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Forums des investisseurs heureux

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#1 10/11/2016 15h54 → Koldoun : étude de cas immobilier (garages) (belgique, garages, immobilier)

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Bonjour,

J’ai une semaine pour réagir avant que l’offre actuelle ne soit acceptée, donc je me permets de solliciter vos avis.

J’ai la possibilité d’acheter 2 garages, situés à une 15aine de kilomètres de chez moi.

14 centiares pour l’un, 15 pour l’autre.

Il y a une offre actuellement de 9000 euros, je dois monter au minimum de 1000 euros.

D’après la secrétaire du notaire, le loyer moyen pour de tels garages dans cette région est de 50 euros.
Je ne sais pas si cela change quelque chose, mais c’est une région plutôt défavorisée.

J’ai fait une simulation des frais de notaire, les 2 garages me reviendraient à un peu moins de 13 000 euros si mon offre à 10 000 est acceptée.

J’ai fait une simulation à la va vite sur le site de BNP Paribas, un crédit de 13 000 euros me couterait 71 euros/mois, sur 20 ans et à taux fixe.

J’applique donc une marge de sécurité de 2 mois, donc 10 x 100 = 1000 perçus annuellement, pour un crédit de 852 euros annuel.

Donc, en déboursant 0 euros de mise de départ, les 2 locataires rembourseraient l’entièreté du crédit.

N’est-ce pas une bonne affaire pour une première tentative immobilière?

Bonne journée

Dernière modification par koldoun (10/11/2016 15h54)

Mots-clés : belgique, garages, immobilier

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#2 10/11/2016 16h08 → Koldoun : étude de cas immobilier (garages) (belgique, garages, immobilier)

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N’oubliez pas les charges dans votre calcul : foncier, copropriété elles peuvent tout changer…
Vérifiez par vous même le montant du loyer, quantifiez l’offre du marché.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#3 10/11/2016 16h24 → Koldoun : étude de cas immobilier (garages) (belgique, garages, immobilier)

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Vous êtes belge, est-ce que le bien est situé en Belgique ?

Il vous faut vérifier :
- charges effectivement
- travaux ? S’agit-il de garages boxés en sous-sol d’une résidence, ou de garages indépendants ? Si indépendants, y a-t-il des travaux à faire : porte, serrure, toiture ?
- impôts ?

En gros, en France, il n’est pas rare que les charges et impôts bouffent 30 à 60 % du revenu.

Après, région défavorisée et location bon marché, ça veut dire :
- vous n’êtes pas sûr de louer. Comptez de la vacance locative (je dirais qu’un mois par an en moyenne est raisonnable ; 2 mois comme vous avez fait, c’est beaucoup). Regardez le marché (appelez des gens qui ont mis une annonce de location poru des garages similaires dans la même zone).
- attention aux impayés. Blinder bien les baux. Apprenez les procédures de relance et d’expulsion.

En rentabilité brute :
1200/13000 = 9,2 %
En rentabilité nette, à supposer que charges, impôt, et vacance locative vous bouffent la moitié du revenu, vous n’êtes plus qu’à 4,6 % de rentabilité. Ca veut dire aussi que votre cashflow est négatif.

A mon avis, ces rentabilités sont insuffisantes pour justifier de se charger de 2 garages situés en zone défavorisée.

Dernière modification par Bernard2K (10/11/2016 16h26)

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#4 10/11/2016 20h21 → Koldoun : étude de cas immobilier (garages) (belgique, garages, immobilier)

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Bonsoir,

Oui, c’est en Belgique.

Mon principe n’est pas forcément de m’assurer un petit revenu via l’excédent des loyers, mais plutôt d’acquérir des choses sans débourser de l’argent de ma poche, ou très peu.

J’ai récemment discuté avec "une connaissance d’une connaissance" approchant la 30aine, vivant dans ma région, et bien que n’ayant qu’un faible revenu, il est déjà à son 9e garage.

Il s’assure uniquement que les loyers couvrent les crédits + une petite marge de 2 mois comme je l’ai proposé dans mon exemple.

Par exemple, il paie de sa poche l’assurance de ces garages.

Et si ces sommes partent évidemment dans le remboursement des crédits, petit à petit, ces garages sont de plus en plus à lui.

En résumé, en ne sortant presque rien de sa poche (sauf les assurances), il estime que ses garages valent près de 100 000 euros.

On est donc ici plutot dans une utilisation du levier fournit par le crédit bancaire, et payé par les locataires, que dans une recherche de rentabilité absolue.

Est-ce une mauvaise approche?

PS : il s’était essayé à la location d’une maison, mais après 2 locations douloureuses (dégats pour l’un, impayés pour l’autre), il préfère les garages : moins d’ennuis, et les risques sont répartis sur plusieurs locataires.

Dernière modification par koldoun (10/11/2016 20h21)

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#5 10/11/2016 22h19 → Koldoun : étude de cas immobilier (garages) (belgique, garages, immobilier)

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Moi je trouve votre rendement brut théorique très honorable. Quel est le rendement net belge svp?

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#6 11/11/2016 09h41 → Koldoun : étude de cas immobilier (garages) (belgique, garages, immobilier)

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Bonjour,

Tout ce qui concerne les frais fiscaux etc m’est encore inconnu, voila pourquoi je cherche un premier investissement pas trop cher pour aborder ce domaine.

En fait, dans mon idée, les 2 mois de marge servaient à payer en grosse partie les frais, assurance, vacances locatives etc.

Dans le cas présent, je pourrais même faire passer cette marge de sécurité à 3 mois, puisque 9 mois de loyer perçus suffisent à payer les 852 euros de crédit annuel.

Bien entendu, tout ceci dépend du taux réel que je pourrais obtenir à la BNP, du fait qu’il n’y ait pas de contre offre si je proposais les 10 000 euros etc

Pour plus de précisions :  ce sont des box fermés, qui semblent faire partie d’un gros bloc de garages selon la photo. Je compte m’y rendre ce weekend pour estimer l’état général des batiments.
Les propriétaires sont des italiens qui rentrent au pays pour leur retraite, mais qui ont besoin rapidement de cet argent pour un achat la-bas, la secrétaire du notaire m’a donc dit qu’il ne feraient pas traîner les choses.

Revenu cadastral de 52 euros/box (déjà un mois de loyer parti en fumée donc)
Aujourd’hui est férié, mais lundi je vais contacter mon assureur pour avoir une estimation du cout d’une assurance.

Je précise à nouveau que j’espère une opération nulle (loyers couvrent le crédit + frais) dans le but de profiter du levier de l’endettement. Et si rendement supplémentaire il y a, tant mieux.

Si les choses semblent coller, je compte demander une visite afin de voir si tout est ok au niveau des portes, de l’état de l’intérieur des boxes etc.

Il n’y a pas d’annonce de location de garage dans ce coins actuellement, difficile de comparer.

Il y a par contre bcp d’offres dans ma ville, au niveau social plus élevé, et les loyers tournent autour de 75 à 85 euros.
Mais ici, c’est minimum 10 000 euros pour 1 garage. La-bas j’en ai 2 à ce prix…

D’autres points à observer?

Merci

Dernière modification par koldoun (11/11/2016 09h51)

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#7 11/11/2016 10h31 → Koldoun : étude de cas immobilier (garages) (belgique, garages, immobilier)

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koldoun a écrit :

Il s’assure uniquement que les loyers couvrent les crédits + une petite marge de 2 mois comme je l’ai proposé dans mon exemple.

Par exemple, il paie de sa poche l’assurance de ces garages.

Et si ces sommes partent évidemment dans le remboursement des crédits, petit à petit, ces garages sont de plus en plus à lui.

Cette personne, d’après ce que vous racontez, raisonne au pifomètre. C’est à dire qu’il ne calcule pas sa rentabilité ni son cashflow, mais fait des raisonnements empiriques du type "que le loyer annuel, moins 2 mois, rembourse l’emprunt".

Ca fonctionne sans doute pour lui, et pour un certain nombre d’investisseurs immobiliers qui ne mesurent pas bien dans quoi ils s’engagent mais ont une compréhension empirique que grosso modo, les loyers remboursent l’emprunt, même s’ils doivent mettre un peu de leur poche chaque mois pour les charges.

Un maçon peut aussi construire une maison en disant "la hauteur des plafonds, c’est quand j’ai le bras tendu, la hauteur des portes, c’est une main au-dessus de ma tête". Ca fonctionne peut-être, comme façon de faire. Mais s’il sait utiliser un mètre et faire des additions et soustractions, il sera un bien meilleur maçon, et surtout, il pourra discuter avec l’architecte qui lui, ne raisonne qu’avec des mesures et des calculs.

Eh bien là, c’est un peu pareil. L’analyse normale et classique d’un investissement est toujours la même et n’est d’ailleurs pas spécifique à l’immobilier :

1) Investissement total.

2) Flux :
Revenus bruts
- charges
- impôts
= revenus nets

3) on calcule
-> rentabilité nette
-> rentabilité brute
-> cashflow

Donc, soit vous apprenez à faire ces calculs, et vous aurez l’avantage de :
- pouvoir raisonner clairement et orienter vos propres choix selon ce que ça vous rapportera vraiment
- comparer l’investissement immobilier à d’autres types d’investissements (puisqu’on en déduit la rentabilité exacte, comme pour tout investissement, alors qu’en raisonnant en "mois de marge" on aura bien du mal à comparer !)
- pouvoir discuter avec d’autres investisseurs immobiliers, avec un expert comptable etc. car vous aurez le même vocabulaire…

soit vous continuez à naviguer à vue.

Pour quelqu’un qui semble savoir compter et qui se passionne pour la bourse et l’investissement, je ne comprendrais pas que vous en restiez aux raisonnements très basiques de votre "connaissance d’une connaissance". Franchement, ça ne vous fait pas honneur, de refuser d’apprendre, et de dire en substance, "je verrai bien sur le tas". Il me semble que ce forum est pour des investisseurs qui veulent comprendre ce qu’ils font et calculer leur rentabilité, fiscalité incluse. Non ?

Pour apprendre à faire les calculs correctement :
- cf. cette discussion : (2/2) Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts… (à adapter à la fiscalité belge)
- cf aussi les nombreuses autres études de cas dans ce même sous-forum, où nous passons notre temps à corriger des calculs de rentabilité, l’erreur la plus fréquente consistant à oublier des charges.

Ca c’est le premier point où vous devez progresser : comprendre la fiscalité, comprendre et calculer votre rentabilité.

La seconde, c’est comprendre le marché où vous investissez. Vous écrivez :
"ce sont des box fermés, qui semblent faire partie d’un gros bloc de garages selon la photo. Je compte m’y rendre ce weekend pour estimer l’état général des batiments."
Très bien, un gros bloc. Ca permet de se poser des questions du type :
- parmi les autres garages, d’autres sont-ils à vendre, et à quel prix ?
- parmi les autres garages, combien sont loués, et à quel prix ?
- parmi les autres garages, y a-t-il des offres de location qui restent vides ?

N’avez-vous l’équivalent de notre "le bon coin" pour y comparer à des annonces de vente et de location sur le secteur et voir un peu l’état du marché ? Ne pouvez-vous pas contacter certains de ces propriétaires qui ont mis des annonces pour essayer de leur "sortir les vers du nez" sur la rentabilité, la facilité à louer etc. ?

Enfin, le dernier point, c’est de comprendre la situation juridique de ces 2 garages par rapport au reste du gros bloc dans lequel ils sont situés et par rapport à la voie d’accès. Est-ce que les 2 garages sont indépendants du reste et accèdent directement à la voie publique ? Ou bien dépendent-ils d’une sorte de "copropriété horizontale", à laquelle vous devrez des charges ?

Dernière modification par Bernard2K (11/11/2016 10h47)

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#8 11/11/2016 10h52 → Koldoun : étude de cas immobilier (garages) (belgique, garages, immobilier)

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Je vais tenter une première approche, et ensuite compléter au fur et à mesure des données :

1 : Investissement total : 13000 euros -> dois-je ajouter le cout du crédit (donc 13000 + intérêts?)

2 : flux - si l’estimation de 50 euros/box est correcte

(50x2) x 12 = 1200 euros
charges :
assurances
+ frais éventuels de réparations -> je ne connais pas les chiffres
+ crédit  : 71 x 12 = 852
impots :
RC 52 x 2 = 104 euros

Avec les chiffres connus, mais basés sur des simulations, j’ai actuellement 1200 - 852 - 104 = 244 euros

Il me faut donc connaitre le prix des assurances, et une estimation d’éventuelles réparations à prévoir (remplacement porte dans x années par exemple?)

Bonne journée

PS : je vais commencer à me créer une base de données avec toutes les annonces de locations de garage, comme ça je pourrais estimer le prix de la location par région.

Dernière modification par koldoun (11/11/2016 11h09)

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#9 11/11/2016 21h47 → Koldoun : étude de cas immobilier (garages) (belgique, garages, immobilier)

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L’impôt semble modéré en Belgique. Vous pouvez passer une fausse annonce à 50 €/mois pour voir si il y a vraiment une clientèle à ce tarif.

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#10 11/11/2016 22h24 → Koldoun : étude de cas immobilier (garages) (belgique, garages, immobilier)

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Attention au fait que vous devez vous enregistrer et demander un numéro de TVA, même si vous n’en paierez pas pour moins de 25ke de revenus par an ( et à condition de ne louer qu’à des particuliers ).

Location d’emplacement pour véhicule | Finance

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#11 12/11/2016 10h41 → Koldoun : étude de cas immobilier (garages) (belgique, garages, immobilier)

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> je vais commencer à me créer une base de données avec toutes les annonces de locations de garage, comme ça je pourrais estimer le prix de la location par région.

Méfiez-vous de l’état réel de la demande en Belgique, j’ai acheté il y a quelques années une place de parking au centre de Bruxelles, juste à côté de l’avenue Louise, et constate que le dernier étage du parking est vide l’essentiel du temps et que des annonces restent affichées pendant des mois : les prix affichés à la location ou à la vente ne baissent pas bien qu’il y ait clairement excès d’offre. Si l’avantage lié aux voitures de société est amoindri ça ne peut qu’empirer.

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#12 12/11/2016 10h59 → Koldoun : étude de cas immobilier (garages) (belgique, garages, immobilier)

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Dans ma ville, se garer est une véritable catastrophe. J’en suis témoin les jours ou je télé-travaille, ma rue est inondée de voiture garées n’importe comment.
Pendant un temps, les PV volaient, là ils ont clairement baissé les bras : les gens ont tout simplement pas le choix.

Mais le coin ou se situent ces 2 box, je le connais moins bien…

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#13 12/11/2016 23h18 → Koldoun : étude de cas immobilier (garages) (belgique, garages, immobilier)

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Pour le stationnement en rue, c’est impossible ici aussi, et pourtant il y a plein de places libres et d’emplacement à vendre dans les parking juste à côté (dans mon immeuble, une annonce pour un emplacement à louer est là depuis 2 ans).

Est-ce que les gens refusent par principe de payer pour se garer ? Ça doit être un problème semblable à l’optimisation conduisant à éviter les péages autoroutiers, pas mal de monde prend des décisions conduisant à valoriser leur temps à 1 ou 2 €/h.

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#14 12/11/2016 23h35 → Koldoun : étude de cas immobilier (garages) (belgique, garages, immobilier)

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S’il y a le phénomène de la place de parking, il faut pas oublier le "coin rangement".

Ou que je passe dans ma région, dès qu’un box est ouvert, je peux me rendre compte qu’il s’agit souvent d’un "grenier" : meubles, remorques, outils, vélos.

exactement comme j’utilise mon propre garage : tondeuse à gazon, ruches inoccupées, meubles de jardin en hiver etc

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#15 15/11/2016 10h27 → Koldoun : étude de cas immobilier (garages) (belgique, garages, immobilier)

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Mon assureur vient de m’appeler, j’ai droit à 3 garages sans révision de ma prime.

Donc en gros, c’est gratuit pour les 2 que j’ai en ligne de mire.

J’ai rendez-vous cette après midi avec la banque pour envisager l’achat, mais je n’ai pas encore visité bien entendu.

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#16 15/11/2016 13h13 → Koldoun : étude de cas immobilier (garages) (belgique, garages, immobilier)

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Pour un montant relativement faible, j’aurais tendance à penser qu’il faut visiter d’abord, et trouver le financement ensuite. Surtout que vous disiez le 10/11 n’avoir qu’une semaine pour faire une offre.

Points à regarder lors d’une visite de garages (liste non exhaustive) :
- Accès : qualité du revêtement, facilité d’entrée et sortir (vous pouvez essayer avec votre voiture). A qui appartient l’accès (accès privé ou direct depuis la voie publique) ?
- y a-t-il des charges à payer et à qui ?
- dimensions exactes de l’intérieur. Largeur et hauteur de la porte.
- état du bâtiment et travaux à prévoir : toiture, porte, serrure… Humidité ?
- y a-t-il de l’électricité dans chaque garage (peu probable et pas indispensable). Si oui, où est le compteur et qui paie ? Les abords/accès sont-ils bien éclairés ?
- sécurité : site fermé ou non ? Y a-t-il un portail général d’accès au site ? Des caméras ? qualité de la porte et de la serrure.
- impression générale du quartier et du bloc de garages. Vérifier aussi que ce n’est pas inondable.
- et bien sûr le marché, comme déjà indiqué : autres garages à la location dans la même commune ? A quel prix ? Etc.

Dernière modification par Bernard2K (15/11/2016 13h14)

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#17 15/11/2016 13h27 → Koldoun : étude de cas immobilier (garages) (belgique, garages, immobilier)

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Même si l’affaire n’est pas conclue, cela me permet d’avoir un point de départ, savoir quelles sont mes possibilités etc.

C’est un peu un entraînement pour les prochaines fois, car je serai maintenant prêt.

D’ici 20 minutes je serai à la banque.

Petite demande de précision : quelles sont les dimensions minimales requises d’un garage, qu’il s’agisse de la largeur, profondeur, hauteur, mais également au niveau de la porte?

Merci et bonne journée

Dernière modification par koldoun (15/11/2016 13h30)

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#18 15/11/2016 13h42 → Koldoun : étude de cas immobilier (garages) (belgique, garages, immobilier)

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Je ne sais pas pour la Belgique. En France :
- sur du neuf, il y a des normes
- sur de l’existant, il n’y en pas.

Un garage standard mesure 2,5 M x 5 M. Une porte de garage standard mesure 2,4 M de large sur 2 M de haut.

Des garages plus petits ou biscornus peuvent se louer aussi pour petite voiture, moto, ou stockage. Néanmoins ils se louent moins cher et plus difficilement.

Un garage plus grand ne se loue guère plus cher sauf s’il est vraiment grand (genre 4x8 au sol sur 5 de haut) où il va alors intéresser des artisans qui ont beaucoup de matos à stocker.

Dernière modification par Bernard2K (15/11/2016 13h51)

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#19 15/11/2016 13h50 → Koldoun : étude de cas immobilier (garages) (belgique, garages, immobilier)

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A la liste de Bernard2K , j’ajouterai : le toit est-il en fibrociment amianté ?
Très courant pour les box et potentiellement à soucis quand il faudra faire des travaux…


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#20 15/11/2016 14h32 → Koldoun : étude de cas immobilier (garages) (belgique, garages, immobilier)

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Bonjour,

J’ai lu ces échanges assez rapidement ; toutefois il me semble qu’un point n’a pas été abordé :  pouvez vous imaginer que ces garages prennent de la valeur en devenant en tout ou partie des logements dans le futur ?

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#21 15/11/2016 15h12 → Koldoun : étude de cas immobilier (garages) (belgique, garages, immobilier)

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Voila, je reviens de la banque, et ce n’était pas très intéressant.

Voici les possibilités :

1 - cout des garages sur 20 ans (52 euros/mois) + frais de notaire de ma poche
Je pourrais le faire, mais me priver d’un coup de 3600 euros me mettrait mal à l’aise en cas d’imprévu (voiture à remplacer + gros électro en même temps, ce que j’ai déjà rencontré, non merci…)

2 - cout des garages sur 20 ans (52 euros/mois) + frais de notaire sur 30 mois (126 euros/mois)

3 - cout des garages + frais de notaire sur 5 ans : 250 euros/mois

La solution 2 me semble la meilleure, mais je dois y réfléchir plus longuement ce soir.

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