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#1 15/03/2021 17h01

Membre (2012)
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Bonjour,

Je viens ici car, bien qu’avoir lu pas mal de sujet sur le forum, j’aurais besoin de vos conseils concernant un potentiel achat.

Pour vous présenter le cas, il s’agirait d’acheter une maison individuelle pour la transformer en cabinet médical pour ma femme qui est infirmière libérale, et y louer un appartement indépendant à l’étage. Nous en sommes qu’au projet car la maison n’est pas encore en vente mais devrait y être dans un avenir proche.

Tout d’abord je voudrais savoir si des personnes ont déjà envisagé ce type de projet, quelles sont les règles pour transformer une habitation en cabinet médical? Ce que j’ai trouvé, c’est que pour une activité libérale une simple autorisation de la mairie suffit.

Ensuite, quel est le meilleur montage? acheter en nom propre et utiliser le déficit foncier pour limiter l’imposition dans un premier temps ou penser dès maintenant à créer une SCI (IS ou IR) sachant que nous sommes dans la tranche à 30%.

Sachant que si cet achat ne se fait pas, le projet d’achat du cabinet médical sera toujours envisagé.

Tout ceci est un peu flou et je compte sur vous pour m’aider à y voir plus clair.

Mots-clés : cabinet médical, immobilier, sci (société civile immobilière)

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#2 15/03/2021 17h43

Membre (2015)
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Bonjour,

Pour moi il y a changement de destination d’une partie de l’habitation, donc prévoir de déposer et obtenir une déclaration préalable ("obtenir" : c’est une non opposition, on est en déclaratif bien sur) :

Article R151-27 - Code de l’urbanisme - Légifrance

code urbanisme a écrit :

Article R151-27

Création Décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 - art.

Les destinations de constructions sont :
1° Exploitation agricole et forestière ;
Habitation ;
3° Commerce et activités de service ;
4° Equipements d’intérêt collectif et services publics ;
Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.

Il doit manquer une information pour comprendre la réponse de la mairie peut être ?

Dernière modification par Iqce (15/03/2021 17h46)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#3 15/03/2021 18h03

Membre (2013)
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Bonjour,

Barbatom a écrit :

Bonjour,

Tout d’abord je voudrais savoir si des personnes ont déjà envisagé ce type de projet, quelles sont les règles pour transformer une habitation en cabinet médical? Ce que j’ai trouvé, c’est que pour une activité libérale une simple autorisation de la mairie suffit.
.

Comme dit Iqce juste une DP à faire, mais :
- Vos locaux doivent être conforme à la loi sur l’accessibilité PMR
- Je vous conseille de ne pas avoir plus de 19 personnes en même temps.  sinon c’est des travaux en plus.
- Si vous êtes en maison et que vous prévoyez un parking client, n’oubliez pas la place handicapée
- Prévoyez de bonne isolation phonique entre le salle d’attente et l’espace médical
- Optimisez votre espace, le Covid c’est pour longtemps.

Pascal

PS j’ai oublié si on vous demande l’ERP dans les documents vous en êtes en 5ième catégorie
PS 2 je vais vous trouver un document pour l’accessibilité je viderais le télécharger

Dernière modification par bascarol (15/03/2021 18h07)

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#4 15/03/2021 18h13

Membre (2012)
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Merci de ces réponses.

Il n’y a pas de parking, ça donne sur rue avec des places devant, et pour l’accueil aucun problème de ce côté ma femme et ses associés reçoivent que très peu de monde au cabinet, ils ne font quasiment uniquement que du domicile.

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#5 15/03/2021 18h15

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Malheureusement un ERP reste un ERP cf code de la construction et de l’habitation…
Article R123-2 - Code de la construction et de l’habitation - Légifrance

Dernière modification par Iqce (15/03/2021 18h16)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#6 15/03/2021 18h24

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En plus du changement de destination, je pense qu’il convient aussi de demander une autorisation de changement d’usage, dans certaines communes (+de 200 000 habitants ou dans certains départements) : Code de la construction et de l’habitation.

Mais bon, les voies de l’urbanisme et du Code de la construction et de l’habitation étant assez impénétrables, c’est à confirmer.

Dernière modification par carignan99 (15/03/2021 18h26)

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#7 15/03/2021 18h40

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Iqce a écrit :

Malheureusement un ERP reste un ERP cf code de la construction et de l’habitation…
Article R123-2 - Code de la construction et de l’habitation - Légifrance

Bien sûr, ce que je voulais dire c’est qu’il n’y aura pas plus de 19 personnes dans les locaux en même temps.

@ carignan99, c’est dans une commune de moins de 10 000 habitants. Je vais aller voir en mairie pour savoir exactement ce qu’il en ait de ce côté car pas facile de trouver une règle générale.

Et en ce qui concerne la division en 2 lots, ça peut poser un problème ou peut-on le faire sans soucis?

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#8 15/03/2021 19h20

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Réflexions sur le covid et ce que je vois dans plusieurs cabinets médicaux :

dans la salle d’attente, suppression d’un siège sur 2.

fermeture des toilettes clients

salle d’attente (informelle et debout ) dans les halls d’immeuble ou le jardin …

fenêtres ouvertes pour ventiler : pas de chauffage en gros

J’ai "titillé"les soignants en question (que je connais bien..) en leur disant que le covid allait leur faire bien des charges en moins, à commencer par le ménage puisque les 3 auxquels je pense  l’ont repris eux mêmes car les prestataires ne pouvaient répondre à leurs nouvelles demandes en lien avec les contraintes…

Dans ce contexte que je pense parti pour durer sous une forme ou une autre, on peut logiquement se demander si les contraintes décrites pour la transformation ERP sont bien réalistes… pour autant nul doute qu’il faudra bien vous y conformer (pensez aux portes de 93 cm)

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#9 15/03/2021 20h13

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serenitis a écrit :

(pensez aux portes de 93 cm)

Un accès handicapé doit disposé d’une largeur de passage utile de 77cm, (arrêté du 8 décembre 2014) donc une porte de 80cm minimum fait l’affaire. Bien sur avec 93cm les mains de la personne en fauteuil roulant ne s’en portera pas plus mal.

Pascal

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#10 15/03/2021 20h17

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Il faut vraiment y réfléchir à deux fois aujourd’hui avant d’investir dans son propre cabinet. C’est souvent devenu un énorme fil à la patte très difficile à revendre et tout aussi souvent une solution obsolète.

Les élus sont tout en joie de créer et faire construire à tour de bras des maisons de santé pluridisciplinaires à fonds quasi perdus mais c’est si j’ai bien compris largement subventionné.
l’idée : attirer des soignants qui n’existent pas … et toutes les communautés de communes voire communes se tirent la bourre à coups de centaines de milliers d’euros.
Pas de bol, ça ne crée pas de génération spontanée de médecins qui soulageraient pourtant bien ma moitié, mais c’est très intéressant pour les paramédicaux et professionnels du soin.
On voit par ici des loyers à 4,5€ le m² pour des bâtiments neufs de 300m² ayant coûté entre 5 et 600 000 euros… avec le confort moderne en plus (clim réversible, réseau etc) + réparations courantes et entretien des extérieurs par le bailleur.
Essayez de tomber à 4.5€ le m² en financement perso, impossible…

Nos amies infirmières y ont loué un tout petit local d’une quinzaine de m². Il était prévu qu’elles ne voient que très peu de patients sur place. Mais comme elles participent au dépistage covid, elles y sont beaucoup plus souvent. à deux ça leur revient chargé à moins de 75 € par mois chacune tout compris…

Autre avantage : les professionnels de santé sont moins isolés avec des gains d’efficacité concrets.

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#11 15/03/2021 20h48

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Comme cela a été évoqué par Iqce, bascarol et carignan, il existe dans votre situation 2 possibilités que vous pouvez réaliser auprès de votre mairie :

- soit un changement d’usage : il s’agit d’une déclaration assez simple à remplir qui permet de transformer un local d’habitation en un commerce (un cabinet médical est considéré comme un commerce). Le changement d’usage est propre à votre activité et est lié au demandeur. En cas de revente de votre maison, le changement d’usage prendra fin automatiquement. L’acquéreur achètera donc un local avec un statut d’habitation et non de commerce. 
Mais, si j’ai bien compris, ce dispositif est réservé aux communes de plus de 200 000 habitants et aux communes de la petite couronne parisienne.

- soit un changement de destination : il s’agit d’une demande d’urbanisme que vous devrez réaliser. Plus concrètement, il s’agit d’une demande de déclaration préalable (de travaux). Cette demande vise à changer la destination d’un local de manière durable. En cas de revente, l’acquéreur achètera donc un commerce.

Autre démarche à réaliser en mairie : que vous optez pour un changement d’usage ou un changement de destination, vous n’échapperez pas à l’obligation de déposer une demande d’autorisation de travaux. Cette demande permet de vérifier que votre local commercial répond bien aux obligations imposées aux ERP (établissement recevant du public). Un cabinet médical est un ERP de 5ème catégorie, donc il faudra veiller au respect des règles pour l’accueil des personnes à mobilité réduite.

Vous dites que vous comptez aménager un appartement à l’étage, en plus de votre cabinet médical en rez-de-chaussée. On passe donc d’une situation initiale où il y a un logement, à une situation future où il y a un logement + un commerce. Votre projet consiste en fait en la création d’un commerce.
A voir avec votre mairie si le règlement d’urbanisme, en général le PLU :
- autorise la création de commerce dans cette zone de la ville ;
- si la création de ce commerce nécessite la création de place de stationnement (sur votre terrain) ;
- si vous créez du stationnement en supprimant des espaces verts, quel est le taux d’espaces verts minimum à conserver.
Voilà, il s’agit des principales contraintes qui me viennent en tête.

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#12 16/03/2021 08h43

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Quelques remarques sur le projet d’ensemble :
- quelle est la destination et l’usage actuels du RDC de cette maison ? Parfois les RDC servaient déjà à un local commercial ou professionnel ; dans ce cas il n’y a pas de changement.
- quelle est la pertinence économique de l’opération ? Est-ce que ce RDC ne pourrait pas se louer plus cher en logement ? Ne serait-il pas plus pertinent économiquement parlant de louer un autre local, ou bien de rejoindre un cabinet d’infirmières déjà existant ?


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#13 16/03/2021 08h53

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Orhoas, le 15/03/2021 a écrit :

Autre démarche à réaliser en mairie : que vous optez pour un changement d’usage ou un changement de destination, vous n’échapperez pas à l’obligation de déposer une demande d’autorisation de travaux. Cette demande permet de vérifier que votre local commercial répond bien aux obligations imposées aux ERP (établissement recevant du public). Un cabinet médical est un ERP de 5ème catégorie, donc il faudra veiller au respect des règles pour l’accueil des personnes à mobilité réduite.

.

Bonjour,

Je me permets d’apporter quelques précisions

- Un cabinet Médical est une profession libérale, pourquoi un bail commercial ?

- La catégorie d’un ERP ne dépend pas de la nature de la profession exercée, mais du
Nombre de personnes dans les locaux et du type d’ERP

Imaginez un cabinet médical dans un centre commercial ou recevant + de 100 personnes.

Pascal

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#14 16/03/2021 19h05

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bascarol a écrit :

[/[Bonjour,

Je me permets d’apporter quelques précisions

- Un cabinet Médical est une profession libérale, pourquoi un bail commercial ?

- La catégorie d’un ERP ne dépend pas de la nature de la profession exercée, mais du
Nombre de personnes dans les locaux et du type d’ERP

Imaginez un cabinet médical dans un centre commercial ou recevant + de 100 personnes.

Pascal

- Bail commercial ou autre, ça je ne saurais vous dire. Mais du point de vue de l’urbanisme (et même des impôts) ce local sera un local commercial.
L’avantage : si demain ce cabinet médical est transformé, par exemple, en salon de coiffure, ça n’aurait pas d’impact au niveau de l’urbanisme (car le local resterait un local commercial). Donc, en cas de changement d’activité, il n’y aurait pas de déclaration préalable à déposer en mairie. Par contre, le dépôt d’une demande d’autorisation de travaux restera nécessaire.

- Tout à fait, si ce cabinet médical se situait dans un centre commercial ce ne serait pas un ERP de 5ème catégorie.

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#15 16/03/2021 20h17

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Bernard2K a écrit :

Quelques remarques sur le projet d’ensemble :
- quelle est la destination et l’usage actuels du RDC de cette maison ? Parfois les RDC servaient déjà à un local commercial ou professionnel ; dans ce cas il n’y a pas de changement.
- quelle est la pertinence économique de l’opération ? Est-ce que ce RDC ne pourrait pas se louer plus cher en logement ? Ne serait-il pas plus pertinent économiquement parlant de louer un autre local, ou bien de rejoindre un cabinet d’infirmières déjà existant ?

- Actuellement, la maison est un seul logement mais peut être divisé en 2 sans trop de problème. Mais il y a quelques années le RDC était un commerce (boucherie / traiteur) et a été ensuite transformé en logement. Donc on peut espérer que la mairie ne s’opposerait pas à un retour en arrière.

- En ce qui concerne le souhait de le transformer en cabinet médical est qu’actuellement ils sont dans une maison médicale privée où ils payent un loyer élevé (600€). Ils ont déjà cherché à déménager mais n’ont rien trouvé en location dans le secteur et qui a une bonne visibilité. Là l’emplacement est bien, passant et dans leur secteur. Le RDC pourrait sûrement se louer plus cher tout seul mais s’il est possible de faire un 2ème cabinet médical (a voir suivant la disposition exacte) ce serait bien plus intéressant financièrement.

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[+1]    #16 16/03/2021 20h32

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Vous avez raison : il est généralement plus facile de passer de l’habitation au commercial que l’inverse.

L’idée du législateur est de maintenir l’attractivité d’un quartier (en général le centre ancien) au travers du maintien des commerces. Dans ce cas le règlement graphique identifie les commerces et/ou les secteurs concernés ; en général ces dispositions sont reprises dans le PADD (le projet "politique" de la collectivité) et il n’est pas possible de bouger la règle sans recourir à la procédure complexe et coûteuse de la Révision du PLU.

Dans votre cas, l’inverse est plutôt du "pain béni" et je suppose que les élus seraient très facilitateurs. D’autant qu’avec France Relance l’Etat injecte effectivement beaucoup d’argent sous forme d’aides (des dotations aux collectivités). A votre place je les rencontrerais en évoquant ces points et en demandant s’il n’est pas possible qu’ils vous aident financièrement en prenant par exemple en charge les travaux d’accessibilité sur la partie publique si besoin (effacement des seuils et/ou rampe 5%). Qui ne tente rien n’a rien ?

Dernière modification par Iqce (16/03/2021 20h33)


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#17 16/03/2021 22h40

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Orhoas a écrit :

- Bail commercial ou autre, ça je ne saurais vous dire. Mais du point de vue de l’urbanisme (et même des impôts) ce local sera un local commercial.

Désolé mais non
Urbanisme :
Etablissement de santé public = type U
Commerce, magasin de vente  = type  M
Le classement en types dépend de la nature de l’exploitation article R123-18 du CCH

Un dentiste, un médecin ou une infirmière, donc profession libérale,  dans immeuble résidentiel n’est pas un local commercial.
Ce n’est pas la même règlementation, ni les mêmes baux.

Orhoas a écrit :

L’avantage : si demain ce cabinet médical est transformé, par exemple, en salon de coiffure, ça n’aurait pas d’impact au niveau de l’urbanisme (car le local resterait un local commercial). Donc, en cas de changement d’activité, il n’y aurait pas de déclaration préalable à déposer en mairie. Par contre, le dépôt d’une demande d’autorisation de travaux restera nécessaire.

Désole mais c’est non aussi
C’est un changement de destination donc un DP est obligatoire

Orhoas a écrit :

Donc, en cas de changement d’activité, il n’y aurait pas de déclaration préalable à déposer en mairie. Par contre, le dépôt d’une demande d’autorisation de travaux restera nécessaire.

Je comprends pas "une demande d’autorisation de travaux" qu’est que c’est d’après vous ?

C’est un Déclaration Préalable cool

Vous avez raison sur un point c’est le même CERFA mais cela ne veut pas dire que ce soit la même chose.

Pascal

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[+1]    #18 16/03/2021 23h53

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Désolé mais vous avez faux sur (presque) toute la ligne..

bascarol a écrit :

Désolé mais non
Urbanisme :
Etablissement de santé public = type U
Commerce, magasin de vente  = type  M
Le classement en types dépend de la nature de l’exploitation article R123-18 du CCH

Un dentiste, un médecin ou une infirmière, donc profession libérale,  dans immeuble résidentiel n’est pas un local commercial.
Ce n’est pas la même règlementation, ni les mêmes baux.

Vous mélangez la classification des ERP (type U, type M) dont la construction, l’aménagement ou la modification relève du code de la construction et de l’habitation avec la destination des locaux, qui relève du code de l’urbanisme. Les 5 destinations possibles ont été données par Iqce :

Iqce a écrit :

code urbanisme a écrit :
Article R151-27

Création Décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 - art.

Les destinations de constructions sont :
1° Exploitation agricole et forestière ;
2° Habitation ;
3° Commerce et activités de service ;
4° Equipements d’intérêt collectif et services publics ;
5° Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.

Au niveau de l’urbanisme, un cabinet médical est à déclarer dans la partie "commerce" du cerfa (source = mon travail).
Concernant les baux, cela ne fait pas partie de mon domaine de compétence, donc je ne me prononcerai pas sur ce sujet.

bascarol a écrit :

Désole mais c’est non aussi
C’est un changement de destination donc un DP est obligatoire

Non, si vous avez une activité de "commerce" et que vous changez pour une autre activité de "commerce", il ne s’agit pas d’un changement de destination. Donc pas de DP à déposer en mairie.

bascarol a écrit :

Je comprends pas "une demande d’autorisation de travaux" qu’est que c’est d’après vous ?

C’est un Déclaration Préalable cool

Vous avez raison sur un point c’est le même CERFA mais cela ne veut pas dire que ce soit la même chose.

Si vous posez la question, c’est que vous ne maitrisez pas votre sujet. Une déclaration préalable (DP) et une autorisation de travaux (AT) sont deux demandes de travaux totalement distinctes, l’une relève du code de l’urbanisme, l’autre du code de la construction et de l’habitation. Il y a un cerfa différent pour chacune de ces deux demandes.

La déclaration préalable vise à vérifier que votre demande de travaux est conforme vis-à-vis des règles fixées par le PLU. D’ailleurs, si le changement de destination entraine une modification de la façade ou de la structure porteuse du bâtiment, c’est un permis de construire qu’il faudra déposer, en lieu et place de la déclaration préalable.
Déclaration préalable de travaux (DP) | service-public.fr

L’autorisation de travaux vise à vérifier que votre demande de travaux respecte la réglementation imposée aux ERP vis-à-vis de :
- l’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite ;
- la sécurité incendie.
La demande, qui doit être déposée en mairie, est pour simplifier quasi-exclusivement instruite par la préfecture.
Le délai d’instruction d’une autorisation de travaux (4 mois) est d’ailleurs beaucoup plus long que celui d’une déclaration préalable (1 mois).
Établissement recevant du public (ERP) : procédures d’autorisation de travaux - professionnels | service-public.fr

Edit : le cerfa que vous mettez en avant est un cerfa destiné aux impôts, pour la taxe foncière. Ce n’est pas ce cerfa là qu’il faut utiliser pour une demande de déclaration préalable ou une demande d’autorisation de travaux.

Dernière modification par Orhoas (17/03/2021 00h04)

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#19 17/03/2021 08h46

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Bonjour à tous,

Pour de-personnifier les débats et surtout aider le demandeur, voici un lien qui reprends assez bien je trouve tout ce que nous avons exposé :

https://www.essonne.gouv.fr/content/dow … E%20AT.pdf

NB : je pratique l’urbanisme (plus exactement "j’ai pratiqué") et accessoirement le droit du sol, suivant le besoin, et je souhaite faire plusieurs observations wink :
-1 tout ce que nous écrivons est soumis aux évolutions voulues par le législateur ; les codifications évoluent régulièrement donc, si vous nous relisez, vérifiez toujours nos écrits (sur légifrance)
-2 nous avons tous des bouts de compétences, souvent acquises en autodidactes : je suis admiratif du niveau de certains ici (Orhoas : vous êtes instructeur ADS ?)

Dernière modification par Iqce (17/03/2021 08h46)


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[+1]    #20 17/03/2021 23h48

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Iqce a écrit :

[Bonjour à tous,

Pour de-personnifier les débats et surtout aider le demandeur, voici un lien qui reprends assez bien je trouve tout ce que nous avons exposé :

www.essonne.gouv.fr/content/download/66 … E%20AT.pdf

NB : je pratique l’urbanisme (plus exactement "j’ai pratiqué") et accessoirement le droit du sol, suivant le besoin, et je souhaite faire plusieurs observations wink :
-1 tout ce que nous écrivons est soumis aux évolutions voulues par le législateur ; les codifications évoluent régulièrement donc, si vous nous relisez, vérifiez toujours nos écrits (sur légifrance)
-2 nous avons tous des bouts de compétences, souvent acquises en autodidactes : je suis admiratif du niveau de certains ici (Orhoas : vous êtes instructeur ADS ?)

- Pour répondre à votre question, en effet je suis instructeur ADS.

- J’ajouterai que la réglementation est vaste, en plus d’être en évolution. Il n’est pas facile de répondre avec exactitude à une question, et tout le monde peut se tromper y compris moi (l’ADS n’est qu’une branche parmi d’autres de l’urbanisme).

- Barbatom, je vous conseille de vous rapprocher de votre mairie avant tout achat. Vous aurez une idée plus précise de si votre projet est réalisable (ça reste une idée, pas une certitude). Surtout ne croyez pas sur parole votre agent immobilier, qui a un intérêt à vous dire que votre projet est réalisable.
Et si vous êtes à l’aise avec le PLU, celui-ci est souvent mis en ligne sur le site de la mairie. Vous pourrez donc y trouver des réponses par vous-même.

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#21 20/03/2021 17h10

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Merci à tous de la participation à cette file.

Peut-on faire une demande préalable de travaux avant l’achat du bien avec clause suspensive si la demande est refusée ou ne peut-on faire la demande qu’une fois le bien acheté?

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#22 20/03/2021 17h26

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Bonjour,

Oui c’est à mettre dans l’avant contrat (promesse d’achat) chez le notaire. Mettez du rab pour les délais : le temps de faire le projet, les plans, de déposer le dossier, que l’acte soit exécutoire (demander un écrit, la DP ne générant pas d’arrêté) et purgé des recours etc soit  6 mois ?


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#23 20/03/2021 18h42

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Barbatom a écrit :

Peut-on faire une demande préalable de travaux avant l’achat du bien avec clause suspensive si la demande est refusée ou ne peut-on faire la demande qu’une fois le bien acheté?

Et le vendeur peut vous répondre que ce n’est pas ses oignons et qu’il refuse votre clause suspensive. Ou alors qu’il demande une "indemnité d’immobilisation" conséquente en contrepartie.


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