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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 28/04/2017 22h54 → Deninvest : étude de cas immobilier (avis sur une transformation) (division, immobilier, studio)

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VOTRE PROFIL

- Employé CDI secteur des télécoms + indépendant complémentaire
- Revenus : 2170€
- Dépenses : 180€ (voiture) + 290€ (crédit business) : 450€

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Électricien indépendant complémentaire = possibilité d’achat de matériaux aux prix de la construction + facturation des travaux à moi même = transfert d’argent du prêt vers mon entreprise = je peux me facturer les prestations à 6% de TVA (Rénovation d’un bien de plus de 10 ans)
- Comptables, fiscaliste disponible déjà pour mon entreprise (forfait de 100€ / mois)
- Pas énormément de temps disponible à cause de mon temps plein d’employé c’est pour cette raison que je ferai faire les travaux par des professionnels

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel (maison)
- Année de construction : +/- 1960
- Étages: 2 (Rdc + 1er + 2eme), assez lumineux, surface de 90m² (au sol)
- Inhabité
- Chauffage individuel ? gaz
- Châssis simple vitrage
- Espaces verts : pas de jardin
- Compteurs d’eau et d’électricité et gaz déjà séparé pour les deux logements
- Décoration : Vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

- Dinant, Belgique, 900m du centre. Très touristique
- Centre-ville, proche de l’autoroute, en face d’un fleuve (pas d’inondation possible) la gare se trouve de l’autre coté du fleuve.

RENTABILITÉ DU BIEN

Prix d’achat : 80.000€
Prix d’achat avec frais d’enregistrements (notaire) : 92.000€
Prix d’achat après travaux : 142.000€
Revenu cadastral : 205€
Taux de vacances locatives : 1 mois tous les 2 ans
Assurances(propriétaire non occupant + garantie risques locatifs): à définir (+/- 5%)

Travaux immédiats à effectuer:
- Châssis
- Les sols
- L’électricité
- Le plafonnage partout
- Les plafonds
- Remise en état des escalier, ponçage
- Démolitions cloisons existantes + murs non porteurs + anciens mobilier
- Installation de nouvelles cuisines, nouvelles salle de bains, nouveau ameublement, coffrage en bois pour cacher les compteurs

Déjà réalisés:
- Séparation des compteurs de gaz, d’eau et d’électricité

RENTABILITÉ

L’objectif de cet investissement est de profité de la division déjà réalisée. De remettre tout à neuf, faire quelque chose de propre et de qualité. Location en meublé donc le rez de chaussé sera peut être en location courte durée.

Le seul point "négatif" de ce bien est qu’il n’est administrativement pas divisé. Cependant, dans cette commune, l’administration considère que le bien est composé de 2 logements (sans permit d’urbanisme) si nous pouvons prouver qu’il y avait déjà deux occupants avant 1994. Le propriétaire actuel à acheté ce bien en 1996 et celui ci comptait déjà deux occupants différents. Nous sommes toujours à la recherche du propriétaire précédant pour avoir ces preuves d’occupations. Si nous n’arrivons pas à les avoir, peut être qu’une démarche administrative de division sera nécessaire (géomètre et toute la clique). Chose que nous pourrions éviter, d’autant plus que ce bien à toujours été considéré comme deux habitations différentes: toujours deux compteurs électriques, deux compteurs d’eau et de gaz… deux certificats PEB…

Une offre à 80.000€ à été faite par un autre investisseur avec clause suspensive d’acceptation de division par la commune (sans démarches), chose acceptée par le propriétaire.

J’ai proposé à l’agent de faire une offre au même prix, mais sans clause suspensive de division. Il m’a dit qu’il peut la faire passer en priorité au vendeur et qu’elle sera certainement acceptée.

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 0€
- Type de crédit : Fixe.
- Taux du crédit avec assurance : 2%
- Durée du crédit: 25 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : futur cash flow
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : beurk

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée : pas de régime spécifique pour ça en Belgique

CASH FLOW

- Cash flow positif de +/- 250€ net

CALCUL DE RENTABILITÉ

En Belgique, nous pouvons nous faire financer les frais de notaires mais uniquement avec un crédit immobilier parallèle, sur 10 ans maximum.

Montant du bien + travaux : 130.000€
Mensualité du crédit pour le bien + travaux : 590€/mois

Montant des frais de notaire: 12.000€
Mensualité du crédit des frais de notaire : 114€

Total des mensualités : 704€/mois
Estimation revenus locatifs:
- Logement 1: 450€
- Logement 2: 550€

Total revenus locatifs: 1000€

Cash Flow : 1000€ - 704€ = 296€ positif brut

Calcul d’imposition :

(Base sur le revenu cadastral multiplié par un coefficient de 1.4)

205 x 40% = 287€ / ans

Rentabilité net :
Revenus annuels = 1000€ x 12 - 287 = 11.713€
100 : 142.000€ x 11.713 = 8,2% de rentabilité net

(Dans le cas évidemment ou je loue à ces prix)

+ Comme c’est une ville très touristique, je pense peut être à louer le rdc en courte durée airbnb pour booster la renta. Ce qui m’arrangerait car l’espace est plus petit que le logement2, ce qui fait que si je peux mettre un canapé lit, plutôt qu’un espace chambre, ça serait plus facile.

PS: J’ai visé assez large pour les travaux.

Qu’en pensez-vous ?
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Qu’en pensez-vous ?

Merci d’avance,
Denis Kempeneers

Dernière modification par deninvest (28/04/2017 22h54)

Mots-clés : division, immobilier, studio

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#2 02/05/2017 09h39 → Deninvest : étude de cas immobilier (avis sur une transformation) (division, immobilier, studio)

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Bonjour,
Le rendement semble intéressant.
Sur la fiscalité, je ne connais pas la fiscalité belge, donc je ne fais pas de commentaire.

Juste une remarque sur la photo 1er étage logement 2.
Ils ont vraiment fait passer le cable d’alimentation du radiateur sous le lino?!

Si on est à ce niveau là, ça promet des surprises dans les travaux.

Edit : la dernière photo, au sol, c’est de l’osb directement ?

Dernière modification par gunday (02/05/2017 09h40)

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#3 02/05/2017 09h48 → Deninvest : étude de cas immobilier (avis sur une transformation) (division, immobilier, studio)

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Joli potentiel, mais il y a du boulot, il ne faut pas avoir peur des travaux.
Pour le séjour : gunday a le coup d’oeil : il semble qu’un câble est passé sous le lino et fait une bosse ; de plus, le sol ne semble pas plat.
Dans la SDB à l’étage : OSB au sol et avant de la baignoire fermé par une simple feuille plastique. De plus, l’ensemble donne l’impression d’être de guingois. Notez que dans une salle de bains, le mieux est de carreler, mais si on pose du carrelage directement sur du bois, ça vibre et ça casse les joints. Il faut donc démonter cet OSB et bien réfléchir sur la façon de refaire un sol propre, solide et durable.
Les placards et aménagements semblent anciens et bricolés avec des matériaux bon marché : il faut tout reprendre.

Ca promet beaucoup de travail pour remettre l’ensemble en état.

Les grandes fenêtres sont sympathiques, mais c’est du simple vitrage ce qui est un problème (consommation de chauffage + inconfort dû à l’effet de paroi froide + condensation qui peut abîmer les fenêtres à la longue).

Le passage en double vitrage est-il possible (quel coût, à cause de la forme spécifique ?  et y a-t-il des contraintes réglementaires type "environs d’un bâtiment protégé", enfin selon ce qui existe en Belgique).

Même question sur les murs donnant sur l’extérieur : sont-ils isolés ?

Ca me paraît dommage de se lancer dans les grands travaux sans en profiter pour isoler. Mais il faut chiffrer cette isolation qui peut être coûteuse, notamment au niveau des fenêtres.

Indépendamment des questions sur la division et la fiscalité (je ne connais pas le contexte belge), chiffrez bien les travaux, en ampleur et en coût. Vous dites avoir relativement peu de temps à y consacrer, ce qui veut dire faire intervenir d’autres artisans, donc ça coûte encore plus. C’est faisable mais il faut bien mesrer dans quoi vous vous engagez, combien ça coûte et combien ça dure.

Dernière modification par Bernard2K (02/05/2017 09h57)

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#4 02/05/2017 12h46 → Deninvest : étude de cas immobilier (avis sur une transformation) (division, immobilier, studio)

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Messieurs merci énormément pour vos commentaires, ils me sont très constructifs !
Je me permet d’y répondre:

Ils ont vraiment fait passer le cable d’alimentation du radiateur sous le lino?!

Oui ils ont osé faire ça. J’a soulevé le lino dégelasse et j’ai vu qu’en dessous, il y a un beau parquet à récupérer. (a poncer et a traiter)
Qui n’a pas l’air de grincer. Cependant, ce convecteur va partir car je passerai certainement à l’électrique.

Edit : la dernière photo, au sol, c’est de l’osb directement ?

En effet c’est de l’OSB qui est dans la salle de bain. Cet OSB n’est pas exactement au même niveau que le reste de la pièce, il faut donc je réausser pour l’aligner avec la chambre (la pièce en’est pas plus grande que sur la photo)

Dans la SDB à l’étage : OSB au sol et avant de la baignoire fermé par une simple feuille plastique. De plus, l’ensemble donne l’impression d’être de guingois. Notez que dans une salle de bains, le mieux est de carreler, mais si on pose du carrelage directement sur du bois, ça vibre et ça casse les joints. Il faut donc démonter cet OSB et bien réfléchir sur la façon de refaire un sol propre, solide et durable.
Les placards et aménagements semblent anciens et bricolés avec des matériaux bon marché : il faut tout reprendre.

Exactement c’est viellos et à refaire. Je compte dans tous les cas retirer toute cette salle de bain dégeu pour refaire quelque chose d’impeccable. Egalement refaire les rangement et placards propres. Une belle cloison séparera la chambre de la futur sdb. (qui sera certainement plus petite que celle installée actuellement (plus de baignoire)

Le passage en double vitrage est-il possible (quel coût, à cause de la forme spécifique ?  et y a-t-il des contraintes réglementaires type "environs d’un bâtiment protégé"

Oui, le passage en double vitrage est mandataire dans ma rénovation. L’avantage est que je n’ai ai pas beaucoup à remplacer. Il y a 4 fenêtres + la porte d’entrée + la petite fenêtre dans le toit (les deux vélux sont neufs)
Pas de facade classé selon l’agent immobilier.

Même question sur les murs donnant sur l’extérieur : sont-ils isolés ?

A ma connaissances, les murs donnant vers l’extérieur ne sont pas isolés. Cependant, ils sont très épais (voir châssis sur les photos) A approfondir

+ ce soir je retourne sur les lieux prendre les mesures et faire plus de photos de certains points. Je voudrais également faire passer ma lampe de poche dans le plafond du dernier étage pour jeter un œil sur la charpente ainsi que l’était des tuiles vu de l’intérieur. Du point de vue extérieur (lorsque je regarde par la fenêtre du toit), les tuiles du toit semble être à reprendre sous peu pour un budget de +/- 5000€ certainement, la surface du toit n’est pas très grande.

+ en ce qui concerne la rénovation, étant électricien du bâtiment à coté de mon temps plein d’informaticien, je pourrais faire une partie de la rénovation pour épargner de l’argent. Mais au détriment d’autres tâches à effectuer pour ce projet qui me demanderont du temps si précieux (étude des installations, choix des matériaux et aménagement, etc..) donc je pense me contenter uniquement de la démolition car ça ne me demandera pas des mois et des mois.

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#5 02/05/2017 13h46 → Deninvest : étude de cas immobilier (avis sur une transformation) (division, immobilier, studio)

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Ne jamais croire un agent immobilier sans vérifier. Pour la possibilité de changer les fenêtres et les autorisations nécessaires, adressez-vous au service urbanisme de la mairie (ou équivalent en Belgique).

Pour des murs en brique pleine de 55 cm d’épaisseur, la résistance R = e/lambda = 0.55/1.15 = 0,48
soit l’équivalent d’une épaisseur de e = R.lambda = 0,48 x 0,03 = 0,0144 mètre soit 1,4 cm d’isolant moderne !

A comparer à 10 cm de laine de verre ou équivalent, qui est la norme actuelle (voire un peu plus) qui apportent un R > 2,6.

Donc, les murs massifs isolent très peu. Par contre ils apportent de l’inertie thermique. Mais pour la conserver, il faudrait isoler par l’extérieur ce qui coûteux. L’isolation intérieure est plus simple, moins coûteuse, permet de refaire un parement bien plan et propre, et permet aussi de passer facilement des gaines électriques. Pour du locatif, j’aurais tendance à privilégier l’isolation par l’intérieur. L’embrasure des fenêtres va être plus difficile à traiter ; éventuellement utiliser de l’isolant mince.

Dernière modification par Bernard2K (02/05/2017 13h48)

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#6 02/05/2017 14h26 → Deninvest : étude de cas immobilier (avis sur une transformation) (division, immobilier, studio)

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Merci beaucoup Bernard,

j’ai pu voir que les maisons mitoyennes à celle-ci sont toutes équipées de châssis différents, mais effectivement je vais prendre les renseignements nécessaires.

Merci aussi pour la formule de rapport d’isolation, je pense qu’en effet si un traitement est prévu ça sera pas l’intérieur. Surtout qu’effectivement ça permettrait de remettre le mur en état.

Je posterai les nouvelles photos demain

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#7 02/05/2017 22h23 → Deninvest : étude de cas immobilier (avis sur une transformation) (division, immobilier, studio)

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Voici quelques nouvelles photos du bien:

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/13025_dsc_1097.jpg
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/13025_dsc_1098.jpg
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/13025_dsc_1102.jpg
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/13025_dsc_1106.jpg
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/13025_dsc_1117.jpg
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/13025_dsc_1126.jpg
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/13025_dsc_1139.jpg
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/13025_e.jpg

malheureusement je n’ai pas su voir au dessus du plafond du 2eme etage pour voir l’état de la charpente…

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#8 02/05/2017 23h24 → Deninvest : étude de cas immobilier (avis sur une transformation) (division, immobilier, studio)

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Photo 1 : es-ce une auréole au dessus du grand placard ?

Photo 2 : La moisissure peut venir de la douche (il n’y a pas d’aération visible) ou de la rive du velux (souvent source d’infiltration à cause d’un entourage mal réalisé), Les parois vous paraissaient ils encore humides (un collègue peintre ou à la rigueur plombier pourrait vous prêter un testeur d’humidité) ?
Si le bien est inoccupé depuis plusieurs mois, c’est plus vraisemblablement un problème de couverture-velux.

- la couverture et le ravalement mériteraient un rafraîchissement.

- Avez vous des diagnostiques état parasitaire champignons et insectes xylophages?

- l’état de la charpente est effectivement à bien regarder.

- dernière photo : le sol n’a pas l’air plan ou horizontal et/ou les plinthes sont très mal posées.

Dernière modification par Mi345 (03/05/2017 06h55)


Buy sheep, Sell deer.

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#9 03/05/2017 09h33 → Deninvest : étude de cas immobilier (avis sur une transformation) (division, immobilier, studio)

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Quelques nouvelles remarques également : c’est une impression, où, il y a des marches partout dans les logements ?

Sinon, dans la 1ère photo, c’est bien du lambris au mur et au plafond ?
Je suis souvent soupçonneux quand je vois du lambris, beaucoup de bricoleur l’utilise en cache misère.
Sans compter que la pose peux être source de problème (chez moi, ils ont touchés les fils électriques à la pose…)

Autre point bizarre, mais peut être lié à la photo : le chien assis ne semble pas aligné avec le toit. Sur la photo, j’ai l’impression qu’il penche à gauche.

D’ailleurs, sur la photo du toit, les 2 toiture avec des tuiles différentes sont sur le bien, ou la partie droit est elle un bien mitoyen ?

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#10 03/05/2017 13h18 → Deninvest : étude de cas immobilier (avis sur une transformation) (division, immobilier, studio)

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Au vu des photos, je ne peux que redire ce que j’ai déjà dit : bien chiffrer les travaux, en ampleur, en coût, en délai.

Vous devriez refaire une visite avec les artisans pressentis pour faire les travaux, de façon à obtenir des devis ou au moins des estimations.

D’une part, ça vous permet de prendre une décision informée (vous savez exactement combien ça va vous coûter, donc vous pouvez refaire vos calculs de rentabilité avec les montants réels), mais aussi, ça peut vous servir à négocier le prix : "vu l’ampleur des travaux, la rénovation du bien se monte à un total de xxx € (devis à l’appui), et c’est pourquoi je vous fais une offre à YYY €".

Dernière modification par Bernard2K (03/05/2017 13h52)

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#11 05/05/2017 09h55 → Deninvest : étude de cas immobilier (avis sur une transformation) (division, immobilier, studio)

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Bonjour messieurs,
je tiens à vous remercier énormément pour vos remarques. Celles-ci me sont très utiles.

Photo 1 : es-ce une auréole au dessus du grand placard ?

Je n’y ai pas fait attention avant votre remarque, sur ce mur là je n’ai rien remarqué de si flagrant.

Photo 2 : La moisissure peut venir de la douche

Effectivement la moisisure est à traiter, je comptais traiter le mur et investiger la source du problème

c’est une impression, où, il y a des marches partout dans les logements ?

Il y en a plusieurs oui, au rez de chaussée vers la sdb (pour lequel je pensais refaire faire ces marches), et une marche en plein milieu du 2eme étage car il y a deux niveaux différents sur le même étage…  (juste derrière le mur de la salle de bain)

dans la 1ère photo, c’est bien du lambris au mur et au plafond ?

Oui, surtout au plafond

Autre point bizarre, mais peut être lié à la photo : le chien assis ne semble pas aligné avec le toit. Sur la photo, j’ai l’impression qu’il penche à gauche.

Il semble droit, la photo n’est pas prise pleinement en face du batiment

D’ailleurs, sur la photo du toit, les 2 toiture avec des tuiles différentes sont sur le bien, ou la partie droit est elle un bien mitoyen ?

Les tuiles différentes font partie du toit des voisins

Voila, après une seconde visite et mure réflexion, je n’irai pas plus loin dans ce projet. Selon mes calculs et mon analyse, je peux trouver une opportunité qui dégage autant de cashflow dans quelques chose de moins "risqué".

Même si les travaux ne me font pas peur, cette maison ne m’inspire pas autant et je préfère passer mon tour.

Dans tous les cas, je vous remercie infiniment et espère avoir votre avis pour mes futur études de cas.

Avec tout mon respect,
Denis

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#12 05/05/2017 10h35 → Deninvest : étude de cas immobilier (avis sur une transformation) (division, immobilier, studio)

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deninvest a écrit :

Les tuiles différentes font partie du toit des voisins

En fait ma question était orienté, car avec une cheminée dedans, et une sur le toit du voisin, je me posais des questions! wink

Pour passer votre chemin, vu les photos, il semble y avoir pas mal d’imperfections, et donc beaucoup de petits trucs à reprendre (le petit est souvent le plus long).
Donc c’est un choix qui me semble censé!

Bonne continuation dans vos recherches.

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