Ochini : étude de cas immobilier (vice caché après vente résidence principale)

Il y a quelques années des vendeurs ont "oublié"de signaler une info importante à l’agence et à l’acheteur (moi).
Leur locataire, qui devait rester dans l’appartement suite à mon acquisition, ne payait plus son loyer depuis 6 mois. Certes, ils ont argué penser qu’elle allait régulariser, que quelqu’un gérait et que, surtout et bizarrement, hein,  ça ne valait pas le coup de le dire. Bref, des considérations qui n’avaient d’intérêt que pour eux.
Ce type de silence toujours opportun a fatalement des répercussions lorsque c’est découvert.

Les vendeurs ont certes été en transe lorsque je l’ai su, ils avaient déjà pris un autre engagement avec les fonds, mais s’ils n’avaient pas joué à essayer de me refiler le bébé ils n’auraient pas perdu. ça leur a coûté quelques milliers d’Euros et moi ça m’a fait perdre du temps notamment pour convaincre la locataire de s’en aller avant la signature de l’acte notarié, reporté jusqu’à son départ. Bien sûr elle a cassé deux ou trois choses avant de partir, qu’ils ont du payer.

Pourquoi taire un truc qui nous tracasse, en cours de prise en charge, sans se tenir rigoureusement informé ni même orienter agent et acheteur vers cette information ? Quel autre motivation à cet agissement que la peur de louper la vente ?
Voyez vos intérêts : vous avez tenté un coup, vous avez loupé. Une approche normale aurait été d’attendre de connaître l’étendue du dommage avant de chercher à vendre en l’occultant.

Moi, je tenterai une transaction, vos considérations sur "quelqu’un d’autre aurait du le dire" sont gentillettes mais… vous saviez et n’avez rien dit, n’avez rien fait mentionner dans le compromis à ce sujet.

Bien résumé par Oblibe. Notez que pour qu’il y ait vice caché, il faut qu’il y ait achat, or il n’a pas acheté. Si cet immeuble est sur le point de s’écrouler, il devrait se dédire et pas seulement demander 10 % de baisse.

Certains pourraient argumenter qu’il y a déjà eu vente, le compromis contenant l’ensemble des éléments essentiels de l’accord, l’acte authentique n’étant qu’une réitération. Il n’empêche que s’il voulait se dédire, il pourrait. Il veut donc une ristourne.

Si on essaie de tourner les choses au maximum de votre avantage, il me semble possible de tenir le discours suivant :

" 1) Concernant la transmission ou non transmission d’informations : il est faux de dire que vous découvrez un élément nouveau : j’avais averti oralement l’agent immobilier qu’un diagnostic structure était en cours ; s’il a oublié cette information ou omis de vous en informer, ce n’est pas de ma faute. Le syndic vous a envoyé le rapport 2 jours seulement après qu’il l’ait reçu, et avant même que je l’ai reçu à mon tour : vous voyez que je ne suis la cause d’aucun retard dans la transmission des informations.
2) Concernant la nature du "défaut" : le rapport d’expertise indique essentiellement, dans une cave, la présence d’une fissure d’allure ancienne, très probablement stabilisée, ce qui est très fréquent dans de nombreux immeubles. Je n’y vois rien susceptible de remettre en cause notre accord. A mon sens, il n’y aucune raison de renoncer à la vente ni de de baisser le prix".

Notez que ce n’est à tenir qu’à l’oral. Et encore, quand je dis cela, c’est surtout pour peaufiner un argumentaire ; mais je ne suis pas sûr qu’il y ait quoi que ce soit à gagner à le communiquer oralement à l’autre partie. Donner sa ligne de défense, c’est déjà donner un avantage à l’autre partie. En tout cas, n’émettez aucun écrit. L’écrit entre vous, c’est le compromis, et il est déjà signé, alors on n’écrit plus rien. S’il y a un écrit à faire, c’est votre avocat qui le fera.

Dernière modification par Bernard2K (11/06/2023 14h54)

Vous perdez votre temps ( et votre argent ) à vouloir chercher la responsabilité du syndic.

Soit vous voulez vendre avec 10% de ristourne donc vous continuez la vente, soit vous ne le souhaitez pas donc vous laissez l’acheteur se rétracter et l’agence perdre son temps/argent à vouloir vous attaquer.

Comme indiqué par Bernard2K, soyez factuel et ne laissez aucune trace écrite compromettante, dites simplement à l’agence que vous ne souhaitez pas baisser le prix de 10% et laissez-les continuer à faire leur bluff.

Siocnarf a écrit :

C’est quand même un peu malhonnête de vouloir faire porter la faute sur l’agent immobilier avec cet argument, alors qu’ochini indique justement ici qu’il n’a pas pensé à en parler.

Est-ce que c’est honnête de demander 10 % de rabais pour une fissure ancienne, probablement stabilisée, dans une cave ? Est-ce que c’est honnête de menacer d’attaquer le vendeur au tribunal s’il n’accepte pas ce rabais ? A partir de là, tous les moyens sont bons me semble-t-il. Les agents visitent des dizaines de biens, reçoivent des milliers d’informations à l’oral, ils en oublient, forcément. Dire qu’on lui a dit, pour instiller un peu de doute chez cette personne qui ne semble pas douter beaucoup, c’est de bonne guerre.

Je reviens sur ce que j’ai dit plus haut : s’il y a faute du côté de l’agent immobilier, c’est parceque l’info était présente par écrit dans le pré-état daté qu’il a reçu (mais probablement pas lu, ou alors très vite)

Vous avez parfaitement raison. Pour utlisier cette ligne de défense, on a intérêt à épouser la version officielle du syndic. On dit ou on écrit "d’après le syndic, en mars, l’audit était non commencé, et le syndic ne l’a reçu qu’en juin, 2 jours avant la transmission au notaire. N’étant pas dans les petits papiers du syndic, je m’en remets à ce qu’il me dit". Or, on sait que la visite date de décembre et que le rapport a été envoyé en janvier (mais peut-être pas reçu). Ochini a sans doute intérêt à oublier ce qu’il sait des cafouillages du syndic pour pouvoir tenir le discours "vous avez toujours été informé au plus tôt, parfois même avant moi".

Mais c’est "quand même un peu malhonnête" d’occulter ainsi des informations pour ne retenir que la version qui nous arrange ! Vous voyez que dans tous les cas, on est obligé de s’arranger un peu avec la réalité.

Dans un conflit qui risque d’aller devant le juge, il faut raisonner de façon très basique : qu’est-ce qui peut être prouvé, de préférence par des écrits ? Tout le reste n’existe pas, puisque ça n’existe pas aux yeux du juge non plus. C’est pour cela qu’Oblibe avait raison de mettre en gras tous les "j’ai cru", "je pensais", "je supposais". Tout cela n’a aucun intérêt. On ne gagne pas un procès avec de telles approximations et impressions. Le syndic écrit qu’il a reçu le rapport 2 jours plus tôt, ça nous arrange puisque ça prouve qu’on ne pouvait pas transmettre une information qu’on n’avait pas, donc le syndic a bien reçu le rapport 2 jours plus tôt.

Je m’arrête là, et j’attends impatiemment de savoir ce que va dire l’avocat.

Range19, le 11/06/2023 a écrit :

Pourquoi taire un truc qui nous tracasse, en cours de prise en charge, sans se tenir rigoureusement informé ni même orienter agent et acheteur vers cette information ? Quel autre motivation à cet agissement que la peur de louper la vente ?
Voyez vos intérêts : vous avez tenté un coup, vous avez loupé. Une approche normale aurait été d’attendre de connaître l’étendue du dommage avant de chercher à vendre en l’occultant.

Pour rebondir sur vos propos et ceux de Siocnarf, en me mettant à la place de l’acheteur, ma pensée serait " Qu’est ce qu’ils me cachent d’autre ? Y a-t-il d’autres choses planquées sous le tapis, et dont je ne vais m’apercevoir que dans plusieurs mois/années ", comme la mésaventure des acheteurs dont parle Siocnarf.
Aussi, le lien de confiance serait brisé.

Je vois les 10% comme une avance de trésorerie pour "les possibles travaux à venir", notamment en fonction des travaux mentionnés par l’audit.

Dans mon cas, effectivement, ce serait un motif d’annulation de la vente, car j’aurais peur d’autres "choses cachées". Je comprends que les acheteurs aient l’impression d’avoir perdu leurs temps. D’autant plus que le compromis étant signé, la date de vente étant validée, ils ont du poser leurs préavis de leur logement actuel et sont en plein préparatif du déménagement. Même si cela n’est pas votre problème, où vont-ils loger maintenant ?

Le défaut structurel, comme la présence de mérule, est pour moi un critère rédhibitoire. Je ne formule pas d’offre pour un bien dans ce cas de figure. Vos acheteurs auraient pu ne pas déposer une offre en sachant cela préalablement à la première visite.

Cela ne change pas votre problème, vous allez pouvoir arguer que vous n’étiez pas au courant en toute bonne foi, mais cela permet d’avoir un autre regard, de l’autre côté des protagonistes.

EDIT : Voici la mésaventure du "oups, on découvre un problème 2 jours avant la vente" du côté de l’acheteur, à lire sur cette présentation.

Problème rencontré n°2 (le VRAI) :
La vendeuse nous annonce qu’une des cave est inondée 2 jours avant la signature de l’acte authentique.
Or, lors de la 1ère visite en février dernier, celle-ci nous avait déjà signalée que la cave avait été récemment inondée, mais que c’était la 1ère fois que cela lui arrivait en 8 ans.
Nous décidons de faire passer un expert la veille de la signature afin d’en savoir plus sur l’état des choses. Verdict : TOUS les murs de la maison sont archi-humides, TOUS les sols le sont aussi. Enorme problème d’infiltration d’eau sur toute la surface. Bref, il s’agit d’un problème chronique dont la vendeuse ne nous avait pas parlé (attention, je ne dis pas qu’elle a dissimulé - elle n’était peut être pas au courant). Coût des travaux afin de résoudre tous les problèmes : 100k minimum.
Devant ce cas, nous décidons d’annuler la vente le matin de la signature. La confrontation avec la vendeuse, son notaire, ainsi que l’agent immobilier ne s’est pas très bien passé. Nous allons rédiger un acte de renonciation avec notre avocat.

Trois possibilités s’annoncent :

1) La vendeuse accepte de renoncer à la vente et nous passons à autre chose --> scénario idéal
2) La vendeuse nous poursuit afin d’avoir les 10% soit 80k --> scénario du pire : mais très peu probable qu’elle gagne, d’autant plus que la procédure va prendre des années, empêchant la vendeuse de vendre son bien. Si elle choisit cette voie, nous la poursuivrons aussi afin de demander des dommages, car il ne faut pas oublier que nous avons vendu notre RP, engagé des frais chez les artisans et l’achat de matériaux, sans parler du préjudice moral…. j’espère que nous n’irons pas jusqu’à là.
3) On poursuit la vendeuse d’emblée --> je ne suis pas très intéressé de faire des années de procédures pour récupérer quelques milliers d’euros.

Je vous raconterai la suite dans les prochaines semaines…

En attendant, on se retrouve "à la rue" avec une plus-value de 150k. Je vais aller faire les soldats sur le stock market moi…

Dernière modification par amoilyon (12/06/2023 13h55)

Pour ma part je serais plutôt en phase avec le message d’Oblible.

Tout le monde est + ou - responsable dans cette histoire, sauf le notaire qui ouvre  grand le parapluie …

Côté acquéreur, il découvre entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique le rapport de l’expert. Idéalement il (ou son agent immobilier, professionnel de l’immobilier) aurait du remarquer la mention sur le pré-état daté et mettre une condition suspensive ou résolutoire.

Sauf que la mention  sur le pré état daté était erronée, en ce qu’elle indiquait un audit structurel "non commencé" alors qu’à la date du compromis l’audit était réalisé. Peu importe (à ce stade) que l’erreur ait été commise de bonne ou de mauvaise foi, ou en raison de la négligence du syndic et/ou du vendeur.

Et il se pourrait que cette erreur suffise à vicier le consentement de l’acquéreur à la signature du compromis.

En plus, il pourrait y avoir manoeuvre dolosive de la part du vendeur, qui savait  que l’audit était
à tout le moins "en cours" (pour avoir reçu la visite de l’expert), s’il ne savait pas que celui-ci était achevé.

A partir de là, il y a probablement 1 voire 2 vices du consentement donc l’acquéreur serait en droit de de se retirer, et le notaire a raison de chercher à "purger" le vice avant la réitération par acte authentique. Autrement dit le notaire refuse d’instrumenter la vente en l’état …

Le reste c’est une histoire sans fin pour des queues de cerise à mon humble avis.

Le syndic n’est pas responsable de l’existence de la fissure, mais seulement de ne pas avoir permis la signature du compromis  à un instant T en parfaite connaissance de cause par les parties. Si l’on tient  aujoud’hui pour  nul et non avenu le compromis, les parties sont remises dans l’état où elles étaient avant la signature du compromis. il suffit de signer (ou pas) l’acte authentique, le cas échéant à un prix différent. Le compromis n’est nullement obligatoire, les parties peuvent signer directement l’acte authentique, l’acquéreur a déjà le financement …

De même le vendeur est au pire responsable d’avoir fait perdre son temps, et peut être des frais, à l’acquéreur.

ochini a écrit :

Voilà cela ne change pas notre plan d’action qui est toujours de négocier une solution à l’amiable avec l’acheteur pour que la vente se fasse.

C’est là que j’ai un gros doute. Pour plusieurs raisons :
1) Avec quelqu’un qui demande 10 % de baisse pour une fissure dans une cave, et dont l’agent immobilier vous menace de vous attaquer en justice, la négociation est mal partie. D’après mon expérience, il est difficile de trouver un compromis raisonnable avec les gens déraisonnables ; et quand on croit qu’un accord est trouvé, ils le remettent encore en cause.
2) Accepter de négocier, c’est reconnaître que le bien a un défaut. Or, le rapport dit "oui il y a une fissure, et on préconise de poser une sonde pour vérifier si c’est stabilisé". Si c’est stabilisé, à mon sens, il n’y a pas de défaut, puisque presque tous les immeubles présentent des fissures stabilisées. Vous acceptez donc un rabais pour un défaut qui n’existe peut-être pas.
3) les professionnels consultés proposent d’écrire que le prix est abaissé d’une somme forfaitaire pour tenir compte du défaut possible sur la structure, défaut dont l’acquéreur fait son affaire. Ca fait plaisir de l’écrire, mais est-ce blindé à 100 % ? Le problème, c’est qu’on a aucune idée à ce stade de l’ampleur des travaux à venir : probablement 0 €, mais peut-être des très gros montants. Si demain les travaux se chiffraient à 70000 € pour le lot, ne croyez-vous pas que l’acquéreur viendrait rechercher votre responsabilité quand même ? N’aura-t-il pas beau jeu de dire que le défaut est encore bien plus grave que prévu, donc que la somme forfaitaire ne suffit pas à couvrir le préjudice, qu’il y a eu dol, vice caché, etc ? Encore une fois, avec des gens qui demandent 10 % de rabais sous menace de procès, je pense qu’il est impossible d’être certain qu’ils ne tenteront pas de vous attaquer si le défaut s’avérait très grave.

Du fait que le bien a peut-être un défaut, et peut-être pas, et qu’il est donc impossible de chiffrer les travaux à ce stade, la solution proposée par Gourby a le mérite d’être parfaitement équitable et logique. Vous vous étiez entendu sur la valeur du prix du bien sans défaut. Ce prix peut être maintenu puisque, par une clause dans l’acte authentique, vous vous engagez à assumer l’entièreté des conséquences pécunières du défaut. Ce n’est pas une solution très confortable : en signant un acte de vente avec une telle clause, le vendeur contracte une dette de montant et d’échéance inconnus. Il ne peut pas complètement tourner la page de cet immeuble, qui risque de lui coûter à l’avenir (ou pas). Côté acquéreur, recouvrer cette dette, si les travaux de correction du défaut s’avèrent coûteux, cela peut être difficile car on peut s’attendre à ce que le vendeur se fasse tirer l’oreille pour payer. Alors oui, il y a quelques difficultés à la mise en pratique. Pourtant, c’est la solution qui me semble logique et équitable.

Dernière modification par Bernard2K (12/06/2023 22h00)

Bernard2K a écrit :

3) les professionnels consultés proposent d’écrire que le prix est abaissé d’une somme forfaitaire pour tenir compte du défaut possible sur la structure, défaut dont l’acquéreur fait son affaire. Ca fait plaisir de l’écrire, mais est-ce blindé à 100 % ? Le problème, c’est qu’on a aucune idée à ce stade de l’ampleur des travaux à venir : probablement 0 €, mais peut-être des très gros montants. Si demain les travaux se chiffraient à 70000 € pour le lot, ne croyez-vous pas que l’acquéreur viendrait rechercher votre responsabilité quand même ? N’aura-t-il pas beau jeu de dire que le défaut est encore bien plus grave que prévu, donc que la somme forfaitaire ne suffit pas à couvrir le préjudice, qu’il y a eu dol, vice caché, etc ? Encore une fois, avec des gens qui demandent 10 % de rabais sous menace de procès, je pense qu’il est impossible d’être certain qu’ils ne tenteront pas de vous attaquer si le défaut s’avérait très grave.

Du fait que le bien a peut-être un défaut, et peut-être pas, et qu’il est donc impossible de chiffrer les travaux à ce stade, la solution proposée par Gourby a le mérite d’être parfaitement équitable et logique. Vous vous étiez entendu sur la valeur du prix du bien sans défaut. Ce prix peut être maintenu puisque, par une clause dans l’acte authentique, vous vous engagez à assumer l’entièreté des conséquences pécunières du défaut. Ce n’est pas une solution très confortable : en signant un acte de vente avec une telle clause, le vendeur contracte une dette de montant et d’échéance inconnus. Il ne peut pas complètement tourner la page de cet immeuble, qui risque de lui coûter à l’avenir (ou pas). Côté acquéreur, recouvrer cette dette, si les travaux de correction du défaut s’avèrent coûteux, cela peut être difficile car on peut s’attendre à ce que le vendeur se fasse tirer l’oreille pour payer. Alors oui, il y a quelques difficultés à la mise en pratique. Pourtant, c’est la solution qui me semble logique et équitable.

Si l’accord qui est conclu est signé sous la forme d’un protocole d’accord transactionnel, alors il a autorité de la chose jugée, autrement dit cela vaut décision de cour d’appel.

Seule peut alors être intenté en justice une demande d’annulation du protocole d’accord en cas de déséquilibre, mais il faut démontrer que l’un des cocontractants a tiré profit de l’accord de manière disproportionnée ou a profité d’une situation de faiblesse.

Dans le cas d’une telle demande, le juge est amené à examiner la réalité des concessions réciproques des cocontractants et à prononcer la nullité du protocole d’accord si ce dernier révèle un déséquilibre conséquent. Mais il ne pourra pas procéder à la modification des termes de l’accord, laissant aux parties le soin de conclure une nouvelle transaction ou de porter l’affaire en justice.

Tout ça pour dire que la valeur juridique d’un protocole d’accord transactionnel est extrêmement forte, et qu’il est très difficile de revenir dessus.

Dernière modification par Plutarque (12/06/2023 22h39)

Donc votre seul objectif est de vous débarrasser de ce bien qui présente un potentiel défaut de structure (ou pas, mais personne ne le sait a ce jour… ) ?

Vous n’avez pas répondu a ma question sur la date de mise en vente ?

Je me doutais bien que vous aviez vendu via agence, c’est plus facile après coup de cacher sa malhonnêteté derrière la responsabilité de celle ci…

"Ils auraient du voir c’était écris sur les documents.."

"tout est de leur faute, moi je suis blanc comme neige" parce que mon avocat et mon notaire (rémunérés par vous) me le dise…

Je pense que vous allez devoir lâcher bien plus que 10% car votre immeuble présente un potentiel défaut de structure a ce jour (ou pas).

Le plus ridicule est la manière dont vous souhaitez absolument conclure avec ce vendeur, qui démontre que vous avez vraiment la quasi certitude que le défaut de structure va rogner la valeur de votre bien en rapport aux frais que cela va engendrer.

Surpris que des forumeurs confirmés vous répondent sincèrement au vu de votre malhonnêteté manifeste…