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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 15/02/2018 13h40

Membre
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Bonjour,

Je suis propriétaire de mon appartement actuelle avec ma femme depuis l’an dernier. Nous payons environ 750€/mois en mensualité. Nous gagnons tous les deux 5200€/mois avec une capacité d’épagne à 2000-3000€/mois. Nous souhaitons donc d’investir ce montant. Nous n’avons pas d’autres credits ainsi que placements.

Je souhaitons avoir vos conceils sur un projet d’investissement locatif que nous sommes en train de monter:

Achat un immeuble composé d’un local commercial et un logement T2 à 330 000€
Loyer HC: 1900€/mois du local commercial et 500€/mois du T2. Cad un total de 2400€/mois de revenue HC. Les taxes foncières sont supportés par le local commercial et une panneau de publicité.

J’envisage un financement sur 25 ans avec un apport pour le frais de notaire ce qui fait une mensualité d’environ 1400€/mois. L’objectif est de pour privilégier le cashflow et continuer de s’endetter dans les prochain investissement. Nous sommes dans l’objectif de constitution d’une patrimoine et donc pas de revente en court terme.

Je compte de créer une SCI à l’IS avec ma femme pour la gestion de cet achat. Un calcul grossier à la hauteur de ma compréhension sur le sujet me donne un montant d’impôt d’environ maxi de: 1770€/an. Le résultat net sera utilisé pour les prochains investissements donc pas de dividendes. J’intègre pas les intérêts de l’emprunt ou des frais du première année (notaire, création de sci).

Compte de résultat simplifié annuel en €:
Revenue locatif    28800
Amortissement (sur 20 ans) -16500
Frais de comptabilité    -500
Résultat opérationnel    11800
IS (15%)    1770
Résultat net 10030

J’ai quelques questions pour les experts du forum:
Q1: Est-ce le montage d’un SCI à l’IS semble le plus optimisé dans notre objectif de constitution de patrimoine, réinvestissment?
Q2: Si après cet achat, je veux faire LMNP pour avoir du cashflow et possibilité de revente sans être trop taxé si besoin de  au nom de moi et ma femme pas de SCI, est-ce possible? Je compte de laisser les investissments de locations nue et locaux commerciaux au nom de SCI et LMNP au nom personnel pour profiter les avantages ficaux de 2 dispositifs. Quel est l’inconvénient?
Q3: Est-ce que j’ai intérêt d’intégrer ma résidence principale dans la SCI sachant que je vais le louer dans 2-3 ans et pour l’instant je profite de son amortissement pour diminuer encore l’impôt?
Q4: Est-ce que les sites de création SCI en ligne sont aptes pour la création? Je compte de faire l’appel à jurisociete.fr/? Qu’en pensez-vous? Combien de temps pour la création?
Q5: Les apports des associés (moi et ma femme) à notre SCI se font comment après la création?

Vraiment dsl pour mes questions nombreux car je débute. smile

Mille fois merci de votre conseil/question/et remarques,

Si vous avez un bon livre sur le sujet SCI, je suis preneur smile

Bonne journée,

Mots-clés : lmnp (loueur en meublé non professionnel), local commercial, sci (société civile immobilière)

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[+1]    #2 15/02/2018 14h11

Modérateur
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Bienvenue !

Pour vos questions :
Q1: Ça peut être approprié, avec les inconvénients (gros impôt à la cession du bien, et lors de la sortie de dividendes) et les avantages (pas/peu d’impôts à court terme) de la SCI IS; A calculer avec les chiffres en détail et les hypothèses d’horizon de temps; A priori, plus l’horizon de temps est lointain, plus c’est optimum.
Q2: C’est possible, d’avoir à la fois une (et même des) SCI IS, et des revenus foncier (de location nue de biens détenus en direct) et des BIC (de location meublée de biens détenus en direct). Note : il existe aussi des baux commerciaux meublés…
Q3: Je ne pense pas, mais à vérifier avec les chiffres précis. Il faudrait si la RP est apportée à la SCI IS (lors de sa constitution, et moyennant pas mal de frais) ensuite comptabiliser un loyer fictif comme recette de la SCI, si c’est vous qui l’occupez. A priori mieux vaut faire une SCI IS par bien (ça peut faciliter la gestion, la revente à terme, un éventuel partage, etc.), quitte à ce que toutes les SCI soient détenues par une holding si on veut transférer des fonds de l’une à l’autre en minimisant le frottement fiscal.
Q4: Joker. Mais dans tous les cas, il faudra vous impliquer, et comprendre chaque phrase des statuts, et ses implications potentielles (un pro pourra vous y aider, pas un site www).
Créer une SCI peut être rapide si on ne se trompe pas (= si les greffes acceptent le dossier du premier coup) : rédaction des statuts (c’est là qu’il faut réfléchir, et savoir que les statuts doivent obligatoirement être faits sous forme authentique -par notaire- lorsqu’il est fait un apport d’un bien immobilier), publication de l’annonce légale (faisable en qqs minutes via www), constitution du dossier pour les greffes du RCS (en gros : M0 complété, statuts signés, copie pièce d’identité, déclaration de non condamnation, justification cf siège social, attestation annonce légale, déclaration des bénéficiaires effectifs de la société, chèque, courrier expliquant la formalité qu’on veut faire : voir site www de votre RCS), et son envoi (postal). La dernière fois que je l’ai fait, j’ai envoyé le dossier aux Greffes le 15, reçu le 21 un courrier du Greffe (ma CI avait expiré pour qqs jours), retourné un rectificatif (et un petit chèque), et obtenu le kbis le 30, tout ça le même mois. Mais chaque Greffe travaille "à son rythme"…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #3 15/02/2018 15h15

Membre
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Et bien, les SCI a l’IS sont a la mode en ce moment…

Déjà, votre calcul n’est pas faux, mais il manque les charges (dont la taxe foncière), qui pourrait être aux alentours de 4 a 5K dans votre cas (a vous de les estimer).

Une SCI a l’IS est aussi soumise a la CRL, soit 2.5% des loyers hors charges.

De même, le cout de l’expert comptable n’est pas énorme…

Q1 : oui, c’est possible, mais l’IS est surtout adapté a la phase de création de patrimoine. Il faut plutôt passer par ce type de structure si vous envisager d’autres investissements de ce type.

Q2 : c’est possible oui, vous pouvez cumuler ces statuts.

Q3 : Non, pas de résidence principale dans une SCI a l’IS! Il n’est pas possible de se mettre a dispo gratuitement un bien avec cette structure. C’est un avantage en nature, il vous faudrait le déclarer sur vos impôts. Ou alors payer un loyer, et votre SCI paierais des impôts dessus.
D’ailleurs, je ne comprend pas ce que vous dites : actuellement vous ne pouvez rien déduire des impôts…

Q4 : Je ne connais pas ce site. Vous pouvez effectivement créer vos statuts vous même, ou passer par un notaire.
Pour la création, faites le vous même en vous déplaçant, vous irez bien plus vite et ce sera moins cher.
Tous les couts liés a la création sont d’ailleurs déductible des impôts de la société…

Q5 : Après création, si vous apportez un immeuble il y a des frais de mutation.
Si c’est de l’argent, tout doit être noté dans les comptes courant d’associés, qui sont des comptes a votre crédit. Votre expert comptable sera le plus a même de vous l’expliquer.

A+

Ohe

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#4 15/02/2018 17h03

Membre
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@GoodbyLenine, ohennequin: Merci beaucoup beaucoup pour votre énorme réactivité. Vos réponses m’enlèvent pas mal de doutes.

ohennequin a écrit :

Déjà, votre calcul n’est pas faux, mais il manque les charges (dont la taxe foncière), qui pourrait être aux alentours de 4 a 5K dans votre cas (a vous de les estimer).

Je ne mets pas la taxe foncière car  une grande partie est supporté par le local commercial. Celle de T2 est neutralisé avec une panneau publicitaire. Les revenues sont hors charges.

En ce qui concerne ma résidence principale:

ohennequin a écrit :

D’ailleurs, je ne comprend pas ce que vous dites : actuellement vous ne pouvez rien déduire des impôts…

pardon, il me semble que les intérêts du credit de la résidence principale peut être déductible. Il faut que je voie comment faire.

Merci encore mille fois de vos réponses très pertinentes et réactives.

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#5 15/02/2018 17h25

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De rien, c’est avec plaisir.

Les intérêts de la résidence principale ont été déductibles il y a quelques années pour un achat fait dans les années 2009 de mémoire, mais ne le sont plus.

Concernant les charges, je me suis mal exprimé: il n’y a pas que la taxe foncière, il y a tout ce qui est ménage des parties commune, entretient des jardins, chaudières, électricité, eau, assurance PNO, assurance crédit, GLI…

Une partie est imputable aux locataires, mais le reste est a votre charge.
Et cela peut changer grandement votre cashflow.

Ne pas oublier la CRL.

Attention aussi, trouver un financement a 25 ans ET du 110% est une gageur aujourd’hui. Un crédit sur 20 ans est déjà une bonne chose.

A+

Ohe

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[+1]    #6 15/02/2018 20h00

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ohennequin a écrit :

Q4 : Je ne connais pas ce site. Vous pouvez effectivement créer vos statuts vous même, ou passer par un notaire.
Pour la création, faites le vous même en vous déplaçant, vous irez bien plus vite et ce sera moins cher.
Tous les couts liés a la création sont d’ailleurs déductible des impôts de la société…

Non : Les "coûts liés à la création" ne sont pas "déductible des impôts de la société".

Ce sont des charges de la société, comme les autres, et ils diminuent le résultat de la société.
Par exemple : si la société paie un IS à 15%, alors 100€ de charges liées à la création de la société permettront d’économiser 15€ d’IS. Si la SCI ne fait aucun bénéfice (avec les amortissements et autres charges), les 100€ ont été dépensés, et il n’y a pas aucune économie d’IS (mais juste un report de la perte jusqu’à ce que la SCI fasse éventuellement un bénéfice sur lequel il y aura de l’IS à payer).


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#7 15/02/2018 20h14

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Au temps pour moi, c’est bien ce que je voulais dire, ces frais sont a la charge de la société…

A+

Ohe

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#8 16/02/2018 15h06

Membre
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Merci beaucoup de vos commentaires précieux. Ca me fait un énorme plaisir de discuter avec vous.
J’ai pris rendez-vous avec mon notaire pour la création de la SCI. En regardant les procédures en ligne, j’ai eu pas mal de questions concernant les statuts, donc c’est vrai que c’est mieux d’être accompagné par un pro. J’ai acheté des bouquins pour me renseigner aussi:

Amazon.fr - SCI conseil Achat Immobilier LIVRE + 1 DVD de FORMATION Les clés pour s’enrichir sans payer d’impôts. - auxmeilleursconseils - Livres
Amazon.fr - Créez et gérez votre SCI 2018: Définir vos objectifs. Constituer la société. Gérer les biens immobiliers. Diminuer la fiscalité. Sortir de la SCI - Collectif Le Particulier - Livres

Je vais voir ce que ces bouquins vont donner smile

Sinon j’ai quelques questions:

GoodbyLenine a écrit :

A priori mieux vaut faire une SCI IS par bien (ça peut faciliter la gestion, la revente à terme, un éventuel partage, etc.), quitte à ce que toutes les SCI soient détenues par une holding si on veut transférer des fonds de l’une à l’autre en minimisant le frottement fiscal.

Question: Pourquoi vous avez besoin de créer une SCI par bien? Imaginons dans mon cas, le cashflow net en réserve est par exemple de 8000€/an, en restant sur la même SCI, je peux utiliser ces montants comme apport pour acquérir d’autres immeubles si le plan de financement me permet. J’intègre ensuite le nouvel investissement dans la SCI.
Vous citez le frotte fiscal dans le transfert de cash entre les SCIs, je pense qu’il y a forcément une raison.
Quesion: Je ne comprends clairement pas comment on pourrai utiliser le cashflow positif du bien en SCI et apport personnel pour pouvoir continuer à investir. Je suis preneur pour un exemple concret. Disons, dans deux ans, les réserves de mon SCI seront de 15000€ et nous avons mis à côté 30000€. Nous voulons acheter un autre immeuble toujours avec la SCI. Comment de façon optimale, nous pourrions utiliser ce montant? 

ohennequin a écrit :

Les intérêts de la résidence principale ont été déductibles il y a quelques années pour un achat fait dans les années 2009 de mémoire, mais ne le sont plus.

vous avez raison mais c’est 2011:
Puis-je déduire les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition de mon logement ? | impots.gouv.fr
C’est dommage qu’on peut rien déduire à partir de maintenant.

Question: Sinon, concernant mon immeuble, comment je peux vérifier qu’il présente pas de risques de structure car l’immeuble est vieux (construit depuis 1950)? Est-ce indiqué dans le dianostique technique ou je dois faire appel à un professionnel pour le visiter avec moi?
Comment pourrait-on voir si l’immeuble peut être élevé car il y une grande superficie qui reste rdc? Voir avec la mairie?

Encore mille fois pour vos retour smile

Bonne journée.

Dernière modification par LeoKyo (16/02/2018 15h07)

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