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#1 23/11/2016 15h10 → Frycek [Nouvelle-Aquitaine] : étude de cas immobilier (immeuble avec 3 garages) (immeuble, immobilier, locatif, sci)

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Bonjour à tous,
Cela fait quelques semaines que je noircit des feuilles de papier afin de définir et préciser un projet à venir pour 2017.

Je vous expose la situation afin de me permettre d’améliorer ma réflexion,
En vous remerciant par avance de vos remarques ….

Nous envisageons d’acheter en SCi à l’IR :

un Immeuble de 3 logements, construit avant 1950 disposant d’un jardin et de 3 garages,
se trouvant dans une ville (>50 000 habitants)  à 5 minutes du centre-ville, dans notre quartier,
avec

1er étage :
- Studio de 27 m2, loué 260e HC à une personne au RSA socle (la CAF couvrant 250e et le solde payer par le locataire), je considère ce locataire comme bon même si sa situation est peu favorable.
- Studio de 27 m2, au 1er étage,, loué 260e HC à une personne qui semble ne pas payer (voir si CAF) et est peu soigneux, rénovation à effectuer (si le locataire quitte le logement ….)

Rez de Chaussée
-    T3 de 55 m2, qui est dévasté suite à un dégât des eaux, rénovation complète à envisager, mais ensuite possibilité de louer 460e HC

3 garages, dont un remplacement des portes s’impose mais pouvant être loué (chacun) entre 30 et 40e.

Compteurs électriques individuel, chauffage électrique et sous-compteur Eau.

Il est envisager de moderniser cet immeuble, avec pour travaux ( 40 ke)
Menuiserie = Porte d’entrée+10 fenêtres phonique = 9 000 à 12 Ke
Ventilation = 2 000 e       
Eau pluviale = 2 000 e   
Peinture = 2 000 e    
Elec (3 tableau élec+interphone/gache+divers) = 4 000e       
Porte Garage 3*1 000 = 3 000e
Carrelage, 55 m2=     5 000e   
cloison    2 000       
cuisine/SDB 5 000
Imprévus 3 000

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire …. A définir sachant qu’il y a 40 000 euros de travaux
- Loyer envisagé : 980 + 90 euros mensuels
- Taux de vacance envisagé = 2 mois par an (RF = 10 700 annuel)
- Travaux immédiats= 40 000 e
- Taxe foncière = 1 500e
- Assurance PNO (propriétaire non occupant)= 130e

            Situation Actuelle        2 Studio    Studio+T3        Final
Loyer mensuel    ……260    ……………………..520    …720    ……………1 070
Taux d’occupation     12 mois/an    10 mois/an    10 mois/an    10 mois/an
215- Loyer annuel    3 120    ……………..5 200    7 200    ……….10 700
220- Frais de gestion     60    ………………..60    60    ……………………..60
223- Prime d’assurance    -130……….    -130…    -130……….    -130
224- Dépense d’entretien    -0    -0    -0    -0
227- Taxes foncière    -1 500    -1 500    -1 500    -1 500
228- déduction (30% Borloo ancien)               
240- Total frais et charges    1 690    1 690    1 690    1 690
250- Intérêt d’emprunt        ………………400    400    ……………..400
420- Résultat foncier taxable    1 430    3 110    5 110    8 610
cotisations sociales 15,5%…    -222    ………-482    -792…    - 1 335
Impôt sur le revenu (TMI 14%)    -200..    -435    ………-716    - 1 205
Solde        ……………..1 068 €/an  ….2 653 €/an..4 062  €/an    6 530 €/an
        …………………….. +89€/mois  +221€/mois    +338€/mois      +544€/mois
Crédit     €/mois    ………………….-360 €/mois    -360 €/mois    -360 €/mois
Cash-Flow    ……………+89 €/mois    -139 €/mois    -22 €/mois    +184 €/mois

En cas de revente, nous pensons en retirer entre 90 000 et 120 000 euros.

PS désolé mais mon tableau semble ne pas passer …

Mots-clés : immeuble, immobilier, locatif, sci

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#2 23/11/2016 16h07 → Frycek [Nouvelle-Aquitaine] : étude de cas immobilier (immeuble avec 3 garages) (immeuble, immobilier, locatif, sci)

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BOnjour,
coût du bien à définir ?
Vous n’avez même pas une base de départ de négociation et une cible idéale de prix ?

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#3 23/11/2016 19h12 → Frycek [Nouvelle-Aquitaine] : étude de cas immobilier (immeuble avec 3 garages) (immeuble, immobilier, locatif, sci)

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Effectivement, cela n’a pas été préciser dans le précédent post

le prix d’achat serait inférieur à 40 000 euros, frais de notaire compris

donc opération totale (achat+travaux) de moins de 80 000 euros

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#4 23/11/2016 21h07 → Frycek [Nouvelle-Aquitaine] : étude de cas immobilier (immeuble avec 3 garages) (immeuble, immobilier, locatif, sci)

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Bonjour,

beau projet, rentable. Et de plus vous l’exposez avec une grande clarté et vous n’oubliez pas la moitié des charges (comme on le voit trop souvent) ; on voit que vous n’en êtes pas à votre première opération. Dommage que votre joli tableau ait été bousculé !

Sur vos calculs :
- 2 mois de vacance par an, c’est énorme pour de la location nue. La moyenne est plutôt 0,5 à 1 mois me semble-t-il.
- Dépense d’entretien, la ligne ne devrait pas être vide. Même après vos travaux initiaux, vous en aurez d’autres. 500 €/an sur l’immeuble entier semble une première approche pas trop mauvaise.
- la ligne déduction Borloo est vide. Dommage, ça ne serait pas éligible ? C’est un dispositif très avantageux car ça diminue le revenu foncier mais pas les charges déductibles.
- Votre calcul correspond à une année standard mais ne reflète du coup pas du tout l’avantage fiscal de la déduction des travaux initiaux.

Sur les difficultés possibles :
- le locataire qui ne paie pas, ça peut se résoudre rapidement avec beaucoup de chance. Sinon, c’est 1 à 2 ans et pas mal de démarches et de frais pour obtenir l’expulsion. Je suppose que vous connaissez ?
- les travaux, c’est toujours des soucis et une incertitude sur leur montant et leur durée…
- sur un immeuble ancien, attention quand même au déficit d’entretien accumulé, qui peut réserver des surprises coûteuses (toiture par exemple).

Dernière modification par Bernard2K (23/11/2016 21h15)

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#5 24/11/2016 13h13 → Frycek [Nouvelle-Aquitaine] : étude de cas immobilier (immeuble avec 3 garages) (immeuble, immobilier, locatif, sci)

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Il s’agirait d’un second immeuble dans la ville ou j’en possède un qui a été entièrement refait, et je connais donc (au moins un peu …) la demande locative.

Pour les différents points qui me font réfléchir :

LOCATAIRES

1er locataire du studio, pas de souci de mon point de vu.

2e locataire de studio, la se trouve un gros problème potentiel!!!!!!!!!!!!
Problème de bruit, de loyer et non-entretien voir dégradation continue du logement….
Soit il paye même avec retard (la CAF couvrant le plus gros), et je peux envisager de le garder ou négocier son départ à terme
Soit il ne règle pas son loyer (donc CAF qui suivra 6 mois), et là il me faut arriver à le « sortir » ….

Rez de Chaussée, une fois refait, il pourrait se louer 460 en le conventionnant Loyer Intermédiaire (Borloo)
Se pose la question de le refaire « état neuf classique » ou « coup de cœur », car il s’agit d’une rue ou la population est plutôt « classe sociale inférieure », un logement « luxe » ne détonnerait il pas dans un tel secteur ?

RENTABILITÉ DU BIEN

Effectivement, je prévois un taux d’occupation de 10 mois,
Par sécurité, et car l’emplacement est moins coté, (sur mon autre immeuble, le taux de vacance est presque inexistant).
Dépense d’entretien, votre remarque est juste, ce budget est dans la ligne de ce que j’observe.
Ligne Borloo, le T3 sera conventionner loyer intermédiaire donc 30% du loyer, mais je vois cela comme un plus.
Déduction des travaux, les travaux entraineront un déficit foncier sur 4 ou 5 ans, mon tableau se veut sur la durée totale et ne prend donc pas cela en compte … même si cela améliorera le rendement sur les premières années.
Pas d’autres travaux majeurs à prévoir à court terme, la toiture est bonne, la structure aussi, isolation correcte, juste la façade qui mériterait un nettoyage ou rafraichissement à terme.

TRAVAUX

Ces travaux sont budgétés par rapport à de précédents devis,
Sauf 2 postes :

Carrelage,
je prévois un carrelage qui soit neutre et solide dans le temps , par contre cela est budgété à vue (car feu mon père avait fait le carrelage de mon immeuble),
Donc un budget de  55 m2=     5 000e   comprenant matériaux et Main d’œuvre est-il correct selon vous ?

Porte de garage,
Je prévois de remplacer les portes actuelles en bois par  des portes sectionnelles et électrique (si possible), mais le budget prévu vous semble t-il correct (3 000 e) ??

Reste la question des délais de travaux avec les locataires en place, prévoir 3, 6 ou 12 mois ?

Merci d’avance pour vos retour  d’expérience

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#6 24/11/2016 13h42 → Frycek [Nouvelle-Aquitaine] : étude de cas immobilier (immeuble avec 3 garages) (immeuble, immobilier, locatif, sci)

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Frycek a écrit :

Soit il paye même avec retard (la CAF couvrant le plus gros), et je peux envisager de le garder ou négocier son départ à terme
Soit il ne règle pas son loyer (donc CAF qui suivra 6 mois), et là il me faut arriver à le « sortir » ….

Je vous recommande de bien caler par écrit l’ensemble des appels et rappels.
Par exemple : 5 jours avant le terme, envoi d’un appel de loyer (ou avis d’échéance).
10-15 jours après le terme, envoi d’un rappel par LRAR.
Au bout de 2 mois d’impayé (par exemple), envoi d’un commandement de payer par huissier (sans viser la clause résolutoire, pour ce premier envoi).
Si ça n’est toujours pas résolu, 2nd commandement de payer, visant la clause résolutoire.
Ca coûte un peu de temps et d’argent, mais ça vous fournit un dossier en béton si vous devez aller devant le juge pour obtenir la résolution du bail.
N’oubliez pas que s’il a une caution, tout les envois doivent aussi être adressés à la caution.

Vérifiez également son attestation d’assurance, et demandez-la s’il ne l’a pas envoyée.

Sur les autres questions, désolé je ne sais pas trop.

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#7 24/11/2016 14h03 → Frycek [Nouvelle-Aquitaine] : étude de cas immobilier (immeuble avec 3 garages) (immeuble, immobilier, locatif, sci)

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Pour un carrelage "correct" (bien choisir, même avec la classe adaptée, méfiez vous des promos, faites tinter le carreau, demandez des avis) votre prix semble confortable, mais il faut voir s’il y a du ragréage des découpes les plinthes…?

Pour les portes, aucune idée, il y a trop de variable qualitative en jeux (finition ? Serrures types…? Tenue au feux de…? etc).

Edit : perso, quand je suis dans le doute : je prends le prix du matériel et je fais X2 pour la pose. C’est critiquable, ça n’engage que moi.

Dernière modification par Iqce (24/11/2016 14h32)

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#8 24/11/2016 14h28 → Frycek [Nouvelle-Aquitaine] : étude de cas immobilier (immeuble avec 3 garages) (immeuble, immobilier, locatif, sci)

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Frycek a écrit :

je prévois un carrelage qui soit neutre et solide dans le temps , par contre cela est budgété à vue (car feu mon père avait fait le carrelage de mon immeuble),
Donc un budget de  55 m2=     5 000e   comprenant matériaux et Main d’œuvre est-il correct selon vous ?

Vous allez faire un artisan heureux avec ce budget, pour un tel montant je refais un appartement complet ! Je dirais pas plus de 1600€ (900 de MOeuvre et 700 de matériaux). Si il faut une nouvelle chape (ragréage) effectivement compter plus…                                               

Frycek a écrit :

Porte de garage,
Je prévois de remplacer les portes actuelles en bois par  des portes sectionnelles et électrique (si possible), mais le budget prévu vous semble t-il correct (3 000 e) ??

Si les dimensions sont standards 600€ matériaux (545 chez BD) et 300/350 pour la pose soit un peu moins de 1000 €

Frycek a écrit :

Reste la question des délais de travaux avec les locataires en place, prévoir 3, 6 ou 12 mois ?

Poser du carrelage avec des locataires, ça va être bien difficile…
Pour la porte 1/2 journée, aucun soucis


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#9 24/11/2016 18h48 → Frycek [Nouvelle-Aquitaine] : étude de cas immobilier (immeuble avec 3 garages) (immeuble, immobilier, locatif, sci)

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Bonjour,

beau projet.

Pour le montant des travaux ça me parait également sur-côté mais il vaut mieux çà que pas assez !

Pour le conventionnement pourquoi ne pas viser directement un conventionnement social. Vous n’aurez pas beaucoup à baisser les loyers et la réduction d’impôt sera plus grande que les loyers sont baissés. De plus les locataires rentrent déjà dans les clous vu leurs situations.

En intermédiaire en plus vous ne pourrez faire le conventionnement qu’en cas de renouvellement du bail ou de changement de locataire alors qu’en social vous pouvez le faire n’importe quand avec accord du locataire.

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#10 24/11/2016 23h41 → Frycek [Nouvelle-Aquitaine] : étude de cas immobilier (immeuble avec 3 garages) (immeuble, immobilier, locatif, sci)

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DDtee a écrit :

1600€ (900 de MOeuvre et 700 de matériaux)

OK merci, cela fait donc un carrelage a environ 12 €/m2, le choix sera à venir et je tiendrais compte des remarques de Iqce.
je verrais ensuite avec des artisans, pour trouver le bon et prévoir un budget moindre qu’estimé en première approche.

Pour les porte de garage,
je garde mon budget, et tenterais d’optimiser au moment venu

Pour le délai des travaux,
je prend en compte les délais d’achat, caler les artisans, le choix des matériaux, la période qui me conviendrait le mieux, la possibilité du/des locataires
mais en voulant au moins changer les menuiseries meme en présence des locataires.
donc à voir ….

Bernard2K a écrit :

Je vous recommande de bien caler par écrit l’ensemble des appels et rappels.
Par exemple : 5 jours avant le terme, envoi d’un appel de loyer (ou avis d’échéance).
10-15 jours après le terme, envoi d’un rappel par LRAR.
Au bout de 2 mois d’impayé (par exemple), envoi d’un commandement de payer par huissier (sans viser la clause résolutoire, pour ce premier envoi).
Si ça n’est toujours pas résolu, 2nd commandement de payer, visant la clause résolutoire.
Ca coûte un peu de temps et d’argent, mais ça vous fournit un dossier en béton si vous devez aller devant le juge pour obtenir la résolution du bail.
N’oubliez pas que s’il a une caution, tout les envois doivent aussi être adressés à la caution.

Vérifiez également son attestation d’assurance, et demandez-la s’il ne l’a pas envoyée.

J’avoue préférer une négociation !!!!
quitte à "payer" son départ,
sinon j’envisage plutot une reprise pour habiter (mais il me semble que cela soit possible que 2 ou 3 ans après l’achat ou à la fin du bail ou de son renouvellement tacite)
et en dernier recourt l’expulsion ….

Pour moi ce locataire est LE POINT NOIR de ce dossier !

volthur a écrit :

pourquoi ne pas viser directement un conventionnement social

j’ais parcouru votre post qui est très interressant.

Pour mon 1er immeuble,
j’avais étudier toutes les options possibles,
et il apparaissait que pour les surfaces, loyers, conditions de ressources, les LI était le plus optimum.

reste donc à actualiser tout cela,
mais à priori, je repartirait sur du LI qui permet d’avoir accès à 80% des locataires potentiels contre beaucoup moins pour du social ou très social.
De plus , je souhaite "monter en gamme de locataire"…………

pour anecdote,
sur un logement conventionné LI, j’ais été obligé de refuser une locataire étudiante qui me plaisait beaucoup (sur son dossier smile ) car ses parents avaient trop de revenus fiscaux (proche de l’ISF)

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#11 25/11/2016 07h32 → Frycek [Nouvelle-Aquitaine] : étude de cas immobilier (immeuble avec 3 garages) (immeuble, immobilier, locatif, sci)

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Frycek a écrit :

J’avoue préférer une négociation !!!!
quitte à "payer" son départ,

si vis pacem para bellum

Avec la procédure que je vous ai décrite :
1) Vous lui avez montré que vous ne rigoliez pas.
2) vous avez des preuves écrites (des courriers avec accusé de réception ou des exploits d’huissier) qui vous permettent d’aller jusqu’à l’expulsion si besoin.

C’est toujours plus facile de négocier avec les cartes en main.

Si vous négociez à l’oral, ou par courriers simples, vous aurez une main faible quand il faudra durcir le ton.

Enfin, je n’insisterai pas plus.

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