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#701 21/01/2017 08h43

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Je pensais que la RP était nécessaire pour y avoir droit…

Non il faut simplement avoir acheté un bien immobilier ayant bénéficié d’un crédit logement, RP ou locatif peu importe.

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#702 21/01/2017 10h07

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Ces 1000 euros (1%) sont présentés comme des frais de courtage par le CGPI. Le taux sur 20 ans n’était pas sensiblement meilleur : 2,70%, loin d’être suffisant pour améliorer la rentabilité de l’opération.

Concernant le crédit logement, je n’ai aucun bien immobilier (que ce soit RP ou locatif), ce qui peut du coup expliquer l’impossibilité d’accéder au même taux que mentionné par Fabipm et Adrien.

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#703 21/01/2017 10h19

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Alors cultivons-nous:

http://www.linternaute.com a écrit :

Manger à tous les râteliers
Sens : Profiter d’un maximum de choses sans scrupule. Origine : Cette expression date du XVIIIe siècle. A l’époque, un râtelier était une mangeoire accrochée au mur et facilement accessible à tous les animaux, il était donc facile de manger dans celle du voisin ! Adaptée aux hommes, cette expression signifie profiter de quelque chose sans scrupule.

Le CGP est donc commissionné par l’organisme de crédit, par la société de gestion de la (des) SCPI et par vous-même avec ce 1% qui semble devenir une mode.
On peut dire qu’il mange à tous les râteliers !

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#704 21/01/2017 10h50

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Incroyable ! Alors que certains CGPI acceptent de reverser 1% sous forme de cadeaux (rétro-commission)

Surin a écrit :

ce 1% qui semble devenir une mode.

Il y a d’autres témoignages qui vont dans ce sens ?


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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[+1]    #705 21/01/2017 11h12

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Oui récemment dans ce message: Financement SCPI : quel taux et combien d’années emprunter ?
un autre internaute faisait part d’une commission similaire, lisez aussi les messages qui suivent, ça m’avait surpris.

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#706 21/01/2017 14h26

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Ce 1% me semblait également abusif mais n’ayant pas de recul sur les pratiques des CGPI je n’en étais pas sûr. Mais vous avez fini de me convaincre que je ne passerai pas par lui!

Concernant le taux de 2,75% sur 25 ans je comprends que pour juger s’il est bon ou mauvais, il faut connaître le type de garantie que l’on peut apporter. Dans mon cas, sans bien immobilier, j’imagine que le refus du Crédit Logement pour la garantie est l’issue la plus probable…

Par contre en analysant la situation d’un point de vue purement économique (indépendamment du caractère ou non juste de cette commission) et en partant du principe qu’il me sera difficile d’avoir mieux que 2,75% (dans une simulation, Primaliance partait sur 2,85% il y a 2 mois) à moins de passer par une SCPI bancaire, l’impact de ces frais de courtage sur le TRI est limité. Ainsi, le TRI sur 25 ans passe de 3,26 à 3,42% en enlevant ces frais de courtage toute hypothèse égale par ailleurs (pas de revalorisation des parts, frais de sortie de 9,5%, rendement annuel constant égal à 4,5% du capital initiale investi et hors prise en compte de l’assurance).

D’autant que les frais de dossier ne me semble pas abusif. J’en veux pour preuve ce fil de discussion

Je vais tout de même tenter d’approcher des banques en direct. J’ai tenté la BNP il y a un mois que ne finançait que ses SCPI.

Dernière modification par TheApprentice (21/01/2017 15h30)

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#707 05/02/2017 18h59

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eBonjour à tous,

Je reviens vers vous après avoir contacté LCL et BNP. J’ai également recontacté Primalliance pour avoir une idée des grilles de taux sans la garantie Crédit logement.

Ces 2 banques financent à des taux autour de 2% (plus ou moins) mais uniquement leur scpi.
Primaliance m’a indiqué que les taux investisseur sans garantie Crédit logement étaient effectivement élevé et même autour de 2,9 - 3% chez Crédit Foncier depuis Janvier.

Dans le même temps je lis des témoignages ou ces banques - Crédit Foncier inclus (ou d’autres) acceptent le nantissement d’AV ou de PEA voir des plan épargne entreprise (ça je l’ai lu sur des sites de revues spécialisées) qui permet d’accéder à des taux de 1,5%!

Est-ce réaliste? Ce type de montage s’effecute-t-il régulièrement ou uniquement pour des profils +++?
En l’occurrence avec mes placements (10k AV, 50K eprgne entreprise, 20k PEA) ce type de montage est-il plausible? Si oui, connaissez-vous des établissement qui le font "relativement" facilement?

Autre point: disposeriez-vous d’information sur Cristal rente et la SdG Intergestion?
Autant Primovie et PFO2 sont très connus et très documentés autant cette scpi à un positinnement intéressant  mais est encore petite (< 50 millions de capitalisation). La SdG Intergestion semble avoir une réelle expertise dans la maîtrise d’ouvrage qu’elle valorise dans scpi fiscale mais je dispose de peu d’infos sur son sujet.

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#708 16/02/2017 16h37

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Bonjour à tous,

je suis en train de solliciter notre banque principale pour obtenir un prêt pour l’achat de parts de SCPI. La proposition faite me semble satisfaisante (en comparaison avec ce que j’ai pu lire sur le forum et dans cette file notamment) mais je souhaite partager avec vous quelques détails pour des remarques/suggestions éventuelles.

Nous cherchons à emprunter 200 keuros sur 20 ans pour un investissement équiréparti sur 4 SCPI. Parmi les SCPI que peut proposer la banque (avec donc une offre de financement intéressante), nous retiendrions a priori : Primovie, Efimmo, Immorente et LFP Opportunité Immo. Les parts de SCPI seront détenues par une société civile à l’IS créée à cet effet (2 associés : mon épouse et moi-même). Voici les caractéristiques de la proposition de crédit :
* taux : 1.82%;
* assurance : 0.23% (à 50-50, décès uniquement);
* frais de dossier : 500 euros pour le tout;
* garantie : nantissement d’une assurance-vie de mon épouse pré-existante dans la banque en question (valeur actuelle du contrat : 115 keuros);
Par ailleurs, les parts de SCPI doivent être logées dans un compte-titre à la banque (mais apparemment sans frais).

Merci d’avance pour vos éventuels retours.
Bien à vous,
cat

PS : j’ai sollicité une agence BNP dans laquelle nous avons aussi un compte mais l’agence ne pouvait pas nous financer au-delà de 15 ans.

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[+1]    #709 16/02/2017 17h42

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Bonjour ,

La banque veut ouvrir un CT pour y loger les parts simplement pour vous suivre sur cet nvestissement mais il vous sera totalement inutile puisque vous (ou votre SCI) êtes au nominal pour les scpi : exigez de n’avoir aucun frais ! Comme je l’ai fait .

Dernière modification par Chtirentier (16/02/2017 18h04)

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#710 16/02/2017 17h59

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J’avais lu un message de votre part à ce sujet. Je veillerai donc bien qu’il n’y ait aucun frais pour le CT mais cela paraissait déjà entendu quand j’ai posé la question à la conseillère (à surveiller néanmoins).

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#711 16/02/2017 19h02

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Quel sera le montant de votre poche ?
Pourquoi 200 KE ? N’auriez vous pas pu aller un peu plus haut ? Vous immobilisez via l’AV plus de la moitié de ce montant pendant 20 ans , votre banquier vous prête 2 et vous bloquez 1,15 …
Et perso j’aurais panaché un peu plus .. Cinq à six Scpi car vous êtes tout de même à 50 KE par SCPi par exemple un petit montant( 10 KE ) sur pierval santé et une autre …
Mais ce n’est que mon avis..!

Dernière modification par Chtirentier (16/02/2017 19h32)

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#712 16/02/2017 19h46

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Dans un premier temps on démarre à 200 ke car :
* nous voulons tester la solution avant de penser y investir plus (et que 200 ke semblait être le point d’entrée aux conditions de crédit actuelles pour ce type de montage).
* j’ai réussi à convaincre mon épouse que l’on pouvait se libérer de suite 400 euros d’épargne mensuelle pour ce projet et d’après mes calculs cela cadre avec l’emprunt à 200 ke avec des hypothèses "relativement" conservatrices.
Mon idée est bien entendu d’essayer de faire gonfler l’enveloppe dans les prochaines années (disons pour atteindre 350-400 ke d’ici 20 ans et sans doute plus si la structure ne distribue que dans 25 ou 30 ans).

Concernant l’assurance-vie, elle est pré-existante (ouverte il y a 4 ans) et crédit ou pas, je ne crois pas que mon épouse ait l’intention de déplacer cet argent à court ou moyen-terme. J’avais quand même l’intention de discuter avec la banque pour savoir si il était nécessaire d’immobiliser les fonds pendant toute la durée du prêt (surtout après 10 ou 15 ans d’emprunt)…

Pour le panachage c’est sans doute possible, il faut que je discute avec la conseillère. Après on peut aussi imaginer ajouter d’autres SCPI lors d’une prochaine tranche d’investissement (ou des SIIC au comptant par exemple).

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[+1]    #713 16/02/2017 20h05

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Ce qui me "gêne " dans votre montage est que vous êtes à un taux correct (1,82) d’emprunt sans plus  mais que vous bloquiez d’or et déjà votre marge de négociation avec le banquier : votre banque a peut être conscience de vos hésitations … Si réellement vous pouvez passer avec 300 KE en bloquant votre av , la , la négociation serait correcte .
Mon banquier me négociait 1 pour 3 , j’ai répondu 1 pour 4 et c’est passé tout seul …
Et oui il faut négocier la durée de blocage …20 ans c’est très long ! Je vous invite à négocier les ira et la durée de blocage de l’AV .

Si vous retournez voir votre banquier pour de nouveaux achats , je pense que la négociation repartira de zéro …quasiment ..

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#714 16/02/2017 22h25

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Bonjour,

Le titre du ce sujet porte vraiment bien son nom.
Pour ma part, j’ai eu via un célèbre courtier internet un proposition de 150Ke à un taux de 2% sur 20 ans (taux hors garantie emprunteur), cependant il fallait placer 100% du montant dans la SCPI de la banque partenaire.

En passant par un CGPI, j’ai eu un refus car logé à titre gratuit , l’organisme me calculait un loyer de 700 euros…Je dépassais de 30% mon taux d’endettement.

J’ai tenté le porte à porte , l’agence du CIC que j’ai appelé ne commercialise pas de SCPI a crédit, et j’attends que le crédit mutuel et CA me re-contacte…c’est possible qu’il ne me rappelle jamais.

Je suis en attente de réponse en passant par un autre cabinet de conseil en investissement et le crédit foncier. A priori la réponse serait positive pour un emprunt entre 100 et 150ke dixit le conseiller mais attendons de voir le taux.

J’explorer aussi la piste de la banque BPE. J’attends de voir quel est le taux du crédit, à priori on s’oriente vers du 2%…. j’avais peur de ne pas avoir les SCPI que je voulais (PFO2, Primovie, immorente et rivoli patrimoine). LA banque me propose des SCPI que j’estime fiable (Epargne fonciere, Effimo1 , Immorente, et Pierval santé et LFP europimmo ). J’ai le sentiment que le taux proposé sera plus compétitif que le crédit foncier.

Je reviendrais vers vous dès que j’aurai plus de précisions, chaque situation est particulière et pour ma part je pensais que ce serait plus simple.

A très bientot

Dernière modification par taek78trade (16/02/2017 22h26)

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#715 17/02/2017 10h26

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@ Chtirentier

Je prends bonne note de vos remarques. En première intention, je n’arriverai clairement pas à convaincre mon épouse qu’il faut emprunter 300 ke donc on va rester sur ce chiffre de 200 avec lequel elle est relativement à l’aise.
Néanmoins, je vais suivre vos conseils et discuter avec la banque concernant le nantissement et les IRA.

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#716 17/02/2017 10h52

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taek78trade a écrit :

J’explorer aussi la piste de la banque BPE. J’attends de voir quel est le taux du crédit, à priori on s’oriente vers du 2%…. j’avais peur de ne pas avoir les SCPI que je voulais (PFO2, Primovie, immorente et rivoli patrimoine). LA banque me propose des SCPI que j’estime fiable (Epargne fonciere, Effimo1 , Immorente, et Pierval santé et LFP europimmo ). J’ai le sentiment que le taux proposé sera plus compétitif que le crédit foncier.

Pour avoir un crédit à la BPE, celle-ci refuse la délégation d’assurance, ne pratique pas le nantissement des parts et s’en remet à crédit logement, qui va vous demander une somme équivalente à mettre en face pour accepter de couvrir le crédit. Pour un emprunt de 100k€, j’ai du prouver que ma RP valait bien 100k€ de plus que le CRD du prêt sur ma RP.

PS : attention taux plus compétitif certes mais assurance bien salée aussi !

Dernière modification par Kabal (17/02/2017 10h53)

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#717 17/02/2017 11h47

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Bonjour,

@Kabal : la conseillere BPE m’a dit qu’il pouvait demander le nantissement des parts SCPI…

J’ai eu un retour du credit logement en passant par un cabinet d’investissement. On me propose 100ke sur 20 ans au taux de 2.90% avec frais dossier 600€ et 96 euros par SCPI choisit. la facture est salé je trouve mais les taux remontent.

Je vais voir avec la BPE si le taux est identique.  Comme vous indiquez Kabal si elle fait appel au crédit logement , logiquement j’aurais le même taux. Le seul point négatif de la BPE est qu’ils m’obligeront à domicilier mes comptes chez eux. Le point positif est que la conseillère est la seule à m’avoir présenté l’ensemble des investissement avec leur fiscalité. Alors que les cabinet en investissement n’a pas eu la même vision, elle s’est focalisé directement sur ce que je recherchais. Il reste que le cabinet en investissement semble très bien s’y connaitre en SCPI et AV moderne et pas forcément la BPE.

A bientôt

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#718 17/02/2017 11h52

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Bonjour ,

Personne ne tente la caisse d’épargne ? Elle a un partenariat avec ciloger et donc un choix de scpi maison raisonnable ..

Dernière modification par Chtirentier (17/02/2017 11h54)

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#719 17/02/2017 11h54

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Attention, vous confondez Crédit Logement et Crédit Foncier je pense ! Crédit foncier (avec qui travaille probablement votre conseiller en patrimoine) vous propose un taux comme la BPE mais ils ne travaillent pas ensemble donc les taux seront différents. Par contre les deux banques travaillent avec Crédit Logement en cautionnement (pour remplacer le nantissement).

Je suis intéressé de lire la suite de votre témoignage avec la BPE car ils ont refusé le nantissement dans mon agence…

Dernière modification par Kabal (17/02/2017 11h56)

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#720 18/02/2017 13h10

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@Kabal: Quand vous dites que la BPE refuse la délégation d’assurance, voulez-vous dire avant la signature du prêt? Rien ne vous empêche par la suite d’en changer en vous appuyant sur la loi et le délai d’un an. Ou me trompé-je?

D’autre part, @Kabal et @taek: quelles sont les taux d’assurance qui vous ont été proposés par vos banques?

Je suis également intéressé par la suite de votre témoignage.

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#721 20/02/2017 17h19

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TheApprentice, le conseiller me l’a annoncé de but en blanc avant et m’a indiqué qu’ils faisaient tout pour freiner cela après. Impossible de le négocier donc, il faut donc passer en force dans les 1 ans. Mais certains témoignages ici indique que ce n’est pas si facile.

Je dois être vers 0.12% là. Mais je sais que je peux trouver moins cher (genre 50% moins cher) en délégation (j’ai déjà entamé le repérage). L’écart est important en % mais pas en € du coût, je temporise encore un peu pour avoir de bonnes relations. J’espère pouvoir faire un second projet en 2017.

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#722 20/02/2017 18h23

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Concernant l’assurance emprunteur, les mœurs des banques récalcitrantes devraient s’adoucir,
car avec l’arrivée prochaine de l’ouverture à la résiliation à chaque date d’anniversaire cela va
devenir plus courant comme pratique et également plus contrôlée.


Parrainage Bourse Direct et Fortuneo (code 12583139)

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#723 21/02/2017 18h51

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je sollicite des avis concernant l’offre (assurance non compris) de mon banquier pour 250 000 euros de SCPI (nue propriété)

Durée du prêt=15 ans
Frais de dossier 300€
Frais de garantie 2875€
Taux d’intérêt=1.29%
TAEG=1.48%

Est ce normal de payer des frais de garantie de la société de caution pour le nantissement de mes SCPI?Quid du taux du crédit?

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#724 21/02/2017 19h10

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Etant aussi passé par la CE pour un prêt SCPI, j’ai aussi eu des frais de garantie, pour du prêt SCPI je trouve votre taux très bon (en plus pour de la NP).

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#725 21/02/2017 23h36

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guillaumezur a écrit :

je sollicite des avis concernant l’offre (assurance non compris) de mon banquier pour 250 000 euros de SCPI (nue propriété)

Durée du prêt=15 ans
Frais de dossier 300€
Frais de garantie 2875€
Taux d’intérêt=1.29%
TAEG=1.48%

Est ce normal de payer des frais de garantie de la société de caution pour le nantissement de mes SCPI?Quid du taux du crédit?

bonjour,

c’est pas mal. C’est chez quelle banque ?

Merci

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