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#1 07/01/2018 23h24

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Bonjour à tous, je me lance sur mon premier sujet. Je souhaite réaliser un montage que j’ai conseillé plusieurs fois… mais je considère que nous sommes souvent mauvais conseiller pour soi-même. Je souhaiterais pouvoir échanger sur mon projet et recueillir vos avis.

Ma femme et moi sommes propriétaires d’une maison et pour préparer l’arrivée prochaine d’un heureux événement, qui sera le second, nous souhaitons déménager, nous démarrons les visites.
Notre résidence principale est bien située et je souhaite la conserver en tant que locatif… en plus d’un petit attachement sentimental sur ce bien, je dois le reconnaître.

Mon idée première est la vendre à une SCI dont nous serions seuls associés et de la louer, le loyer couvrant (selon mes estimations que je ferai confirmer par un agent immo) 90% du crédit restant. Il reste 17 ans de crédit. Je peux accepter une rentabilité moindre dans un premier temps, qui pourrait être boostée en faisant quelques travaux permettant la mise en place d’une colocation et dans ce cas, l’ensemble des charges et taxes seraient couvertes, avec un petit bonus en fin de mois. Je ferai confirmer mes chiffres par un agent immo car, pour reprendre mon propos du début, nous sommes toujours mal placés pour parler de ses propres biens.
Ce montage a l’avantage de purger la plus-value en bénéficiant de l’exonération principale et l’inconvénient des frais d’actes à débourser.
Au niveau locataire, l’intérêt est de pouvoir louer à une famille, donc un risque de vacances de location plus faible.
Au niveau fiscal, ce montage est peu optimal pour l’imposition des revenus fonciers mais évite une gestion liée à du meublé.
Au niveau "cash", l’intérêt est limité également car ce cash sera totalement réinvesti dans la nouvelle résidence principale… et avec un emprunt pour cette RP, nous serions arrivés au même résultat (je parle pour le côté "cash" bien évidemment, pas déduction des intérêts d’emprunt).

Voilà pour la première idée, qui n’implique que peu de gestion ce qui me convient très bien pour l’instant.

Je me pose certaines questions : ne faudrait-il pas conserver le bien en nom propre ? Nous évitons les frais d’acte dans ce cas mais perdons l’avantage de la purge de la plus-value.

Ensuite, nous pouvons passer en meublé, ce qui exclut la SCI : dans ce cas, conserver le bien en nom propre me paraît assez évident mais il faut s’occuper de toute la question de l’ameublement de la maison pour des locataires, voire des colocataires.

Il reste enfin la solution de passer en SARL de famille (IR), sachant que je ne souhaite pas passer à l’IS pour du meublé.

En soit, il ne me semble pas que la question soulevée soit d’une complexité incroyable mais je souhaiterais échanger dessus.

Je ne suis pas rentré dans le détail des chiffres et de la description de la maison, je peux le faire si cela vous aide à dessiner le projet, c’est davantage sur le côté "pratique / prise de risque" que je souhaite discuter.

Merci par avance pour vos retours.

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location

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#2 08/01/2018 07h16

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Combien pourriez-vous vendre votre rp ?

Combien pensez-vous pouvoir louer?

Avant de savoir quel serait le meilleur montage pour la conserver, il faut quand même savoir si c’est intéressant de la conserver, non?

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#3 08/01/2018 08h44

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Bonjour,

Si vous vendez votre RP à votre SCI sans avoir d’autres associés que les indivisaires initiaux, cela peut être requalifié comme un abus de droit par l’administration fiscale.

Dernière modification par FastHand (08/01/2018 08h54)

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#4 08/01/2018 15h54

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Kiem, pour les chiffres, je ne les avais pas donnés volontairement… pour m’attacher au côté pratique du problème.
Pour vous répondre, la location n’aurait pas une rentabilité excessive : mon bien a été estimé entre 270 et 290 k€ il y a deux ans et j’estime que la location devrait tourner autour des 800 euros, un peu plus avec une coloc (j’ai deux chambres mais je peux en créer une troisième et j’ai un grand garage que je peux louer à part, sachant que j’habite dans un quartier où le stationnement est payant). Un agent immo doit passer me confirmer ces chiffres. Je vous donnerai les détails une fois que j’aurai eu les informations précises.

Un autre point, en dehors de mon grand côté sentimental, qui fait que je souhaite garder ce bien est la dynamique du quartier. Le quartier était mal réputé il y a encore dix ans, voire cinq, et aujourd’hui, c’est un élément clef de la ville. Le nouvel hôpital s’installe à cinq minutes à pied de chez moi. En le conservant encore quelques années, je subodore une meilleure plus-value dans quelques années.

FastHand, merci pour votre message. L’administration tolère ce montage, s’il n’est pas réalisé dans un but exclusivement fiscal, ce qui ne sera pas mon cas.

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#5 08/01/2018 16h45

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C’est surtout la PV actuelle entre votre prix d’achat et les 280K€ d’aujourd’hui qui est décisif pour moi.
Si il y’a 50Ke de PV, il est certains que 19+17,2% fait un peu mal…


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#6 08/01/2018 19h56

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Bonjour,

Sur la base elle votre loyer qui fait 90% de votre emprunt,  cela donne 175k€, soit 100k€ de plus-value.
La rentabilité brute est de 3.4% environ.

Le meublé pour une maison ne conviendra que pour une coloc.
Pas de déficit foncier donc la loc nue est exclue.

Sur l’an base de ces chiffres, je vendrais.

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#7 09/01/2018 23h03

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Je ne compte pas vendre car ce bien devrait prendre davantage de valeur dans les années à venir. Je préfère payer un peu de fiscalité pour prendre le pari que ce bien prend de la valeur et génère une meilleure plus-value… sachant que je n’exclue pas la coloc’.

Le bien a été acquis 235k€ tout compris (prix + frais + quelques travaux) il y a 6 ans, estimé entre 270 et 290k€ il y a 2 ans. L’agent immo vient lundi prochain m’actualiser cela. On peut imaginer 50k€ de plus-value oui, environ.

J’attends également qu’il me chiffre le loyer potentiel qui me permettra d’affiner les chiffres…

Mais au-delà de ces points, je souhaitais un retour sur la location à des coloc’, vos expériences de transformation de RP en locatif…

Les chiffres arriveront ensuite mais peu importe le montage choisit, le coût sera assumé. Je souhaite surtout avoir un montage cohérent sur le projet.

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#8 10/01/2018 01h49

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Vous êtes dans le pari. Penser que la plus-value future va compenser l’imposition à la revente alors qu’aujourd’hui vous avez la possibilité de vendre en RP net de PV et alors que le marché est haut + euphorique dans bien des zones, vous savez ce que vous avez aujourd’hui mais n’avez aucune idée de ce que vous aurez demain.
Votre attachement à ne pas revendre ne me parait pas rationnel. Il pourrait l’être avec d’autres arguments, un projet mais là non. Ou si, l’absence de projet peut-être car que faire de l’argent une fois vendu?
Cela peut se comprendre mais vous devriez très sérieusement poser les choses de manière froide et purement comptable. Les sentiments sont mauvais conseillers et vous vous apercevrez un jour avec le recul que c’est idiot de s’attacher à la pierre. Structurant mais idiot financièrement.

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#9 10/01/2018 07h42

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Les agents immobiliers surestiment très souvent, ensuite il y a, au mieux, une petite négo avec l’acheteur, au pire l’agent, (une fois qu’il a le mandat) qui dit : "ah, zéro visite, c’est trop cher il faut baisser" (d’où deux baisses, la première du prix affiché, et encore une baisse à la négo avec l’acheteur).

Il y aussi une très forte variabilité, cf. expérience récente d’un foreumeur dont la maison des parents a été estimé par 5 agences et les prix se répartissaient dans une fourchette du simple au double !

Donc, si c’est estimé 280, comptez la vendre entre 250 et 270 et vous ne serez pas surpris.

Après, je partage pleinement les remarques de mes petits camarades.

Dernière modification par Bernard2K (10/01/2018 07h43)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#10 10/01/2018 08h05

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Je suis du même avis que Surin aujourd’hui c’est votre RP donc pas d’imposition sur la PV alors que dans 5 ans ci. Et je ne suis pas sur que la différence de PV soit si grande avec l’imposition de celle ci.

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#11 11/01/2018 17h16

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Merci pour vos avis que je vais prendre en compte.

Je pourrai vous donner des chiffres plus précis après le passage de l’agent immo lundi.

Bien évidemment, en vendant le bien à une SCI nous purgeons l’impôt sur la plus-value bénéficiant de l’exonération.

Lors de la revente, le calcul se fera sur la différence entre le prix de vente à la SCI et le prix de vente "définitif". En soi, c’est une taxe mais c’est que mon pari aura été gagnant.

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[+2]    #12 14/01/2018 08h35

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Sur la rentabilité de la location : 3,4 % bruts, c’est très mauvais. Vous dites que le loyer couvre la mensualité d’emprunt : faites le calcul du loyer net net (charges et impôts déduits) en location nue et vous vous rendrez compte qu’il couvre moins de la moitié de la mensualité.

Vous vous illusionnez vous-même. Vous êtes notaire, vous êtes parfaitement à même de faire un calcul de rentabilité d’une location nue. Le fait que vous ne le fassiez pas, c’est grave. Ca veut dire que vous n’avez pas besoin qu’on vous aide techniquement, comme la plupart des foreumeurs ; ce dont vous avez besoin, c’est d’un secouage de puces, alors je vous dis : "ARRETEZ DE VOUS ILLUSIONNER VOUS MEME !". Faites des calculs précis et exacts, au lieu de dire à vous-même et à autrui un mensonge aussi grossier que : "le loyer couvre la mensualité" !

Quant à la location meublée d’une maison entière : vous savez qu’il y a peu de demande. En coloc, pourquoi pas mais c’est bien compliqué à gérer. Bref, la location meublée est mal adaptée à ce bien et vous vous illusionnez encore en suivant cette piste. C’est la location nue qui est adaptée.

Encore sur la location : vous savez également que vous ne pourrez pas reprendre le bien quand ça vous chante. La reprise pour vendre est extrêmement encadrée. Attention aussi à la durée du bail pour une personne morale (6 ans sauf si la SCI est strictement familiale).
Vous dites vouloir garder le bien pour la PV future, mais cette PV ne pourra être maximisée que si le bien est vendu vide, à des gens qui achètent leur RP. Un investisseur-bailleur ne paiera pas 300 k€ ou davantage, pour un bien qui ne rapporte que 900 € par mois !

A supposer qu’en telle année, vous soyiez décidé à vendre (marché favorable, besoin d’argent…) : vous faites comment pour mettre les locataires dehors ? Vous dites avec raison que la location à une famille présente peu de vacance car la famille reste longtemps : certes, et quand on veut vendre, cela apparaît tout à coup comme "trop longtemps" ! Avec les contraintes de la reprise pour vente, il peut y avoir un délai de plusieurs années entre votre décision de vendre et le départ effectif du locataire. Vous parliez aussi de la louer à différents locataires (coloc, parking loué séparément…) : plus il y aura de locataires différents plus il sera difficile qu’ils partent tous en même temps pour pouvoir vendre vide.
Ce délai de départ des locataires en fait un bien extrêmement illiquide. Sauf à le vendre occupé, mais il faut alors s’attendre à une vente plus difficile (moins d’acheteurs potentiels) et à un prix moindre.

Toujours sur la location : vous n’êtes pas sans savoir que ça peut mal tourner : impayés, dégradations… Prévoir que la location sera sans incident et sans vacance est déjà un scénario optimiste.

Sur la revente à la SCI, vous dites que ça fait un apport de cash qui permet de payer la prochaine RP. Mais où la SCI trouvera-t-elle l’argent pour acheter ?
Si on suppose que le prix de vente soit de 270 k€ net vendeur et que votre CRD soit 180 k€, que se passe-t-il exactement ? La SCI emprunte 291 k€ pour pouvoir acheter (en comptant les droits de mutation) ? Vous remboursez l’autre prêt (avec quel montant d’IRA) ?
Que donne l’option de l’apport à la SCI (plutôt que la vente) ?

Franchement, je pense qu’il faut vendre cette maison, et que c’est de loin le choix le plus rationnel.
Elle se vend DEJA plus chère que vous l’avez payée, ça veut dire que vous avez de la plus-value, exonérée d’impôt qui plus est. Prenez votre gain.
Elle se vend DEJA très cher par rapport à son revenu locatif potentiel (puisque 3,4 % de renta brute), ce qui signifie qu’elle ne peut se vendre aussi cher qu’envers des acheteurs de RP (et non pas des investisseurs-bailleurs), or elle est actuellement en configuration "acheteur de RP" car elle est sans doute propre, bien meublée, etc : c’est donc maintenant qu’il faut la faire visiter pour la vendre au meilleur prix (pas dans 10 ans quand des locataires l’auront dégradée).

Si vous pensez qu’il est pertinent d’investir en locatif sur ce quartier, faites-le, mais sur un bien adapté. Par exemple un petit immeuble de rapport, payé bon marché car avec travaux, appartements de petites surfaces loués meublés en LMNP au réel. Là vous aurez un vrai investissement locatif, conçu pour ça. Vous aurez à la fois la plus-value future si le quartier s’apprécie vraiment, et le rendement d’ici là ! Alors qu’avec votre maison, vous avez la plus-value future (et incertaine), mais pas du tout le rendement d’ici là !

Après, vous aurez bien noté que tous les foreumeurs qui sont intervenus sur cette file vous ont conseillé de vendre, avec de bons arguments. Si vous gardez cette maison, vous montrerez que vous ne vouliez pas vraiment avoir un point-de-vue différent, ou en tout cas que vous n’êtes pas prêt à l’intégrer. C’est dommage de faire plancher les foreumeurs si vous n’êtes pas capable d’intégrer ce qu’ils disent.

Vous excuserez le ton de ce message : vous avez besoin d’un secouage de puces, je le fournis !

Dernière modification par Bernard2K (14/01/2018 09h27)


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