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#1 14/11/2021 22h02

Membre (2019)
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Bonsoir à tous,

J’ai hérité d’un ancien hôtel (en logement dans le règlement de copropriété fait à l’époque et aux impôts) sur 4 niveaux + combles, vide depuis 35 ans. Il est situé sur la place principale d’un village de Lozère à 50 km du Puy en Velay et de Mende. L’immeuble a été en vente pendant des années sans aucun appel, donc il vaut probablement à peu prés zéro.

La demande locative est étonnamment existante, car le village est isolé et dispose de quelques activités économiques. Il est dans une zone Opération de Revitalisation du Territoire;

L’idée serait de transformer le R+1 et le R+2 en deux appartements de 45 m², le R+3 en duplex de 75 m² avec les combles et éventuellement, plus tard, faire un petit logement au fond du RdC, avec accés à la cour arrière.

Tout est à refaire, sauf la toiture donc j’envisage 170 - 180 K€ de travaux (1 100 € par m²).

A la location, j’estime le loyer de chaque T2 à 300 € hors charges et le duplex à 450 € soit 12 600 € par an.
Avec 1 000 € de taxe foncière, je souhaiterais une rentabilité avant vacances et travaux de 10 % (compte tenu du risque) donc il faudrait que mon coût travaux ne dépasse pas 116 K€.

Mon point est que je suis perdu dans les aides à la rénovation. Je comprend que je peux avoir 25 % auprés de l’ANAH (en conventionnant), mais, entre les CEE et les dispositifs du gouvernement qui changent de noms tous le temps, je n’y comprend rien. On me parle aussi de la Fondation du Patrimoine : quelqu’un y a déjà fait appel ?

L’idée est aussi de générer du déficit foncier donc je devrais récupérer 41 % des travaux sur 10 ans (à coup de 10 700 € par an).

Des avis ?

Merci

Dernière modification par Giraumah (14/11/2021 22h19)

Mots-clés : immobilier, ort, renovation, subvention

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#2 15/11/2021 02h22

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Avez-vous déjà l’expérience de rénovation complète d’un immeuble?
Je suis surpris qu’après 35 ans sans entretien il ne faille pas tout simplement détruire l’immeuble.

La vente du terrain à un promoteur n’est-elle pas envisageable si celui-ci est sur la place centrale? C’est probablement moins rémunérateur mais aussi moins risqué.

Bernard2K ou Iqce pourront probablement vous répondre s’ils voient votre message, je ne connais pas suffisamment l’immobilier pour en dire plus.


Le train de la vie ne s'arrête jamais deux fois à la même gare.

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#3 15/11/2021 05h29

Membre (2018)
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Bonjour,

Premièrement Avez vous déjà géré des travaux avant de vous lancer dans la réhabilitation globale d’un immeuble?

Pour la fondation du patrimoine je vous invite à lire le message 4 de ma dernière etude Vivierois [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport et conventionnement Cosse)

Pour l’anah vous pouvez vous rapprocher d’eux pour monter un dossier et voir ce à quoi vous pouvez prétendre ( je dis bien prétendre car ce n’est pas automatique votre dossier doit passer en commission).

À partir du moment où vous vous faites financer par l’anah vous ne pouvez plus récupérer les cee car c’est eux qui les collectent.

Enfin je vous invite à pousser vos recherches sur le mécanisme du déficit foncier car visiblement vous n’êtes pas au point ( 10700euros c’est pour la première année le reste est reportable sur les 9annees suivantes)


"Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste l'opportunité dans chaque difficulté". Churchill

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#4 15/11/2021 19h32

Membre (2019)
Réputation :   3  

Merci pour vos réponses.

L’immeuble est encore debout car j’ai refait le toit il y a 5 ans et que les fenêtres ferment à peu prés. Les planchers sont d’ailleurs en relativement bon état. Le village est sans doute trop petit pour un promoteur même si l’ORT permet d’être éligible au Denormandie.

Sur les 10 700 € de déficit déductible, je me suis mal exprimé mais, pour moi, l’idée est de déduire les 10 700 premiers euros de mon revenu la première année puis le solde sur 10 ans, à hauteur de 10 700 € par an de mon revenu global. Est-ce bien le mécanisme ?

Merci encore.

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#5 15/11/2021 21h02

Membre (2018)
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Non le solde est à hauteur de vos revenus fonciers imposables… chaque année jusqu’à arriver à la fin de votre enveloppe de déficit( dans une limite de 10 ans).

Dernière modification par vivierois (15/11/2021 21h03)


"Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste l'opportunité dans chaque difficulté". Churchill

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[+1]    #6 15/11/2021 21h06

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Mes remarques :
- vérifiez la demande. 50 km de Mende et du Puy, c’est le milieu de nulle part.
- et cette demande, si elle existe, elle porte sur quoi ? Studio, T1, T2, plus ? Meublé ou non ?
- quelles sont les alternatives pour vos "clients" ? Souvent, à la campagne, les gens solvables n’ont pas de difficulté à s’acheter une maison car ce n’est pas cher. Or, une famille rêve d’une maison avec jardin. Du coup, un grand appartement en duplex comme vous l’envisagez, je pense que vous n’aurez pas une famille qui reste, sauf si ce sont des gens "peu solvables" (euphémisme).
- comment optimiser la rentabilité ? En général, les petits appartements rapportent plus. Du coup, un mix de studios-T1-T2 serait potentiellement plus rémunérateur que ce que vous envisagez.
- combien vaut de l’immobilier rénové dans le coin ? Si c’est moins de 1100 €/m², et que vous dépensez 1100 €/m² en travaux, vous n’arriverez pas à récupérer l’argent investi.
- extension vers les combles : ces travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers, car c’est une création de surface de logement.

Au total, c’est un projet coûteux et complexe, sans certitude sur la rentabilité.


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#7 15/11/2021 21h31

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Pour l’anah, vérifiez tout de même, car au milieu de nul part, c’est possible qu’il ne finance pas et ne fasse pas de conventionnement.
L’adil du département devrait pouvoir vous confirmer ou informer sur ce point!

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#8 16/11/2021 08h07

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Bonjour,

Vu votre pseudo, lu la localisation approximative, je crois qu’au delà des propos plein de bon sens des collègues et en particuliers de B2K vous auriez tout à gagner à chercher une piste sur une "grande" ville plus proche de la vallée du Rhône, avec un service communal rodé et dédié à l’investissement privé immobilier qui va vous optimiser le volet fiscal et gérer les recherches d’aides (ANAH + ORT + Denormandie etc).
Pourquoi faire compliqué si "simple" existe déjà ?
NB : j’aime autant ne pas non plus ébruiter le nom de la collectivité, bien que je ne sois pas fan de ce genre d’investissement en faveur du social.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#9 16/11/2021 08h30

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Iqce a écrit :

Pourquoi faire compliqué si "simple" existe déjà ?

A cause de l’héritage. Ce n’est pas un projet X que l’on analyse froidement comme n’importe quel autre projet, c’est "sauver l’immeuble familial". A partir de là, le raisonnement est biaisé par les affects.


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#10 16/11/2021 12h17

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Oui c’est un héritage mais ce n’est pas non plus un immeuble de famille depuis des générations donc pas de problème affectif pour le vendre.

Mon analyse est surtout brouillée par le fait d’en être déjà propriétaire et de ne pas pouvoir le vendre, faute d’acheteur, ce qui me pousse à envisager de réinvestir.

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#11 16/11/2021 15h11

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Giraumah a écrit :

ne pas pouvoir le vendre, faute d’acheteur, ce qui me pousse à envisager de réinvestir.

Ce n’est pas bon signe qu’il ne soit pas vendu, et qu’il n’y ait eu aucun appel.

Soit l’annonce de vente était réalisée en dépit du bon sens (prix trop élevé, descriptif incompréhensible, annonce invisible), soit ça signale un marché immobilier totalement détendu, c’est à dire une absence de demande.

Des vieux bâtiments à vendre une bouchée de pain, il y en a dans les coins que vous indiquez. Anciens hôtels, fermes, maisons de ville, ateliers, filatures, etc.

Souvent ça reste invendu précisément parce qu’ils sont "économiquement irréparables", c’est à dire que le coût des travaux ne sera jamais récupéré, ni en loyers, ni en prix de revente.

Je vous encourage vraiment à rassembler un maximum d’informations sur le marché immobilier local. Même et surtout sur ce qui ne se vend pas ou ne se loue pas, car c’est cela qui indique l’absence de demande. Les maisons vides, les panneaux "à vendre" tout effacés car ils sont là depuis de nombreuses années, c’est largement aussi instructif que les ventes réalisées vues sur DVF ou sur Patrim.

A la campagne, il peut notamment y avoir une absence quasi totale de demande sur des appartements, que ce soit à la vente ou à la location, car il est si facile d’accéder à une maison et que c’est la maison avec jardin qui est le modèle absolu d’habitat.

A mon sens, il est serait vraiment irresponsable (dans la gestion de vos propres deniers) d’engager des travaux aussi coûteux sans une certitude absolue qu’il y a une demande locative. Une fois que ça sera loué, on trouve toujours un gogo pour acheter du rendement, mais auparavant il faut louer. Louer à la campagne dans des coins pareils et réussir à remplir tout l’immeuble, ça peut relever de la performance, voire de la mission impossible.

J’en ai assez dit, on ne peut pas faire ces recherches à votre place.


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#12 16/11/2021 19h21

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A la vente je suis le marché d’assez près. Rien de non rénové ne se vendait.

Depuis le Covid tout s’est vendu, même avec travaux, sauf ce qui fait plus de 120 m2 comme moi, en plus sans beaucoup de terrain.

A la location Il y a un peu de demande. Je vais peut-être rénover un étage et changer toutes les fenêtres pour limiter mon risque initial.

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#13 16/11/2021 20h10

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Ce n’est pas vraiment une bonne idée :
- rénover un étage coûte plus de la moitié de rénover deux étages
- les locataires savent ce que c’est qu’habiter un étage alors que l’autre n’est pas chauffé. Surtout en Lozère ! wink


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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