Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

[+1]    #1 02/12/2017 11h18

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   593  

En ouvrant cette file, je voudrais généraliser un échange que j’ai eu sur le portefeuille d’Ours :

ArnvaldIngofson a écrit :

Ours a écrit :

Achats  :

[…]
Foncière INEA
MRM
Patrimoine et Commerce

Vous semblez vous intéresser particulièrement aux petites foncières.
Pourquoi ce choix ?
Elles sont difficiles à acheter (volumes très faibles), il n’est pas toujours facile de trouver des informations. AMHA ces inconvénients ne sont pas compensés par des performances exceptionnelles.

Ours a écrit :

Je m’intéresse fréquemment à ces petites foncières car, précisément à cause de leur taille, elles sont moins suivies par les analystes et les fonds ne peuvent s’y placer facilement. Les décotes sur ANR ne sont plus ce qu’elles étaient ces dernières années, mais voici quelque temps, il était encore possible de profiter de l’inefficience des marchés dans le contexte porteur de la baisse des taux. Je parle ici de manière générale, car c’est moins vrai à présent (c’est toujours vrai pour CBSM, en revanche, malgré l’appréciation du titre cette année).

Toujours à cause de leur capitalisation, ces petites sociétés sont du reste plus à même de faire l’objet de velléités de rachat, surtout en ces temps de consolidation dans le secteur (j’ai ainsi pu bénéficier des opérations sur FDPA et CGR, ainsi que de bons allers-et-retours sur EIFF, dont la taille était supérieure, il est vrai. Je suis sorti de PAREF trop tôt avec pour cela une raison exogène précise [je craignais une baisse drastique de revenus après les présidentielles et avais besoin de liquidités pour faire face à la situation si celle-ci venait à se concrétiser], mais ai tout de même pu réaliser une belle plus-value avec cette société).

Outre le rendement des petites foncières qui me restent en portefeuille et ce qui leur reste de décote, la structure de leur capital montre qu’elles possèdent souvent une dimension spéculative non dépourvue d’intérêt (voir MRM, par exemple). D’autant que leurs résultats sont solides et que la stratégie poursuivie par leurs dirigeants paraît judicieuse. Dans la plupart des cas, elles possèdent, quoi qu’il en soit, un actionnariat de qualité, ce qui, d’une certaine manière, constitue une garantie supplémentaire.

Reste à voir comment elles se comporteraient en cas de hausse des taux ou de grand plongeon des marchés.

(Remarque : je suis en réalité revenu sur INEA, MRM et PAT après avoir vendu ces valeurs il y a plusieurs mois, et ce parce que la quantité de liquidités dont je disposais était devenue inférieure à ce que je m’étais fixé. [J’avais vendu PAT parce qu’elle cotait alors trop près de son ANR, sur fond de crainte de baisse de revenus, comme évoqué plus haut.] Depuis, j’ai pu me reconstituer davantage de liquidités… et le cours de ces valeurs a baissé.)

Le sujet avait fait l’objet d’un article dans Le Revenu :
Foncières : intéressez-vous aussi aux méconnues de la cote !

Le revenu a écrit :

Les petites foncières ne manquent pas d’atouts : nouveaux actionnaires de référence, stratégie adaptée, bilan rééquilibré, etc. En outre, elles enrichissent régulièrement leur patrimoine et sa profitabilité, le tout à des prix raisonnables.

Les vingt plus petites foncières ne pèsent au total que 4,5 milliards d’euros, l’équivalent de 80% de la capitalisation d’Icade, à peine 37% de Klépierre ou 20% d’Unibail-Rodamco. Le marché de leurs titres est donc assez peu liquide.
Pour un investisseur individuel, cette moindre fluidité des transactions n’est pas forcément un obstacle majeur. Ce sous-segment recèle, en effet, des gisements de valorisation mal exploités. 

Certaines foncières ont une file sur ce forum :
Foncières cotées »  MRM : foncière française intéressante (très décotée, rentable, risque moyen, catalyseur) (où on relit les regrettés parisien et bifidus)
Foncières cotées »  Foncière Inea : bureaux récents dans les métropoles régionales françaises

De tout cela se dégagent les 2 critères principaux pour le choix d’une foncière :  décote et rendement ; plus en bonus la dimension spéculative.

Sur ces critères, Unibail-Rodamco a clairement une "prime au leader",
de même que Klépierre dans une moindre mesure.
Donc les plus grandes foncières ne doivent être achetées qu’à des cours dans les plus bas.

Pour les petites foncières, toutes n’ont pas des rendements extraordinaires.
INEA, Patrimoine et Commerce, Selectirente ont des rendements moyens,
MRM en revanche offre environ 6 %.
Les décotes sont très variables.

La dimension spéculative peut s’appliquer également à des sociétés de taille moyenne : ANF Immobilier comme exemple récent.

En synthèse, il me semble que le segment le plus intéressant est de façon générale les foncières de taille moyenne.
Ni les plus grosses, qui peuvent se payer cher (en dessus de l’ANR, rendement moyen) sauf à profiter d’une baisse passagère.
Ni les plus petites, qui ont l’inconvénient d’une faible liquidités sans toujours offrir des avantages significatifs pour compenser.

Mais je ne connais pas toutes les petites foncières,
il faudrait que je regarde SCBSM par exemple.

Donc votre avis est intéressant …

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (02/12/2017 11h26)

Mots-clés : foncières, inea, mrm


Dif tor heh smusma

Hors ligne Hors ligne

 

#2 03/12/2017 12h58

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   124  

Ces foncières de taille intermédiaire m’ont toujours bien réussi. Elles font parti de mon fond de porte-feuille.

J’utilise 2 tactiques pour "booster" leur rendement:
- Achat après une forte baisse (il faut que la valeur affiche un rendement immédiat supérieur à 6%),
- Doublement de position avant distribution.

Comme ces valeurs ont une faible volatilité et possède un caractère défensif (elles sont souvent à contre-tendance des autres valeurs), elles font office d’investissement défensif dans mon patrimoine, en remplacement des obligataires ou monétaires qui ne rapportent plus rien ces dernières années.

Dernière modification par WhiteTiger (03/12/2017 12h59)


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

Hors ligne Hors ligne

 

#3 20/10/2018 20h43

Membre
Réputation :   6  

Selectirente :
Dans le cadre du rachat de SOFIDY par TIKEHAU, cette dernière va lancer une OPA sur SELECTIRENTE sur la base de 89 € par titre (coupon attaché).
OPA prévue pour le premier trimestre 2019.
Ce prix doit être examiné par un expert indépendant (cabinet LEDOUBLE).
Le dernier ANR publié (31 décembre 2017) s’élevait à 88,55 euros. Donc avant détachement du coupon intervenu en juin 2018 et avant résultat de l’exercice en cours.
Donc la valeur retenue dans le cadre de l’OPA est grosso modo en ligne avec l’ANR (probablement légèrement en dessous).

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Hors ligne Hors ligne

 

Discussions similaires à "les petites foncières françaises (mrm, inea, patrimoine et commerce, selectirente…)"

Pied de page des forums

Don Faites un don
Apprendre le bonheur