SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Bonjour kabal,

Le taux de financement n’est pas extra mais compte tenu de mon encours de crédit/endettement et cette assurance vie dormante, c’est ma seule solution de faire encore du levier pour créer du patrimoine

Par ailleurs ce CF+ permet de capitaliser aussi donc ce taux n’est pas comparable avec du IN FINE

Dernière modification par Adrien55 (24/09/2021 16h19)

Bonjour,

Nous sommes bien d’accord sur l’équation modulo le CF+ chaque placé sur la durée restante de l’emprunt.
Je trouve que cela reste une opportunité malgré cette prime de risque effectivement pas énorme

Je suis du même avis, cela ne me semble pas optimum.
Avez-vous envisagé de fermer votre AV de 100k dormante pour acheter des usufruits de SCPI ? Ou si l’horizon de placement est effectivement 20 ans mettez toute l’AV en unité de compte. Sur 20 ans vous ferez toujours mieux que 1.5% et mieux que ce montage financier complexe. Ou si vous faites moins bien sur 20 ans c’est que quelque chose ne tourne vraiment plus rond dans le monde de la finance et dans ce cas je ne donne pas cher de votre SCPI.
Dernière possibilité proposer aux banques de mettre ces 100k en apport pour obtenir un bon financement de SCPI (ça + domiciliation des salaires, ils n’y résisteront pas).

Le nerf de la guerre est le financement ici.
Acheter des parts de SCPI ou placer sur une AV peut être fait de manière autonome et concurrentielle (donc probablement avec de meilleure conditions tarifaires comme vous l’avez noté sur l’AV mais sans doute aussi sur les SCPI, certains intermédiaires pouvant vous restituer une part de leur commission).

Je ne prendrai pas non plus pour argent comptant, l’affirmation que le montage n’impactera pas votre capacité d’emprunt. Un banquier avec une vision stricte de la règle (ils sont de plus en plus nombreux avec les restrictions de conditions de crédit). Il faudrait donc, à grosse maille, que vos SCPI vous rapportent 3 fois plus que vos mensualités (les intérêts), soit le xas échéant, 7,8%. J’ai de sérieux doutes…

Bonjour,

Savez-vous si pour les personnes ayant un logement de fonction sont considérées comme propriétaire ou non au niveau des taux d’intérêt des crédits immobiliers ?

Par ailleurs, les revenus des SCPI sont-ils pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt ?

Je pense que les revenus de SCPI sont traités comme des revenus locatifs, dont l’usage est de les intégrer à hauteur d’environ 70% (ce taux est variable selon les banques).

Si votre profession permet à la banque de penser que vous serez logé sur le long terme, je ne pense pas que ce serait mal vu par une banque de ne pas être propriétaire. Par contre en effet la banque regardera si vous avez d’autres biens dans votre patrimoine total pour servir de "couverture" en cas de pépin.

Lors de la dernière offre que j’ai eu en SC, ils ont pris 70% des loyers SCPI PP+US.

EDIT : les loyers sont pris à l’année du prêt. Donc les US de 10-7-3 ans restants sont pris comme s’ils étaient pérennes. Même ceux qui s’arrêtent avant la fin du prêt.

Dernière modification par Kabal (29/09/2021 13h06)

Sofidy lance sa filiale de financement de SCPI

Sofiy propose une solution de financement pour l’acquisition de SCPI

Les taux sont très peu intéressants… les mêmes que proposent les CGP.

Les taux d’Octobre 2020 : certains ici ont vraiment bénéficié de cela sans conditions pour des SCPI ?

Dernière modification par Erel (12/10/2021 23h15)

Je ne suis pas sûr d’avoir tout compris, ma remarque n’est donc peut être pas pertinente mais si j’ai bien compris:

Dans 2 ans, vous vous retrouvez avec encore 635 euros de mensualités puisque vous aurez dépensez toute votre votre AV. Etes vous sûr de pouvoir obtenir un 2ème crédit avec un tel crédit?.

Car ça ferait passer votre endettement à 1270 (j’arrondi les revenus scpi ne changeant pas grand chose à tout ça).

Si on reste sur taux d’endettement à 33%, j’en conclue que vous avez des revenus de 3800 net si vous êtes déjà propriétaire et de probablement au moins 4300 net si vous êtes locataire.
Je ne connais pas bien les regles de taux d’endettement mais même si c’est 50 % vous restez sur quelque chose comme 3000 net.
De plus vous partez sur une hypothese d’un taux à 0.75%, je ne vois qu’une banque qui fait ça, êtes vous sûr, dans une hypothese ultra optimiste qu’ils le fassent encore ça dans deux ans (on trouve plus souvent du 0,95%) et que cette offre tombe pile à la fin de votre AV vide, qu’ils autorisent d’avoir deux crédit à la consommation dans la même banque ?

Au final si j’ai bien compris vous ne faites que prendre un crédit pour rembourser un autre crédit. Vous ne faites que retarder l’échéance? A la fin il faudra bien tout rembourser.
Je dirais que c’est plutôt une mauvaise opération ou alors il y a un truc qui m’échappe.

Dernière modification par JMeuret (13/10/2021 10h49)

Erel, le 12/10/2021 a écrit :

Les taux sont très peu intéressants… les mêmes que proposent les CGP.

Les taux d’Octobre 2020 : certains ici ont vraiment bénéficié de cela sans conditions pour des SCPI ?

Bonjour,
Connaissez vous les taux qu’ils pratiquent en ce moment ?
J’ai l’impression qu’ils ont une offre style Corum, confortable (nantissement des parts, pas d’hypothéque, moins de formalités car ils gèrent la vente des parts, aucune contrepartie exigée …) mais assez peu compétitive, avec des taux de prêts à la consommation.

Dernière modification par CarolusM (13/10/2021 12h39)

Votre conclusion est bonne, le motif immobilier n’est cependant pas disponible dans les motifs d’emprunt pour un prêt de type consommation avec ma banque.
J’ai ciblé des SCPI "européennes" pour justement éviter une imposition trop forte, le taux d’imposition réel que j’aurai est par contre quasi impossible à évaluer (ça dépend des pays, et certaines de mes SCPI sont en phase de construction du patrimoine, donc impossible de savoir où elles vont investir).
Par ailleurs, avec un taux de prêt 0.75%, on ne parle que de 460€ d’intérêt sur la durée du prêt, et de 350€ si je rembourse le crédit au bout de 26 mois. Le Free cash flow neutre voire légèrement positif intègre bien entendu les intérêt du prêt et les impôts dûs sur les loyers.