SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Je suis d’avis qu’il faut une composante immobilière dans notre patrimoine et la plupart d’entre nous ont commencé par cette composante avec le levier du crédit quand on a eu nos premiers revenus.

Si l’on vit sur des marchés trop chers (côte d’azur, Paris) et que l’on ne veut pas ou peut pas investir sur des marchés de province, je pense qu’il est alors intéressant de pouvoir investir dans des SCPI avec l’effet de levier de l’emprunt.

Pour moi l’immobilier "physique" reste le premier niveau de notre patrimoine.

Bonjour Yvan et merci pour le partage de votre parcours très inspirant.

Je suis en train de faire le tour des professionnels concernés par ce type de montage (CPG, banquiers, coutiers, EC) et le moins que l’on puisse dire est que c’est un véritable parcours du combattant pour trouver des personnes compétentes qui veulent bien vous suivre. J’ai l’impression d’être un OVNI à chaque fois que j’expose mon projet.

J’espère poster mon projet début janvier lorsque j’aurai les premières réponses chiffrées des banques sollicitées.
Je viens de rencontrer un premier EC qui me chiffre la création de la société à 1200eTTC puis annuellement la partie comptabilité à 2400TTC et juridique à 600 TTC soit 3000 TTC annuels !

Autant le montant de la création me semble dans les clous avec les expériences des autres intervenants du forum, en revanche le chiffre de 3000e me parait exorbitant pour un montage qui n’est pas non plus d’une complexité extrême.

Je précise que j’aimerai investir en SASU car j’investi seul. Je vais bien entendu solliciter un autre EC pour me faire une idée des prix. Est-ce la structure SASU qui enfle les prix ou suis-je mal tombé ?

Pourriez-vous à ce titre détailler ce versant de votre projet ?
Comment avez-vous procédé pour la création puis la comptabilité/juridique ? Tout est géré par l’EC ou assurez-vous une partie de la tache vous-même ? Et donc quel est le cout de tout ça ?
Avez-vous dû rencontrer plusieurs EC avant de trouver la bonne personne ?

NB : A ma connaissance, personne sur le forum n’a réussi à réaliser le montage avec une SASU créée spécifiquement pour ça.
J’ai le souvenir d’une personne (dont je ne me souviens malheureusement plus du pseudo) qui a renoncé en SASU et s’est associée avec son père spécifiquement pour être en SCI.

Bonjour a tous, je vais peut être paraitre être a contre courant, la norme semblant être la SCI à l’IS avec panache PP/US.

Tout d’abord je me confesse oui je n’ai pas lu les 110 pages de cette discussion.

Problématique principale :
L’intérêt de ce montage a l’IS ne perd il pas son sens lorsque l’on s’investit en SCPI a majorité européenne qui subissent une fiscalité adoucie ? A l’IR, le frottement fiscal est de l’ordre de 10% (TMI 41% pour un taux moyen de 30% par exemple), chaque situation étant differente.

Avant de commencer 3 questions préliminaires  :
-Les SCI à l’IS supportent la CRL de 2,5% (à minima sur les loyers Français )?
-Les SCI IS obtiennent plus difficilement des crédits et a des taux moins avantageux ?
-Y a t’il des taxes supplémentaires ou moins avantageuses à l’IS (CFE ou autre ?)

Problématique :
Pour faire court : (et je ne suis pas certain que cela est très significatif avec des SCPI investîes en majorité en europe) peut être ? que ce montage est plus intéressant sur les 20 ans de durée de vie du credit, mais quid des prochaines 20 années ? (si l’on regarde sur un horizon 40 ans par exemple, la fiscalité sur les années de crédit avec l’amortissement de l’Usufruit doit se matcher, mais une fois le tout remboursé (et même avant si l’amortissement de l’US n’efface pas totalement les loyers on paye 15% d’IS sur une partie), on se retrouve a :
- Avoir une extinction de l’US et donc baisse des amortissements et augmentation de la taxation a 15% d’IS sur les loyers de source française des le premier euros de "bénéfice".
- avoir une flat tax de 30% sur les dividendes (si l’on souhaite une rente)(pour simplifier) sans la possibilité de récupérer le crédit d’impôt sur les loyers de source européennes a moins de recapitaliser au sein de la SCI (mais avec un risque de payer un "boni de liquidation plus conséquent" ?)
- avoir une fiscalité concernant la plus value des parts à la sortie.

A moins que l’intérêt est de liquider la SCI au terme du crédit et d’encaisser ? encore là la taxation de la plus value + les frais annexes (CRL, EC, taux de crédit moins avantageux) en valent ils vraiment le coup ?

Pour conclure, on voit des classeurs excels comparants PER/AV, CTO/PEA.
Quelqu’un a t-il fait un outil pour comparer SCI IR Versus IS. Qui prends en compte les frais d’EC (800-1000€/an X20-40 ans est très significatif à mon sens), la CRL si elle est due, le surplus de taux bancaires moins avantageux. Comparant non seulement sur la phase de remboursement de crédit mais après, dans la phase d’encaissements des loyers/dividendes ou phase de capitalisation, dividendes qui supportent donc une flat tax de 30% que l’on a pas dans la SCI a l’IR des le premier jour + cout final en transmission/revente car les plus values en IS ne sont pas exonérées.

Au plaisir de vous lire.
Cordialement

Dernière modification par Bonival (19/12/2021 16h03)

l’intérêt pour moi de la SCI est la transmission.
IS versus IR j’attends les réponses, même si ce jour je m’oriente vers une SCP IR pour y loger un CTO également

J’ai lu les différents montages, mais sauf erreur je n’ai pas trouvé réponse à une question que je me pose: est-ce que le montant du revenu de la SCPI compense peu ou prou le montant du crédit ou cela dépend justement du montage financier?

stephanedu13, le 22/12/2021 a écrit :

J’ai lu les différents montages, mais sauf erreur je n’ai pas trouvé réponse à une question que je me pose: est-ce que le montant du revenu de la SCPI compense peu ou prou le montant du crédit ou cela dépend justement du montage financier?

Cela peut dépendre du montage financier. Par exemple pour un panier de SCPI à 4.5% acheté avec un crédit à 1.10% sur 25 ans on est à peu près à l’équilibre.

crabe, le 15/12/2021 a écrit :

Bonjour,
Je cherche à financer 150K€ de SCPI sur 25 ans (afin d’avoir une mensualité acceptable).
- ma banque : dans les choux
- meilleurtaux : 20 ans max
- cafpi me propose : 2,55% hors assurance, ADI 0,19% pour 50% (emprunt à 2 44 & 45 ans), limité à 3 SCPI parmis un choix d’environ 25 SCPI.
- je suis en contact avec un autre courtier qui me propose aussi 2,55% ADI incluse (à affiner) mais sur plus de lignes et de SCPI possibles.

Petit update : Cheval Patrimoine : 2,65% sur 25 ans avec 15K€ d’apport… bon…
On m’explique que mon petit montant ne permet pas de faire mieux.

Taux de 2.5 sur 25 ans hors assurance (pour les non propriétaire).
Choix de SCPI restreint.

Je suis propriétaire et globalement ce qu’on me propose tourne autour de 2,5% sur 25 ans (sans autres frais ou contreparties). C’est cher en effet!

Bonjour Nazarite,
en tant que résident HK, vous n’avez pas accès au crédit en local ?
Côté HK et Chine continental il n’y a pas d’opportunités d’investissement meilleure ?

Pour moi le seul intérêt de l’immo en france  (scpi ou en direct) c’est les conditions de crédit. et en effet du 1,95% sur 15 ans c’est pas top.

Peut être y a t’il d’autres raisons ?