Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à notre newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 18/01/2021 14h27

Membre (2021)
Réputation :   1  

Bonjour,
  tout d’abord mes meilleurs voeux à tous.
  je suis nouveau et sans expérience et je viens chercher des avis sur la meilleure marche à suivre pour un projet.
  J’avais trouver il me semble "une affaire" mais avec potentiellement anguille sous roche :
   - il s’agit de l’achat d’un immeuble avec 2 étages et un local commercial (boulangerie) au RDC.
   - emplacement dans une petite ville en zone urbaine sur départementale
   - avec possibilité de se garer
   -  ville de 6000 habitants
  - surface totale : 250m2 (83 m2 par niveaux)
  - bail du boulanger en 3/6/9 et vient d’entamer sa 6ieme année
  - loyer boulangerie : 500€/mois

  Prix annoncé : 150 000€ fai
  L’agent immobilier m’a expliqué que le premier étage était utilisé par la boulangerie mais qu’ils ont trouvé un arrangement avec propriétaire actuel désireux de vendre pour que le boulanger cède le premier étage en échange de réaménagement/rénovation d’un local au RDC.
Cela me laisserait donc 2 plateaux à rénover et potentiellement une bonne rentabilité.
J’ai calculé que les travaux pour rénover les 2 plateaux seraient dans une fourchette de 80k€/100€ (à confirmer/affiner avec artisans) .
Je pourrais ainsi créer 1 studio (30m2)+1 t2 (45m2) par plateaux (reste aussi à analyser avec archi) ce qui ferait environ 1400€ de loyer locatif pour les 2 plateaux. (j’investirais en lmnp avec déficit pur les travaux)

Du coup cela me semblait à priori un projet intéressant à creuser (n’hésitez pas à réagir si je me trompe). Par contre en cherchant des infos sur la boulangerie, j’ai vu qu’ils ont été mis en redressement judiciaire il y a 6 mois. Forcément, là je me dis qu’il faut fuir… Mais je me pose tout de même la question : si je fais une offre qui me permet d’avoir un projet autofinancé sans prendre en compte le loyer de la boulangerie est ce que cela ne resterait pas une bonne affaire qui pourrait convenir au propriétaire actuel qui lui ne loue qu’à ladite boulangerie qui potentiellement ne paye plus ses loyers ?

Enfin voilà, je visite le bien demain, et je n’ai pas encore contacté le commercial pour savoir s’il était au courant de cette situation (je pense bien que oui)….J’hésites à faire cette visite, chiffrer les travaux/faisabilité et faire une offre sans prendre en compte le loyer de la boulangerie…
Qu’en pensez vous ?

Mots-clés : bail commercial, boulangerie, immobilier, redressement judiciaire

Hors ligne Hors ligne

 

#2 18/01/2021 14h48

Membre (2017)
Réputation :   21  

Bonjour,

Avez-vous fait le calcul de cet "auto-financement" ?
Pour ma part, je vois mal comment en payant 150 000 d’acquisition + frais de notaire  + 100 000 de travaux, vous parvenez à l’auto-financement avec seulement 1400 e de loyer.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 18/01/2021 14h48

Membre (2018)
Top 20 Année 2021
Top 5 Dvpt perso.
Top 20 Vivre rentier
Top 5 Entreprendre
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   379  

Bonjour,

la première chose à faire est de demander à lire le bail du boulanger : autrement dit que "l’arrangement" dont vous parlez soit bien gravé dans le marbre.

Si j’ai bien compris, le locataire prend pro rend l’usage du N+1 contre le paiement des travaux du local pro par le propriétaire, travaux qui hors cas de gros œuvre sont généralement à la charge exclusive du locataire : à verrouiller sur le montage et la bonne validation du mandataire judiciaire, dont le bail co est la première pièce qu’ils demandent lors d’un dépôt de bilan.

500€ mensuels me semblent un loyer modeste de prime abord, sans connaitre les prix du coin dont vous ne parlez pas, pour un emplacement semblant intéressant tel que vous le décrivez sur ce type de commerce, vous permettant une relocation à minima aux mêmes conditions en cas de faillite du boulanger.

Pourquoi pas, tout est possiblement une bonne affaire, mais avec les précautions d’usage décrites avant de se lancer dans des calculs de renta.

Hors ligne Hors ligne

 

#4 18/01/2021 15h01

Membre (2014)
Réputation :   54  

Bonjour Immophile et bienvenue.
Comme premier projet AMHA ce n’est pas terrible.
Avez-vous challengé l’AI sur le prix du bien ? Car si les plateaux aux étages ne sont pas louables, et que le commerce est en redressement (donc va potentiellement arrêter de payer bientôt), les rentrées actuelles sont proches de 0, il en est donc de même pour la valeur du foncier smile

Plus sérieusement à la lécture de votre projet, je me pose les questions suivantes:

Sur le commerce:

comment est l’emplacement de la boulangerie : parking dispo, visibilité, passage, zone de chalandise?
Quid de la concurrence ?
Il y a un poste sur les boulangeries sur le forum (je vous laisse chercher) et la conclusion que je crois avoir retenu c’est que un grand nombre de boulangeries indépendantes ferment, ou adhèrent à des franchises, le busness est fagocité par des grandes/moyennes surfaces (p.ex. Lidl avec pain frais toute la journée) et sauf a être dans un emplacement premium, l’avenir des boulangeries n’est pas radieux.

Si la boulangerie ferme, quel type de commerce pouvez-vous y installer?
Qu’en est -il de l’accès PMR, la mise au normes, que dit le bail?

Sur les logements?
A combien se loueraient les appartements crées/rénovés sur les 2 plateaux (vous dites "potentiellement bonne rentabilité " c’est très vague et votre bonne rentabilit’e n’est surement pas la mienne.
Comment se ferait l’accès aux nouveaux logements, qu’en est il des emplacements de stationnement?
Faire des travaux de 80-100k est il rentable dans cette ville (arriverez vous à récuperer vos billes (foncier +ddm+ travaux) si jamais vous voullaez sortir du projet juste après avoir teriné les travaux?

Posez-vous toutes ces questions - trouvez les réponses (faites vos devoirs) et revenez nous éclairer.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #5 18/01/2021 15h43

Membre (2015)
Top 5 Année 2022
Top 5 Année 2021
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 20 Finance/Économie
Top 10 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2644  

immophile a écrit :

J’ai calculé que les travaux pour rénover les 2 plateaux seraient dans une fourchette de 80k€/100€ (à confirmer/affiner avec artisans) .
(…)
Enfin voilà, je visite le bien demain

il faudra m’expliquer comment vous chiffrez les travaux d’un bien que vous n’avez pas visité. Moi, après visite, j’ai encore du mal, alors avant…

Sinon, j’ai l’impression que le 2e étage est vide aussi ? Alors qu’il n’est pas occupé par le boulanger ?

Ce que je sens d’ici (je peux me tromper, mais guère plus que vous qui chiffrez des travaux sans visite) :
Cet immeuble est vide d’occupants, à part le boulanger, depuis de nombreuses années. Du coup, il est très défraîchi, avec de très nombreux travaux nécessaires.
Le locataire, il ne paie sans doute déjà plus les loyers. Le propriétaire s’est dit qu’il fallait se dépêcher de vendre avant que son locataire saute et que l’immeuble ne rapporte plus rien du tout.
Je ne crois pas à l’accord évoqué avec le locataire. Le locataire, avec un redressement sur les bras, il a d’autres choses à faire qu’à déménager ses affaires. Une personne en redressement est aux abois, et les personnes aux abois, c’est dangereux car imprévisible. Avec un redressement en cours, le boulanger va sans doute faire faillite. Il faut s’attendre à une expulsion possiblement longue et compliquée. Il faut s’attendre à une rénovation totale. En gros, il faut être capable de se passer de revenus pendant 1 ou 2 ans et d’injecter beaucoup d’argent dans l’immeuble avant d’en tirer peut-être quelque chose.

Est-ce que ça en vaut la peine ? La première chose à faire, c’est de regarder les prix du marché sur cette ville. Les vrais prix de vrais immeubles en centre ville, en fonction de leur état. Parce les prix des villas avec piscine tirent la moyenne vers le haut.

Mon avis, c’est que cette opération, à supposer qu’elle en vaille la peine, relève d’un vieux briscard (investisseur bailleur très expérimenté ou marchand de biens), avec les reins solides financièrement car les travaux peuvent déraper… et que ce genre de bien se paie nettement moins de 100 k€. Le vendeur et son AI, avec leur prix à 150 k€, ils attendent le pigeon !

J’ai un avis similaire pour l’autre bien que vous avez cité : vous partez sur des vieux tromblons parce que ce n’est pas cher. Mais vous n’avez pas l’expérience pour savoir quoi faire avec ce genre de vieux tromblons très compliqués à tous points de vue. Faites un premier investissement plus simple, ou bien formez-vous encore bien plus, sous peine de grosses déconvenues.

Dernière modification par Bernard2K (18/01/2021 15h49)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #6 18/01/2021 18h19

Membre (2014)
Réputation :   22  

Bonjour,

Concernant le montant des travaux,qui ne sont pas une simple rénovation,mais une création de 4 appartements,il est à vérifier précisément avec un entrepreneur car vous aurez beaucoup de choses à envisager (arrivées et évacuations d’eau,colonne EDF,création de compteur électrique,…).

Vérifier aussi très précisément  l’état de la toiture et de la chaudière si c’est un chauffage collectif.

Un architecte semble indispensable si vous n’avez pas d’expérience.

On estime globalement à 1000 euros le m2 en rénovation totale,sauf si vous faites beaucoup de choses par vous-même ou si les prix des travaux est très bas dans la région concernée.

Comme il y aura 2x75:150 m2,vous risquez de vous approchez de 150000 euros plus que de 80000.

C’est un problème dans certaines zones où la rénovation est très difficile,voire impossible à rentabiliser (sauf professionnels ou prix d’achat très bas).

Pour le commerce,il est intéressant de voir s’il y a des concurrents à proximité (autre boulanger, grande surface) qui expliquent que cette boulangerie soit en redressement judiciaire.
Voir aussi s’il y a d’autres emplacements vides dans la zone.

Cela peut toujours être utile  de faire la visite avec tous ces éléments à faire préciser.C’est en voyant beaucoup de biens qu’on acquiert de l’expérience et que l’on peut trouver un bien rentable.

Bonne étude de votre projet.

Hors ligne Hors ligne

 

#7 18/01/2021 18h25

Membre (2021)
Réputation :   1  

Merci pour vos retours. Il s’agissait d’un appel pour qu’on me force à regarder ailleurs ;-)
Effectivement comme vous le dites Bernard2K, il s’agit de biens qui sont affichés à bas prix et je recherche des investissements qui devraient au minimum s’autofinancer. Sans expérience, ce n’est pas évident.
Je lis régulièrement certains se vantant d’avoir des cash flow positifs ou des marges énormes en achat/revente : cela donne envie de faire pareil naturellement….
Quoiqu’il en soit je vais revoir mes objectifs à la baisse et visé un investissement plus simple pour commencer, quite à avoir un cash flow négatif car sérieusement sans partir sur des projets risqués je ne comprend pas comment on peut faire autrement ;-)

Du coup j’appellerait l’AI par curiosité pour  voir comment il veut m’amener à l’achat et le confronter par rapport au redressement en cours dont il ne s’est pas vanté (à moins qu’il ne soit pas au courant). 
Je vous en dirais plus.

Hors ligne Hors ligne

 

#8 18/01/2021 18h36

Membre (2015)
Top 20 Année 2022
Top 20 Année 2021
Top 20 Vivre rentier
Top 10 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   1194  

immophile a écrit :

pour qu’on me force à regarder ailleurs ;-)

Ici on ne force personne, il nous arrive même de dire "allez-y, c’est votre argent, l’affaire en or brille de tous ses éclats !"
Après on aime bien connaître la suite mais on met en garde contre les éventuelles déconvenues, c’est le plus important oui.


Parrain TOTAL ENERGIES code 112210350 et BOURSORAMA (mp)

Hors ligne Hors ligne

 

#9 19/01/2021 10h51

Membre (2015)
Top 5 Année 2022
Top 5 Année 2021
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 20 Finance/Économie
Top 10 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2644  

immophile, le 18/01/2021 a écrit :

Je lis régulièrement certains se vantant d’avoir des cash flow positifs ou des marges énormes en achat/revente : cela donne envie de faire pareil naturellement….

Ici, vous ne lirez pas grand monde se vanter. A mon connaissance, les gens échangent des informations et des retours d’expérience.

Ailleurs, ou chez les gourous Youtube, c’est bien possible que vous trouviez des gens qui se vantent. Souvent, se vanter implique non seulement de se mettre en avant sans modestie, mais aussi d’enjoliver la réalité en passant sous silence une partie des coûts et des efforts.

Pour autant, faire comme eux, c’est très facile : il suffit d’avoir autant d’expérience qu’eux, d’être aussi bon négociateur qu’eux, de passer autant de temps qu’eux à rechercher, visiter, etc. et puis faire une bonne partie des travaux comme eux (c’est à dire d’en avoir la compétence, le temps, le courage, et l’outillage, etc.)

Soyez logique. Vous ne pouvez pas être débutant et expérimenté à la fois.


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

Hors ligne Hors ligne

 

#10 19/01/2021 11h12

Membre (2015)
Top 20 Année 2022
Top 20 Année 2021
Top 20 Vivre rentier
Top 10 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   1194  

Je ne partage pas votre point de vue B2K, alors oui la définition de "vanter" est importante et vous avez bien fait d’en rappeler les caractéristiques.
Dans la description que font beaucoup de forumeurs ici - je peux m’inclure dedans - il est plus aisé de se rappeler des chiffres bruts achat/vente et l’on peut sous-estimer les efforts réalisés entre-temps, ça peut du coup donner des envies à un débutant. Il est bien évident que chacun est fier de relater ses exploits en investissement, est-ce se vanter, pas nécessairement mais ça peut aussi s’interpréter ainsi.

Chaque plus-value a été le fruit d’un travail intense accompagné aussi parfois d’un marché qui peut être porteur mais rappelez-vous que beaucoup - dans un marché porteur justement - arrivent péniblement à l’équilibre ou en sont de leur poche, bien évidemment on les lit moins, car ils ne se "vantent" pas et même si parfois on les lit, l’esprit préfère ne retenir que les belles histoires.


Parrain TOTAL ENERGIES code 112210350 et BOURSORAMA (mp)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #11 19/01/2021 11h22

Membre (2015)
Top 5 Année 2022
Top 5 Année 2021
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 20 Finance/Économie
Top 10 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2644  

Surin a écrit :

Dans la description que font beaucoup de forumeurs ici - je peux m’inclure dedans - il est plus aisé de se rappeler des chiffres bruts achat/vente et l’on peut sous-estimer les efforts réalisés entre-temps

Personnellement, dans tous les retours d’expérience que j’ai lus sur le forum, je n’ai pas souvent vu des gens sous-estimer les coûts et les efforts (avant, oui, souvent, mais après avoir fait le projet, le retour d’expérience semble factuel). Certes, ils n’en parlent pas à longueur de pages. Forcément, on résume. Mais celui qui retient seulement les bons côtés, ça veut dire qu’il a une lecture sélective. Parce que les ennuis, coûts, le temps, la fatigue, le danger aussi (les travaux sont dangereux), tout cela est bien cité, pour qui veut se donner la peine de lire.

bien évidemment on les lit moins, car ils ne se "vantent" pas et même si parfois on les lit, l’esprit préfère ne retenir que les belles histoires.

Donc, on est d’accord en fait : sur ce forum, l’information sur les efforts, les difficultés est bien présente, mais les lecteurs peuvent avoir une lecture sélective. Si les lecteurs préfèrent s’auto-illusionner, c’est leur problème ; en tout cas l’info est bien présente.

Par contre, dans les vidéos, certains blogs, certains reportages télé, oui, on voit des gens qui se vantent, ne mettant en avant que les chiffres favorables et en donnant l’impression que ça se fait en claquant des doigts. Tout simplement parce qu’ils ont quelque chose à vendre et/ou qu’ils sont avides de reconnaissance et se laissent griser par des phénomènes de gouroutisation.

Dernière modification par Bernard2K (19/01/2021 17h50)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

Hors ligne Hors ligne

 

#12 23/01/2021 09h20

Membre (2021)
Réputation :   1  

Lorsque je parlais de "se vanter", je parlais effectivement de blogs et vidéo youtube par exemple et non particulièrement de ce forum. Au contraire ici, j’ai vraiment l’impression de trouver davantage de concret et de réalisme et c’est ce qui me plait.

Hors ligne Hors ligne

 

Discussions similaires à "immophile [ardec] : étude de cas immobilier (bien avec local commercial en redressement)"

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur