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#1 13/03/2019 21h07 → Leon27 : étude de cas immobilier (maison individuelle, 5 garages et 3 parcelles de terrain) (division parcellaire, garages, ges, immobilier, maison individuelle)

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Bonjour à tous
Je vais suivre la présentation type au mieux pour vous exposer notre projet:

PROFIL
- Fonctionnaires, 30 ans tous les deux, un enfant, TMI 14%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptable et Fiscales : ne sont pas mes domaines même si je sais gérer un budget, piloter un projet, trouver les textes et niches fiscales etc je pense que pour optimiser il faut savoir se faire aider et partager les connaisances !
- Artisanales : (plomberie / électricité / petite maçonnerie / carrelage / sdb etc…) je gère
- Sociales : j’ai un bon relationnel.
- Temps disponible : beaucoup ( je suis en horaires libres, j’ai beaucoup de congés, plus un CET, des dispos le midi pour les rendez vous artisans etc )

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
maison individuelle + 5 garages sur 2000m2)
- 1 étage, du charme (meulière), lumineux, avec cave + véranda non chauffée de 34m2
- Chauffage individuel PAC et chaudière Gaz en relève que j’activerais quand la PAC sera HS dans le futur
- Rénovation complète en cours (isolation, sols, électricité, plomberie, cuisine, peinture…)
Je rénove tout pour louer quelque chose de propre et de qualité

LOCALISATION DU BIEN
- 27
- Gros Bassin d’emploi et dynamisme économique, commune recherché par son offre de service, sa faible imposition, sa proximité avec les grands axes, ses équipements de loisirs et son offre pour les familles.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : OUI, secteur recherché

RENTABILITÉ DU BIEN
- 173k€ Frais notaire inclus
- Loyer envisagé :
maison 750€
5 garages de 20m2 avec accès individuel sur la rue loués 70€ pièce
- Taux de vacance envisagé 0, j’ai de la trésorerie en cas de vacance (cf ma présentation)
- Travaux immédiats 15k€
- Taxe foncière 1500€ (pour l’ensemble mais divisions parcellaires à venir, je prend quand même la pire valeur)
- Assurance PNO 17€
- Assurance GLI 17€
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire 7%

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport 0
- Taux du crédit 1,55 hors assurance, assurance 0,21% de mémoire (100% sur chaque pour 245k€ mais futur remboursement anticipé)
- Durée du crédit 25 ans
- Épargne de précaution 120k€

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location nue (foncier réel, micro foncier) A optimiser mais je pense foncier réel entre :
intérêt d’emprunt + taxe foncière + GLI + PNO

CASH FLOW
- TMI 14 %
- Cash flow positif environ 150€ si je ne me trompe pas

Ma situation est particulière :
Nous allons diviser en plus 3 parcelles de terrains.
J’ai déja fait les démarches Géomètre/Mairie
Je suis en DP car une nouvelle voirie qui borde ma parcelle me permet de n’avoir aucun réseau ou entrée en commun.

Le Montant de l’emprunt comprend donc l’achat de tout l’ensemble. (c’est un plus pour le montant des intérêts) mais sa "fausse" la rentabilité.
Une parcelle sera revendu rapidement, une deuxième plus tard genre 2 ans au minimum pour ne pas être requalifié…
La troisième ne presse pas du tout.

Montant de chaque vente 75k pour 450/500 m2 viabilisé
Imposition par terrain Environ 13k€
Bénéfice de 62k* net par vente.

Voila notre projet, n’hésitez pas à donner votre avis, je suis novice et il y a surement des erreurs !   
Merci

Mots-clés : division parcellaire, garages, ges, immobilier, maison individuelle

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#2 13/03/2019 21h20 → Leon27 : étude de cas immobilier (maison individuelle, 5 garages et 3 parcelles de terrain) (division parcellaire, garages, ges, immobilier, maison individuelle)

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Si les terrains à vendre sont bien issus de votre achat, avec les 2 ventes qui vous remboursent environ 70 % de la valeur d’achat, la rentabilité s’envole ! C’est une superbe opération.

D’habitude les villas ont une rentabilité pourrie (car le loyer n’est pas très élevé, relativement au prix de la RP, car tout le monde est prêt à payer très cher, car tout le monde rêve de s’endette 30 ans afin de passer ses week-end à tondre le gazon, on y peut rien c’est comme ça). Là, entre la location des garages qui booste, et la revente des terrains, c’est énorme.

Quand vous dites 3 parcelles, c’est 3 parcelles au total (2 que vous vendez et une avec la maison à louer que vous gardez), ou 4 au total (3 à vendre à terme, et une avec la maison à louer que vous gardez) ?

Dernière modification par Bernard2K (13/03/2019 21h31)

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[+2]    #3 13/03/2019 21h39 → Leon27 : étude de cas immobilier (maison individuelle, 5 garages et 3 parcelles de terrain) (division parcellaire, garages, ges, immobilier, maison individuelle)

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Bonjour,

Au passage, le fait d’être en DP (sous entendu "valant division") permet également d’éloigner le spectre de la requalification puisque vous n’allez pas recourir à une procédure compliquée du type de celle utilisée couramment par un lotisseur aménageur  professionnel qui suppose d’avoir des connaissances en droit du sol.

Personnellement j’aurais fait la division au dernier moment (car je suis d’un naturel angoissé et surtout prévenant, je suis d’ailleurs allé aux CDI avant de faire une opération du même genre) : vous divisez car un aléa de la vie vous oblige à vendre, chose qui n’était pas prévue au départ. Ce point est capital dans l’appréciation que porte les services fiscaux sur ce genre de dossier avec la fréquence des opérations réalisées.

A voir comment sont prévu les garages, mais on peut supposer que vous allez éventuellement les faire évoluer vers du logement ?

Petite astuce toujours si vous n’y avez pas pensé : évitez sur votre PC de dessiner les places de parking qui sont taxées : les véhicules stationneront dans les garages, pas dans la cour de la maison.

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#4 13/03/2019 21h44 → Leon27 : étude de cas immobilier (maison individuelle, 5 garages et 3 parcelles de terrain) (division parcellaire, garages, ges, immobilier, maison individuelle)

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C’est bien 4 parcelles !

La division va consister à découper l’ensemble en 5 lots :
3 parcelles à vendre
La maison en location sur sa parcelle de 400m2
Les 5 garages en bordure de route.

EDIT suite au message de IQCE

Nous ne comptons pas tout vendre de suite pour éviter la requalification en marchands de bien et pour ne pas avoir d’argent à verser aux vendeurs pour sous estimation du prix de vente (délais de 2 ans).

Le CU sera déposé pour deux divisions des parcelles arrières simplement. (dans un premier temps)
La troisième située entre les garages et la maison louée ne sera pas vendu tout de suite, pas d’intérêt pour nous et nous n’allons pas jouer avec le feu…
Les garages font déjà partie d’une subdivision fiscale sur le cadastre, à creuser…

Merci pour l’astuce des places de stationnement !

Nous avons conscience que c’est une bonne opération.
Nous devions à la base en faire notre RP mais devant le potentiel du bien, nous avons choisi de chercher une autre RP ailleurs dans un second temps.
Nous allons donc occuper la maison le temps de trouver autre chose.

Nous avions donc emprunter 245K€ à la base, mais allons n’avoir besoin que de 185k€

Je ne pense pas par contre qu’il soit judicieux de rembourser le crédit complet d’après mes lectures mais je peux me tromper ?

Dernière modification par Leon (13/03/2019 21h54)

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#5 14/03/2019 08h51 → Leon27 : étude de cas immobilier (maison individuelle, 5 garages et 3 parcelles de terrain) (division parcellaire, garages, ges, immobilier, maison individuelle)

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Bravo pour ce projet.

Par contre sauf erreur de ma part, vous ne pourrez pas déduire la totalité de l’emprunt de vos revenus locatifs. En effet le prêt concerne le terrain et la maison. Or vous allez vendre une partie du terrain. Mettre la totalité de la charge des intérêts de l’emprunt en face des revenus locatifs me paraît donc abusif et je pense que vous risquez clairement un redressement fiscal en cas de contrôle. A votre place j’enverrai un mail au service des impôts pour affiner ce point. De toute manière, la rentabilité sera excellente, même si vous ne pouvez pas déduire l’intégralité.

Bon courage pour la suite.

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#6 14/03/2019 10h12 → Leon27 : étude de cas immobilier (maison individuelle, 5 garages et 3 parcelles de terrain) (division parcellaire, garages, ges, immobilier, maison individuelle)

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Merci pour vos avis.

Iqce a écrit :

A voir comment sont prévu les garages, mais on peut supposer que vous allez éventuellement les faire évoluer vers du logement ?

J’y ai fortement pensé, surtout que la configuration s’y prête bien.
L’un est déjà équipé d’un compteur électrique.

Ils sont assez haut de plafond (3.7m), des mezzanines sont possible, cela pourrait donc faire 5 F1bis

Les plus:
- augmentation des revenus sans nouvel endettement hormis les travaux que je ferais moi même

Les moins :
-"Entretien"par rapport à un garage
- type de locataire à faibles revenus donc ennuis ou gros roulement possible  :
    -étudiant à petit budget, gare à 4 minutes à pieds reliant ROUEN en 10 minutes.
    -premier logement d’un jeune travaillant dans le secteur (beaucoup d’emplois dans cette zone).
    -personne seule à faibles revenus ou situation précaire.

Je pense donc les louer dans un premier temps en garage et ensuite en essayer un en appartement.
Car pour une mise de 5/6000€ par appartement je pourrais les louer environ 250/300€ sans aucun soucis.
Il n’y a pas d’offre à ce prix dans notre secteur.

Stochastic a écrit :

Bravo pour ce projet. / vous ne pourrez pas déduire la totalité de l’emprunt de vos revenus locatifs

J’ai en effet un doute, mais je ne préféré pas trop appeler les impôts, car cela leur donne parfois envie de tout regarder et bien que je n’ai rien à cacher, je n’ai pas envie d’avoir une reévaluation de la valeur locative etc….
Je vais essayer de me renseigner ailleurs pour ce point..

Dernière modification par Leon (14/03/2019 10h14)

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#7 14/03/2019 11h18 → Leon27 : étude de cas immobilier (maison individuelle, 5 garages et 3 parcelles de terrain) (division parcellaire, garages, ges, immobilier, maison individuelle)

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Bonjour,

Vous devriez mettre un plan (sans réf avec le lieu etc bien sur) si possible.

NB : la transformation des garages en habitations échappera de fait à la TA (Taxe d’Aménagement) : super ! Et donc tout ce qui passe en mezzanine…Re super car pas de TA ! A garder en mémoire en cas de besoin d’isolation (intérieur ou extérieur, réhausse de toit ou pas) suivant le % de TA appliqué sur le secteur.

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#8 14/03/2019 11h56 → Leon27 : étude de cas immobilier (maison individuelle, 5 garages et 3 parcelles de terrain) (division parcellaire, garages, ges, immobilier, maison individuelle)

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Iqce a écrit :

Bonjour,

Vous devriez mettre un plan (sans réf avec le lieu etc bien sur) si possible.

NB : la transformation des garages en habitations échappera de fait à la TA (Taxe d’Aménagement) : super ! Et donc tout ce qui passe en mezzanine…Re super car pas de TA ! A garder en mémoire en cas de besoin d’isolation (intérieur ou extérieur, réhausse de toit ou pas) suivant le % de TA appliqué sur le secteur.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/18562_plans_masse_projet.jpg

Voici le plan de masse du projet.

Pour les garages :
Pourquoi j’échapperais à la TA ? pas de TA pour une transformation  ?
Isolation intérieure plus simple pour moi, rehausse je ne pense pas, surcout travaux par rapport au gain pas sur…
Vous pouvez voir qu’ils ne sont pas en direct sur la rue (rue de village, mais il y a un retrais de 1.5m environ qui me permettrais éventuellement de l’aménager pour chaque lot)

Dernière modification par Leon (14/03/2019 11h56)

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#9 14/03/2019 12h10 → Leon27 : étude de cas immobilier (maison individuelle, 5 garages et 3 parcelles de terrain) (division parcellaire, garages, ges, immobilier, maison individuelle)

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Parce que la TA est payée à la construction ; dés lors si vous faites des mezzanines…Dans le volume existant…Pas de TA !

NB1 pour Carignan wink : si vous faites un garage non clos non couvert : pas de TA qui ne s’applique qu’à de la surface close et couverte etc Oui mais un garage non clos par ex c’est un peu dommage ? Certes ! Mais rien ne vous empêche de clore par une barrière ajourée.

NB2 : la TA atteint facilement 10 k€ en pour une SP de 150 m2 (on y est vite avec un garage, un bucher etc) en urbain ; donc ça vaut le coup d’y réfléchir en amont.
Par exemple les transformations de biens agricoles sont exonérés de TA si cela n’a pas changé ; sauf que le bâti agricole n’est pas assujetti à la TA au départ…Vous voyez l’astuce légale pour un agriculteur "prévoyant" ?

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#10 14/03/2019 21h45 → Leon27 : étude de cas immobilier (maison individuelle, 5 garages et 3 parcelles de terrain) (division parcellaire, garages, ges, immobilier, maison individuelle)

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Merci pour ces infos Iqce.

Je ne vais pour l’instant pas trop me concentrer sur les garages.
Je connais leurs potentiels de transformation en appartement mais ils vont m’assurer pour l’instant un revenu sans aucun entretien.
J’essayerais de les transformer un par un selon la demande par la suite.

Pour la maison, j’ai dans le cadre de la rénovation plusieurs choix et j’aimerais votre avis.

Je peux soit en faire :
-un t3 avec deux chambres (une de 17 au sol et une de 12)
Salon 18m2, salle 14m2, cuisine 8 m2 sdb/wc et la véranda de 32 non chauffée.

- un t4 avec deux chambres en enfilade (17 et 12), une en rez de chaussée de 14m2 ( à la place de la salle), Salon et salle de 18, le reste est identique

J’ai peur que le séjour soit petit pour un T4, de plus mon but est quand même d’avoir des locataires qui restent le plus longtemps.
Hors je me dis que passer les 750€, les gens feront sûrement construire et je risque un gros roulement..

Quels sont vos avis ?
Merci !

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#11 15/03/2019 08h31 → Leon27 : étude de cas immobilier (maison individuelle, 5 garages et 3 parcelles de terrain) (division parcellaire, garages, ges, immobilier, maison individuelle)

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Bonjour,

Dans les deux cas vous avez possibilité de turn over à cause des 2 chambres ; un couple avec un enfant risque d’en avoir un 2éme et d’avoir envie de déménager, sauf si un arrangement  est possible quitte à perdre un peu en confort (comme une mezzanine). Et ensuite il faut que le bien est un "avantage" qui fasse que l’on a envie d’y rester : proximité des services, super véranda originale etc

Bref, je n’ai pas d’idée géniale ou originale je le crains, au suivant…

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#12 15/03/2019 08h52 → Leon27 : étude de cas immobilier (maison individuelle, 5 garages et 3 parcelles de terrain) (division parcellaire, garages, ges, immobilier, maison individuelle)

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Je ne comprends pas votre dilemme : quelle est la différence entre une "salle" de 14 m² et une "chambre" de 14 m² ?

La même pièce ne peut-elle pas être utilisée indifféremment comme chambre, salon, salle de jeu, bureau, ou ce qu’il plaira aux locataires ?

Vous marquez "T4", puisqu’une pièce de 14 m² avec la lumière du jour est indiscutablement une pièce principale, donc il y a indiscutablement 4 pièces principales, et après les gens en font bien ce qu’ils veulent !

Dernière modification par Bernard2K (15/03/2019 08h53)

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#13 15/03/2019 09h43 → Leon27 : étude de cas immobilier (maison individuelle, 5 garages et 3 parcelles de terrain) (division parcellaire, garages, ges, immobilier, maison individuelle)

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La chambre de 17 m² permet d’accueillir deux enfant sans problème pour des personnes qui ne peuvent louer plus grand..

Le bien :
Il est proche des services, transport, commerces, école collège et lycée et surtout il dispose d’un jardin, hors la plupart des locations dans le coin n’en ont pas..

La véranda :
je pourrais la chauffer et l’utiliser en pièce habitable, mais la toiture est en polycarbonate de 16, donc l’hiver c’est froid et l’été c’est chaud…
Aménagé de manière sympa c’est par contre un vrai plus pour des locataires qui peuvent avoir une surface de 32m² en plus pour manger le soir au chaud, que les enfants jouent à l’abri etc…..

Bernard2K a écrit :

Je ne comprends pas votre dilemme : quelle est la différence entre une "salle" de 14 m² et une "chambre" de 14 m² ?

La même pièce ne peut-elle pas être utilisée indifféremment comme chambre, salon, salle de jeu, bureau, ou ce qu’il plaira aux locataires ?

Vous marquez "T4", puisqu’une pièce de 14 m² avec la lumière du jour est indiscutablement une pièce principale, donc il y a indiscutablement 4 pièces principales, et après les gens en font bien ce qu’ils veulent !

Oui c’est vrai mais je n’ai pas assez expliqué:

Pour rendre les deux chambres indépendantes à l’étage (actuellement en enfilade) je voulais changer de sens l’escalier.

Si je fais cela, je ne peux plus utiliser la salle à manger (cuisine actuelle) en chambre puisque l’entrée de l’escalier sera dans le fond de la pièce.

Je vous joins des plans:

ETAGE
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/18562_1er_etage_origine.jpg

-Les chambres 2 et 3 ont été décloisonnées pour l’instant.

REZ DE CHAUSSEE
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/18562_rdc_origine.jpg

-La chaufferie et le bureau deviennent la cuisine
-L’entrée de la salle de bain sera par le SAS
-La cuisine devient une salle à manger en mode T3 (changement sens escalier) ou une chambre en mode T4

Je suis preneur de toutes idées nouvelles, pour l’instant j’en suis au curage complet des volumes donc tout est modifiable !

Dernière modification par Leon (15/03/2019 09h48)

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#14 15/03/2019 09h48 → Leon27 : étude de cas immobilier (maison individuelle, 5 garages et 3 parcelles de terrain) (division parcellaire, garages, ges, immobilier, maison individuelle)

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Evitez vraiment les chambres en enfilades, c’est vraiment pas pratique au quotidien.

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