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#1 27/09/2018 20h30

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Bonjour tous le monde,

Je post sur le forum car nous venons d’acquérir avec 3 associés un immeuble au prix de 235K euros (4 appartements + local commercial) avec un prêt sur 20 ans.

Nous en avons pour 30 000 euros de travaux et avons la possibilité de louer le tout pour 2700 euros ce qui nous donne une rentabilité correcte de 12,22% brut.

Mais nous avons un énorme dilemme … Nous avons également la possibilité après travaux de revendre 2 des appartements pour un prix de 200K euros et de garder encore 1500 euros de loyers. 

La question est sur la plus value : étant tous avec un TMI de 30 % nous ne savons pas réellement combien nous paierons de plus value (le but serait de rembourser le crédit pour diminuer les mensualités et augmenter notre rentabilité).

Admettons qu’avec un impôt sur la plus value de 30k (ce que nous imaginons) euros nous aurons un bénéfice de 170k que nous pourrons rembourser sur notre crédit qui passerait de 280k à 110k sur 20 ans et donc notre rentabilité à 16.36% brut.

PS: je ne parle pas de rentabilité net car je cherche surtout un retour sur des points que nous n’aurions pas vu. Notre SCI est une SCI à l’IR qui dans le futur passera en IS; c’est pour cela que nous nous posons la question de la revente d’une partie avant ce passage en IS.

PS: comment sera estimé le prix d’achat de l’appartement ? par rapport au m² (ce que nous avons estimé) ou autrement ?

Mots-clés : appartement, revente, sci

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#2 27/09/2018 23h12

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Bonsoir,

- La vente des 2 appartements fera passer votre bien dans le champ d’application de la loi de 1965. Il faudra établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division. Vous perdrez alors la maîtrise de la copropriété car même si vous détenez plus de 50% des tantièmes, vos voix en AG seront réduites à la somme des voix des 2 autres copropriétaires.

- Vous pourrez estimer la quote part du prix d’achat en retenant le nombre de tantièmes de chacun des appartements vendus par rapport au nombre total des tantièmes, car ceux-ci sont sensés être liés à la valeur de chaque lot.

- Pour la plus value, j’arrive à 33 k€ de plus value si  les 2 appartements représentent 40% des tantièmes :
200 - (235*1,075+30)*0,4 = 87 k€ et l’impôt égal à environ 31 k€ + 1,7 k€ de surtaxe
(taux de l’impôt : 19+17,2 = 36,2% - 1,075 pour tenir compte selon le taux forfaitaire des frais de notaire (7,5%))

- attention aux risque de requalification en marchand de biens si vous multipliez des achats / reventes rapides.
Voir en particulier cette discussion

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (27/09/2018 23h24)

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