Candy : étude de cas immobilier (colocation détenue en démembrement)

Je présente le cas de l’appartement de ma mere (usufruitiere),
je le présente sans la répartition du demembrement :

Achat 140k, 83m², Lyon 7ieme,
-création d’une colocation de 5 studios en meublé soit 31 800 de loyer annuel,
- taxe fonciere 900e
- emprunt 160k (140 + 20k de travaux), sur 14 ans, taux 1.5%, remboursement 1 110e/mois+ 9e d’assurance,
- cout réel des travaux et meubles 25k
- frais copro 1700e annuel, edf 1700e, fibre 360e, assurance 800e,
- gestion en direct, pas d’assurance impayé,

Si je déduis tout de mes loyers meme avec les remboursement compris, l’opération dégage un bénéfice.

Grosso modo mes charges annuelles totales sont de 13k et mes loyers de 32k, j’en ai donc déduit que le micro bic plus simple est le plus intéressant pour cette opération…
Non?

Etude de cas mis à jour :
Merci pour votre retour.
J’ai lu ou plutot dévoré vos présentations de projet.

Je ré essaie les calculs plus precis des charges annuelles et des amortissements :
- meubles (frigo, lit,micro onde…*5 studios): 2 500e/5an = 500e amortissement pour 5 ans
- achat materiel (plomberie, evier, electricité,…) : 20 000e à amortir sur 10ans = 2000e
- notaire+ hypotheque : 14 000e soit 10k en frais année N
- immeuble 140 000  si on deduit 126k sur amortissement 30ans = 4200e amortissement par an
- CFE, frais divers de reparation= 1000e/an
- edf, copro, fibre, assurance, Taxe fonciere= 1700+1800+360+600+800= 5 260/an
frais d’electricité sont compris dans le loyer (forfait)
- interet emprunt 19k/14ans = 1 357.17+ 120e d’assurance de pret

Total 500+ 2000+4200+1000+5260+ 1478= 14 438 de déduction possible au réel

Si micro déduction de 31800ede loyer annuel/2 = 15 900e de déduction en micro.

Micro un peu mieux que réel;
Sauf si travaux dans la copro et sauf la 1iere année, où on peut passer les frais de notaire.

J’ajoute qu’en micro: beaucoup moins de travail administratif car pas besoin de conserver les factures, pas besoin d’un expert comptable pour valider les tableaux d’amortissement et surtout moins de risque de controle car rien à justifier, on prend l’abattement que le fisc nous propose…

Qu’en pensez vous?

Concernant la reglementation, il n’y a pas de creation de lot, l’appartemengt reste un seul lot de 5 chambres équipées comme des studios, louées en colocation de 5, les regles des m² pour une colocation : chaque studio faits 14m² minimum.
En plus, vu qu’ils ont wc, douche, cuisine dans leur chambre, ils touchent les Apl comme studio, ce qui est tres "vendeur".

Apres, il faut dire que les travaux était titanesque, j’ai souvent dormi sur place, j’ai peu vu mon fils durant cette période, j’ai préparé les travaux 6 mois à l’avance, les plans ont été calculé au cm², les achats stockés presque 12 mois à l’avance et tout les meubles étaient montés avant que je ne récupere les clefs pour commencer…
On dit "jamais plus!"; mais… un an apres, me revoilà qui rode et qui saute sur un deuxieme appart et j’ai refait le meme montage de 5 studios. Je touche du bois mais là encore aucune vacances depuis le début.
Enfin là, j’atteins le max des 70k et 15k des micros faut que j’arrete.
Il me reste "pour m’occuper" à faire 2 maisons sur des terrains de famille afin de ne pas perdre leur constructibilité et un studio à la cime d’un terrain qui va etre classer zone verte, mais bon, c’est pas rentable, alors ça me motive pas…
Apres avoir été autant grisée par ces 2 opérations "géniales", j’ai du mal à redescendre sur des opérations pas rentables mais necessaire pour la conservation du patrimoine…

Bref, au plaisir de vous lire qu’en au statut fiscal micro/reel sur des projets tres rentables.

PS: le cas du dessus est exposé pour ma mere qui a une retraite, et est non imposable, son cas est donc étudiable.
De mon coté, je ne vis que de mes loyers, j’ai plein possession du deuxieme appart identique faits en 5 studios, mais j’ai deja en lmnp 14 880e et 8 484e annuel, qui n’ont aucuns emprunts en cours et ont peu de frais. Je crois que cela rend le passage au réel vraiment plus rentable…

Dernière modification par Candy (16/01/2018 20h44)

Candy a écrit :

L’appartement en question était une tres bonne affaire:
Lyon, prox metro dans le 7ieme, 140 000e pour 83m², j’ai découpé en 5 studios, 20k de travaux (mais beaucoup d’huile de coude!)

Wahou, chapeau.
Ca donne envie.

Candy a écrit :

On dit "jamais plus!"; mais… un an apres, me revoilà qui rode et qui saute sur un deuxieme appart et j’ai refait le meme montage de 5 studios. Je touche du bois mais là encore aucune vacances depuis le début.

Mais vous le coupez artificiellement en 5, ou vous faites une colocation? Je n’arrive pas à comprendre votre montage.
Les locataires ont une seule porte d’entrée ? C’est un seul lot qui forme vos 5 studios ? Ils n’ont qu’une boîte aux lettres pour les 5 ?

Dernière modification par amoilyon (16/01/2018 16h20)

Il manque en effet les intérêts d’emprunt+assurance ( dit dans mon premier message )
Le second oeuvre c’est 10 ans et pas avec l’immeuble.
Pour l’électricité, c’est encore possible en lmnp de le passer en forfait dans les charges mais gare à la surconsommation ( perso je ferai pas )

Pour le démembrement, c’est atypique jamais vu avec lmnp.

J’allais répondre mais Bernard l’a fait
Cela me paraissait bizarre le démembrement associé au Lmnp.
Cela m’a intrigué je ne connaissais pas et j’ai appeler la mère d’un ami d’enfance a moi que est expert comptable associé à des recherches comme vous Bernard par la suite.
Le démembrement en LMNP est en effet dépourvu d’amortissement sur l’immeuble.

Remarque : il est bien sûr possible de "donner" (= vendre ici) l’usufruit,  en l’évaluant pour les droits à 23% (si cest pour 10 ans) de la valeur en pleine propriété.  Mais il faudra aussi ajouter le prix obtenu à ses revenus (depuis 2013 me semble-t-il) de l’année de la cession, et payer l’IR associé, ce qui rend généralement l’opération peu intéressante.

Autre remarque : le fisc regarde d’un air soupçonneux les démembrements entre une personne et son héritier en ligne directe,  et je suppose que vous avez pris toutes les précautions pour rester dans l’acceptable.

Donc, l’usufruitiere ne peut amortir, mais le nu propriétaire lui le peut…

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4590-PGP.html a écrit :

Éléments grevés d’usufruit

260

Les éléments mobiliers ou immobiliers dont une entreprise industrielle ou commerciale a la jouissance en qualité d’usufruitier ne font pas partie de son actif. Cette entreprise, dès lors, ne peut pratiquer aucun amortissement à raison de ces éléments. Elle est seulement admise à déduire de ses bénéfices les charges supportées par elle, au cours de l’exercice pour satisfaire à ses obligations d’usufruitier (CE, 16 novembre 1936 n° 48224, RO, 6587 et CE, 8 novembre 1965 n° 63472, RO, p. 426). À l’inverse, un bien possédé en nue-propriété peut figurer dans un actif commercial et donner lieu en conséquence à amortissement (CE, 5 octobre 1977 n° 04718).

En tant que nue propri, je peux donc amortir ce bien…

De plus, cette année, j’ai passé 2 locations nues en meublé (j’ai profité du changement de locataire pile cette année, des fois, ça tombe bien). Valeur à faire estimer, puis là encore amortissement…

J’ai donc un bien forte rentabilité acquis 2017 en pleine propri à commencer à amortir et la nue propri de celui de ma mere à amortir.
A cela j’ajoute un bien en micro depuis longtemps donc plus grand chose à amortir.
Il est clair que le total BIC doit etre passé au réel et non au micro…

Je pense payer en 2018 pour presque 70k de revenu locatif en meublé, si en micro avec 2 parts, autre revenu 0 :
70 000/50%micro/2 parts * ir14%*csg17%*puma8%
=17500*39%
=6 825e d’impots en 2018

Ce qui me fait peur de passer au réel :
- trouver un bon expert comptable, 
- je n’ai plus que quelques jours pour m’inscrire au centre des impots ( j’ai lu que c’était en février),
- attirer l’attention du fisc et avoir à me débattre dans un controle fiscal (meme si il me semble que je déclare tout),
- la QCP sur la conditions d’inscription au RCS, si elle saute je me retrouve LMP d’office et je redoute que la cotisation au nouveau rsi Macron soit pire que la puma…

J’ai envie de pantoufler dans mon micro…
mais 6 800e d’IR, et ce, à vie; c’est cher payer les pantoufles…

mais le luxe de ne pas faire de paperasserie de compta, de ne pas vérifier des heures un expert compta pour chaque amortissement et surtout ne pas avoir peur d’un contrôle fiscal (vu que je n’ai pas à justifier mes charges) n’est ce pas là aussi quelque part la vraie fin de la "rate race"?

Dernière modification par Candy (20/01/2018 21h08)

Comment ça ? La relève du micro ne s’applique qu’à partir des revenus 2018?
Je lis pourtant : en bas du lien
Code général des impôts - Article 50-0 | Legifrance
NOTA :

Conformément à l’article 22 III de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017, ces dispositions s’appliquent à compter de l’imposition des revenus de l’année 2017.

Si ce n’est pas à partir des revenus 2017, j’ai un gros gros soucis…
Merci de me dire comment vous lisez les choses…

Je refais un point sur les montants:
J’ai acheté deux appartements T5 :
- un en 2016 en demembrement car le plafond micro était de 32k,
- un en 2017 en pleine propriété en comptant sur la réhausse du plafond à 70k (achat en 2017)

Dans ces 70k de loyer meublé, je rentre :
- le 32k du T5 de Lyon, (achat en 2017)
- un autre appartement T4 loué depuis 15 ans en meublé de 15k,
- 3 logements campagne de 22k (passé en meublé début 2017),
soit 32+15+22=69k à partir de 2018
et 15+15+22=52k en 2017

Les futurs maisons à construire, je les louerais en vide. Enfin, d’ici à ce qu’elles soient finies, la fiscalité aura changé ou bien mon statut… car à force de lire ce forum, je vais finir peut etre par voir plus grand…

Du coté de ma mère, elle est retraité donc pas de puma et elle a ses revenus d’usufruit de l’appartement T5 acheté en 2016. Elle reste en micro puisque comme vous le disiez elle ne peut pas amortir.
Par contre, moi en tant que nu propri, je paie un partie des remboursements de ce T5 sans en recevoir les loyers, mais il semble que je puisse amortir ce T5, ce qui peut rendre le passage au réel pour moi, encore plus interressant.

même en restant au dessous des seuils micro, vous pourriez développer votre patrimoine immobilier, en logeant les nouveaux biens dans une SCI IS (et alors, comme gérant majoritaire, vous pourriez vous rémunérer comme gérant et cotiser au régime remplaçant le RSI, et éviter tout souci potentiel avec PUMA). Bien sur le meublé ne serait guère adapté…

oui je pourrrai aussi loger les futurs maisons en SCI IS, d’autant que la location nue serait plus appropriée pour ces biens, et cela serait à reflechir à faire rentrer mon fils dedans afin de prévoir la succession…
Car en ce moment, je veux vendre un terrain, j’aurai alors une somme d’environ95k à investir… Mais j’ai un pb de PV sur ce terrain que j’ai mis à la vente. J’aurais une PV d’environ 10k, je ne veux pas attendre pour le vendre car j’ai peur que le prix des terrains à 60km de Lyon ne baisse et de toute façon le scot/Plu risque de rendre la construction sur grande parcelle plus difficile.
J’ai l’idée afin de faire baisser la PV, de donner en succession avec un montant proche du prix  et ainsi effacer la PV, mon fils vendrait sans PV, puis il apporterait cet argent pour les maisons ou autre achat en rentrant dans la SCI.
Woua ouhhh! quel montage… l’ecrire est un chose, passer le cap de se monter en société en est une autre…
Surtout que l’on ne connait pas bien le montant de cotisation du futur RSI.
Enfin le passage en professionnel va faire changer le montant des mes assurances et des frais des comptes bancaires dit pro… + frais d’expert comptable.

pas si sur :

Citation : § 1345 du Memento Comptable des EFL a écrit :

Biens acquis en nue-propriété ou en usufruit
A l’heure actuelle, le statut des immobilisations faisant l’objet d’un démembrement n’est pas déterminé. En particulier, la question se pose de savoir si ces éléments entrent ou non dans le champ d’application des contrats de location.
Or, les contrats de location sont exclus du champ d’application des règles générales sur les actifs introduites par le règlement CRC n° 2004-06 (voir n° 1304-2 I).

En l’absence de position des organismes comptables compétents, le traitement comptable reste, à notre avis, le suivant :
- les biens acquis en nue-propriété sont inscrits au bilan du nu-propriétaire en immobilisations corporelles pour leur valeur d’acquisition ;

L’immobilisation est, le cas échéant, amortissable sur cette base.

Fiscalement, en ce sens CE 5 octobre 1977, n° 4718 repris dans D. adm. 4 D-122, n° 26.
Les dépenses ultérieures à la charge du nu-propriétaire (C. civ. art. 605 et 606) sont à comptabiliser selon les critères généraux de distinction entre charges et immobilisations (voir n° 1390 s.) : s’il est probable que l’entité bénéficiera des avantages économiques futurs associés à la dépense et que son coût peut être évalué avec une fiabilité suffisante, la dépense est comptabilisée à l’actif (par exemple, le remplacement d’un composant, une dépense d’amélioration…). Dans le cas contraire, elle est comptabilisée en charges (par exemple dépense d’entretien annuel).

- un bien en usufruit ne peut pas figurer en immobilisations corporelles même s’il est utilisé pour les besoins de l’exploitation.
Fiscalement, il en est de même, les éléments mobiliers ou immobiliers dont une entreprise industrielle ou commerciale a la jouissance en qualité d’usufruitier ne faisant pas partie de son actif (CE 8 novembre 1965, n° 63472 repris dans D. adm. 4 D-122, n° 26).
Toutefois, selon le Code civil (art. 578 s.), l’usufruit confère un droit réel sur le bien, à enregistrer, à notre avis, en immobilisation incorporelle pour sa valeur d’entrée.
Fiscalement, il en est de même (en ce sens TA Poitiers 21 novembre 1996, n° 95-1701).
L’immobilisation incorporelle est, à notre avis, amortissable pour sa valeur d’entrée (voir n° 1730-1).
Les dépenses d’entretien à la charge de l’usufruitier (C. civ. art. 605) sont à comptabiliser en charges, sauf si elles répondent à la définition d’un actif. Elles suivent alors le traitement des dépenses ultérieures sur les biens loués (voir n° 1545 s.)

Si je lis bien, je peux en tant que nu propri passer en charge ou amortir la future réfection des entrées qui sont des "dépense d’amélioration"…

Etes vous d’accord avec moi pour dire que le plafond micro a été relevé pour les revenus de 2017?

Au niveau des dates pour passer au réel l’année 2017, il semble que l’on puisse passer au réel meme si on a pas déclarer l’option réel en début d’exercice, soit en fevrier 2017, on puisse le faire avant mai 2018 pour les revenus 2017 :

Pour les entreprises relevant de plein droit d’un régime réel d’imposition au titre de l’imposition des revenus de l’année 2017 conformément aux dispositions applicables avant l’entrée en vigueur des I et II du présent article, l’option pour un régime réel d’imposition prévue au 4 de l’article 50-0 du code général des impôts doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration mentionnée à l’article 53 A du même code pour les impositions dues au titre de l’année 2017.

CGI a écrit :

Article 53 A

    Modifié par Loi - art. 7 (V) JORF 31 décembre 1998
    Modifié par Loi 98-1266 1998-12-30 art. 7 II 6, IV Finances pour 1999 JORF 31 décembre 1998

Sous réserve des dispositions de l’article 302 septies A bis, les contribuables, autres que ceux soumis au régime défini à l’article 50-0 (1), sont tenus de souscrire chaque année, dans les conditions et délais prévus aux articles 172 et 175, une déclaration permettant de déterminer et de contrôler le résultat imposable de l’année ou de l’exercice précédent.

Article 175

    Modifié par ORDONNANCE n°2015-681 du 18 juin 2015 - art. 2

Les déclarations doivent parvenir à l’administration au plus tard le 1er mars.

CGI a écrit :

Le délai du 1er mars est prolongé au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai en ce qui concerne les commerçants et industriels, les exploitants agricoles placés sous un régime réel d’imposition et les personnes exerçant une activité non commerciale, placées sous le régime de la déclaration contrôlée.

Au niveau des dates pour passer au réel l’année 2017, il semble que l’on puisse passer au réel meme si on a pas déclarer l’option réel en début d’exercice, soit en fevrier 2017, on puisse le faire avant mai 2018 pour les revenus 2017 :

Pour les entreprises relevant de plein droit d’un régime réel d’imposition au titre de l’imposition des revenus de l’année 2017 conformément aux dispositions applicables avant l’entrée en vigueur des I et II du présent article, l’option pour un régime réel d’imposition prévue au 4 de l’article 50-0 du code général des impôts doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration mentionnée à l’article 53 A du même code pour les impositions dues au titre de l’année 2017.

CGI a écrit :

Article 53 A

    Modifié par Loi - art. 7 (V) JORF 31 décembre 1998
    Modifié par Loi 98-1266 1998-12-30 art. 7 II 6, IV Finances pour 1999 JORF 31 décembre 1998

Sous réserve des dispositions de l’article 302 septies A bis, les contribuables, autres que ceux soumis au régime défini à l’article 50-0 (1), sont tenus de souscrire chaque année, dans les conditions et délais prévus aux articles 172 et 175, une déclaration permettant de déterminer et de contrôler le résultat imposable de l’année ou de l’exercice précédent.

Article 175

    Modifié par ORDONNANCE n°2015-681 du 18 juin 2015 - art. 2

Les déclarations doivent parvenir à l’administration au plus tard le 1er mars.

CGI a écrit :

Le délai du 1er mars est prolongé au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai en ce qui concerne les commerçants et industriels, les exploitants agricoles placés sous un régime réel d’imposition et les personnes exerçant une activité non commerciale, placées sous le régime de la déclaration contrôlée.

Dernière modification par Candy (21/01/2018 11h17)

Candy a écrit :

Comment ça ? La relève du micro ne s’applique qu’à partir des revenus 2018?
Je lis pourtant : en bas du lien
Code général des impôts - Article 50-0 | Legifrance
NOTA :

Conformément à l’article 22 III de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017, ces dispositions s’appliquent à compter de l’imposition des revenus de l’année 2017.

Si ce n’est pas à partir des revenus 2017, j’ai un gros gros soucis…
Merci de me dire comment vous lisez les choses…

En effet, j’avais lu trop vite, et à présent je comprend comme vous (c’est un cas où l’application d’une loi votée le 30 décembre pour s’appliquer dès le 1er janvier précédent vous est favorable). Vous avez donc pris le risque en 2017 de devoir passer au réel, et vous avez à présent le choix de le faire ou pas.

Avec vos explications, je comprend mieux votre situation globale.

Je pense néanmoins que vous devriez vous résoudre à franchir un des seuil micro et/ou monter une SCI IS : vous découvrirez que cette "terra incognita" (pour vous actuellement) n’est pas forcément aussi inhospitalière que ça, et offrent d’autre opportunités.  (J’étais salarié et prévoyais de le rester encore 25 ans, quand j’ai créé ma SARL de famille pour un investissement en location meublée sans même être conscient que j’allais cotiser au RSI sans acquérir aucun droit supplémentaire …. et 15 ans plus tard je ne suis plus salarié depuis 10 ans, j’ai créé plusieurs SCI IS, gère une SNC, et ai appris beaucoup de choses pour optimiser tout ça, et j’apprends régulièrement encore).