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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 19/05/2018 12h19

Membre
Réputation :   1  

Bonjour,

J’ai trouvé un T3 vendu loué que je souhaiterai soumettre à votre oeil expert:

VOTRE PROFIL
- CDI, 25 ans, TMI: 30%, Revenus du travail: 2k5 nets mensuels

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables: Moyennes
- Fiscales : Moyennes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Moyennes
- Sociales : Moyennes
- Temps disponible : Bon

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : résidentiel (appartement)
- Année de construction: 1976
- Étage 1/6, exposé Ouest, bonne luminosité, pas de vis à vis, surface de 60m2, avec ascenseur
- Déjà occupé ? Inhabité ? Occupé par une personne ayant la soixantaine. Départ en retraite prévu dans les mois/ années à venir. Occupé depuis 2002 par la même personne qui ne souhaite pas déménager. L’appartement est très bien tenu.
- syndic professionnel
- Chauffage individuel électrique
- Volets isolants ou persiennes: persiennes
- Espaces verts dans la copropriété: Non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels : individuels
- Concierge : Non
- Décoration : vieillotte

LOCALISATION DU BIEN
- Département, ville: Haute Garonne (31), ville d’environ 25.000 habitants
- Centre-ville, périphérie: Centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Beaucoup d’entreprises à moins de 5km
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire: 84.000€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 6.500€ annuel HC
- Taux de vacance envisagé : 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: 0€

- Travaux immédiats: 2000€ (Tableau électrique et double vitrage)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : 0
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire): A définir
- Coût des travaux à 10 ans : Ravalement de façade de 2016 et parties communes de 2017

- Taxe foncière : 815€
- Assurance PNO : 100€ / an
- Assurance GRL : 3% Loyers (200€/an)

- Rentabilité brute : 7,62%
- Rendement opérationnel brut : 6,6%

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport: 12.000€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : TEG: 2,2%
- Durée du crédit: 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : OK

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location nue : Foncier Réel

CASH FLOW
- Cash flow : -40€ /mois

Merci par avance de vos retours
Ben31.

Mots-clés : immobilier, location nue, personne agée, t3

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#2 19/05/2018 15h49

Membre
Réputation :   5  

Votre projet me semble trop juste au niveau rendement. Personellement pour investir à Toulouse je me suis fixé un minimum de 8% brut, qui me donne environ du 5% net en meublé (jusqu’à la fin du déficit).

Avec 7.6% brut en location nue et une TMI de 30%, ca vous oblige à faire un bel apport pour ne pas avoir un CF trop négatif.
Avez vous pensé à faire du LMNP sur des petites surfaces ? Ou bien acheter un bien à rénover pour faire du déficit foncier ?

En principe un bien déjà loué se vends avec une petite décote. Ça peut être un élément dans la négociation.
Pensez à bien vérifier la solvabilité du locataire avant de prendre une décision.

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#3 20/05/2018 18h15

Membre
Réputation :   110  

Quelques remarques:
- avez-vous besoin d’un GRL, qui grignote la rentabilité, si la même personne occupe ce bien depuis 16 ans (et si tout se passe bien bien entendu)?
- quel gain espérez-vous à faire des travaux ?
- le locataire actuel accepterait-il de passer en meublé?

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#4 20/05/2018 19h41

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   343  

Votre budget travaux est-il maîtrise? Pour 2000€ pour le tableau et les doubles vitrages, il ne doit pas y avoir Beaucoup de choses à faire.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#5 21/05/2018 09h06

Membre
Réputation :   2  

Investir dans un bien loué peut améliorer la rentabilité, car la demande étant plus faible il est possible de négocier davantage le prix.

2000 € pour fenêtres et tableau me parait peu, surtout si c’est un T3 de 60m2.

Le fait d’avoir un locataire depuis 2002 est un avantage mais aussi un inconvénient, il y aura probablement moins de vacance locative mais en contrepartie le bail date de 2002 avec un loyer en conséquence. Augmenter le loyer et le ramener a un niveau plus conforme à 2018 peut être compliqué ou demander des investissements dans l’appartement.

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#6 21/05/2018 21h35

Membre
Réputation :   1  

Bonjour à tous,

Yannick31 a écrit :

Avez vous pensé à faire du LMNP sur des petites surfaces ? Ou bien acheter un bien à rénover pour faire du déficit foncier ?

Oui j’y pense et c’est justement ce que je recherche. Sur la majorité des biens avec travaux que je trouve, si j’inclus le prix des travaux j’arrive au prix d’un bien en bon état et avec un rentabilité encore plus faible que les 7,6% bruts.
A travers nos discussions je sens que c’est ma méthode de recherche des biens qui est à redéfinir. Ou bien je ne sais pas identifier une bonne opportunité quand j’en vois une… Je vais me former la dessus

Pierrot31 a écrit :

- avez-vous besoin d’un GRL, qui grignote la rentabilité, si la même personne occupe ce bien depuis 16 ans (et si tout se passe bien bien entendu)?
- quel gain espérez-vous à faire des travaux ?
- le locataire actuel accepterait-il de passer en meublé?

Avec un départ à la retraite dans les prochains mois je trouve cela risqué de ne pas en prendre. Que se passera-t-il si la personne une fois à la retraite n’a plus les moyens de payer le loyer et décide de ne plus le payer ?
Concernant les travaux, il s’agit d’améliorer le confort du locataire. Même si d’après l’agent immobilier elle n’a jamais demandé de double vitrage, je pense qu’à l’heure actuelle c’est le minimum.
Je n’ai pas abordé la question du passage en meublé, mais cela ne lui servirait à rien. D’autant plus que l’appartement est déjà totalement meublé avec les affaires de la locataire.

lachignolecorse a écrit :

Votre budget travaux est-il maîtrise? Pour 2000€ pour le tableau et les doubles vitrages, il ne doit pas y avoir Beaucoup de choses à faire.

Merci pour votre retour, je chiffrerai au plus juste si je décide de poursuivre sur cet appartement.

founal a écrit :

Le fait d’avoir un locataire depuis 2002 est un avantage mais aussi un inconvénient, il y aura probablement moins de vacance locative mais en contrepartie le bail date de 2002 avec un loyer en conséquence. Augmenter le loyer et le ramener a un niveau plus conforme à 2018 peut être compliqué ou demander des investissements dans l’appartement.

Le loyer me semble cohérent avec le prix du marché. Cependant je prend en compte votre remarque.

Merci à tous pour vos retours.
Je prends quelques jours de réflexion supplémentaires mais il semblerait qu’avec une approche plus fine de la recherche je puisse trouver mieux dans mon coin.

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#7 22/05/2018 08h20

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Haute-Garonne nord ou sud ? Comme vous le savez sans doute, le Comminges, sud de la Haute-Garonne, est une région quasiment sinistrée économiquement. Il y souvent un excès d’offre locative. Saint-Gaudens est même un exemple souvent cité d’une ville encombrée par les excès des programmes de défiscalisation.

Pour le passage à la retraite : il faudrait vous renseigner sur le montant de ses revenus actuels et sur le montant estimé de sa retraite. Il paraît quand même peu probable qu’une personne qui a toujours payé rubis sur l’ongle se mette à ne plus payer.

Pour les travaux, vous pourriez attendre le départ du locataire pour les faire, puisque ça lui convient pour l’instant.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#8 22/05/2018 08h54

Membre
Réputation :   13  

De mon côté, je tique tout de même sur l’âge du locataire en place.
Êtes-vous conscient des contraintes liées à un locataire de plus de 65 ans ?
Si cet appartement est en vente, c’est peut-être un propriétaire qui ne veut pas rentrer là-dedans et vous refile la patate chaude….
Plus une taxe foncière qui est au 1/8° des loyers annuels déjà aujourd’hui, je n’irais sûrement pas sur cet investissement.
Ou alors avec une sérieuse négo.

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#9 22/05/2018 11h42

Membre
Réputation :   5  

Ben31 a écrit :

A travers nos discussions je sens que c’est ma méthode de recherche des biens qui est à redéfinir. Ou bien je ne sais pas identifier une bonne opportunité quand j’en vois une… Je vais me former la dessus

Avec jusqu’à 10 visites par semaine, en effet je pense que vous pouvez améliorer votre méthode de recherche. Je pense que vous perdez du temps car il n’y a pas autant de bonnes affaires à visiter.

Éliminez tout ce qui est à moins de 8% brut (après calcul grossier), puis après visite et vérification des charges, taxe foncière, estimation du loyer, si cela est toujours intéressant faites une proposition 10 ou 15k€ en dessous du prix. Si il y a des travaux à faire, mettez une décote par rapport au prix amputé du montant des travaux, de sorte que vous ayiez une "prime" pour avoir fait ces travaux plutôt que d’acheter un bien rénové.

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#10 22/05/2018 12h36

Membre
Réputation :   110  

Avec un TMI à 30%, vous devriez regarder de plus prés la fiscalité… 7.62% brut en location nue et sans le passer en meublé: ça va piquer un peu sur la feuille d’impôt. Ou alors, étudier un achat via une SCI à l’IS avec la problématique que vous paierez pas mal d’impôt en cas de vente…

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