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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 06/11/2017 20h49

Membre
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Bonjour,

Je suis dans une situation compliqué à plus d’un titre, pour un placement immobilier

1. Ma compagne et ses deux frères ont hérité d’un appartement (3 pièces 65m²+parking), actuellement en location, dans un bon quartier à Bordeaux, à la mort de leur père il y a une vingtaine d’année. Leur mère (ma belle mère donc) a l’usufruit intégrale de cet appartement.
2. Avec ma femme, on voulait racheter l’appartement au décès de sa mère à ses deux frères (pour les études sup. des enfants dans quelques années et/ou revenu complémentaire).
3. Avec l’arrivée du TGV à 2H00 de Paris, le m² à Bordeaux explose. J’ai découvert cela ce WE hmm
Bref, je me pose la question d’anticiper l’achat de l’appartement, tout en laissant l’usufruit à ma belle-mère.

En plus du côté un peu malsain d’anticiper sur l’éventuel décès de ma belle-mère, il va falloir gérer la négo avec mes 2 beaux-frères. Ca c’est pour la partie psycho de l’affaire.

Pour la partie argent, je ne sais pas comment gérer encore l’affaire, ni combien cela va nous couter. Mais si cela doit se faire, cela va se faire rapidement en raison du point N°3.
Qu’est ce qu’il est opportun de faire, selon vous, suivant ce contexte : Bourso-vie 50K, MIF 100K, linxea avenir 50K / compte titre :120K / livret A : 23k + un peu plus de 70K en liquidités qui étaient prévues pour l’acquisition d’un PEA. Nous sommes propriétaires de notre RP / pas de crédit. Enfin, on épargne peu.

Je vous remercie par avance pour les conseils que vous pourriez me procurer.

Mots-clés : bordeaux, héritage, locatif

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[+1]    #2 06/11/2017 22h12

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Bonsoir, mon conseil est très simple : oubliez complètement cet appartement.

Quand vos enfants seront étudiants, ils logeront en logement locatif ou en résidence étudiante, là où ils auront décidé de faire leurs études, et ça ne sera pas forcément Bordeaux. Par définition, les études ça ne dure que quelques années, donc on loue. Laissez-les vivre leur vie au lieu de les enfermer dans un appartement et un lieu d’études obligé.

Vous vous prenez la tête pour rien.

Dernière modification par Bernard2K (06/11/2017 22h17)


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#3 07/11/2017 05h22

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Bonsoir,

Même avis que bernard2k, est-ce que racheter 2/3 de la nue propriété de cet appart vous rapportera plus qu’un PEA par ex, en tenant compte des complications succesorales, familiales etc?

J’en doute.

Cordialement


Markets are not perfect, but everybody else is worse

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#4 07/11/2017 07h19

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Bonjour

Vos enfants ont 8 et 12 ans. Vous anticipez l’impossible et vous vous compliquez la vie au possible.

Chtirentier

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#5 07/11/2017 07h33

Banni
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Surtout que 65m2 pour un étudiant ça fait un peu surdimensionné big_smile

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#6 07/11/2017 07h46

Membre
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Concernant les études supérieures des enfants, il est possible que dranerfr évoquait l’utilisation du complément de revenu procuré par l’appartement pour les "financer" plutôt que leur "hébergement" direct…

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#7 07/11/2017 08h29

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Pour reformuler un peu ce que je disais : n’oubliez pas cet appartement, mais oubliez tous les aspects sentimentaux :
- le fait qu’il pourrait servir à héberger vos enfants pendant leurs études.
- l’histoire de famille.

Un investissement s’analyse en termes de rentabilité et de cashflow (et, en l’occurrence, une autre question importante est "avec qui et sous quelle forme ?").

Commencez donc par poser l’analyse de rentabilité et de cashflow. Vous trouverez de nombreux exemples sur la section "étude de cas" pour comprendre comment on calcule une rentabilité et un cashflow (en nu ou en meublé, c’est différent).

Première étape :
- combien vaut cet appartement à l’heure actuelle (valeur vénale = prix de marché) ?
- combien valent les 2/3 de la NP (nue-propriété) ? A priori le calcul est simple : valeur vénale x clé de démembrement compte tenu de l’âge actuel de la belle-mère x 2/3. C’est une première approche, vous pouvez proposer un prix d’achat un peu plus bas compte-tenu que la NP est quasi-invendable.
Ca vous donne le prix d’achat.

Ensuite, il faut déterminer qui achète (= la question "avec qui et sous quelle forme ?"). Dans votre présentation, vous semblez considérer les revenus et le patrimoine du couple, pris ensemble. Mais si vous êtes pacsés selon le régime normal, c’est séparation de biens. C’est à dire que l’argent que vous envisagez de placer dans cet appartement appartient à l’un ou à l’autre, mais pas aux deux. A partir de là, il faut déterminer qui achèterait les 2/3 de la NP : vous ? Votre compagne ? Chacun 1/3, ce qui mettrait votre compagne propriétaire des 2/3 et vous d’1/3, en indivision ?

Notez qu’une indivision est compliquée à gérer. Si un jour vous vous séparez, un appartement en indivision serait la croix et la bannière à gérer. Je vous conseille donc, si cela doit se faire, que ça soit votre compagne qui investisse, comme ça à la mort de sa mère elle devient propriétaire en plein. De plus, les deux frères vendront plus volontiers à leur sœur (ça reste dans la famille) qu’à leur beau-frère.

Maintenant qu’on a dit tout ça, la rentabilité et le cashflow. Faites les calculs, mais j’ai bien peur qu’ils soient très bas. L’immobilier à Bordeaux est déjà très cher, donc la rentabilité très basse.

De plus, un achat de NP a cela de particulier qu’il ne rapporte rien tant que l’usufruitier vit (comme un viager). L’argent immobilisé dans cet achat ne rapporte rien pendant ce temps. C’est une "perte d’opportunité" : c’est à dire qu’on perd ce qu’il rapporterait s’il était placé ailleurs.
Supposons que votre belle-mère vive encore 10 ans et que vous ayez le choix entre placer votre argent sur un PEA ou sur la NP de cet appartement. Il faut donc comparer, pour ces 10 ans :
- PEA : revenu y compris l’augmentation de valeur : 6-7 % en moyenne long terme pour des actions bien choisies, mais rien de garanti surtout que le CAC est déjà proche de ses plus hauts.
- appartement : revenu zéro (puisque seulement la NP), voire ça coûte, puisqu’en général les gros travaux sont à la charge du NP. Augmentation de valeur : très probable (moins volatile que la bourse + attractivité de Bordeaux) mais rien de garanti non plus.

Franchement, je pense que si vous faites tous ces calculs, vous vous rendrez compte au final que c’est un piètre investissement. Mais ça vaut sans doute le coup de les faire, à tête reposée et en mettant de côté tout aspect sentimental et familial.

Et au final, n’oubliez pas que (si effectivement vous êtes en séparation de biens), c’est votre compagne qui est propriétaire d’1/3 de la NP ; c’est elle aussi qui serait l’acheteur le plus logique et le plus naturel pour les 2/3 qui appartiennent à ses frères. C’est son patrimoine, ses sous, sa famille. Allez-y mollo, c’est toujours délicat quand un conjoint dit avec insistance à l’autre conjoint comment il devrait gérer son patrimoine et comment il devrait gérer ses affaires de famille.

Dernière modification par Bernard2K (07/11/2017 09h05)


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#8 07/11/2017 09h34

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Mince, c’est dur de passer derrière Bernard… Je le suis complètement sur l’analyse de la situation familiale dans ce projet et ses répercussions. Mais… je ne serais pas aussi radical sur le projet immobilier lui même.
La valeur intrinsèque d’un bien peut compenser son manque de rendement locatif… ne serait-ce qu’en terme de de liquidité, maintien de la valeur voire plus-value.
On peut imaginer qu’il soit intéressant d’avoir une rentabilité très basse sur le papier (avantage en terme d’IR) compensée par une belle valorisation à la sortie.

Cela dit, un appartement à Bordeaux, ça ne veut rien dire ; on y trouve des immeubles de toutes sortes. Dranerfr doit s’attacher à analyser les qualités intrinsèques de l’immeuble, travaux à prévoir, état de l’appartement etc, afin d’affiner l’analyse de la qualité de son investissement.

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#9 07/11/2017 10h17

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En accord avec le premier message de Bernard, pourquoi vous prendre la tête sur un sujet qui peux créer des tensions familiales ? Cherchez à acheter un autre appart !

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[+1]    #10 07/11/2017 11h59

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Une réflexion sur ce "projet", si jamais il se réalise, l’impact 10/20 ans après pourrait être:
    - soit la rentabilité est superbe, et alors … sérieux risque que les vendeurs considèrent que vous avez racheté leurs parts à bas prix, et risque de tension familiales;
    - soit la rentabilité est minable, et alors, non seulement vous y aurez perdu, vous en voudrez peut-être un peu aux vendeurs (avec le sentiment qu’il vous auront obligé à acheter trop cher), et vous ne serez pas considéré comme un investisseur avisé (par la belle famille);

Donc, beaucoup à perdre, et pas grand chose à gagner… Ce projet ne serait à sérieusement envisager que si vraiment tout le monde souhaitait sortir de la situation actuelle, et même dans ce cas, vendre à une personne extérieure à la famille (et ne pas mélanger investissement et sentimentalisme) serait souvent préférable. Oubliez ce projet et éviter si possible de devenir le partenaire en business de votre belle famille.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#11 07/11/2017 14h22

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Bien d’accord avec GBL : il y a toujours quelqu’un qui aura eu l’impression de s’être fait gruger, et c’est la meilleure manière de démarrer une brouille familiale. J’aurais dû m’en tenir à mon premier message "oubliez cet appartement", car c’était le meilleur conseil.


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#12 07/11/2017 15h51

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C’est sûr : la famille "étendue" est le pire endroit où parler d’affaires… alors… en faire, mieux vaut éviter !

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