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#1 23/12/2017 10h06 → Zazasln : étude de cas immobilier (5 maisons louées mais difficulté pour obtenir un crédit) (credit, immobilier, location)

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Bonjour à tous.

Voila j’ai un nouveau projet j’ai déjà signer le compromis mais malheureusement ma banque ne suit pas car trop prematuré et aussi car ma situation professionnel a changé.
Je suis maintenant en intérim ma femme en micro entreprise.

J’ai 4 maisons en location valeur 400 000€ reste 200 000€ de credit   qui rapportent 31200€ de loyer
1 résidence principale sans credit valeur 240 000€
1 terrain à bâtir sans credit valeur 50 000€

Mon nouveau projet 1 corps de ferme constitué de 3 maisons mais je créé 2 maisons en plus dans une grange donc en tout 5 maisons pour un total de loyer de 36 000€ par an.
Le prix total du corps de ferme 165 000€ avec les travaux.

Mais dur dur pour avoir le prêt 2 banques m’ont déjà refusé de me suivre car je suis en intérim.

Avez vous une solution pour que je puisse avoir le prêt?

Merci à tous

Dernière modification par zazasln (23/12/2017 10h25)

Mots-clés : credit, immobilier, location

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#2 23/12/2017 12h35 → Zazasln : étude de cas immobilier (5 maisons louées mais difficulté pour obtenir un crédit) (credit, immobilier, location)

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Il n’y a pas 50 solutions d’après moi:

Soit vous changez la qualité de votre signature (cad CDI bien rémunéré)

Soit vous changez le credits demandé (en mettant beaucoup d’apport (vente du terrain ou d’une maison)

Soit vous monter un meilleur argumentaire à vos banquier! Le fait qu’il y ait beaucoup de travaux doit leur faire peur (surtout si vous faites vous même cad accident)

Soit melanger les solutions (vendre le terrain, pour faire les travaux et ne pas preciser qu’il faut des travaux pour louer la maison…) mais là c’est vraiment limite pour la confiance future du banquier….

Dans l’ordre 2 ou 3 semblent plus réalisable dans la durée qui vous impartie par le compromis.

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#3 24/12/2017 11h23 → Zazasln : étude de cas immobilier (5 maisons louées mais difficulté pour obtenir un crédit) (credit, immobilier, location)

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Si ça n’a pas été envisagé, l’acquisition par le biais d’une SCI peut éventuellement modifier la perception du banquier.

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#4 24/12/2017 12h17 → Zazasln : étude de cas immobilier (5 maisons louées mais difficulté pour obtenir un crédit) (credit, immobilier, location)

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Bonjour

Bon courage pour être passer par la , intérimaire aussi j’ai du amener une autre tête en CDI pour avoir un prêt
Les banques sont verrouillées en ce moment

Je n’ai pas de pistes mais un conseil… demandez systematiquement l’hypothèque….dans vos dossiers

Avec tant de travaux ce sera une perte de temps si les dossiers passent par cautionnement,  vous aurez que des refus
(Sur mon projet je n’ai que 45k et c’est déjà trop pour certaines)

Sans pub
J’ai eu des propositions intéressantes en 1 ère instance par banque postale, crédit mutuel et banque populaire
Mais refusées par le siège àprès .

En contact avec de nombreux investisseurs et pour mon cas personnel c’est la caisse d’épargne qui semble en se moment chercher du client ….

Bonnes fêtes

Fabrice

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#5 24/12/2017 13h18 → Zazasln : étude de cas immobilier (5 maisons louées mais difficulté pour obtenir un crédit) (credit, immobilier, location)

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Range19 a écrit :

Si ça n’a pas été envisagé, l’acquisition par le biais d’une SCI peut éventuellement modifier la perception du banquier.

Pouvez-vous développer svp? La sci étant garanties/cautionné par ses actionnaires principaux (mr et mme ici) je ne vois pas ce que cela changerai.

Merci

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#6 25/12/2017 10h50 → Zazasln : étude de cas immobilier (5 maisons louées mais difficulté pour obtenir un crédit) (credit, immobilier, location)

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Vu le rythme auquel vous voulez réaliser des projets immobiliers, il n’y a qu’une seule solution : il vous faut un CDI, bien payé de préférence ! Et hors période d’essai, ce qui prend forcément un peu de temps !

Sur ce projet, ponctuellement, et en plus des solutions proposées par alex, je vois :
- obtenir la caution de l’emprunt par un proche suffisamment riche (CDI et bon salaire)
- hypothèque de ce bien ou d’un autre (probablement pas suffisant en tant que tel, mais peut contribuer à rassurer le banquier).

Sinon, même si ce n’est pas votre question, votre projet me semble un peu inquiétant :
- 165 k€ travaux inclus, pour 5 maisons, êtes-vous sûr ? Sur de l’ancien il y a souvent des surprises donc des dérapages de budget. Avez-vous de l’épargne de côté pour faire face à un éventuel dérapage de budget ?
- autorisations d’urbanisme : pas de problème ? Il vous faut un permis de construire.
- quelle optimisation fiscale ? Sur la grange, s’agissant d’un changement de destination, les travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Sur le corps de ferme, il peut y avoir des travaux inéligibles selon leur nature ; il peut y avoir aussi certains bâtiments qui étaient inhabités et tombent donc dans le même cas que la grange. En êtes-vous conscient et du coup, quelle solution envisagez-vous pour éviter d’être imposé plein pot sur les loyers ?

Dernière modification par Bernard2K (25/12/2017 11h19)

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#7 25/12/2017 11h00 → Zazasln : étude de cas immobilier (5 maisons louées mais difficulté pour obtenir un crédit) (credit, immobilier, location)

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Sur le sujet des SCI, elles sont un moyen d’isoler une personnalités juridique de la personnalité juridique des associés. Ce qui isole revenus et charges d’emprunt. Il faut certes que les garants soient un minimum solides ce qui semble le cas (patrimoine et pas deux mains gauches à priori).
Mon banquier m’avait proposé un tel montage il y a bien longtemps. Les textes protégeant le consommateur ne s’appliquent pas à la SCI.
L’aspect fiscal judicieusement évoqué par Bernard nécessite une analyse précise de votre part.

Dernière modification par Range19 (25/12/2017 11h04)

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#8 25/12/2017 11h18 → Zazasln : étude de cas immobilier (5 maisons louées mais difficulté pour obtenir un crédit) (credit, immobilier, location)

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Une SCI n’isole rien du tout puisque les sociétaires sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI. Si le banquier fait son boulot correctement, il regarde la solvabilité des associés de la SCI avec exactement la même exigence que si ceux-ci investissaient en nom propre.

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#9 25/12/2017 12h47 → Zazasln : étude de cas immobilier (5 maisons louées mais difficulté pour obtenir un crédit) (credit, immobilier, location)

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Bonjour à tous

Dans un premier temps merci pour vos solutions même si ça va être très dur d’obtenir le financement je vais quand même essayer.

Concernant le projet en lui même ce sont des petites maisons de 70m2, donc concernant les travaux je suis dans la bonne fourchette.
Moi j’achète tout le matériel j’ai ensuite une équipe de petits entrepreneurs qui réalisent les travaux je paye uniquement la main d’oeuvre.

Niveau cadastre c’est déjà déclaré en tant que 3 maisons.

Concernant l’aspect fiscal je dois rencontrer rapidement un avocat fiscaliste pour qu’il me conseil.

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#10 26/12/2017 11h55 → Zazasln : étude de cas immobilier (5 maisons louées mais difficulté pour obtenir un crédit) (credit, immobilier, location)

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Bernard2K a écrit :

Une SCI n’isole rien du tout puisque les sociétaires sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI. Si le banquier fait son boulot correctement, il regarde la solvabilité des associés de la SCI avec exactement la même exigence que si ceux-ci investissaient en nom propre.

Je ne sais pas quoi vous dire  ; je l’ai fait en 2004 avec un banquier et un notaire regardants. Des copains l’ont fait dans le même contexte, je suis moi même regardant, et ce montage était lié à un taux d’endettement perso temporairement important lié à mes acquisition antérieures et ma RP, elle même finie de payer en 2008. Je ne sais pas si ça a joué, je n’avais aucun endettement supérieur à 12 ans et l’essentiel sur 10 déjà assez largement amorti.
Ce qui est sûr, c’est que l’on admettait que l’endettement de la SCI était isolé du mien puisqu’elle pouvait largement dépasser 33% et qu’endettement perso et SCIétait supérieur à 33%, certes momentanément.
Fort taux d’endettement mais diminution rapide (ça doit quand même jouer de ne pas se trimballer des palanquées de crédit d’une durée de 20 ans et plus), le tout associé à des revenus relativement élevés avec preuve rapportée d’une capacité d’épargne solide.

Dernière modification par Range19 (26/12/2017 12h09)

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