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#1 07/02/2019 19h51 → Kohanh [75] : étude de cas immobilier (boutique en meublé touristique) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location saisonnière)

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Bonjour à tous,

Je viens soumettre ici au grand jury un projet sur lequel je travaille.
Il s’agit de location saisonnière meublé à PARIS.

Je suis accompagné sur ce projet par une agence "Clef en main" qui a trouvé le bien, et se propose également d’accompagner sur les travaux ( à voir)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : moyenne
- Fiscales : moyenne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : nulle
- Sociales : pas mal
- Temps disponible : week-end et soirées

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Ancienne Boutique
- Étage  : RDC, une entrée Rue, une entrée Cour
- Chauffage collectif / individuel : A déterminer
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels : Individuel
- Études de la copropriété : A réaliser
- Concierge  : non
- Décoration : A refaire

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : Paris
- Centre-ville, périphérie : Centre Ville pas trop loin de la seine, rive gauche
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? : oui

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 280K€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : entre 110 et 130€ par nuit.
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) :20%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 15% (ouch)

Total revenu : 120€ x (360*0.8) = 34 560€

- Travaux immédiats : tout à refaire.
L’agence qui accompagne estime les travaux à 20K€ (pour 26m²) + 20K€ de frais pour l’agence qui accompagne ( dans le cas où je fais l’opération de A à Z avec eux)

- Taxe foncière hors TEOM : 200
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : n/a
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : n/a

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire :  12%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 7.2% (d’apres rdmt locatif)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : Mobilier, soit 5K€
- Type de crédit : amortissable, in fine : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : a déterminer
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte : LMNP
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 10K€

RÉGIME D’EXPLOITATION


- LMNP réel.

Voila pour les grandes lignes.

Ainsi, le calcul de cash flow me donnerait :

Loyers :             +35 000€
Annuités :          -19  579€
Conciergerie :     - 5 300€
Charges :           - 800€ (dont 500€ de copropriété)
Imprévus :         - 1000€
CFE :                 - 250€
Comptable :        - 400€

Total : +7 670€

J’ai peluché le règlement de copro est RAS dedans.
J’attends un retour de mon notaire pour confirmer la commercialité du bien.

Pour information, dans le futur, si jamais je décidais de poursuivre dans la voie du locatif touristique à Paris, je pense que j’essayerais d’internaliser les services de conciergerie.

Je me pose quelques questions sur les investissements "Clefs en main", toujours est-il qu’aujourd’hui ils m’ont trouvé ce bien, et je crois que je suis pret à tenter un investissement avec eux.
(d’autant plus que je suis débutant et suis rassuré d’être accompagné)

Le principal risque identifié pour moi est un changement de réglementation AIRBNB (mais normalement backé par la commercialité du bien)

Concernant le taux de remplissage, j’ai sondé plusieurs agences de conciergerie pour avoir des estimations.
Les réponses globales sont un TO d’au moins 85%sur l’année avec des prix variant entre 110€ et 130€

Merci à tous de m’avoir lu ! smile

Dernière modification par Kohanh (07/02/2019 19h54)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location saisonnière

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#2 08/02/2019 01h39 → Kohanh [75] : étude de cas immobilier (boutique en meublé touristique) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location saisonnière)

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Acheter une boutique n’empêchera pas la Mairie de Paris d’éplucher ses caractéristiques pour voir si vous avez bien fait le changement d’usage en hôtelier.

J’avoue que certains chiffres me surprenne :
"- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) :20%"
C’est 4% ou 20% ? Optimiste 4% non ?
Vous-même dites ensuite que "TO d’au moins 85%sur l’année" soit 15% de vacance.
85% de remplissage c’est réaliste mais cela demande une bonne gestion.

Pour les travaux, vous faites 20k€ de travaux et l’agence qui envoie ses artisans prend … 20k€ ?!
Cela ne vous choque pas ?
J’ai les sirènes qui hurlent, faites comme bon vous semble mais mon conseil, prenez le temps de vous former et faire les choses par vous-même, ce projet me semble risqué.

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#3 08/02/2019 02h26 → Kohanh [75] : étude de cas immobilier (boutique en meublé touristique) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location saisonnière)

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Bonjour

Je ne comprends pas exactement les 110 euros c’est le tarifs " client air bnb " ou ce qui revient pour vous ?  ( il y a une comm de 30  % chez eux deja non ?  )
vous ne payez " que  " 15 %  c’est a dire que vous faites les check in check out, le menage etc

" tout a faire " en travaux a paris pour une conversion boutique logement pour 20 k€ .. j’y crois assez peu

comment gerez vous un budget qui double par exemple ( ca me parait pas fou )

il y a des experiences de clés en main sur le forum btw.
cdt

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#4 08/02/2019 07h52 → Kohanh [75] : étude de cas immobilier (boutique en meublé touristique) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location saisonnière)

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Je rejoins kc44 et Timinel : 20k€ pour tout faire faire, c’est très optimiste… et avec seulement 10k€ d’épargne de précaution, vous risquez de vous retrouver au milieu du gué. Et effectivement, 20k€ en supplément pour que l’agence supervise 20k€ de travaux c’est énorme. Un maitre d’oeuvre prend en général autour de 10% du montant des travaux… là  vous en êtes à 100% !

- Concernant la rentabilité brute, il faut la calculer en incluant les travaux (donc 40k€ selon votre estimation) : on arrive à 10.7%. C’est une bonne rentabilité pour une location classique, mais pour du meublé de tourisme et le travail (ou la délégation) que ça implique, ça me semble pas cher payé. Après c’est à Paris, je n’ai peut-être pas les bonnes références.

- Concernant l’assurance PNO, pourquoi est-elle à 0 ?

Il y a donc quelques voyants qui clignotent, en particulier sur la partie travaux / épargne de précaution qu’il faudrait à mon sens consolider. Par ailleurs, si les chiffres et le calcul du cashflow sont bons, l’opération me semble plutôt correcte.

(kc44 : le "(1 mois tous les 2 ans = 4%)" fait seulement parti du template de l’étude de cas, il compte donc bien 20% de vacance.)

Dernière modification par Iomipom (08/02/2019 07h53)

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#5 08/02/2019 08h19 → Kohanh [75] : étude de cas immobilier (boutique en meublé touristique) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location saisonnière)

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Vous payez plus de 10000 €/m² pour un rez-de-chaussée où tout est à refaire ? Ne vous étonnez pas si vous peinez ensuite à avoir une rentabilité ! A mon sens, c’est bien trop cher. Je serais curieux d’avoir la décomposition exacte du prix : net vendeur, commission AI vendeur ; peut-être commission de votre AI qui intervient comme chasseur ; et frais de notaire.

Bien sûr, il faut y rajouter des travaux, jusqu’à obtenir un appartement pimpant, meublé, équipé et décoré, et quand c’est fait par des artisans, c’est plus de 20000 € (+5000 € de mobilier, avez-vous prévu). L’agence vous mène en bateau en annonçant 20000 € de travaux. De toute façon, quand on a déjà payé 280000 € pour avoir le bien, il ne faut pas lésiner sur les travaux, hein, on n’est plus à ça près. Ca serait dommage d’avoir des avis négatifs des touristes et d’avoir de la vacance parce qu’on a été radin sur les travaux et l’équipement.

Hypothèse de revenu brut : 110 à 130 € la nuit, pour 26 m² ? Vous êtes sûr de votre coup ? Vous avez passé du temps à regarder ce qui se loue dans ce quartier sur Airbnb (ou autre plateforme), et à quel prix ? Ca me paraît très optimiste.

Ensuite, en déduction de ce loyer brut, la location saisonnière génère de nombreux frais, que vous comptabilisez incomplètement. Le locataire vous verse un loyer "tout compris", duquel se déduisent ensuite :
- la commission du site internet
- électricité
- eau
- linge à changer et à laver
- ménage
- réparer les petites dégradations (beaucoup de choses sont abîmées ou disparaissent en saisonnier et on ne peut pas tout facturer au locataire)
- et j’en passe.

Sans parler du temps nécessaire, c’est très chronophage. Il faut voir ce que la "conciergerie" prend en charge, mais je suis sûr que vous avez encore des coûts et du temps non pris en compte.

Dernière modification par Bernard2K (08/02/2019 09h01)

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#6 08/02/2019 08h33 → Kohanh [75] : étude de cas immobilier (boutique en meublé touristique) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location saisonnière)

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J’ai lu en diagonale mais :
Paris + rentabilité brut à 2 chiffres + « clefs en main » me semble un combo impossible (d’après mes lectures, mais, je ne connais pas le marché parisien).

Et, je suppose qu’à 10k/m2 pour un rdc, c’est un quartier « sympa », non?

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (08/02/2019 08h35)

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#7 08/02/2019 10h33 → Kohanh [75] : étude de cas immobilier (boutique en meublé touristique) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location saisonnière)

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kc44 a écrit :

Acheter une boutique n’empêchera pas la Mairie de Paris d’éplucher ses caractéristiques pour voir si vous avez bien fait le changement d’usage en hôtelier.

Bonjour KC44,

Je vous rejoins tout à fait sur votre premier point.
La mairie va éplucher l’usage, qui est commercial, pas de souci la dessus, mais surtout la destination, qui va faire l’objet d’une demande de changement en résidence hotelière.

kc44 a écrit :

J’avoue que certains chiffres me surprenne :
"- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) :20%"
C’est 4% ou 20% ? Optimiste 4% non ?
Vous-même dites ensuite que "TO d’au moins 85%sur l’année" soit 15% de vacance.
85% de remplissage c’est réaliste mais cela demande une bonne gestion.

Pardon, j’ai remplis un vite le formulaire.
Après sondage des différentes conciergeries proposant le service,
Taux d’occupation : 85%
Prix de la nuitée : entre 110€ et 130€

kc44 a écrit :

Pour les travaux, vous faites 20k€ de travaux et l’agence qui envoie ses artisans prend … 20k€ ?!
Cela ne vous choque pas ?

Ca ne me choque pas plus que ca sur les 20K€, 18K viennent d’une commission sur la transaction (7% du montant d’acquisition)

kc44 a écrit :

J’ai les sirènes qui hurlent, faites comme bon vous semble mais mon conseil, prenez le temps de vous former et faire les choses par vous-même, ce projet me semble risqué.

Je prends bien note, et c’est bien pour avoir ce type d’avis que j’ai posté ici !

Timinel a écrit :

Je ne comprends pas exactement les 110 euros c’est le tarifs " client air bnb " ou ce qui revient pour vous ?  ( il y a une comm de 30  % chez eux deja non ?  )
vous ne payez " que  " 15 %  c’est a dire que vous faites les check in check out, le menage etc

C’est le tarif qui me revient.
A celui-ci, vient se déduire la commission de la conciergerie, qui s’occupe du site, du check in check out, ménage, etc…

Timinel a écrit :

" tout a faire " en travaux a paris pour une conversion boutique logement pour 20 k€ .. j’y crois assez peu
comment gerez vous un budget qui double par exemple ( ca me parait pas fou )

Je vous suis sur ce point, c’est la grosse question pour moi.
Je vais le visiter dans tous les cas avec un entrepreneur qui pourra faire son propre devis.

Timinel a écrit :

il y a des experiences de clés en main sur le forum btw.

Merci, je les ai parcouru !

Iomipon a écrit :

- Concernant l’assurance PNO, pourquoi est-elle à 0 ?

Il y a donc quelques voyants qui clignotent, en particulier sur la partie travaux / épargne de précaution qu’il faudrait à mon sens consolider. Par ailleurs, si les chiffres et le calcul du cashflow sont bons, l’opération me semble plutôt correcte.

Je n’ai pas mis d’assurance PNO car elle ne semblait pas à mes yeux s’appliquer pour du meublé touristique, mais peut-être est ce une erreur ?

Bernard2K a écrit :

Vous payez plus de 10000 €/m² pour un rez-de-chaussée où tout est à refaire ? Ne vous étonnez pas si vous peinez ensuite à avoir une rentabilité ! A mon sens, c’est bien trop cher. Je serais curieux d’avoir la décomposition exacte du prix : net vendeur, commission AI vendeur ; peut-être commission de votre AI qui intervient comme chasseur ; et frais de notaire.

Je vous l’accorde, c’est cher.. mais c’est le prix pour avoir qq chose dans un quartier sympa à Paris..
J’ai préféré payer un peu plus chère mais être bien situé pour ce type de projet plutôt que l’inverse.
Par ailleurs le prix moyen au m² d’apres meilleursagents pour le quartier est d’environ 11,5k€

Pour la décomposition du prix, je serais ravi de la donner ici si l’affaire se fait. (je veux rester vague pour le moment sur le bien! )

Bernard2K a écrit :

Bien sûr, il faut y rajouter des travaux, jusqu’à obtenir un appartement pimpant, meublé, équipé et décoré, et quand c’est fait par des artisans, c’est plus de 20000 € (+5000 € de mobilier, avez-vous prévu). L’agence vous mène en bateau en annonçant 20000 € de travaux. De toute façon, quand on a déjà payé 280000 € pour avoir le bien, il ne faut pas lésiner sur les travaux, hein, on n’est plus à ça près. Ca serait dommage d’avoir des avis négatifs des touristes et d’avoir de la vacance parce qu’on a été radin sur les travaux et l’équipement.

Tout à fait d’accord

Bernard2K a écrit :

Hypothèse de revenu brut : 110 à 130 € la nuit, pour 26 m² ? Vous êtes sûr de votre coup ? Vous avez passé du temps à regarder ce qui se loue dans ce quartier sur Airbnb (ou autre plateforme), et à quel prix ? Ca me paraît très optimiste.

Je ne suis évidemment pas sur à 100%, mais plutot confiant.
C’est 26m², mais 4 couchages dans un quartier recherché. Les prix pratiqués sont de cet ordre sur les différents sites.

Bernard2K a écrit :

Ensuite, en déduction de ce loyer brut, la location saisonnière génère de nombreux frais, que vous comptabilisez incomplètement. Le locataire vous verse un loyer "tout compris", duquel se déduisent ensuite :
- la commission du site internet
- électricité
- eau
- linge à changer et à laver
- ménage
- réparer les petites dégradations (beaucoup de choses sont abîmées ou disparaissent en saisonnier et on ne peut pas tout facturer au locataire)
- et j’en passe.

D’accord avec vous.
J’ai compté électricité et eau dans les charges.
Le linge et changement de linge et ménage, sont gérés par la conciergerie

Il faudrait que j’ajuste certainement le poste "dépense imprévu" pour effectivement faire fassse aux dégradations mineures, mais certainement courantes.

Merci à tous de vos retours.
Je retiens surtout de vos interventions que je suis certainement trop optimiste sur le montant des travaux, ce qui est mon point faible car je ne dispose pas vraiment de compétence dans ce domaine.
J’irais donc visiter les locaux avec un entrepreneur de confiance qui me fera sa propre estimation.
Je également augmenter mes prévisions pour charges courantes, et charges d’imprévu.
Je me dis que ayant un CF (prévisionnel) à environ +7k€, j’ai un peu de marge pour ajouter 2k€/2.5k€ en charges.

Dernière modification par Kohanh (08/02/2019 10h35)

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#8 08/02/2019 10h42 → Kohanh [75] : étude de cas immobilier (boutique en meublé touristique) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location saisonnière)

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Kohanh a écrit :

C’est le tarif qui me revient.
A celui-ci, vient se déduire la commission de la conciergerie, qui s’occupe du site, du check in check out, ménage, etc…

C’est 26m², mais 4 couchages dans un quartier recherché. Les prix pratiqués sont de cet ordre sur les différents sites.

Ca reste flou pour moi.
Les prix affichés sur les sites sont de combien ? Avez-vous connaissance de la commission Airbnb ?

On est bien d’accord que c’est un des 5è, 6è ou 7è arrondissement ?

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#9 08/02/2019 10h48 → Kohanh [75] : étude de cas immobilier (boutique en meublé touristique) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location saisonnière)

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Assurance PNO : lire l’article 9-1 de la loi de 1965. Il s’applique à tout copropriétaire, peu importe que le local soit d’habitation ou commercial ou n’importe quoi d’autre.

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#10 08/02/2019 14h45 → Kohanh [75] : étude de cas immobilier (boutique en meublé touristique) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location saisonnière)

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Vous etes dans un quartier a 11,5 k€ du M2  et vous payez 10k ….
ca me parait normal pour un RDC d’etre a 10 /15 % en dessous du prix

sauf que vous avez disons 30 k€ de travaux a faire

Si vraiment vous pensez que le reste est solide …
Achetez directment un appartement  " moyen "  le coté RDC boutique vous le garderez tout le temps …

Vous ne gagnez rien avec les risques prix ( travaux , RDC, changement d’affectation …)

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