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#1 18/09/2017 13h18

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Bonjour à tous,

Après avoir réalisé une première opération immobilière (déjà avec des parking) qui c’est plutôt bien passé, je suis sur un dossier qui me semble intéressant et je souhaiterais avoir vos avis d’experts big_smile

Pour information, je travaille au Luxembourg et j’habite en France. L’ensemble de mes revenus venant du Luxembourg je ne paye pas d’IR en France.

Voilà le projet :

8 garages fermés avec porte automatique dans une ville moyenne du sud du Luxembourg

Revenus :
Revenus mensuels par garage : 150€ CC
(Actuellement 5 garages sont loués au prix de 170€, c’est cependant un peu au-dessus de la moyenne, je préfère donc prendre une fourchette basse)
Revenus annuels pour les 8 : 14 400€ CC
(Les charges sont comprises dans le loyer, aucune demande supplémentaire ni remboursement ne sera pratiqué. C’est généralement le cas pour des parkings au Luxembourg)

Prix d’achat :
Prix d’acquisition : 160 000€ (-30% par rapport au prix du marché)
Frais de notaire : 15 500€
Coût total : 175 500€

Charges :
- Taxe foncière: 5 € (inexistante au Luxembourg)
- Charges corpo + electricité : 890€
- Assurance PNO : 130 €
- Charges non prévues : 200 €
- Intérêt moyen sur la durée du crédit : 1 710€
- Assurance-crédit : 146 €
- Vacances (0.35% d’un mois de loyer) : 420€
- Amortissement du bien (2% de 80% du prix d’acquisition) : 2 772€
(Possibilité de déduire l’amortissement sous cette forme au Luxembourg)
Total des charges à déduire : 6 273 €

Revenus nets imposables :
14 400 - 6 273 = 8 127 €

Imposition (au Luxembourg) :
Revenus x (TMI + Fonds pour l’emploi)
8 127€ x 39% = 3 170 € + 222 €
Total impôt : 3 392 €

Rentabilité :
Rentabilité brute : 14 400/175 500 = 8.2 %
Rentabilité nette nette = (8 127 + 2 772 - 3 392)/175 500 = 4.3 %
(Revenu net + amortissement - impôt)

Financement :
Apport : 5 000€
Montant à emprunter : 170 000 €
Taux : 1.9%
Durée : 23 ans
Mensualité avec assurance : 776 €

Cashflow :
Revenus : 14 400 €
Mensualité : 9 315 €
Charges payées : 1 645 €
Cashflow annuel avant impôt : 3 440€
soit par mois : 287€
Impôt : 3 392 €
Cashflow annuel après impôt : 48 €

On trouve donc un cashflow tout juste positif en moyenne sur la durée du crédit.
Il sera en réalité supérieur en début de période et devrait rester positif même sur la fin du crédit grâce à l’augmentation des loyers qui sera supérieur à celles des charges (sauf changement important niveau fiscal ou autre)

Mon objectif étant de mettre le moins d’apport possible et de gérer la durée du financement pour avoir un cashflow net après impôt positif.

Que pensez-vous de cet investissement ? Il faut savoir qu’au Luxembourg l’immobilier est en plein croissance avec 2,5% d’augmentation depuis plus de 10 ans.

D’avance merci pour vos retours smile

Dernière modification par Maxence (18/09/2017 21h35)

Mots-clés : garages, immobilier, investissement, luxembourg, parking


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#2 18/09/2017 13h21

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Bonjour,

- Charges corpo + electricité : 890€ : êtes-vous sûr que ces charges ne sont pas récupérables sur les locataires ?
- Assurance PNO : 130 € : PNO obligatoire au luxembourg même pour des garages ?
- vacance : ça dépend tout du quartier, de savoir s’ils sont actuellement loués ou pas… Personne d’autre que vous ne peut établir ce point.
- sur le vocabulaire : une mensualité annuelle, c’est une annuité !

Sinon, c’est un bon projet, qui semble bien maîtrisé et bien calculé. 4,3 % nets, c’est pas faramineux mais c’est bien par les temps qui courent !

Dernière modification par Bernard2K (18/09/2017 13h23)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#3 18/09/2017 13h27

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Bernard2K a écrit :

Bonjour,

- Charges corpo + electricité : 890€ : êtes-vous sûr que ces charges ne sont pas récupérables sur les locataires ?
- Assurance PNO : 130 € : PNO obligatoire au luxembourg même pour des garages ?

Bonjour Bernard2K

- Il est tout à fait possible de récupérer les charges, mais en général, un loyer CC est appliquer et aucune charge supplémentaire n’est demandée.
Je pourrais demander 130€ de loyer HC et ensuite faire la régularisation mais cela me semble plus lourd pour moi et pour les locataires qui préfère savoir le montant du loyer fixe pour ce type de bien (selon moi).

- La PNO n’est pas obligatoire, mais c’est une assurance en cas d’incendie ou autre dégâts non couvert par le risque locatif.


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[+1]    #4 18/09/2017 13h52

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Pas trop cher a 20875 euros du garage ttc - s’ils sont fermes
A Rumelange petite ville du sud du Lux aussi c’est 25k minimum et ce sans être "ferme" mais le loyer est effectivement dans les 150 euros/mois tout compris pour une place de stationnement sousterrain - possiblement plus pour un vrai garage ferme… mais il y en a tres peu par ici
Le rendement n’est pas extraordinaire mais vu l’augmentation continue des prix vous aurez sans doute une belle P-V apres quelques années. A voir la taxation sur ce gain ?
Et si les garages sont bien situes … pas de vacance locative.
Ici il y a une liste d’attente partout.

Avez vous vu le prix tres eleve des places de parking intérieur dans les nouveaux projets?
A la cloche d’or c’est 57 k ++

Dernière modification par sissi (18/09/2017 14h00)

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#5 18/09/2017 13h53

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Bernard2K a écrit :

Bonjour,

Sinon, c’est un bon projet, qui semble bien maîtrisé et bien calculé. 4,3 % nets, c’est pas faramineux mais c’est bien par les temps qui courent !

Merci pour votre retour Bernard2K

Effectivement c’est la question que je me pose. Le projet est-il suffisamment intéressant ?

Il faut savoir qu’au Luxembourg les prix sont très élevés, avec un marché ou la demande est forte avec une importante croissance.
Les rendements normaux sont plutôt autour de 3 à 6% brut.

Cependant, qu’en je vois d’autres projets (en France car au Luxembourg c’est beaucoup plus difficile) avec un cashflow largement positif après impôt, je me demande si mon dossier est suffisant…

sissi a écrit :

Pas trop cher a 20875 euros du garage - s’ils sont fermes
A Rumelange petite ville du sud du Lux aussi c’est 25k minimum et ce sans être "ferme" mais le loyer est effectivement dans les 150 euros/mois tout compris pour une place de stationnement sou-terrain - possiblement plus pour un vrai garage ferme… mais il y en a tres peu par ici
Le rendement n’est pas extraordinaire mais vu l’augmentation continue des prix vous aurez sans doute une belle P-V apres quelques années. A voir la taxation sur ce gain ?
Et si les garages sont bien situes … pas de vacance locative.
Ici il y a une liste d’attente partout.

Le prix unitaire du garage est de 20.000€ avant frais.
C’est effectivement en dessous du prix du marché mais même loué à 150€ ou un peu plus, les rendements ne sont pas extraordinaire.

Concernant la vacances, actuellement 5 sur les 8 sont loués. L’agence me dit qu’ils n’ont pas vraiment cherché à louer les autres mais je pense qu’il n’est pas si facile que ça de trouver les locataires.
J’ai des places non fermées sous une résidence dans un secteur similaire et je n’arrive pas trouver de locataire depuis plusieurs mois pour 2 places. Cependant il ne s’agit pas de garages fermés…

sissi a écrit :

Avez vous vu le prix tres eleve des places de parking intérieur dans les nouveaux projets?
A la cloche d’or c’est 57 k ++

Non je n’ai pas vu, mais à ce prix ce n’est même pas la peine de regarder…

Dernière modification par Maxence (18/09/2017 14h57)


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#6 18/09/2017 16h13

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Maxence a écrit :

Cependant, qu’en je vois d’autres projets (en France car au Luxembourg c’est beaucoup plus difficile) avec un cashflow largement positif après impôt, je me demande si mon dossier est suffisant…

Ca c’est à vous de voir, personne ne peut le dire à votre place !

Maintenant, reprenez les exemples des gens qui trouvent des rentabilités très élevées, et lisez bien tout ce que ça a impliqué en termes de temps de recherche, de prise de risque, de capacité de négociation, de temps de travail et de savoir-faire pour les réparations. Avez-vous envoie d’investir dans un département rural très loin de chez vous ? Saurez-vous trouver un immeuble quasi-taudis invendable, le retaper à coûts très bas en maîtrisant tout comme cricir77700 ? Ou bien, comme Morey avec les parkings, saurez-vous trouver un ensemble de parkings à l’abandon, dont plus personne ne se rappelait que c’était à vendre (même l’agence qui devait les vendre !) et encore les négocier à moins de la moitié du prix de vente initial ?

La rentabilité est presque toujours la récompense du talent, du temps de recherche, de la prise de risque, de la capacité à conduire les travaux à moindre coût, de la lente constitution d’un réseau de bons contacts, etc. Si vous ne vous sentez ni le temps ni les compétences pour rivaliser avec ces "petits génies" de l’immobilier, vous devriez sans doute rester sur des projets un peu moins rentables mais tellement plus simples à trouver et à gérer !


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#7 18/09/2017 16h22

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Maxence vous écrivez:
"Non je n’ai pas vu, mais à ce prix ce n’est même pas la peine de regarder"

Oui bien sur!
C’etait juste pour vous montrer  que les prix grimpent plus le coin est cher…

Dans mon coin 25k est le prix de base + frais etc mais la demande est tres forte

Dernière modification par sissi (18/09/2017 16h25)

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#8 18/09/2017 17h03

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maxence a écrit :

Mon objectif étant de mettre le moins d’apport possible et de gérer la durée du financement pour avoir un cashflow net après impôt positif.

Etes vous déja aller voir votre banquier luxembourgeois car une banque française ne vous financera pas sur un bien au Luxembourg excepté si vous avez un bien immobilier en France à mettre en garantie.
Si c’est une banque Luxembourgeoise n’oubliez pas qu’elle vous demandera au minimum 20% d’apport, les emprunts ici à 110% sont quasi impossible sauf si on est capable d’apporter des garanties.

Personnellement le projet me semble intéressant et j’ai également vu l’annonce néanmoins l’emplacement (Oberkorn) ne me semble pas top, mais je comprends que vous vouliez le tenter.
Je rejoins Sissi sur le fait que les garages fermés en tout cas sur Luxembourg ville sont introuvables et doivent certainement se négocier sans annonce à des prix affolant.

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#9 18/09/2017 19h26

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sissi a écrit :

Maxence vous écrivez:
"Non je n’ai pas vu, mais à ce prix ce n’est même pas la peine de regarder"
Oui bien sur!
C’etait juste pour vous montrer  que les prix grimpent plus le coin est cher…
Dans mon coin 25k est le prix de base + frais etc mais la demande est tres forte

Il me semble que la demande est plus ou moins forte partout.
Le problème est que les prix sont tellement élevés pour un simple parking que ni les investisseurs, ni les habitants ne souhaitent en acheter.
Le calcul est vite fait, 25-30 k€ hors frais pour un parking que l’on peut louer autour de 120-140€ cela donne un rendement brut de 5%. Et généralement les emplacements qui sont bien situés se vendent bien plus chère.

Herrecir40 a écrit :

Etes vous déja aller voir votre banquier luxembourgeois car une banque française ne vous financera pas sur un bien au Luxembourg excepté si vous avez un bien immobilier en France à mettre en garantie.
Si c’est une banque Luxembourgeoise n’oubliez pas qu’elle vous demandera au minimum 20% d’apport, les emprunts ici à 110% sont quasi impossible sauf si on est capable d’apporter des garanties.

Oui, je suis déjà en discussion avec mes banques et effectivement il est difficile de financer à l’étranger pour du locatif, et encore plus sans bien immobilier en France ( ce qui est mon cas) et encore plus pour du 110% ou presque. Mais ce n’est pas impossible.
Du coté Luxembourgeois, vous avez raison, ils demandent un apport de 20% ce qui n’est absolument pas intéressant pour moi. Qui plus est, les taux pour du taux fixe sont bien plus élevés.

Merci pour vos conseils

La situation n’est pas facile, mais j’ai la fois… big_smile

Dernière modification par Maxence (18/09/2017 19h35)


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#10 18/09/2017 20h11

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J’ai payé 56k par place de parking couverte à la cloche d’or pour être précis Sissi

De toute manière pas le choix, il n’y a aucune place pour se garer dans la Rue …

J’ai d’ailleurs indiqué au promoteur de me prévenir en fin de programme pour que j’en achète pour les louer aux travailleurs de passage

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#11 18/09/2017 21h10

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Tssm ça doit se louer plus cher aussi ?

Maxence vous écrivez:  les prix sont tellement élevés pour un simple parking que ni les investisseurs, ni les habitants ne souhaitent en acheter.

Pas sure que les proprios ne veulent pas en acheter!
Mon copain qui a cherche 5 mois avant de trouver un garage intérieur pour sa voiture grand gabarit … a offert de l’acheter - meme s’il est dans un autre immeuble- et il trouve 25k un prix correct pour ici en plein centre.

Dernière modification par sissi (18/09/2017 21h11)

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#12 18/09/2017 21h25

Banni
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Maxence a écrit :

Prix d’acquisition : 160 000€ (-30% par rapport au prix du marché)

Comment avez-vous obtenu 30% sur le prix du marché?

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#13 18/09/2017 21h30

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Klaus a écrit :

Comment avez-vous obtenu 30% sur le prix du marché?

Un coup de chance tout simplement, le vendeur cherche à vendre très rapidement le lot.

Dernière modification par Maxence (18/09/2017 21h30)


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#14 18/09/2017 21h55

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Si c’est une si bonne affaire et vu que le marché lux est acheteur, et que lacheteur investisseur a les poches bien profondes par ici, je doute que le vendeur accepte une clause suspensive de financement pour une somme si modique

Certaines banques françaises prêtent pour des acquisitions au Luxembourg. Mais le problème est l’hypothèque de 10ans

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#15 19/09/2017 15h05

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Tssm a écrit :

Certaines banques françaises prêtent pour des acquisitions au Luxembourg. Mais le problème est l’hypothèque de 10ans

Qu’entendez-vous par hypothèque de 10 ans ? A ma connaissance l’hypothèque cours sur toute la durée du prêt immobilier.
En quoi est-ce un problème ?


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#16 19/09/2017 19h17

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Peut-etre que 10 ans est le maximum qu’on puisse obtenir pour une hypothèque d’une banque francaise pour un bien situe hors France ?

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#17 23/09/2017 10h19

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Je me pose une question et j’aurais aimé avoir votre retour d’expérience et votre avis :

Il est possible que j’arrive à trouver un financement mais sur une durée de 20 ans maximum avec environ 7000€ d’apport.
Au delà de 20 ans, non seulement c’est quasiment impossible de trouver mais en plus le taux augmente significativement et l’apport demandé également, chose que je ne souhaite pas.

Sur mon projet, je ne voudrais pas avoir une durée de financement inférieure à 23 ans, avec un apport autour de 7000€. Sinon je considère que mes mensualités sont trop importantes.

Etant dans une impasse, je me suis posé la question d’utiliser la clause de modularité pour diminuer mes mensualités après avoir signé le crédit sur 20 ans et ainsi obtenir une mensualité plus faible avec un durée autour de 23 années.
Ainsi, je pourrais non seulement profiter d’un taux beaucoup plus avantageux, d’un apport plus faible, tout en obtenant une durée plus longue au final.

Cependant, même si la clause est présente dans mon contrat, je me demande si c’est une pratique risquée vis à vis de la relation de confiance entre moi et mon banquier. Etant donné qu’il sait très bien que je voulais une durée plus longue, si je reviens 6 mois, 1 an ou 2 ans après pour utiliser cette clause…

Qu’en pensez-vous ? Quelle expérience pour ceux qui ont déjà utilisé cette technique et quels risques ?

D’avance merci pour votre aide.


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#18 23/09/2017 10h38

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Bonjour,
il me semble que la clause de modularité des échéances ne permet pas de diminuer celles-ci. Seulement de les augmenter puis de rediminuer mais à la valeur initiale.
Imaginez: je prend un crédit sur 7 ans a moins de 1%, je reviens au bout d’un an pour diminuer la mensualité pour 20 ans au même taux…

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#19 23/09/2017 13h20

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Bonjour kamoulox,

Il est sur qu’il n’est pas possible de passer de 7 à 20 années.
Cependant, je suis sur d’avoir lu quelque part, ici ou ailleurs, qu’il était possible d’augmenter jusqu’à 5 ans maximum la durée d’un crédit pour passer de 20 à 25 ans par exemple.
Je n’arrive malheureusement pas retrouver ou j’ai lu ça.

Si quelqu’un pouvait nous éclaircir sur le sujet.

Par ailleurs, si la clause n’est pas présente dans le contrat de crédit, cela se négocie-t-il facilement ? Quelqu’un aurait-il déjà été dans ce cas ?

D’avance merci


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#20 26/09/2017 11h27

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Je me permets un petit UP concernant l’utilisation et la négociation de cette fameuse clause de modularité.

J’attends avec impatience vos retours d’expérience.


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#21 26/09/2017 11h39

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Si c’est pas au contrat initial, ce n’est pas possible de l’activer automatiquement et il faudra une renégociation du prêt avec la banque, donc soumis à son bon vouloir, frais … et cela dépend aussi du votre type de garantie sur le bien. Cela pourrait être impossible même si la banque acceptait

Sur mes 2 derniers emprunts dans la même banque (FR) pour biens en FR, une clause de modularité est prévue au contrat. Au bout d’un an, je peux rallonger de 2 ans
J’ai un prêt sur 15A et un sur 20A. J’ai prévenu mon "conseiller" des le début que j’activerai la clause

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#22 26/09/2017 14h34

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Tssm a écrit :

Si c’est pas au contrat initial, ce n’est pas possible de l’activer automatiquement et il faudra une renégociation du prêt avec la banque, donc soumis à son bon vouloir, frais … et cela dépend aussi du votre type de garantie sur le bien. Cela pourrait être impossible même si la banque acceptait

Sur mes 2 derniers emprunts dans la même banque (FR) pour biens en FR, une clause de modularité est prévue au contrat. Au bout d’un an, je peux rallonger de 2 ans
J’ai un prêt sur 15A et un sur 20A. J’ai prévenu mon "conseiller" des le début que j’activerai la clause

Merci pour votre retour Tssm

Malheureusement, dans le contrat avec la banque en question, il n’y a pas de clause de modularité.
Et je suis bien conscient que sans cette clause, la banque risque de refuser une augmentation de la durée, ou alors avec des frais important.

C’est la raison pour laquelle j’ai pensé à demander que cette clause soit ajoutée au contrat. Mais je ne sais pas si c’est un "usage".
Surtout que la banque sait que je souhaite une durée supérieure à 20 ans.

Je pourrais éventuellement essayer de justifier cette demande en indiquant que sur 20 ans cela me convient mais que je souhaite que la clause soit ajoutée au contrat au cas où, sur la durée du prêt, je rencontre des difficultés.
Je n’aime cependant pas trop ce type de discours car cela suppose que je ne suis pas sûr de mon investissement et que je peux présenter un risque…


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#23 01/11/2019 13h20

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Bonjour Ribeiro,

Je suis en train de faire l’exercice pour un bien que je souhaite acheter.
Votre étude de cas m’a aidé, merci.

Par contre je ne comprends pas une partie liée à l’imposition :

Ribeiro a écrit :

Revenus x (TMI + Fonds pour l’emploi)

Pouvez-vous m’expliquer la partie Fond pour l’emploi ?

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#24 01/11/2019 20h20

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Je viens de trouver la réponse à ma question…
Pour ceux qui se la poserait également, c’est un impôt qu’on paie tous :

Source - fonds pour l’emploi

Il se calcul sur le montant imposable donc dans le calcul de Ribeiro : 7% de 3 170€

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#25 01/11/2019 22h55

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Bonjour Cikei,

Effectivement, c’est un impôt Y qui vient s’ajouter à celui X qui a été déterminé par l’application du barème.

Il faut simplement multiplier par 7% le montant de X, on obtient donc Y et l’impôt total à payer sera X+Y.


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