SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Les scpi ça a l’ air d’ être réservé à une clientèle aisée  il faudrait avoir sa RP et de l’immobilier locatif on nous le fait bien sentir en banque ou cgp.
C’ est donc admis que le taux est plus élevé en scpi.

Dans mon cas c’est pour construire une rente, à priori je ne serai pas vendeur donc pas de frais de sortie (10-12%) et pour diversifier l’ immobilier locatif.
Les impôts sur les scpis Européennes feront le reste.

Avec le délai de jouissance ça m’ emmène à août septembre maximum janvier 2022 pour les premiers dividendes.
Le temps que l’on attende les bonnes offres; un an peut se passer et c’est long pour des actifs immobiliers.
J’ ai déjà prévenu  ma banque historique que j’ allais être infidèle car leurs scpis maisons ne sont pas satisfaisantes.
Si je ne pars pas cette année ce sera un échec le coût du renoncement sera trop élevé.
Le chemin est long pour être rentier et je ne supporte pas de ne pas être au max d’endettement pendant plus de 2 mois sinon à quoi bon avoir fait tout ça jusqu’ à maintenant.
Je vais quand même négocier un peu.

Oui la confusion est engendrée du fait que le DVM est calculé sur le prix d’achat, incluant ces frais… et des techniques commerciales « étonnantes ».

Mais les frais (de distribution notamment) sont bien payés dès le début … et la valeur des SCPI baisse immédiatement.

Bonjour Myred,

D’après votre TMI et patrimoine à cet âge, vous avez un excellent profil.
Je pense donc que l’offre est médiocre…

A mon avis, il est possible pour vous de trouver un taux avoisinant les ~1 %.

De plus, vous n’êtes pas dans le même cas que moi : vous avez de l’immo physique. Les taux accordés par les banques semblent plus intéressants, avec cette condition.

Cela dépendra du temps que vous souhaitez passer sur cette opération, mais à votre place j’essayerai de continuer à chercher mieux, ou de négocier celle actuelle.

Bon courage.

J’ai un ami qui s’est renseigné pour le crédit de chez ARKEA très largement discuté ici. Le taux actuel est de 2.4% sur 25ans. Il semblerait que le taux remontera à partir du 15 Mars 2022… sans vraiment de surprise au vue du contexte. Il n’a pas eu l’info à combien ce taux sera relevé, mais en guise d’indication il était à 2.7% précédemment.

J’en pense que la proposition 4 semble la plus favorable pour vous.

Mais, avant de vous lancer, je pense qu’il faudrait (et que c’est beaucoup plus important que la négociation d’un emprunt pour investir dans des SCPI) définir un plan global, avec, à partir de votre capacité d’épargne (que seul vous pouvez connaitre), définir combien (pour diversifier raisonnablement) pourrait être alloué aux SCPI, à l’assurance-vie, et à autre chose (et à mon avis, mieux vaudrait consacrer un peu à des actions dans un PEA, en acceptant la volatilité qui va avec, que croire au mirage du crowfunding; vous pouvez commencer par acheter quelques actions Air Liquide, au moins leur littérature vous aidera à vous former), en calculant combien ceci pourrait valoir dans 15-20 ans (quand vous prendrez votre retraite), et combien cela pourrait générer de revenus, sans oublier d’évaluer dès maintenant le montant prévisionnel de vos pensions de retraites (il y a des simulateurs qui font ceci très bien, et parfois ça réserve de bonnes surprise), à comparer à votre meilleure estimation de vos besoin alors (sachant que vous n’aurez alors plus à cotiser ou épargner en vue de la retraite, et que vos charges pourraient alors être bien différentes de celles d’aujourd’hui),tous ceci avec un scénario "normal", et des scénarios pessimistes et optimistes.
Ca vous permettra au moins de :
    1) déterminer quel genre de montant vous devriez investir en SCPI
    2) déterminer si le rendement (à long terme, sur 15 ans ou +) de cet investissement en SCPI est compatible avec vos objectifs  (après imposition, bien sur, car les SCPI sur assez lourdement imposées).
    3) disposer d’un plan d’ensemble (que vous pourrez toujours réviser en cas de besoin) pour le devenir de vos finances dans les 15 prochaines années, et même après.

Concernant l’achat de scpi étrangères à crédit, nous n’avons trouvé aucun taux inférieur à 2,2 taeg sur 15ans (notre dossier étant plutôt bon, rp payée, capacité d’endettement "élevée", emprunt demandé de 50k).
Au final, nous réfléchissons à prendre pour 30 ou 40k de corum origin et corum xl directement par corum, 2,2%sur 15ans (pas de frais de dossier, pas de nantissement, pas d’assurance obligatoire, différé de 5mois possible).

Pour information, le taux actuel catalogue chez Milleis pour des SCPI (partenaires) sur 20 ans est de 1.45%.

GoodbyLenine, le 07/03/2022 a écrit :

J’en pense que la proposition 4 semble la plus favorable pour vous.

Mais, avant de vous lancer, je pense qu’il faudrait (et que c’est beaucoup plus important que la négociation d’un emprunt pour investir dans des SCPI) définir un plan global, avec, à partir de votre capacité d’épargne (que seul vous pouvez connaitre), définir combien (pour diversifier raisonnablement) pourrait être alloué aux SCPI, à l’assurance-vie, et à autre chose (et à mon avis, mieux vaudrait consacrer un peu à des actions dans un PEA, en acceptant la volatilité qui va avec, que croire au mirage du crowfunding; vous pouvez commencer par acheter quelques actions Air Liquide, au moins leur littérature vous aidera à vous former), en calculant combien ceci pourrait valoir dans 15-20 ans (quand vous prendrez votre retraite), et combien cela pourrait générer de revenus, sans oublier d’évaluer dès maintenant le montant prévisionnel de vos pensions de retraites (il y a des simulateurs qui font ceci très bien, et parfois ça réserve de bonnes surprise), à comparer à votre meilleure estimation de vos besoin alors (sachant que vous n’aurez alors plus à cotiser ou épargner en vue de la retraite, et que vos charges pourraient alors être bien différentes de celles d’aujourd’hui),tous ceci avec un scénario "normal", et des scénarios pessimistes et optimistes.
Ca vous permettra au moins de :
    1) déterminer quel genre de montant vous devriez investir en SCPI
    2) déterminer si le rendement (à long terme, sur 15 ans ou +) de cet investissement en SCPI est compatible avec vos objectifs  (après imposition, bien sur, car les SCPI sur assez lourdement imposées).
    3) disposer d’un plan d’ensemble (que vous pourrez toujours réviser en cas de besoin) pour le devenir de vos finances dans les 15 prochaines années, et même après.

Bonjour,

Merci de votre avis, c’est ce qu’il me semble aussi sur ces propositions là.
Vous rejoignez le message que m’a envoyé Fred42 sur ma présentation concernant la réflexion à avoir de façon plus globale sur mon projet. Donc je lis, j’étudie, je calcule pour mûrir tout ça !

Lien vers la liste des valeurs éligibles à ce crédit lombard : ici

Ceci exclut encore les ETF comme le CW8 malheureusement.

Dernière modification par sanvio (10/03/2022 16h21)

Bonjour à tous,
je suis nouveau sur ce forum.
J’ai pour projet comme vous d’investir dans les SCPI à crédit via SCI (34 ans, profession libérale, TMI>41% aucun pret l’instant (sik))

je me suis heurté au banque classique (crédit agricole) avec la nécessité d’une garantie hypothécaire (je suis locataire ayant déménager et revendu ma RP il y a moins d’un an)
pas de projet d’achat de RP immédiatement (investissement d’abord)

Le projet :
objectif : épargne de 100k sur 25k pour récupérer un ACTIF de 300k générant des loyers dans 25 ans (sans compter une éventuelle revalorisation des parts ou des loyers)

Financement :
Banque Arkea : 300000k apports 0, 25 ans, 2.4% TAEG le différé max de 9 mois est inclus il me semble.
Cash flow négatif : 300 et 350/mois
Montage via SCI IS car TMI 41%
Choix des SCPI fléchées PRIMONIAL (5 SCPI)
Il n’y pas de possibilité de choisir des SCPI européennes ou de nouvelles (type logistique) à crédit

Que pensez vous donc de ce placement ?
Image 1 : simu sur 275k banque arkéa primonial
Document : simu sur 200k sofidy


scpi3.pdf

Merci, A bientôt

Je n’ai pas cherché sur 25ans.

Sur 15 ou 20ans, j’ai fait le tour: meilleur placement, linxea, louve, moniwan…
Les taux sont toujours plus ou moins les mêmes. Moins élevés pour les françaises que pour les européennes et moins élevés si beaucoup de contre-parties (domiciliation salaire, nantissement, frais, assurance demandée, propriétaire RP, CDI…).
Je n’ai pas été voir ma banque parce qu’au final nous voulons en racheter pour moins de 50k et seulement des européennes (et je sais que ma banque ne fait pas).
Dans la file, on remarque qu’aller voir sa banque est souvent la meilleure solution pour une somme plus conséquente que 50k.. mais avec un choix souvent limité de SCPI.
Bref, pas de solution miracle.