Naled : étude de cas immobilier (changer de résidence principale, un frein à l'immobilier locatif)

Naled · #1

Bonjour à tous,
J’aurai besoin d’avis divers sur mon projet.
Ouvrier revenu 24k€ épouse en recherche d’emploi, 2 enfants.
Propriétaire de ma RP, un F3 de 65 m².
En locatif, 2 studios en LMNP dont une location saisonnière. Environ 1500 de revenus locatifs.
On se sent un peu serré dans le F3 avec les 2 petits nerveux.
Mon but ultime est comme une majorité, l’indépendance financière…
Faut-il revendre ma RP (environ 180k€) pour acheter une maison affichée à 250k€, très peu de travaux car refaite ? restant à payer sur ma RP environ 30k€, sachant que je pourrai percevoir un héritage de 60k€.
Il faudrait emprunter environ 60k€sur 20 ans on est à 294 € mensuel, ce qui devrait me permettre d’agrandir le locatif…
Personnellement je pense que c’est pas si mal, on enlève toutes les charges de copropriétés, ascenseur etc… et d’un autre côté j’achète plus cher, pour un passif, donc….
Vos avis là-dessus ?

Le positif est de se séparer des charges de copropriété, (en maison il y a aussi des charges mais on est plus maître de celles-ci)
Le négatif est que je m’endette davantage pour plutôt un passif…

Dernière modification par Naled (04/08/2018 23h34)

Mots-clés : immobilier, maison, résidence principale

lachignolecorse · #2

Refaire un emprunt pour votre rp limitera forcément votre capacité d’endettement pour le locatif. Si ça n’est pas pour le prochain locatif, ce sera pour le suivant. Pour connaître l’intérêt financier de changer de rp, Il faudrait connaître les chiffres (tf, charges, tvx …)

Quel est le cash flow de vos lmnp ? Quelles sont les durées des prêts?

Dans quel délai votre épouse va-t-elle retrouver du travail? Son chômage peut avoir des conséquences pour l’obtention des prêts.

Pour l’héritage, je vous conseille de garder cette somme à part dans un projet qui restera propre plutôt que de l’inclure dans un projet commun. C’est plus facile à gérer en cas de séparation (simple prudence même si ce n’est pas d’actualite).

Dernière modification par lachignolecorse (05/08/2018 07h12)

Letuche57 · #3

Garder sur un compte a part un héritage dans l’objectif de conserver l’argent en cas de séparation….

Comment pensez vous que son épouse va interpréter celà (même si la finalité ne lui ai pas expliqué?)
Naled a 2 enfants, il a peut être d’autres préoccupations que le devenir de sa petite personne en cas de "séparation".

Il y a toujours certains conseils sur ce site qui me laissent pensif

lachignolecorse · #4

Letuche57 a écrit :
Garder sur un compte a part un héritage dans l’objectif de conserver l’argent en cas de séparation….

Comment pensez vous que son épouse va interpréter celà (même si la finalité ne lui ai pas expliqué?)
Naled a 2 enfants, il a peut être d’autres préoccupations que le devenir de sa petite personne en cas de "séparation".

Il y a toujours certains conseils sur ce site qui me laissent pensif

Vous avez raison d’être pensif…

La gestion patrimoniale nécessite quelques précautions.

Mon conseil est bien sûr valable si c’est madame qui hérite.

Bernard2K · #5

Letuche, j’ai une blague pour vous :

Un homme va acheter un jouet à sa fille. Il demande à la vendeuse:
- Combien coûte la Barbie de votre vitrine?

D’un air condescendant, la vendeuse lui répond :
- Laquelle ? Car nous avons:
- Barbie au fitness pour 19,95 euros,
- Barbie joue au volley ball, pour 19,95 euros,
- Barbie fait des courses, pour 19,95 euros,
- Barbie va au travail, pour 19,95 euros,
- Barbie va danser, pour 19,95 euros,
- Barbie divorcée, pour 265,95 euros.

Tout étonné, l’homme demande:
- Pourquoi la Barbie divorcée vaut-elle 265,95 euros alors que toutes les autres ne valent que 19,95 euros pièce?

La vendeuse lui répond d’un air offusqué :
- Mais, Monsieur, c’est que Barbie divorcée est livrée avec :
- La voiture de Ken,
- La maison de Ken,
- Le bateau de Ken,
- Les meubles de Ken,
- L’ordinateur de Ken,
- Et le meilleur ami de Ken…

Prendre quelques précautions pour ne pas se retrouver à poil en cas de divorce est du simple bon sens. Avec ou sans divorce, d’une façon générale, être au clair sur ce qui est à l’un ou à l’autre est une base d’une saine relation dans un couple, à mon humble avis. Or, un héritage est personnel. Pour que l’argent reste personnel, il faut faire une déclaration de remploi des fonds (sauf bien sûr sil l’on est marié sous le régime de la séparation de biens).
J’ai un cas dans mon entourage où un conjoint a hérité d’un appartement. L’autre conjoint dit à propos de cet appartement "on, nous, notre", et dit de cette façon ce qu’il doit advenir de ce bien, alors qu’il sait très bien qu’il n’est pas à lui. Il est conscient qu’il manipule son conjoint en lui disant ce qu’il doit faire de son bien. Je ne trouve pas cela sain.

Naled : déjà, quelles sont vos alternatives :
- rester dans le F3
- acheter la maison et mettre le F3 en location
- acheter la maison et vendre le F3
- rechercher une maison moins chère avec travaux.

C’est à peu près cela, non ?

Personnellement, je pense que c’est plutôt une bonne idée d’acheter une maison pour à peine plus cher qu’un appartement F3, et de vendre ce F3 car la rentabilité locative d’une ex-RP est souvent faible. Mais il est difficile de juger, car vous ne précisez pas à combien pourrait se louer le F3, et vous ne précisez rien sur cette maison : surface, jardin ou non, localisation…
Si c’est une maison de 60 m² sans jardin dans un quartier peu recherché, ce n’est pas une bonne affaire.
A vous donc de voir en fonction de votre connaissance du marché local. Regardez à combien se vendent des biens similaires (voir le bon coin, castorus, patrim).
Je pense que la piste "maison moins chère avec travaux" peut aussi être intéressante,à condition que le total achat + travaux soit nettement inférieur au prix de la même maison en bon état !

Dernière modification par Bernard2K (05/08/2018 10h08)

lachignolecorse · #6

Je comprends très bien la réaction de Letuche. Nous n’avons pas le même âge et pas le même vécu. Je comprends aussi sa réflexion sur "comment va le prendre celui qui n’hérite pas". Mais c’est ainsi… je peux vous raconter quelques exemples de divorces tortueux qui ont vidé les poches de certains. C’est souvent compliqué de parler d’argent dans un couple mais c’est essentiel.

Naled · #7

Bernard2K a écrit :
Letuche, j’ai une blague pour vous :
Un homme va acheter un jouet à sa fille. Il demande à la vendeuse:
- Combien coûte la Barbie de votre vitrine?

D’un air condescendant, la vendeuse lui répond :
- Laquelle ? Car nous avons:
- Barbie au fitness pour 19,95 euros,
- Barbie joue au volley ball, pour 19,95 euros,
- Barbie fait des courses, pour 19,95 euros,
- Barbie va au travail, pour 19,95 euros,
- Barbie va danser, pour 19,95 euros,
- Barbie divorcée, pour 265,95 euros.

Tout étonné, l’homme demande:
- Pourquoi la Barbie divorcée vaut-elle 265,95 euros alors que toutes les autres ne valent que 19,95 euros pièce?

La vendeuse lui répond d’un air offusqué :
- Mais, Monsieur, c’est que Barbie divorcée est livrée avec :
- La voiture de Ken,
- La maison de Ken,
- Le bateau de Ken,
- Les meubles de Ken,
- L’ordinateur de Ken,
- Et le meilleur ami de Ken…
Prendre quelques précautions pour ne pas se retrouver à poil en cas de divorce est du simple bon sens. Avec ou sans divorce, d’une façon générale, être au clair sur ce qui est à l’un ou à l’autre est une base d’une saine relation dans un couple, à mon humble avis. Or, un héritage est personnel. Pour que l’argent reste personnel, il faut faire une déclaration de remploi des fonds (sauf bien sûr sil l’on est marié sous le régime de la séparation de biens).
J’ai un cas dans mon entourage où un conjoint a hérité d’un appartement. L’autre conjoint dit à propos de cet appartement "on, nous, notre", et dit de cette façon ce qu’il doit advenir de ce bien, alors qu’il sait très bien qu’il n’est pas à lui. Il est conscient qu’il manipule son conjoint en lui disant ce qu’il doit faire de son bien. Je ne trouve pas cela sain.

Naled : déjà, quelles sont vos alternatives :
- rester dans le F3
- acheter la maison et mettre le F3 en location
- acheter la maison et vendre le F3
- rechercher une maison moins chère avec travaux.

C’est à peu près cela, non ?

Personnellement, je pense que c’est plutôt une bonne idée d’acheter une maison pour à peine plus cher qu’un appartement F3, et de vendre ce F3 car la rentabilité locative d’une ex-RP est souvent faible. Mais il est difficile de juger, car vous ne précisez pas à combien pourrait se louer le F3, et vous ne précisez rien sur cette maison : surface, jardin ou non, localisation…
Si c’est une maison de 60 m² sans jardin dans un quartier peu recherché, ce n’est pas une bonne affaire.
A vous donc de voir en fonction de votre connaissance du marché local. Regardez à combien se vendent des biens similaires (voir le bon coin, castorus, patrim).
Je pense que la piste "maison moins chère avec travaux" peut aussi être intéressante,à condition que le total achat + travaux soit nettement inférieur au prix de la même maison en bon état !

Je pensais ne pas avoir de réponses ou peu, mais ce forum, super la réactivité, merci messieurs, ça fait plaisir d’avoir plusieurs avis pour ses projets !

Alors la maison est dans le même village, 100m² à 250k€+notaire, sur 6 ares. pas de travaux, sauf isolation extérieure à l’avenir.
Le T3 je compte le vendre sinon projet infaisable, au plus pessismiste 180k€.

Mes 2 biens meublés rapportent environ 1500 € de cashflow mensuels

Donc ça ferait ça :
vendre T3 180k€ - 25k€ crédit restant = 155 k€ apport + 60k€ don = 215k€
emprunter 60k€ sur 20 ans ça ferait "juste" 300 mensuel

Madame devrait travailler et donc je pourrai continuer d’agrandir l’investissement locatif….

Par ailleurs, niveau financier pur, le must pour moi serait de vendre mon T3, acheter un immeuble en RP, d’y habiter, et de louer 2 appartements à l’intérieur qui me paient le crédit, mais c’est pas la vision de Madame… héhé

Letuche57 · #8

(Dernière fin de la parenthèse)

Il est vrai que je suis jeune et que je veux encore croire à un mariage serein "pour la vie"
Je suis tout a fait conscient que les divorces existent et que ca n’arrive pas "qu’aux autres"
Il est aussi évident que si ce n’était pas mon premier mariage, je n’aurai pas le même discours.

Je partage toujours une philosophie commune à savoir de construire un patrimoine en ayant un certaine discipline en essayant d’épargner et de diversifier au mieux les investissements.
Ce patrimoine n’est pas que pour me faire une belle retraite mais surtout pour donner maximum de chances à mes enfants dans leurs études, et dans la transmission du patrimoine.

Vous me voyez surement comme un idéaliste ou sentimental mais j’ai du mal ne pas considérer ma femme d’egal a égal et de ne pas partager le patrimoine du couple même dans le cas d’un héritage.
Le fait de dire "mon" appartement alors qu’il a été hérité de l’autre conjoint me parait a mon sens aussi égoïste que de mettre tout l’héritage a part pour ne pas en faire bénéficier sa conjointe.

Ensuite pour conclure, je comprends aussi votre point, qu’il est important de se préparer aux "accidents" de la vie ou tout du moins à des situations difficiles.

Naled · #9

Ok c’est gentil mais ne dérivez pas sur vos points de vue concernant un autre sujet et restez concentrés sur le mien ))

amoilyon · #10

Naled a écrit :
Alors la maison est dans le même village, 100m² à 250k€+notaire, sur 6 ares.

Tiens, vous êtes alsacien ?
Partout où je suis passé le terrain est en m2; sauf en Alsace. 😉

Proche de la frontière suisse et allemande ?
Il y a un fort potentiel locatif à ce moment, mais un rendement faible.

Pour l’appartement actuel quel est le loyer escompte ? Les charges ? Les charges locataires ? La taxe foncière ?

Naled · #11

Effectivement Alsacien, on ne peut rien vous cacher
Le loyer potentiel de l’appartement serait de 650 hors charge mais je compte le revendre !

Bernard2K · #12

Naled : effectivement vous êtes forcé de vendre votre appartement pour financer la nouvelle opération, donc le mettre en location est exclu.

Maison avec jardin, donc. Un avantage d’une maison avec jardin, c’est d’élever ses enfants dans un minimum de verdure, qu’ils aient côtoyé, au quotidien, des fourmis, des escargots, des chats, etc., qu’ils ont couru dans tous les sens, joué à la balançoire etc. Je vais peut-être en choquer quelques-uns mais j’ai souvent constaté que les enfants élevés à la campagne ou avec un accès à la nature sont plus épanouis et dégourdis que les enfants élevés "hors sol". Et ça, ça ne se chiffre pas, mais c’est important.

Notez que vendre prend du temps, donc le temps que l’appartement soit vendu, la maison convoitée vous sera peut-être passée sous le nez. Interrogez votre banque pour connaître les conditions d’un prêt relais.

Letuche, encore quelques réflexions :
- dans le régime de la communauté réduite aux acquêts (dit aussi régime légal ou mariage sans contrat), les biens possédés avant mariage et ceux reçus par héritage sont des biens propres. Il n’y a vraiment rien de choquant ou d’immoral à appliquer le contrat tel qu’on l’a passé. Partager un héritage entre les deux conjoints correspond donc à une importante donation déguisée ; pourquoi pas, mais il en faut en être conscient.
- toujours dans le régime de la communauté réduite aux acquêts, les revenus générés par un bien propre (revenus locatifs suite à l’héritage d’un appartement par exemple) sont des revenus communautaires. Donc le conjoint et les enfants profitent des fruits du bien ; seule la propriété reste propre. Il n’y a donc rien d’égoïste puisque les fruits du bien contribuent au revenu du ménage.
Supposons que les époux gagnent chacun 10 et 10 (unités arbitraires) ; le bien reçu par héritage permet d’ajouter 10 de revenu, portant le total 30. Les parents utilisent ce revenu supplémentaire pour améliorer utilement le niveau de vie de la famille (meilleure nourriture, vacances enrichissantes, activités et formations…). S’il y a 3 enfants et que l’augmentation de niveau de vie profite également à chacun, le parent qui a hérité du bien apporte 10 à la communauté et n’en retire que 2 (1/5 du revenu supplémentaire). Dans les fait, les parents investissement souvent davantage sur les enfants que sur eux-même, donc le parent va profiter personnellement de 0,5 ou 1, au réel, sur les 10 qu’il apporte. Dites-moi où est l’égoïsme là-dedans.
-Si vraiment on veut tout partager, il faut se demander si le régime de la communauté universelle ne correspond pas mieux à ses convictions ; on peut signer un tel contrat à n’importe quel moment du mariage. Ne pas oublier de bien regarder toutes les conséquences ; in fine, cela favorise souvent le conjoint au détriment des enfants.

Au final : il n’y a vraiment rien d’immoral ou d’égoïste à appliquer le régime sous lequel on est marié ! Si on veut changer de régime, c’est possible ; mais ça me paraît en tout cas logique d’appliquer son régime matrimonial ; sinon ça veut dire qu’on a convenu d’une chose mais qu’on fait pourtant autre chose. On ne respecte pas le contrat passé et on ne respecte pas la propriété de chacun ; et au-delà, je trouve que ça veut souvent dire qu’on ne respecte pas l’individualité de chacun, son droit à être une personne en propre, qui ne se définit pas seulement comme un conjoint et un parent.

Dernière modification par Bernard2K (05/08/2018 13h12)

Naled · #13

Merci Bernard pour ce précieux conseil, effectivement niveau familial c’est top, par contre niveau futurs investissements un peu moins bien que je peux allonger le crédit et permettre de garder une capacité d’emprunt assez large.

Dans ma tête je me debarasserai des charges de copro, bien que dans une maison il y a plein de charges ’cachées" mais je trouve qu’on est plus maître de celles ci.

Pas évident de chercher l’indépendance financière avec une famille et des enfants…

Letuche57 · #14

Vous avez raison, avec une famille et des enfants, il y a plus de charges et d’imprévus.
Ce que je vise a titre personnel, c’est déjà de pouvoir dans quelques années dégager un revenu correct et donc de permettre a une des 2 personne du couple de stopper son activité de manière anticipative.

Naled · #15

Plus de charges où? en appart ou maison?

Letuche57 · #16

Plus de "charges financières" qu’en étant célibataire de manière générale.
Je ne parle pas de charges liées à une copropriété ou autre.

Il y a donc un effort plus important pour être indépendant financièrement. Pour mon cas, il faudrait facile dégager 4000eur net minimum pour garder le même confort qu’actuellement.

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Letuche57 a écrit :

[+1] #5 05/08/2018 09h52

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Bernard2K a écrit :

#8 05/08/2018 11h22

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Naled a écrit :

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