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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 10/04/2018 12h24

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

- Non salarié, 30 ans , TMI:30%, revenus 40k (sous dividendes car chef entreprise)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : bonnes
- Fiscales : assez bonnes 
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : faibles
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : pas mal de temps sur les 6 mois à venir

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble
- Année de construction: ancien
- Étage: 2
- Inhabité: Vente dans le cadre d’un départ retraite
- Chauffage individuel: électrique
- Volets bois
- Espaces verts dans la copropriété ? oui mais très faible
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? compteurs individuels, manuels
- Études de la copropriété : pas de copropriété
- Concierge  : Non
- Décoration : vieillotte à refaire

LOCALISATION DU BIEN

- Site touristique dans les Pyrénées Atlantiques

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 300k
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: NC
- Taux de vacance envisagé: 70% (30 % taux de remplissage annuel)
- Frais de gestion locative : 0
- Mobilier: inclus à l’achat

Je souhaite réaliser ma première opération sur un immeuble de rapport.
Le projet est de réaliser de la location meublée touristique.

Le chiffre d’affaire prévisionnel est 55k
Les charges annuelles (enregistrement/nettoyage, com’ booking, entretiens, divers) 20k
Taxes (foncière, CET, taxe séjour) 5k
Le financement est bancaire à 100% sur 15 ans donc annuités 21k

Ma grande interrogation est le statut juridique à choisir :
SCI à l’IS (car activité commerciale) : estimation 6-8k annuels après impôts IS et flat tax
Entreprise personnelle IR : estimation 3-5k annuels après prélèvements et impôts IR au réel (plus avantageux que les abattements de 71% en LMNP)
Sur simulation à la revente dans 10 ans, l’entreprise individuelle est plus intéressante de 50k

Les avis extérieurs : Égal pour la banque et l’expert comptable est pour l’entreprise individuelle IR. Personnellement j’aurai davantage vu une SCI à l’IS (car plus de revenus annuels en cas de fréquentation plus faible).

Merci de vos conseils ou avis,

Salutations,

Dernière modification par Mika31 (10/04/2018 16h10)

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 10/04/2018 20h52

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Bonjour,

sur le taux de remplissage envisagé : il est très bas. Lisez les exemples sur le forum, avec les plateformes internet on peut faire beaucoup mieux :
Location saisonnière : les bases pour se lancer dans la location saisonnière
Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ?

Sur la forme envisagée : s’il s’agit bien de location meublée, en nom propre vous êtes forcément LMNP ou LMP.
Vous dites LMNP = abattement de 71 %, c’est faux.
En LMNP, on a le choix de :
-micro-BIC, 50 % cas général, 71 % seulement si meublé classé meublé de tourisme.
- réel simplifié, avec amortissement des investissements (permet de réduire l’imposition) et en cas de revente, imposition du particulier sur la plus-value (double effet kisscool).

Vous avez déjà bien potassé le sujet mais visiblement pas assez. Continuez à vous documenter sur les statuts LMNP et LMP.

A propos de la SCI : il est exact qu’elle doit être IS, mais notez tout de même que l’activité de location meublée n’est pas une activité commerciale ; c’est une activité majoritairement civile, imposé en BIC ou IS du fait de l’"indépendance du droit fiscal". En gros les impôts vous considèrent comme un commerçant alors même que vous n’en êtes pas un.

Vous dites être actuellement chef d’entreprise : la forme de votre entreprise (nom propre, SARL, etc.), son secteur d’activité, et son statut fiscal (micro, réel…) ont une certaine importance ; n’hésitez pas à la préciser dans votre présentation ou ici.

Dernière modification par Bernard2K (10/04/2018 20h54)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#3 12/04/2018 11h31

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Bonjour,

Merci pour votre réponse et pour les liens.
Effectivement le taux de remplissage a été sous évalué volontairement afin de se projeter sur des hypothèses faibles.
J’évoquais effectivement l’abattement à 71% dans le cadre d’un meublé touristique mais l’imposition au réel semble plus avantageuse compte tenu du niveau des charges.

La forme de l’entreprise que je possède est une SAS dans le secteur de l’énergie hydraulique.

Bonne journée,

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#4 12/04/2018 13h19

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La question se pose de savoir si vous serez LMNP ou LMP. Regardez les conditions applicables, en fonction notamment du CA comparé aux autres revenus du ménage.

De toute façon, même LMNP : plus de 23000 € de recettes en touristique -> cotisations RSI.

Les principaux inconvénients du statut LMP, par rapport au LMNP, sont :
- les cotisations RSI ; mais vous y serez de toutes façons soumis même en LMNP ;
- l’imposition professionnelle sur la plus-value lors de la revente de l’immeuble ; mais il est possible d’atténuer fortement cette imposition si moins de 90 k€ de recettes, cf. Les LMP et les exonérations de plus-value

Donc, dans votre cas, et en première analyse, le statut LMP ne serait pas spécialement défavorable.

Il faut voir comment les cotisations et autres obligations de ces statuts s’articulent avec votre situation de chef d’entreprise. Je ne sais pas combien vous cotisez ni à qui et ne saurais de toute façon pas vous dire comment ça va se goupiller, c’est trop pointu pour moi ; ce sont des questions à poser à votre expert-comptable.


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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