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#651 23/11/2016 06h45

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Vous avez des informations ici, il y a également une file dédiée au sujet.

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#652 28/11/2016 14h31

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Bonjour,

Petite désillusion de mon côté: je n’ai pas le droit aux 2.15% sur 20 ans du Crédit Foncier, n’ayant pas un patrimoine suffisamment conséquent pour bénéficier de la garantie Crédit Logement.
Dans ce cas, le taux serait de 3.1% sur 20 ans… Nettement moins intéressant !

Résultat: emprunt de 50k€ maximum, sans apport, sur 10 ans à 1.65% (+0.3% d’assurance). Mon CGP n’autorise qu’une seule SCPI pour ce "faible" montant.

Autant dire que ma stratégie de diversification (2 ou 3 SCPI) tombe un peu à l’eau, et je suis donc très refroidi à présent.

J’avais visé Actipierre-3 (résultat courant > dividende), immo-placement (résultat courant ~ dividende) et foncia-pierre-rendement. Maintenant que je n’ai plus le droit qu’à un choix, je suis très partagé sur la pertinence de cet investissement.

Concernant la NP (vu que le TMI est à 30%), pas de cash disponible pour se lancer là-dedans.

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#653 28/11/2016 14h35

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Dites à votre CGP que vous allez voir ailleurs et allez voir ailleurs. Il n’a pas le monopole de distribution, il faut de nouveau prospecter certes mais c’est vous qui devez décider et sûrement pas le CGP qui autorise ou non tel ou tel montant.

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#654 29/11/2016 09h02

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Bonjour,

Surin, merc*i pour votre remarque sur ma question récente dans le post des SCPI à crédit. Je partage votre avis, je ne suis pas chaud pour me lancer là-dedans sans aucune possibilité de diversification.

Auriez-vous des recommandations pour ce démarchage ?
Je pense que le Crédit Foncier limitera l’investissement quoiqu’il arrive (50k€ sur 10 ans), passer par des banques s’est révélé infructueux jusque-là (CM, SoGé, BNP, LCL). Il ne reste plus qu’à tenter d’autres CGP même si je n’y crois pas trop !

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#655 29/11/2016 09h09

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J’ai acheté des SCPI en 2015 pour 50.000€ et j’ai bien réussi à diversifier avec 3 SCPI !

Pour la banque c’est la Banque Populaire qui m’a suivi.

Pour le choix des scpi je suis passé par PRIMALIANCE. Ils m’ont super bien guidés et suivis, ils s’occupent de tout au niveau souscription, ils écoutent bien les besoins et les demandes de conseils et d’infos. Vous pouvez essayer de passer par eux.

(je n’ai aucun lien avec PRIMALIANCE, ce post n’est pas une publicité)

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#656 29/11/2016 09h15

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Par contre, ne comptez pas sur Primaliance pour vous guider et vous aider au niveau du financement.
Une chose qu’ils savent bien faire : empocher la commission de souscription si le montage abouti !

Mais pour faire aboutir le financement, ne comptez pas sur eux…
Enfin, c’est mon avis, mon témoignage… qui n’est basé que sur ma propre expérience.

Si vous êtes « fonction publique » (au sens large), voyez si le système de financement proposé par la casden vous convient…

Dernière modification par PierreP (29/11/2016 09h18)


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#657 29/11/2016 09h23

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Primaliance a un partenariat avec un courtier, ça se tente selon les dossiers.
Un quizz pour vous Volthur:
Parmi ce panel de 6 SCPI, lesquelles font partie des trois achetées via Primaliance?
PFO2, Corum, Foncia Pierre Rendement, Primovie, Primopierre et allez, Placement Pierre.

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#658 29/11/2016 09h29

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PF02 uniquement.

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#659 29/11/2016 09h33

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D’accord, je pensais qu’il y en aurait au moins deux.
Tout cela pour dire, Primaliance vous guide dans vos choix et est de bon conseil mais a malgré tout tendance à conseiller souvent les même SCPI. Il faut arriver chez eux avec une idée de ce que l’on veut et on arrive alors à faire ses propres choix.

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#660 29/11/2016 09h41

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Disons que Primaliance m’a aidé à dégrossir le choix de SCPI.

Je me suis ensuite penché moi-même sur la question et j’ai étudié les SCPI qu’ils m’ont proposé et celles que j’avais moi-même choisis. J’ai eu 5 discussions d’une heure environ avec le conseiller.

j’ai trouvé le conseil bon et impartial. Par contre passez par eux ne justifie pas de s’affranchir d’approfondir soi-même pour savoir ce qu’on achète au final.

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#661 29/11/2016 10h05

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maxlille a écrit :

Pour rebondir sur le sujet, voici également mes derniers investissements:

- 90 parts de immorente en NP (10 ans), financé par un crédit conso 20kEUR (4 ans, un peu moins de 1%)
- 60 kEUR de parts de différentes SCPI via spirica vec une avance sur titres boursorama (20 kEUR à 1.95% sur 3 ans) et un prêt conso 15 kEUR (4 ans, < 1%)  le reste en cash.

Bonjour maxlille,

Où avez-vous trouvé des conditions si avantageuses pour vos crédits conso? Via les courtiers en ligne les taux me semblent plutôt aux alentours des 3%.

Merci!

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#662 29/11/2016 10h17

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Je suis passé par eux également,
Il m’ont proposé un premier choix de 2 SCPI, j’en ai écarté une et il m’ont fait une seconde proposition derrière.
Je n’ai pas senti qu’il me forçait à les suivre non plus; c’est plus un dialogue sur la construction du portefeuille qui s’est déroulé.

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[+1]    #663 29/11/2016 10h55

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Fabipm a écrit :

Auriez-vous des recommandations pour ce démarchage ?
Je pense que le Crédit Foncier limitera l’investissement quoiqu’il arrive (50k€ sur 10 ans), passer par des banques s’est révélé infructueux jusque-là (CM, SoGé, BNP, LCL). Il ne reste plus qu’à tenter d’autres CGP même si je n’y crois pas trop !

Bonjour,

Je me permets juste de réagir à cette partie. Trouver un crédit pour l’achat de SCPI n’est pas accepté partout cependant, il faut différencier l’agence bancaire de la banque. Ce n’est pas parce qu’une agence de la SoGé, du CM, de la BNP ou de LCL (pour reprendre vos exemples) vous a dit qu’elle ne vous suivrait pas que cela est vrai pour l’enseigne en général.

Vous pouvez tomber sur un conseiller qui n’a pas envie de s’embêter à monter un tel dossier et qui vous dira non d’emblée. "On ne fait pas ca" peut en fait vouloir dire "Je n’ai pas envie de m’occuper de ca".

Vous pouvez vous renseigner dans des agences plus grandes avec un volume plus important de clients où vous tomberez sur un conseiller qui sait faire ou qui a au moins la possibilité d’aller voir quelqu’un dans l’agence qui a déjà eu le cas.

Je parle d’expérience car j’ai lu sur ce forum des gens qui obtenaient des prêts pour des SCPI dans la banque où je suis alors que mon conseiller me répondait systématiquement qu’il ne faisait pas ca. J’ai fini par changer d’agence en restant dans la même banque pour que tout d’un coup le financement à crédit de SCPI devienne possible.

J’espère avoir pu vous aider.

Bonne journée,

Corth

Dernière modification par Corth (29/11/2016 11h40)

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#664 29/11/2016 11h46

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Bonjour maxlille,

Où avez-vous trouvé des conditions si avantageuses pour vos crédits conso? Via les courtiers en ligne les taux me semblent plutôt aux alentours des 3%.

Merci!

Boursorama, ils sont d’ailleurs encore < 2% sur 4 ans Boursorama

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#665 29/11/2016 15h31

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Cela vous fait quelle mensualité pour les 35k empruntés?
Comment fonctionnent les avances sur titres?
Je ne comprends pas cette phrase, c’est l’inverse non? :

maxlille a écrit :

Une fois les crédits soldés je pense renouveler l’opération, en effet avec un TMI à 41% l’opération via crédit immo est moins intéressante.

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#666 29/11/2016 15h50

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A mon avis : un emprunt sur 4 ans n’est pas du tout adapté pour financer l’acquisition de part de SCPI (ou d’immobilier en direct).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#667 29/11/2016 18h52

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Bonsoir à tous,

Je suis aussi intéressé par l’achat de SCPI à crédit.

Je m’orienterais vers un prêt personnel boursorama à 1,932% sur 4 ans (offre en cours valable jusqu’à la fin de l’année me semble-t-il), pour l’achat de SCPI PF02 de chez Perial.

J’essaie de faire une simulation sur 10000€ et de me projeter sur 4 ans. Acceptez vous de suivre mon raisonnement afin de confirmer s’il est cohérent ou non?

1) le prêt

Montant : 10000€
Taux : 1,932%
Durée : 48 mois
Mensualités : 216,58€/mois
Coût total crédit : 395,88€ d’intérêts

2)SCPI PFO2

Prix souscription : 194€
Délai jouissance : 6 mois
Valeur retrait actuel : 177,51€
Dividende 2016 : 8,7€ (estimation à confirmer en fonction du T4)

3) L’investissement

Je considère une baisse annuelle du dividende de 5%.
Mon TMI est de 14%.
Chaque année, réinvestissement des dividendes (en nb entier de parts).

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/4189_capture_decran_2016-11-29_a_183150.png

Le montant total de mes dividendes nets auxquels je soustrais le coût de mon crédit (987,74€ - 395,88€) me donne un gain de 591,85€ sur 4 ans.

Au premier janvier 2021, je me trouverai en possession de 56 parts en pleine jouissance. Ce volume représenterait une valeur de retrait de : 56 x 177,51€ = 9940,56€.
(Même si on considère que la valeur de retrait n’augmentait pas en 4 ans, si je devais vendre mes parts pour raisons personnelles j’en retirerai pratiquement la valeur de l’emprunt de 10000€ à 60€ près).

Ce raisonnement, simpliste je l’avoue, vous parait-il cohérent?

Merci et bonne soirée.

Antoine

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[+1]    #668 29/11/2016 19h07

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Bonjour à tous. Petit partage d’expérience récente - qui semble d’actualité sur le forum - concernant l’acquisition de parts de SCPI. Après des acquisitions similaires en 2006 puis en 2011, je me suis décidé cet automne pour une "troisième tranche" :

(1) 20.000 euros de parts d’Immorente (en complément d’une ligne existante, désormais la plus importante de mon portefeuille de SCPI), acquis avec un crédit immo amortissable au CMB (15 ans, taux 1,55%, délégation d’assurance décès 50/50, nantissement des parts sans frais, fdd 70 euros, aucune IRA après 5 ans). Je suis déjà client du CMB ; il y a peut-être de meilleures conditions ailleurs en ce moment, mais je ne souhaitais pas m’embêter à faire le tour des banques.
(2) 25.000 euros de parts de Novapierre Allemagne (en complément d’une petite ligne existante, datant du lancement de la SCPI), acquis avec un crédit immo in fine au CMB (15 ans, taux 1,75%, autres conditions identiques au prêt précédent). Je viens de recevoir les deux offres de prêts.

(3) un peu moins de 30.000 euros de parts de Atlantique Pierre 1, acquis sur le marché secondaire au cours des 2 dernières confrontations (juste après avoir souscrit un crédit perso de 30.000 euros chez Boursorama, sur 4 ans au taux de 0,95% [a priori, même offre que maxille]). Je table sur une stabilisation de cette SCPI dans les prochaines années, visant un rdt de 5.5% à 6.0% sur mon prix d’achat (+/-200 euros). J’avais envisagé un achat comptant, mais le prêt me permet de conserver de la trésorerie à moyen terme. Je vais essayer d’"affecter" ce prêt en demandant un rescrit (déjà fait par le passé), en argumentant sur la concordance de temps et de montant. Ce serait un peu la cerise sur le gâteau, certes : la déduction des intérêts (TMI 30%) permettrait d’abaisser de quelques  dixièmes de point  le coût réel du crédit.

Dernière modification par fredagro (29/11/2016 19h15)

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#669 29/11/2016 19h17

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minotaure a écrit :

Ce raisonnement, simpliste je l’avoue, vous parait-il cohérent?

Ce raisonnement simpliste ne me semble pas cohérent, et comporte un gros bug.

Vous avez l’impression de gagner 591.85€ - 59.44€ en n’ayant rien mis de votre poche.

Or c’est faux : vous avez du immobiliser de l’argent de votre poche dès la première échéance de crédit, et en moyenne vous aurez immobilisé environ 6000€ de votre poche durant ces 4 ans. Les 530€ gagnés ne représentent qu’environ 2% de rendement annuel de ces fonds, ce qui n’a rien de mirobolant, vu le risque assumé (si le dividende baisse de 5%/an, nul doute que la valeur des parts baissera aussi très sérieusement car les taux d’intérêts ne resteront pas éternellement à leur bas niveau actuel).

Les SCPI sont un investissement de long terme (>>10 ans). Pour investir avec un horizon à 4 ans : voyez autre chose (sans en attendre des miracles).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#670 29/11/2016 20h11

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Merci pour votre réponse. C’est bien noté pour moi.

Je voulais juste rajouter que je n’envisage absolument pas d’investir dans des SCPI pour un horizon de 4 ans. J’intègre parfaitement que les SCPI ont un horizon de 10 ans minimum.

J’en détiens d’ailleurs en direct chez Perial et via une assurance vie chez Primonial.

Cordialement.

Antoine

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#671 30/11/2016 02h11

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@fredagro je vous trouve courageux d’avoir investi dans ATP1 Ca se tente, elle décote beaucoup.
Avez-vous regardé le pourcentage en loyer annuel d’impayés? J’avais remarqué qu’il était au delà de 5% par le passé, qu’en est-il aujourd’hui?
N’avez-vous pas peur que son prix d’achat continue sa descente aux enfers?

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#672 30/11/2016 10h12

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A mon avis : un emprunt sur 4 ans n’est pas du tout adapté pour financer l’acquisition de part de SCPI (ou d’immobilier en direct).

Je précise que je finance des parts en NP, aucune banque ne finance à moins que je me trompe, l’acquisition de parts SCPI NP en crédit immo.

J’ai pris contact ce matin avec le CND on peut envisager un montage 7 ans crédit conso, taux < 3%.

Sans cash comment feriez vous ?

Cela vous fait quelle mensualité pour les 35k empruntés?
Comment fonctionnent les avances sur titres?
Je ne comprends pas cette phrase, c’est l’inverse non? :
maxlille a écrit :

Une fois les crédits soldés je pense renouveler l’opération, en effet avec un TMI à 41% l’opération via crédit immo est moins intéressante.

Je me suis mal exprimé pardon, ce que je voulais dire:

- Si je contracte un prêt immo pour financer des parts de SCPI en pleine propriété, mes loyers sont soumis à TMI 41% + 15.5% (je suis au réel pour mes autres bien immobiliers physiques) donc rendement net très très faible…

- Si je contracte un prêt conso pour financer des parts de SCPI en nue propriété, pas de loyer immédiatement donc pas d’imposition, avec une perspective de rendement plus élevée, in fine dans 10 ans mon TMI sera beaucoup plus bas (baisse de salaire, semi-rentier). Risque: baisse du rendement, voire baisse du prix des parts sur 10 ans.

Dans les deux cas j’ai une capacité d’endettement de 1.000e/mois.

Voici le détail des prêts conso:

1° capital restant 8 414,27 €, mensualité 195,79 €, échéance sept 2020, taux 2.421 % (4 ans)
2° capital restant 14 720,17 € mensualité  285,24 €, échéance juin 2021 taux 2.762 % (5 ans)
3° capital restant 9 590,84 € mensualité 212,38 €, échéance sept 2020, taux 0.946 % (4 ans)
Total mensuel: 693,41 €

Je précise que le 2° sera remboursé en totalité en 2017 par anticipation sans frais (rentrée de cash provenant du remboursement d’obligations wiseed)

et l’avance sur titres:

Initialement 20 000,00 € empruntés en mai 2016, capital restant 10 028,91€ aujourd’hui, taux 1.932 %, c’est un crédit in fine donc paiement des intérêts uniquement tous les trimestres, remboursement par anticipation du nominal sans frais, durée 3 ans maxi.

Mon objectif: constitution d’un patrimoine de 200kEUR (valeur pleine propriété, sous réserve que le prix des parts ne baisse pas…) de SCPI en direct (j’ai aussi des SCPI en AV)
- 90 parts immorente 10 ans réalisé (19.963 EUR)
- 160 parts PFO2 10 ans réalisé (20.021 EUR)

Par la suite je pense Epargne Foncière, Effimmo et éventuellement un peu de Corum (clef favorable en NP car rendement aujourd’hui élevé), besoin de financement estimé à 100k.

Dernière modification par maxlille (30/11/2016 10h42)

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#673 30/11/2016 21h31

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@Surin Le taux d’impayés est toujours compris entre 5 et 6 % je pense. Effectivement c’est peut-être un peu osé. RDV dans 15 ans…

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#674 30/11/2016 22h46

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fredagro a écrit :

Je vais essayer d’"affecter" ce prêt en demandant un rescrit (déjà fait par le passé), en argumentant sur la concordance de temps et de montant.

Bonjour Fredagro, ce point précis de votre post a attiré mon attention. Je comprends que vous avez déjà réussit, par le passé, à déduire de vos revenus fonciers les intérêts d’un prêt personnel (et pas d’un prêt immobilier affecté) que vous avez utilisé pour acheter de l’immobilier, et à faire "bénir" par écrit ce montage par l’administration fiscale (d’où le rescrit).

Je serai moi-même intéressé par une manip de ce genre, pas sur la base d’un prêt personnel mais d’une avance sur un contrat d’AV (qui, légalement, est aussi un prêt consenti par l’assureur à l’assuré): en ce moment, les rendements des fonds en euros sont bas, mais les intérêts des avances le sont également, et c’est un crédit rapide, automatique, sans frais et même "in fine" si on veut (bien qu’assez limité dans le temps, 2 x 3 ans maxi chez mon assureur). J’ai lu que certains cabinets de conseil en patrimoine arriveraient à faire agréer ce genre de montage par le fisc, en se basant notamment sur des éléments factuels telles que la concordance du montant de l’avance avec le montant de l’investissement immobilier, la cohérence des dates et la tenue d’un échéancier de remboursement (là ça risque d’être plus dur pour un remboursement in fine). Pour ce que j’ai pu en lire (mais je ne suis pas un expert), le BOFIP n’exige pas explicitement que le prêt soit un prêt immobilier, mais "seulement" qu’il soit affecté à l’achat dudit bien immobilier (bon après, le diable se niche dans les détails, ou plutôt dans l’interprétation "officielle" des textes fiscaux…).

Pourriez-vous, en quelques lignes, m’en dire un peu plus sur les circonstances dans lesquelles vous avez obtenu ce rescrit, et à quelle époque ? Merci d’avance !

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#675 02/12/2016 11h22

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Surin a écrit :

Tout cela pour dire, Primaliance vous guide dans vos choix et est de bon conseil mais a malgré tout tendance à conseiller souvent les même SCPI. Il faut arriver chez eux avec une idée de ce que l’on veut et on arrive alors à faire ses propres choix.

volthur a écrit :

Disons que Primaliance m’a aidé à dégrossir le choix de SCPI.
j’ai trouvé le conseil bon et impartial. Par contre passez par eux ne justifie pas de s’affranchir d’approfondir soi-même pour savoir ce qu’on achète au final.

J’ai suivi vos conseil et me suis orienté vers Primaliance pour mon projet d’achat à crédit de parts de SCPI.
Reste à présent le choix des SCPI.
J’aime beaucoup Immo-Placement, malgré le 100% province. Résultat opérationnel proche voir supérieur au dividende, TOF autour de 88% avec un peu de marge donc, ancienne SCPI et cabinet Voisin en gérant. 75% bureaux et 25% commerce environ pour la répartition.
==> Je pense donc accorder 1/3 de mon investissement dans cette SCPI.

J’aimais bien Placement-Pierre, mais l’AK est clôturée depuis 1 mois. Une nouvelle va avoir lieu prochainement (janvier 2017), mais le prix de part fait +7% !
Si les fondamentaux sont là, pourquoi pas, mais j’hésite fortement.

J’aime bien Foncia Pierre Rendement également, avec une dominante parisienne un peu plus importante. Le résultat couvre bien le dividende et la gestion semble maîtrisée.

==> Je pense donc accorder 1/3 de mon investissement soit dans Placement-Pierre, soit dans Foncia Pierre Rendement.

Pour une 3è SCPI, j’aimerais quelque chose d’un peu plus parisien, qui soit ouvert à la souscription (adieu Actipierre-3) et pertinent avec le projet.
Le conseiller m’a parlé de Pierre Plus, mais quand je lis les retours sur la file dédiée du forum, je suis refroidi !
Ou alors un SCPI de capitalisation afin d’atténuer la fiscalité et améliorer un peu le TRI ?

Je suis preneur de tout conseil, même si cela remet complètement en cause mes cibles !

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