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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 11/08/2021 19h38

Membre (2021)
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Bonjour à tous. Etant médecin libéral, actuellement locataire de mon local professionnel, j’ai l’opportunité d’acheter un bien afin de le transformer en cabinet médical pour ma propre activité. 

Il s’agit d’un ancien bâtiment de 125m2 restauré il y a une dizaine d’années et dans lequel se trouvait une épicerie, plutôt bien situé pour y créer un cabinet médical (de plain-pied, parking avec stationnement PMR, proche d’une pharmacie). Il appartient une société d’économie mixte (SEM). 

Le local est actuellement une grande pièce vide, il faut faire tous les aménagements intérieurs. L’extérieur est en excellent état et ne devrait pas nécessiter de frais avant un bon moment. 

Les travaux d’assainissements, eau, électricité seront effectués par la SEM avant la vente.

Le local m’est proposé à 90K HT, (soit 102k TTC, il y a une part de TVA à payer à l’achat, je vous avoue ne pas maitriser cette histoire de TVA, j’ai fait confiance à mon expert-comptable), négociable.

En ce qui concerne le montant des travaux (la SEM pouvant les effectuer via un contrat “aide à maitrise d’ouvrage”), je suis en attente d’un devis plus précis, l’estimation "à la louche" est entre 50 et 70 k HT (60 à 84 K TTC).

Le terrain (il n’y a que l’emprise au sol du bâtiment) appartient à la mairie qui me le vendrait pour 8,5k environ.

Mon projet est donc de faire un cabinet aménagé pour 2 médecins + secrétariat. Etant seul sur le projet à l’heure actuelle, je veux qu’un éventuel confrère puisse choisir d’être locataire ou investir dans le local.

Pour ce faire, j’envisage de créer une SCI avec ma compagne, ce qui nous laisserait de la flexibilité pour la suite. Concernant le régime fiscal de cette SCI, après discussion avec mon expert-comptable, je m’oriente vers l’IS. En effet, j’ai encore une trentaine d’années de carrière devant moi, je ne compte pas changer d’exercice ou de local de sitôt et je n’envisage pas revente à l’heure actuelle.

Ce projet serait financé en totalité par un emprunt, avec pour objectif d’équilibrer les comptes de la SCI avec un loyer de 1300 euros voire moins (de façon à être en capacité d’assumer seul le financement si je ne trouve pas d’associé). Mon expert-comptable m’a fait une étude prévisionnelle (78k TTC de travaux, emprunt avec un taux de 0.85% sur 18 ans) il en ressort un loyer de 1370/mois. Il faudra ajuster tout cela en fonction du prix effectif des travaux et des négociations possibles.

J’ai aussi la possibilité de racheter l’autre partie du bâtiment composée de 2 locaux indépendants de 50m2 et 60m2. Le premier local est déjà aménagé et loué à un cabinet paramédical (loyer de 400 euros/mois), l’autre partie est vide et non louée. L’ensemble des 3 locaux serait vendu 208 k (négociable). Je ne pense pas retenir cette option, le local de 60m2 me semble difficile à louer car j’exerce dans une petite commune qui n’est pas forcément attractive, et je crains de ne pas pouvoir rentabiliser l’ensemble du bâtiment. Ce sera peut-être une 2e étape en fonction de l’évolution de la situation.

Je suis novice dans le domaine de l’immobilier (aucune acquisition immobilière pour le moment, je n’ai jamais fait d’emprunt), ce projet est pour moi une grande étape (le plus gros investissement de ma vie !). Je ferais un point lorsque le projet sera plus avancé, n’hésitez pas à me faire part de vos remarques, suggestions, critiques…

Mots-clés : immobilier, is (impôt sur les sociétés), médical, sci (société civile immobilière)

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#2 11/08/2021 20h16

Membre (2015)
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Bonjour Solstice,

J’attire votre attention sur le fait qu’un portage des locaux (y compris stationnements abords éventuels) par la collectivité permet de bénéficier de l’aide de l’Etat (DETR DSIL) pour la partie travaux : y avez vous pensé pour comparer avec l’option de tout acheter ?


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+1]    #3 13/08/2021 20h20

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Il faut  que vous regardiez plus attentivement les prix et loyers des locaux commerciaux dans le coin. Regardez, renseignez-vous, remplissez un tableur excel.
Gardez en tête :
- calculez des prix en €/m² et des loyers en € mensuels /m². Apparemment votre propre loyer serait nettement plus cher que celui du paramédical, ce qui pose question.
- dans les annonces, attention aux tarifs qui ne correspondent à aucune réalité. Pour l’immobilier commercial, entre le prix de vente rêvé par le vendeur et la réalité, il y a parfois un facteur deux. Idem pour les loyers. Il faut essayer de déterminer les vrais prix (ceux auxquels ça se vend) et les vrais loyers (ceux auxquels ça se loue).
- concernant les quartiers, il y a des modes. Est-ce que les commerces sont en train de se déplacer vers tel centre commercial ? Il faut essayer de comprendre si vous êtes dans un quartier "à la mode" (ou susceptible de le devenir) ou bien déjà sur le déclin.
- globalement, les locaux commerciaux sont en perte de vitesse (à cause du développement des ventes en ligne telles que Amazon, Sarenza, etc).
- comme vous vous en doutez, le stationnement est essentiel pour votre activité. Or, vous parlez du terrain comme étant l’emprise au sol du bâtiment seulement. Y  a-t-il du stationnement à proximité immédiate ? Est-il facilement disponible ? Le restera-t-il ? Il faut bien se dire que les gens adorent se garer facilement à moins de 30 mètres. Dès qu’il faut marcher plus ça les épuise.

Dernière modification par Bernard2K (14/08/2021 07h33)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#4 15/08/2021 10h14

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Solstice, je ne suis ni médecin ni grande investiseeuse en immobilier. Je vous donne mon point de vue de mère de famille.

Bon point pour la pharmacie à côté.

Pour le parking, il faut effectivement que vous ayez des places à côté du cabinet. Dans ma ville, je me déplace beaucoup à pied ou à vélo. Mais quand je vais chez le médecin, je suis complètement HS. Les médecins, par chez nous, ne vont plus à domicile. Je repense à mon Covid, à mes grippes, vertiges, etc… Heureusement qu’il y avait des places de stationnement. Dans le quartier de mon médecin, il y a la gare, la poste… Les places de parking étaient prises pour la journée par des personnes qui prennent le train pour la journée. Tout un moment, on ne pouvait plus se garer en journée. Maintenant, la mairie a repeint des places bleues (2h) et des places jaunes (15min) et ça va mieux.

Edit : je relis votre présentation et je vois que vous parlez d’un investissement éventuel. Je n’ai pas très bien compris le montage. Juste, faites attention de ne pas etre que 2 dans l’affaire. Je pense aux copropriétés de 2 personnes qui sont très dures à gérer. Quand celles ci ne sont pas d’accord, rien n’avance. Mieux vaut être en nombre impair pour que le vote aboutisse à des décisions.

☀️🌿☀️🌿

Dernière modification par Flower (15/08/2021 10h21)

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[+1]    #5 16/08/2021 08h13

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Je crois que l’investissement d’un médecin libéral dans ses locaux pros / des locaux à partager me semble une pratique d’un autre temps :
- Le nombre de praticiens ne cesse de se casser la figure : dans beaucoup d’endroits il est très difficile voire impossible de trouver des successeurs aux partants.
- Les collectivités locales construisent à tour de bras des maisons de santé aux loyers discount
- les praticiens libéraux ne s’entendent pas très bien entre eux : est-ce que louer à un confrère / investir avec un confrère est attractif (je ne sais pas) ? ça l’était plus ou moins il y a longtemps, je pourrai écrire un livre d’anecdotes sur les histoires d’associations qui se terminent mal… en général… wink

En bref : votre commune est plus habile que beaucoup d’autres : en investissant très peu, elle vous fait porter le projet qui vous fixera sur place…
Cela dit, vous donnez peu d’infos sur l’endroit qui est peut-être une zone ultra attractive pour les médecins.

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#6 16/08/2021 15h47

Membre (2015)
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Tout à fait ; d’où le sens de mon propos : les élus vont objecter que cela coûte cher etc Et donc autant leur donner immédiatement l’info précise de la dotation à réclamer.
Le plan France relance reprend peu ou prou ces idées d’aider à l’installation des praticiens, et l’ARS (fort logiquement évidemment n’est pas en reste. Et alors s’il s’agit d’un jeune médecin au fonds de la Creuse…A voir si au final la collectivité ne parvient pas à atteindre les fatidiques "80 %" d’aides publiques https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/ … 57/ !
https://solidarites-sante.gouv.fr/IMG/p … s_2019.pdf
https://www.economie.gouv.fr/files/file … esures.pdf

Dernière modification par Iqce (16/08/2021 15h48)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+1]    #7 17/08/2021 11h05

Membre (2021)
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Merci à vous pour ces remarques fort constructives !

Concernant la DETR/DSIL, je ne connaissais pas cette subvention, cela peut être intéressant en effet, je vais étudier cela. En revanche je ne suis pas éligible aux aides à l’installation de l’ARS (je suis déjà installé depuis plus d’un an et ma zone d’installation n’est pas considérée comme sous-dotée, même si tous les médecins sont saturés et que de nombreux patients ne trouvent pas de médecins).

Je ne souhaite pas en dire plus sur la localisation par souci de confidentialité, mais pour préciser la situation, je suis déjà installé dans la commune où se situe le local. Il s’agit d’un petit village à proximité d’une ville de taille moyenne. Ici la plupart des commerces ne durent pas dans le temps, ce n’est pas vraiment une zone attractive, la ville à proximité est trop proche et dispose déjà de tout ce qu’il faut. D’ailleurs le local est vide depuis plusieurs années, ce qui me donne un gros avantage pour négocier le tarif (le prix de vente au m2 reste en dessous de ce qui se pratique dans la ville d’à côté mais reste à mon avis sur évalué). En contrepartie il sera probablement plus difficile à revendre ou à louer à court ou moyen terme. C’est aussi une des raisons pour lesquelles je suis réticent à l’achat du bâtiment entier : je pense que ce genre de local n’est attractif que pour des professions médicales ou paramédicales, je crains donc de rencontrer des difficultés à trouver des locataires.

Par rapport au stationnement, c’est un point positif car le local est situé en bordure d’une place municipal, avec un stationnement possible pour plusieurs dizaines de voitures, à quelques mètres à peine de l’entrée.

En ce qui concerne l’attractivité, ce n’est pas si mal puisque la situation géographique permet de cumuler les avantages de la ville (plateau technique, hôpital à moins de 15min, services publiques, commerces, crèches, possibilité d’emploi pour le/le conjointe…) et de la campagne (calme, stationnement, circulation…). Néanmoins on observe plus de de départ à la retraite que de nouvelles installations sur le secteur.

Pour répondre à Range19 : je suis actuellement locataire, je considère l’argent versé pour le loyer comme perdu, d’où mon souhait d’investir.
De plus, dans mon secteur géographique, il n’y a eu aucun projet porté par les collectivités, donc pas de loyer discount à l’horizon.
Pour ce qui est de l’exercice en groupe, c’est à double tranchant, j’en conviens. D’un côté la plupart des jeunes médecins (dont je fais partie) souhaitent exercer en groupe. Mais d’un autre côté le risque de mésentente est bel et bien présent. Vous mettez le doigt sur un point important puisque je suis actuellement installé avec 2 autres médecins et les relations tendues avec un de mes collègues me poussent à changer de cabinet. L’autre confrère envisage un changement d’activité à moyen terme il n’y a donc pas de projet solide concevable avec lui. Vous pourrez ajouter un paragraphe de plus à votre livre sur les relations entre libéraux wink.

Je souhaite vraiment rester sur la commune, d’une part pour ne pas "abandonner" de patients, d’autre part parce que les conditions d’exercice ici me conviennent. La difficulté réside dans le fait qu’il n’y a pas d’autre local disponible ici.

Ce projet est peut-être trop ambitieux, mais je persiste tout de même à penser que l’achat de mon cabinet reste une option intéressante financièrement sur le long terme.
J’ai la possibilité de n’acheter que la partie de 60 m2 à aménager, ce me permettrait d’avoir cabinet pour 1 seul médecin. Il faut que je chiffre tout ça plus précisément mais je dois pouvoir arriver sous les 80k au total. Dans ce cas, au bout de 10 à 12 ans, j’ai fini de rembourser l’emprunt dont les mensualités seraient équivalentes à mon loyer actuel. Cette option minimise les risques.

Dans un premier temps, je vais attendre le chiffrage plus précis de ces 3 projets.

Dernière modification par Solstice (17/08/2021 13h34)

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#8 17/08/2021 11h52

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On peut voir aussi les assistants médicaux partiellement subventionnés et l’exercice en MSP MSPU avec par exemple un IDE de pratique avancée, pour être plus en phase avec l’avenir.
Le problème des charges dans un système qui ne rémunère plus sur l’inflation (actes bloqués) met en péril toute gestion ancienne (secrétariat, achat de locaux etc) : à bien réfléchir donc.

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