Ben31 : étude de cas immobilier (résidence principale cash ou à crédit ?)

Bonsoir Cricri,

Merci pour cette réponse rapide.

L’objectif est de faire de l’autofinancement. Après ça fait à peine 1 mois que je cherche donc je n’ai rien trouvé qui s’en rapprochait… je ne sais pas si c’est possible de faire beaucoup mieux dans mon coin.

Quel est l’interet d’acheter la RP a crédit ? Est-ce que ça ne va pas me bloquer avec le taux d’endettement ? Que faire de mes liquidités qui sont actuellement place à 0,5%/an en moyenne ?

Ben31

Oui mais attention de ne pas cramer sa capacité d’endettement.

Il faut aussi faire un calcul avec la location ( pas de TF et d’entretien à payer. )

Et bien sûr les rendements estimés pour l’investissement locatif.

Vous dites que vous recherchez depuis 1 mois , c’est peu pour faire de bonne affaires sur un marché immobilier.
Il faut creuser d’avantage avec des biens avec travaux et une bonne connaissance de la fiscalité.

À votre place, j’essaierai de négocier un prêt sans frais en cas de remboursement anticipé. Ça vous laisse la possibilité de vous désendetter à tout moment. Et placez votre cash.

Bonjour à tous,

Tout d’abord, merci à vous pour vos retour et votre questionnement de qualité.

Ensuite, je souhaite préciser qu’en effet l’achat que j’envisage à 100k€ serait ma résidence principale (T2, 50m^2).

Pierrot31 a écrit :

Dans quel coin cherchez-vous?

Je cherche en région Occitanie, dans des villes de 10.000 à 50.000 habitants.

cricri77700 a écrit :

Vous dites que vous recherchez depuis 1 mois , c’est peu pour faire de bonne affaires sur un marché immobilier.
Il faut creuser d’avantage avec des biens avec travaux et une bonne connaissance de la fiscalité.

Je suis d’accord avec vous et bien entendu je ne compte pas m’arrêter là.

Je suis tombé rapidement sur un bien très intéressant pour moi. Il est dans une ville qui a une bonne réputation, dans un quartier calme et "chic", la résidence est récente (moins de 10 ans) avec des prestations haut de gamme. J’ai compris que le vendeur était pressé car à l’étranger donc je pense faire une offre à 20% en dessous du prix affiché, ce qui me permettrait d’acheter "en dessous du prix du marché". Sur la centaine de bien que j’ai vu en ligne et la dizaine que j’ai visité dans le coin, c’est celui qui présente (et de loin) le meilleur compromis entre secteur / Surface / état du bien / prix.

Corrigez-moi si je me trompe, mais il me semble que les travaux sont intéressants fiscalement seulement en cas de location, pas s’il s’agit d’une RP.

GoodbyLenine a écrit :

Pour l’investissement locatif, il est probable qu’une banque préférera que vous ayez du cash qu’un taux d’endettement à 0.

Vous répondez exactement à mon questionnement, merci !

lachignolecorse a écrit :

À votre place, j’essaierai de négocier un prêt sans frais en cas de remboursement anticipé. Ça vous laisse la possibilité de vous désendetter à tout moment. Et placez votre cash.

J’y penserai en effet. Merci à vous pour ce conseil

Bernard2K a écrit :

Vous êtes revenu en France ? Vous avez un CDI et avez fini (ou bientôt fini) la période d’essai ? Une petite mise à jour de votre présentation serait utile pour vous conseiller au mieux. Car la bonne solution dépend étroitement de votre situation.

Oui je suis rentré en France en Février. J’ai commencé un contrat d’intérim 12 mois qui prend la direction d’un CDI à l’horizon 2/3 mois. Mais pour le moment rien n’est signé, donc rien n’est fait.
J’ai rencontré ma banque il y a quelques semaines qui est d’accord pour me suivre sur un crédit de 80k€ (je n’ai pas demandé plus et je n’ai fait qu’une seule banque donc c’est grandement améliorable).

Bernard2K a écrit :

C’est bien l’appartement à 100 k€ qui serait votre résidence principale ? Parce que le raisonnement est bien différent si votre achat de RP est un appartement à 100 k€ ou une villa à 300 k€ !

En effet, ce n’est pas bien clair dans mon message initial mais vous avez bien compris.

Bernard2K a écrit :

Sur la RP, je vous conseille de l’analyser comme un investissement locatif. Loyer possible/prix d’achat. Si la rentabilité brute est élevée, c’est une bonne affaire.
La première raison de faire cela est de rationaliser l’achat. Les gens achètent souvent leur RP en cherchant à satisfaire tous leurs critères de recherche et/ou le coup de coeur. Ils sacralisent cet achat de RP et ne lui appliquent pas les critères d’un bon investissement. Au final ils ont un bien payé très cher avec une rentabilité brute potentielle de 3 à 4 %.

D’après le site rendement locatif je suis à une renta brute à 7,5% et nette en deuxième année à 4,9%. C’est pas suffisant si je l’envisageais comme du locatif "pur" mais en locatif qui s’autofinance je n’aurai jamais un bien de cette qualité, je pense.

Bernard2K a écrit :

La seconde raison est que vous risquez d’avoir besoin de plus grand dans quelques années, et alors votre première RP peut être mise en location et le loyer virtuel et la rentabilité virtuels deviendront tout à fait réels. Même si vous revendez, ça se revendra plus cher s’il y a un bon potentiel locatif.
En gros il faut faire une bonne affaire dès l’achat de RP ; ne pas placer cette RP en dehors de la logique économique.

Comme je l’expliquais ci-dessus, je n’achèterai que si j’estime acheter sous le prix du marché. Je pense vivre dans cet appartement entre 5 et 6 ans. Au moment venu j’étudierai s’il est plus intéressant pour moi de vendre et acheter quelque chose de plus rentable ou louer le logement.

Merci encore à vous tous pour ce questionnement de qualité.

GoodbyLenine a écrit :

Pour l’investissement locatif, il est probable qu’une banque préférera que vous ayez du cash qu’un taux d’endettement à 0.

Moi j’aurais dit l’inverse :
- pour l’investissement locatif, les banques préfèrent un taux d’endettement à 0
- pour l’achat d’une résidence principale, mieux vaut un bon apport personnel

Par exemple, Fortuneo accepte de financer un investissement locatif sans apport personnel et alors qu’ils demandent un apport de 10 % du montant total du projet minimum pour une résidence principale.