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#2701 27/11/2021 20h25

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sinwave a écrit :

Concernant la fiscalité, les revenus seront déclarés en micro-foncier : en effet, ma compagne dispose d’un appartement en indivision (héritage), ce qui nous permet de pouvoir prétendre à ce régime.
Nous sommes sur la tranche à 11%, de plus cet investissement ne nous faisant pas basculer au-dessus, j’obtiens un rendement net de fiscalité 5,4%.

Je crois que vous vous trompez en croyant faire une bonne affaire avec le micro-foncier.

Si je prend les chiffres de 2020 (source : Rapport Annuel de la SCPI, page 29), en micro-foncier, vous auriez déclaré 21.55€/part (les revenus de la SCPI par part, sans déduire les charges réelles, à supposer que ce tableau comporte vraiment les revenus imposable -ce qui n’est en réalité pas le cas-), moins un abattement de 30%, soit 15.085€/part.

Je ne vois pas de différence très significative avec les 15.89€/part de résultat issu de la même source, que vous auriez déclaré au réel  (Note d’ailleurs ce n’est pas le chiffre figurant sur les IFU diffusés par ATP1 à ses associés; pour ma SCI IS, j’ai eu 9.26€/part de résultat à intégrer au résultat de ma SCI).

Accessoirement, vous aurez sans doute bien du mal à obtenir de la société de gestion un IFU avec le montant à déclarer en régime micro.


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Favoris 1   [+2 / -1]    #2702 29/11/2021 12h30

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sinwave, le 27/11/2021 a écrit :

J’en suis arrivé à la conclusion que ce qui me correspondait le mieux, c’était d’acheter une SCPI à capital fixe avec une décote sur ANR.

Il faut se demander pourquoi une telle décote sur l’ANR. On peut effectivement se dire que le marché n’est pas efficient, que des héritiers vendent à prix cassé que ceci, que cela. Mais on peut aussi se dire que cette décote est justifiée par exemple …

sinwave, le 27/11/2021 a écrit :

Atlantique Pierre 1

Ici on a un patrimoine vraiment pas premium, des locataires ne faisant souvent pas partie d’une chaine / d’un groupe avec, c’est le pompom, une durée résiduelle des baux de … 1,44 an. C’est très très faible. N’oublions pas que la valeur d’un actif à louer est calculée certes en fonction de sa valeur intrinsèque (combien vaut le m2 comparable) mais aussi de ses flux locatifs. Un actif sans locataire depuis 3 ans ça ne vaut pas tripette.

Or ATP1 va devoir renouveler tous ses baux dans l’année et demie à venir. Avec le Covid et avec un patrimoine de second rang, combien la société de gestion va-t-elle en renouveler. Et quelle société de gestion ? Puisque la SCPI va en changer justement à cette période charnière.

sinwave, le 27/11/2021 a écrit :

d’investir 2x30k€ sur ATP1

Il s’échange en moyenne 120KE / trimestre sur cette SCPI . Vous allez donc représenter 30% des achats. D’un ça va donner envie aux vendeurs de remonter leurs prix de voir passer de gros ordres d’achat. De deux, pensez vous qu’il soit sain de représenter une telle proportion ?

Dernière modification par Asn540 (29/11/2021 16h37)

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[+3]    #2703 29/11/2021 20h01

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Quelques remarques sur le dernier message de Asn540 :

   (a) En France, la quasi-totalité des baux commerciaux sont des baux 3-6-9. Le locataire (très bien protégé) peut donner congé et quitter les lieux tous les 3 ans, mais a le droit au renouvellement (éternel) de son bail. Donc, en moyenne, la durée résiduelle de ces baux est arithmétiquement voisine de 1,5 années (moyenne des durées entre 0 et 3 années, jusqu’à la prochaine date de congé possible). Il n’y a qu’avec des beaux plus longs (rares en France, mais bien plus répandus à l’étranger), ou comportant des durées fermes particulières (un renoncement de la possibilité de cesser le bail après 3 ou 6 ans, ce qui nécessite quelques particularités, par ex des locaux monovalents ou une contrepartie, pour être conforme à la loi en France). Une durée résiduelle des baux de 1.44 ans n’a donc rien de spécial, pour un patrimoine à 100% en France. La plupart des SCPI avec un patrimoine franco-français ont une durée résiduelle ferme des baux voisine de 1.5 années.

   (b) Pour de nombreux locataires (en particulier les commerces), devoir quitter ses locaux a un impact (négatif) très significatif sur la valeur du ’fond de commerce’ du locataire, car une partie des clients ne suivra pas. C’est une des raisons pour lesquelles les baux commerciaux protègent autant le locataire… Et c’est aussi pour ça que ces locataire vont chercher à renouveler leur bail ! 

   (c) En France, les baux commerciaux se renouvellent (ou plutôt se prolongent) automatiquement/tacitement, tant que l’une des parties (le locataire ou le bailleur) ne fait pas une demande explicite, soit de le terminer, soit de le renouveler, avec éventuellement des conditions adaptées. Et même en cas de désaccord des parties sur ces "conditions adaptées", le bail se poursuit, jusqu’à ce qu’un accord intervienne entre les parties, ou qu’un juge des loyers statue sur ces conditions (avec en général effet rétroactif au début de la période pour laquelle il y a eu désaccord). Donc il est erroné de croire qu’on va "devoir renouveler tous les baux dans l’année et demi à venir". En particulier, pour les baux avec une date de congé possible dans moins de 18 mois, une bonne partie des locataire restera en place sans renouvellement de bail, soit en ne donnant pas congé, soit en prolongation tacite. Et, pour les baux dont la première date de congé possible est à plus de 18 mois, il n’y a pas besoin de renouvellement dans les 18 mois.

   (d) Les valeurs d’expertise tiennent compte, entre autres, de la durée résiduelle du bail en cours, de la solidité financière du locataire, de sa propension à renouveler le bail, etc. Donc prétendre que la nature du patrimoine justifierait une décote sur les valeurs d’expertise (qui tiennent déjà compte des caractéristiques du patrimoine, et des baux en cours) relève du raisonnement erroné

La patrimoine de ATP1 n’est certes pas particulièrement premium.
Mais il ne faut pas pour autant avancer des arguments fallacieux pour en minimiser la valeur…


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#2704 29/11/2021 20h14

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GoodbyLenine a écrit :

Une durée résiduelle des baux de 1.44 ans n’a donc rien de spécial, pour un patrimoine à 100% en France. La plupart des SCPI avec un patrimoine franco-français sont exactement dans la même situation.

Epargne foncière : 5,6 ans (RA 2020)
PF Grand Paris : 3,3 ans (BTI Q3/2021)
PFO2 : 4,2 ans ans (BTI Q3/2021)
Epargne Pierrre : 5,02 ans (RA 2020)

GoodbyLenine a écrit :

Mais il ne faut pas pour autant avancer des arguments fallacieux pour en minimiser la valeur…

Avant de vous permettre de genre de commentaire déplacé, vous devriez vérifier ce que vous dites.

Dernière modification par Asn540 (29/11/2021 20h14)

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[+5]    #2705 29/11/2021 20h21

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Vous semblez comparer la durée moyenne des baux (avec un congé qui peut intervenir avant cette durée) et la durée moyenne ferme des baux. Je signe un bail 3-6-9 : certains diront qu’il y a un bail de 9 ans (en fait 3/6/9 et même après 9 ans, le bail continuera), d’autre un bail ferme de 3 ans. Certaines SCPI communiquent à leur avantage…

C’est la différence entre WALB et WALT…  Pour PF Grand Paris, par exemple, regardez dans https://www.scpi-8.com/upload/scpi/docu … -paris.pdf  (c’est page 20 de la présentation, qui est celle à fin 2017, mais la différence WALB/WALT n’a pas du beaucoup changer depuis), le WALB est de 1.8 années, et ne doit pas être confondu avec le WALT qui est bien de 5.0 années.

Le BTI de ATP précise bien que les 1.44 années concernent le WALB (et pas le WALT, qui est ce que les autres SCPI indiquent avec des chiffres vers 5 années).

Certaines SCPI négocient aussi des durées fermes longues en échange de travaux au départ avec (si le locataire a financé une part de ces travaux) de très longues durées de franchise de loyer (ça se voit parfois dans le TOF, si le TOF compte les biens sous franchise comme vacants, mais quid si franchise partielle…). Et au bout de la durée ferme, le locataire va très souvent revenir à la charge pour obtenir autre chose, ou partir. Est-ce vraiment à l’avantage des associés ?


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[+2]    #2706 30/11/2021 12h04

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Bonjour à tous,

Mon projet d’achat de SCPI en PP à crédit arrive en phase finale.

La SCI à l’IS est montée
Accord de principe par la banque selon un montage plusieurs fois utilisé par certains membres du forum (que je remercie). En résumé
- Montant : 700K
- Durée : 20 ans + 6 mois de différé
- Frais de dossier : 700
- Cautionnement 8400
- Taux: 0.87 (+0.16% pour l’assurance)

Reste la ventilation des SCPI à finaliser. Pour l’instant l’ébauche est décrite en détail ici Portefeuille du Capt’ain mais se partage par ordre de poids entre
- Pierval
- Epargne Pierre
- Eurovalys
- Vendome Region
- Corum XL
- Corum Eurion
- ActivImmo
- Efimmo
- Immorente

Il y a une surpondération volontaire de la partie internationale (46%) pour des raisons fiscales.

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#2707 04/12/2021 14h21

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Bonjour LeCaptaineCaverne,

Le montant emprunté est impressionnant !

Pourriez-vous svp développer le "montage" que vous avez utilisé pour l’obtention du crédit (ou le cas échéant m’indiquer un lien vers un descriptif de celui-ci car apparemment utilisé par bon nombre de forumeurs) ?

Merci par avance,
Cover26

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Favoris 3   [+1]    #2708 04/12/2021 16h45

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#2709 04/12/2021 22h22

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Jef56, le 14/11/2021 a écrit :

Je suis expatrié actuellement dans un pays du G5 Sahel et sans contrat de travail de droit français.

Je cherche un financement pour acheter des SCPI, pour profiter encore du levier avant que les taux ne repartent à la hausse. Je n’ai aucun prêt en cours.
J’ai demandé à des intermédiaires spécialisés sur les expats et à d’autres et n’ai eu que des réponses négatives.

En 2011 dans un autre pays africain, dans des conditions moins favorables (j’étais plus endetté), j’avais obtenu facilement un financement (même employeur, même contrat).

Il faut croire que la situation est plus difficile en ce moment, les banques sont plus prudentes.
Les mesures anti-financement du terrorisme ont aussi probablement refroidi les banques vis à vis des expats dans les pays exposés. La BNP a même fermé mon compte en 2020 a priori uniquement parce que j’étais dans un pays à risque.
Le temps d’expatriation doit peut-être aussi jouer sur l’évaluation du niveau de risque du client? En 2011 je n’avais qu’un an d’expatriation.

Je n’arrive pas à savoir si c’est uniquement le pays qui fait peur ou un ensemble de caractéristiques "douteuses" (comme le contrat de travail mais je suis propriétaire en France) qui ne passent plus les critères de risque/compliance des banques.

Bonne nouvelle pour moi, le Crédit Mutuel du Nord a accepté de me financer avec la médiation de Moniwan.
1,25% sur 9 ans (mon choix), TAEG (avec le nantissement pour 2 SCPI et frais de dossier) 1,76%.
J’ai accepté aussi d’apporter 20K€ (20% de l’emprunt) sur un contrat d’assurance vie. Pas de domiciliation de salaire.


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#2710 05/12/2021 08h01

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Idem pour moi , je viens d’avoir un accord pour le crédit mutuel de 30000€ sur la SCPI de mon choix avec taux de 1.12% sur 15ans et mes salaires sont déjà la bas + une CB de base.

Ayant déjà:
eurion 30000€ ,
Activimmo 25000€
Pieval 25000€

J’hésite cette fois entre épargne pierre ou eurovalys .
Ayant une imposition a 11% et déjà pas mal de SCPI réparti sur l’Europe, je pense partir sur épargne pierre avec la société LOUVE.
Avec 11% d’imposition le rendement est quasiment identique sur les 2 car épargne pierre a un rendement de base plus élevé 5.38 contre 4.5 eurovalys.

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Favoris 6   [+2]    #2711 05/12/2021 11h12

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@cover26
En complément du message de Maxi cool, vous retrouvez ce montage auprès de différents membres du forum, notamment :

Moi-même alex470 => lien ici
Dans les publications d’Yvan : lien ici
Un résumé dans le portefeuille de Malolechat : lien ici

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#2712 09/12/2021 20h15

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GoodbyLenine, le 29/11/2021 a écrit :

Le BTI de ATP précise bien que les 1.44 années concernent le WALB (et pas le WALT, qui est ce que les autres SCPI indiquent avec des chiffres vers 5 années).

Vous avez tout à fait raison, j’ai lu rapidement et pensé que ATP1 indiquait le WALT comme le font toutes les SCPI car, comme vous l’expliquez justement, indiquez le WALB n’a que peu d’intérêt.

Il serait toutefois intéressant de connaître le WALT de ATP1…

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#2713 10/12/2021 10h47

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Au contraire le WALB a bien plus d’intérêt que le WALT !
Ca me fait une belle jambe que le locataire ai un bail de 20 ans. S’il a la possibilité de rendre les locaux tous les ans (en caricaturant, c’est plutôt tout les 3 ans dans le système français).
Quel est mon risque de me retrouver avec un actif vacant ?
C’est ça la vrai question pertinente.


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#2714 15/12/2021 22h29

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Bonjour,

Je cherche à financer 150K€ de SCPI sur 25 ans (afin d’avoir une mensualité acceptable).
- ma banque : dans les choux
- meilleurtaux : 20 ans max
- cafpi me propose : 2,55% hors assurance, ADI 0,19% pour 50% (emprunt à 2 44 & 45 ans), limité à 3 SCPI parmis un choix d’environ 25 SCPI.
- je suis en contact avec un autre courtier qui me propose aussi 2,55% ADI incluse (à affiner) mais sur plus de lignes et de SCPI possibles.

Je trouve curieux de trouver le même taux chez 2 interlocuteurs (il n’y a peut-être qu’un organisme qui finance sur 25 ans ?) mais pas facile de trouver une contreproposition plus basse.

Par avance merci pour vos avis éclairés.

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#2715 16/12/2021 07h40

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Je trouve ce taux élevé.
A votre âge, 25 ans n’est ce pas un peu long? Quel est votre objectif patrimonial?

Vous serez en retraite dans 22-23 ans.

Vous avez probablement un bien meilleur taux sur 20 ans ou même moins.


Le train de la vie ne s'arrête jamais deux fois à la même gare.

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#2716 16/12/2021 13h28

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Bonjour,

Je n’ai pas lu tout le fil de la discussion, mais sur ce que j’ai lu, est-ce que au final la facilité ne serait pas de passer par un CGP?

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[+1]    #2717 16/12/2021 13h52

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Passer par un CGP ne fait pas tout. Loin s’en faut. Certains ont des liens particuliers pour monter un financement, d’autres se contentent de passer par des courtiers pour le trouver.

A titre perso, un de mes CGP n’avait "trouvé" que des solutions de financement non éligibles lors d’une utilisation d’une SCI à l’IS.

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[+2]    #2718 16/12/2021 14h14

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Bonjour,

Si je peux apporter ma pierre à l’édifice : pour ma part, j’ai trouvé un CGP, grâce à ce forum, qui m’a trouvé un financement intéressant (1,24% sur 20 ans).

Une condition néanmoins : détenir un patrimoine immobilier au moins égal au montant à emprunter. Donc, détenir soit un investissement locatif soit une RP.

AaronBen

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#2719 16/12/2021 18h50

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ESFP

AaronBen a écrit :

Une condition néanmoins : détenir un patrimoine immobilier au moins égal au montant à emprunter

Immobilier = forcément physique ? Est-ce que parts de SCI, SCPI, REIT cochent la case ?

De plus, est-ce qu’ils ont regardé le patrimoine brut ou bien celui remboursé ? Cela fait une petite différence selon.

Dernière modification par Rodin (16/12/2021 18h58)

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#2720 16/12/2021 18h53

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REIT ça m’étonnerait que la banque accepte, car trop volatile. Peut-être SCPI (mais je n’en suis pas sûr).

Quant à votre interrogation brut/net, la banque va prendre en considération le montant déjà remboursé (i.e. net).

AaronBen

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#2721 16/12/2021 23h06

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Jef56 a écrit :

Je trouve ce taux élevé.
A votre âge, 25 ans n’est ce pas un peu long? Quel est votre objectif patrimonial?

Constituer un patrimoine, protéger ma famille (si décès, elle touchera les versements des SCPI), à peu de frais en bénéficiant de l’effet levier du crédit.

Jef56 a écrit :

Vous serez en retraite dans 22-23 ans.

C’est probable, mais rien ne m’interdit à ce moment de vendre une partie des SCPI et de solder le crédit. L’affaire est moins rentable dans ce cas, mais c’est une souplesse qui existe.

Jef56 a écrit :

Vous avez probablement un bien meilleur taux sur 20 ans ou même moins.

Probablement, quoique  avec le financement de CAFPI, le taux est le même sur 20 ans (c’est curieux) mais 25 ans permet de limiter le montant des mensualités.

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#2722 17/12/2021 13h00

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Rodin, le 16/12/2021 a écrit :

Immobilier = forcément physique ? Est-ce que parts de SCI, SCPI, REIT cochent la case ?

En pleine démarches de recherche de financement, et ayant balayé assez largement le marché récemment je peux vous confirmer : il s’agit de biens immobiliers physiques détenus en direct uniquement.
De plus en cas d’indivision, pour obtenir l’accord de caution, il faut que les indivisaires soient co-emprunteurs nécessairement.
Exit donc si vous avez un bien immobilier en indivision, et que vous souhaitez investir seul car pacs ou mariage en séparation par exemple.
Autant parfois les sons de cloches sont différent d’une banque ou d’un interlocuteur à l’autre. Sur ce point la règle est constante. Ce sont des critères qui sont liés aux organismes de cautionnement (Crédit Logement ou SACCEF) et non pas aux banques. Ceux qui m’avait indiqué le contraire sont systématiquement revenus vers moi pour me dire "ah bah finalement…"


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#2723 17/12/2021 14h16

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Je ne comprends pas ce que vous venez de dire CedREIM. J’ai un bien en indivision (1/3) avec mon frère et ma sœur et ma conjointe a un bien en indivision avec ses parents(2/3), nous avons fait un emprunt tous les deux pour acheter des SCPI sans que cela ne pose de problème de ne pas avoir associé notre famille.

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#2724 17/12/2021 16h57

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Il y’a 2 ans, j’ai emprunté seul alors que ma résidence principale est en indivision avec ma compagne et c’est mon unique bien immobilier hors scpi, cela doit dépendre des situations, j’avais déjà des scpi et des avoirs (PEE, livrets etc..) supérieur au montant emprunté.


c'est en faisant n'importe quoi qu'on obtient n'importe quoi

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#2725 17/12/2021 18h58

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Oui, il y aura toujours certaines situations particulières.
Nul doute qu’une épargne importante peut jouer, cela me semblerait logique (même s’il faut faire abstraction de la "logique" parfois quand vous démarchez - certaines - banques…)
La situation est aussi différente selon les régions, votre relation avec la banque, le Produit Net Bancaire - PNB que vous représentez, le montage du dossier, les dérogations…
C’est ce qu’il ressort des + de 100 pages de ce fil.

@MaturinF que l’on parle bien de la même chose car ce n’est pas précisé sur votre message, l’enjeu n’est pas l’obtention du crédit mais bien un accord de cautionnement credit Logement ou SACCEF en guise de garantie pour la banque. Il y a aussi des solutions de garantie avec le nantissement des parts, un nantissement assurance-vie par exemple et même hypothèque.


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