Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 22/04/2018 18h14

Membre
Réputation :   0  

Résumé: Avec ma femme, nous allons investir dans un immeuble de rapport composé d’un T2 et un local commercial au centre ville dans une ville > 100000 habitants dans le Nord. C’est notre 1er investissement.

J’ai déjà écrit pour consulter vos avis sur le choix de SCI ici: www.devenir-rentier.fr/t16668. Maintenant quand le projet se concrétise un peu plus et le choix a été fait, je me permet de vous présenter l’étude de cas dans son complet.

NOTRE PROFIL

- Statut: CDI tous les deux
- Age: 28 et 29 ans
- TMI: 30%
- Revenus: 93k€ brut
- Propriétaire de notre appartement. Mensualité: 750€/mois
- Capacité d’épargne: 2000€/mois

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: Intermédiaire par notre métier
- Fiscales: Débutant
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): Nul smile
- Sociales: correct
- Temps disponible: 2h/semaine max car nous sommes à plein temps dans notre travail pour l’instant avec un bébé

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble avec un local commercial en bas et un logement meublé T2 à l’étage
- Etat: correct un peu
- Année de construction: < 1950
- Surface: 265m² au sol environ 350m² carrez (y compris le local commercial)
- Déjà occupé: oui.

LOCALISATION DU BIEN

- Picardie dans une ville > 100 000 hab. 2h de train de chez moi
- 4 mins à pied de la gare sur une grande boulevard
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? : la ville est dynamique porté par le tourisme ces dernières années
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? : je ne sais pas estimer mais je pense pas que ça va perdre de la valeur et  je compte plutôt sur la rentabilité locative. L’immeuble est bien situé et je l’ai achété à 1000€/m² carrez.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: 353 k€
- Loyer déjà pratiqué: 2435€/mois ( 1900€ local commercial, 500€ T2, 35€ emplacement publicitaire) 
- Type de bail: Local commercial: bail 3/6/9 signé en 2017, T2: bail meublé
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: 0
- Travaux immédiats: rien
- Taxe foncière: la plupart est pris en charge par le local commercial
- Rentabilité brute : 8%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 10 000€
- Type de crédit : amortissable
- Mensualité: 1780€/mois
- Durée du crédit: 20 ans
- Frais de tenue de compte: 700€-1000€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- SCI à l’IS régime TVA simplifié

CASH FLOW
Je n’ai pas tout estimé mais 2435€ de loyer - 1780€ de mensualité = 655€. J’estime 400€ de frais de fonctionnement, ça devrait donner 255€/mois de cashflow positif en SCI.

1. Qu’en pensez vous de mon projet?
Mon but est d’avoir un bien qui s’autofinance au moins pour commencer de m’imprégner dans la gestion et qui me prend pas de trop de temps. Dans mon cas, j’estime que je n’ai que le locataire du T2 à m’en occuper de temps en temps
2. Quel sont vos estimations du cashflow? Mes calculs sont raisonnables?
3. L’ancien propriétaire facture le local commercial sans TVA. J’aimerais bien le facturer avec TVA car ma SCI est au régime TVA et aussi pour récupérer la TVA greffé sur les frais à l’achat. Il y a une clause dans le bail qui permet de facturer avec TVA. Y a-t-il des démarches particulières à faire ou je n’ai qu’à juste informer le locataire?
4. Question comptable: serait-il possible légalement et comptablement que je peux appliquer la TVA juste pour le local commercial, le T2 serai pas assujetti (et c’est pas possible en même temps)? Si oui, je suppose la TVA greffé à l’achat sera récupérable sur la partie proportionnellement affecté au local commercial? Déclaration particulière à faire dans ce cas?

Merci mille fois de votre aide précieuse.

Mots-clés : immobilier, local commercial, sci

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #2 22/04/2018 18h32

Membre
Réputation :   18  

Je n’est pas assez de connaissance sur la TVA , d’autres membres vous répondrons mieux que moi.

Pour moi le plus incertain dans votre investissement est la partie local commercial qui représente prés de 80% des revenus locatif et paye une tres grosse partie de la TF.
 
Il faut vraiment se renseigner sur l’état de santé du commerce, son ancienneté et si un autre commerce pourrais facilement s’installer et trouver preneur

Personnellement je ne fait pas de local commercial car il y a souvent une grosse vacance locative en cas de changement de locataire.


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

Hors ligne Hors ligne

 

#3 23/04/2018 08h46

Membre
Réputation :   0  

Merci beaucoup Julien62 pour votre réponse. Le local commercial c’est une boulangerie qui a été repris en 2017 car l’ancien est parti en retraite. Le boulanger a refait totalement à neuf la boutique et son laboratoire. Il est aussi le propriétaire d’une autre boulangerie. Je suppose qu’il a la capacité pour faire durer le business. C’est aussi un quartier résidentiel où il y a de la demande. Au pire, vu l’emplacement, trouver un autre locataire devrait pas être très difficile. En plus, toute la partie à l’étage du local commercial peut être transformée en 2 studios T2 avec travaux. Le risque est donc minimalisé.
Mes soucis sont plutôt sur la partie de gestion car c’est mon premier investissement par SCI.
Sinon, quelqu’un qui pourrait m’aider avec mes questions svp?
Merci beaucoup

Hors ligne Hors ligne

 

#4 25/04/2018 14h41

Membre
Réputation :   0  

Vraiment personne qui peut m’aider?

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #5 25/04/2018 14h56

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   172  

julien62 a écrit :

Il faut vraiment se renseigner sur l’état de santé du commerce, son ancienneté et si un autre commerce pourrais facilement s’installer et trouver preneur

Personnellement je ne fait pas de local commercial car il y a souvent une grosse vacance locative en cas de changement de locataire.

Personnellement, si je pouvais racheter exactement ceux que j’ai acheté à Lyon, j’en reprendrais par cargaisons!
Sur l’ensemble des personnes qui ont visité, 4 m’ont demandé de les contacter si j’avais un nouveau local à louer sur ce quartier, de la même taille. On ne peut choisir qu’un seul locataire … Je me retrouve avec des listes d’attente.

L’étude de marché est indispensable. Pour les commerces encore plus que pour l’habitation.

Avec qui allez vous faire votre comptabilité ? un expert comptable en ligne? Comment avez vous fait vos montages?
Ou en êtes vous de votre projet : étude de cas, ou vous avez déjà avancé ?

Hors ligne Hors ligne

 

#6 25/04/2018 18h28

Membre
Réputation :   0  

amoilyon a écrit :

Avec qui allez vous faire votre comptabilité ? un expert comptable en ligne? Comment avez vous fait vos montages?
Ou en êtes vous de votre projet : étude de cas, ou vous avez déjà avancé ?

Merci beaucoup amoilyon.
Comment avez vous fait pour études de marché? Fausses annonces?
J’ai signé le compromis. Sci à IS et assujéti à la TVA. J’ai réfléchi maintenant sur la compta. Comment affecter la TVA pour mon immeuble à mix usage ( logement et local commercial)? Compta en ligne ou cabinet? Quel forfait à choisir?
J’ai vu qu’il y a pas mal de service en ligne qui a l’air bien fait sur son site internet et qui propose 400-500€/an. A votre avis est ce qu’on peut leur faire confiance?

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #7 25/04/2018 20h34

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2058  

Je perçois votre angoisse d’avoir ces questions complexes qui restent sans réponse, mais je ne m’en sens pas responsable et je ne me sens pas le devoir d’y répondre.

Car vous avez des difficultés que vous vous êtes créées tout seul. Pour votre premier investissement, qui consiste en un seul immeuble avec 1 seul logement et 1 seul local commercial, vous choisissez la SCI IS avec assujettissement partiel à la TVA. Vous êtes sans doute partisan de la devise des Shadock : "pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ?"

Je ne dis pas que c’est un mauvais choix : je dis juste que c’est un choix complexe, qui va vous compliquer la vie.

A votre place, je choisirais un cabinet d’expertise-comptable physique, pas trop loin de chez vous, qui soit expérimenté sur les SCI. Un expert-comptable en ligne, comme "je déclare mon meublé point com", je serais tenté pour un cas simple (LMNP au réel exclusivement), mais vu l’usine à gaz que vous créez, je pense qu’une personne physique, qu’on peut aller voir quand on a des questions, est indispensable.

Vous en sélectionner 2 ou 3 par le bouche à oreille, vous allez les voir avec votre projet et vos questions, et vous choisissez celui qui a su répondre, qui a au moins une référence de SCI IS parmi ses clients, et qui vous a fait la meilleure impression.

Dernière modification par Bernard2K (25/04/2018 20h41)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

Hors ligne Hors ligne

 

#8 25/04/2018 22h22

Membre
Réputation :   0  

Merci Bernard pour votre conseil. J’entends tout à fait votre point. L’usine à gaz que j’ai créé avec la SCI c’est pour but d’éviter de payer les impôts pendant plusieurs années et pouvoir récupérer la TVA sur les frais d’acquisition. La seule difficulté reste la comptabilité.
Après rien n’a été fait, tout peut être changé. Mais si j’avais choisi faire simple, c-a-d T2 en meublé et local commercial en location nue, je devrais payer 30% du loyer du local commercial en IR car on est au TMI de 30%, ce qui fait que mon investissement très mauvais avec un négatif cashflow.

Hors ligne Hors ligne

 

#9 26/04/2018 07h26

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2058  

LeoKyo a écrit :

Merci Bernard pour votre conseil. J’entends tout à fait votre point. L’usine à gaz que j’ai créé avec la SCI c’est pour but d’éviter de payer les impôts pendant plusieurs années et pouvoir récupérer la TVA sur les frais d’acquisition. La seule difficulté reste la comptabilité.

Une SCI IS présente des coûts d’usage : frais bancaires d’un compte professionnel ; frais d’expert-comptable ; CRL…
Une SCI présente surtout l’inconvénient de la plus-value du professionnel à la revente de l’immeuble. Vous me direz "mais c’est pour garder au long terme". Au long terme, les amortissements auront été consommés. A moins d’investir régulièrement des sommes d’argent importantes dans l’immeuble pour créer à nouveau des amortissements, un immeuble conservé à long terme en SCI IS finit par le dilemme : conserver l’immeuble et payer beaucoup d’IS puisque les amortissements sont finis ; ou bien revendre et payer BEAUCOUP BEAUCOUP d’imposition sur la plus-value ?

si j’avais choisi faire simple, c-a-d T2 en meublé et local commercial en location nue

Permettez-moi de vous faire remarquer que la SCI aussi va louer le T2 en meublé et le local commercial en nu. Vous confondez l’activité, qui reste la même, et son mode d’imposition, où vous avez le choix. Vous vouliez sans doute dire "le T2 imposé en BIC LMNP et le local commercial imposé en revenus fonciers"…

Cette erreur de vocabulaire montre que vous devriez potasser encore les modes d’imposition, et le fonctionnement d’une SCI IS ; ça vous sera utile dans vos discussions avec l’expert-comptable.

Dernière modification par Bernard2K (26/04/2018 07h32)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #10 26/04/2018 18h38

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   365  

LeoKyo a écrit :

CASH FLOW
Je n’ai pas tout estimé mais 2435€ de loyer - 1780€ de mensualité = 655€. J’estime 400€ de frais de fonctionnement, ça devrait donner 255€/mois de cashflow positif en SCI.



Merci Bernard pour votre conseil. J’entends tout à fait votre point. L’usine à gaz que j’ai créé avec la SCI c’est pour but d’éviter de payer les impôts pendant plusieurs années et pouvoir récupérer la TVA sur les frais d’acquisition. La seule difficulté reste la comptabilité.

Dans le cadre d’une SCI à l’IS avec TVA, je doute que vous ne puissiez faire l’économie d’un comptable ’physique’. A moins que vous ne soyez calé en compta et fiscalité, vous iriez droit dans le mur. Je suis en train de monter une SCI transparente sur le plan fiscal, sans TVA, et je vais payer sans sourciller 900€ le comptable…parce que avec l’IS, il faut être très très rigoureux et compétent pour faire les choses bien et en temps et en heure. Avec de la TVA, on entre dans un monde encore plus complexe…

Pour le cash flow, je ne suis pas certain de comprendre. Vous parlez de 400€ de ’frais de fonctionnement’, sans préciser ce dont il s’agit :
- Coûts de comptabilité ?
- Charges non récupérables sur les locataires?
- Entretien courant?
- assurances (emprunt, PNO, loyers impayés)?
- TF sur le T2 (hors taxe ordures)?
- La CRL?

Dernière modification par carignan99 (26/04/2018 18h40)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #11 26/04/2018 21h56

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   341  

Bien d’accord avec Carignan99. Votre cashflow sera probablement négatif une fois que vous aurez mis des chiffres réalistes plutôt qu’une louche. Ajoutez y un peu de travaux aussi.

Faites vous gérer le meublé?

Idem pour la sci. Si c’est un immeuble que vous voulez revendre une fois que la rentabilité baissera, vous allez payer les impôts sur la plus value que vous avez voulu éviter en créant la sci.

Je vous conseille de voir un expert comptable pour valider votre montage fiscal.

Dernière modification par lachignolecorse (26/04/2018 22h02)


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne Hors ligne

 

#12 29/04/2018 08h24

Membre
Réputation :   0  

Merci Bernard2K, carignan99, lachignolecorse pour vos conseils et avis précieux

Voici les détails de mes charges mensuelles estimées:

- Coûts de comptabilité + frais tenue de compte  = max 100€/mois
- Charges non récupérables sur les locataires? = 50€/mois
- assurances PNO = j’estime 70€/mois
- TF sur le T2 (hors taxe ordures) = 42/mois
- La CRL (uniquement sur la T2) = 12€/mois
- Entretien courant (uniquement la T2): provision 50€/mois
- Provision en cas de soucis (impayé…): 76€/mois

ce qui fait un total de 400€

Hors ligne Hors ligne

 

#13 11/06/2018 12h40

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   172  

LeoKyo a écrit :

Merci beaucoup amoilyon.
Comment avez vous fait pour études de marché? Fausses annonces?

Non, j’ai étudié les annonces en ligne depuis plusieurs mois (ça se compte en année maintenant d’ailleurs). Je vois à peu près le montant d’un loyer "standard" par surface.
J’avais des points positifs (locaux neufs, très bien placés, individuel, bail pro ou commercial au choix du locataire, pas de pas de porte à payer, belle visibilité) et des points négatifs (faible surface), j’ai mis un montant de loyer qui me semblaient en cohérence avec ces points.

Le premier bureau loué à la première visite, et bon feeling avec les locataires, je n’ai pas poursuivi les visites. Avec le recul, j’aurais pu augmenter le loyer, j’aurais eu des gens qui l’auraient pris ( appel encore plusieurs semaines après le retrait de l’annonce)
Le second est plus petit, j’ai pris le temps d’avoir des dossiers et j’ai choisi la personne avec le projet le plus abouti, et le meilleur feeling. Sans dossier, j’aurais diminué par tranche de 15%.

Les professionnels, encore plus que les particuliers, n’ont pas de temps à perdre pour des fausses annonces.
Je trouve cette technique pas très agréable, pour la perte de temps et la frustration que ça engendre. Autant étudier des vraies annonces et des vrais montants de loyer.

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur