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[+1]    #51 27/07/2019 18h42

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Le bulletin 2T19 de CAP’HEBREGIMMO vient d’être adressé par voie postale. Il ne semble pas encore disponible sur le site de Foncia.

1/ Distribution
1t19 : 3,00 € (identique au 1t18)
2t19 : 3,12 € (identique au 2t18)

2/ Collecte sur le 1S19
3.5 Me sur la période.
A noter une petite collecte sur le 2t19, suite au retrait de 11 ke titres (presque 3ME, somme assez conséquente au vu de la taille de la SCPI (71,7 ME de capitalisation au 30/06/2019) et de sa jeunesse (crée en 2013)).

3/ Une acquisition au cours du 1s19
Acquisition d’un hôtel 4 étoiles à Ferney Voltaire (France) à proximité de l’aéroport de Genève.
Le 15/05/19 pour 15 ME AEM pour une rentabilité de 5,50%.
Durée du bail restant à courir : 12 ans.

Je fais un calcul rapide de la rentabilité du bien avec le DVM.
Les charges à retirer des loyers pour obtenir le résultat courant tourne à +/- 10%.
Après frais de souscription de 8,60%, des charges (ci-dessus) de 10%, on obtient un taux de 4,52% (5,5% * 91,4% * 90%). On est légèrement en dessous du dvm actuel (12,36 / 265 = 4,66%).

4/ Analyse / comparatif années 2019 et 2018 et précédentes
Je me permets de refaire un petit layus sur 2018, même si ces points avaient été évoqués précédement.
Le résultat net par action avait diminué fortement en 2018 à 10,91 euro (vs 13,65 euros en 2017, alors qu’il était au minimum depuis 2014 de 12,10 euros).
Pour autant, les revenus distribués se sont élevés en 2018 à 12,36 (vs une fourchette comprises entre 12 et 12,51 euros depuis 2014).
CAPH avait donc distribué au-delà de son résultat en 2018. Auparavant, elle avait toujours distribué des dividendes inférieurs au résultat net. En 2018, elle a pu compenser le différentiel entre le résultat net et le dividende en piochant fortement dans le RaN.

L’explication de la baisse du résultat net se trouvait dans le décalage entre la date de jouissance des nouvelles parts (tout au long de l’année) et la date d’investissement des fonds (un achat unique en décembre 2018). La SDG n’avait donc pas réussi à faire coïncider les investissements avec la collecte au cours de l’année.

Il semblerait que l’année 2019, prenne le chemin inverse de 2018.

En effet, avec une collecte de 3,5 ME, et un investissement de 15ME, la SCPI se retrouve en sur investissement de 11,5 ME au cours de ce 1S19. Elle a pu piocher dans la trésorerie (7,7ME au 31/12/18) et dans sa capacité d’emprunt.

On peut espérer que la baisse du résultat 2018 n’avait qu’un caractère exceptionnel.
La taille de cette SCPI occasionne ce type de risque, à savoir qu’un effet négatif peut être très vite significativement impactant.
J’ai une relative confiance dans le style de gestion de FONCIA, qui m’apparait plutôt dans la catégorie « bon père de famille ». Elle collecte, d’une manière générale, de façon maitrisée, et ne recherche pas à tout prix à collecter.
La baisse du résultat courant 2018 m’avait jeté un doute, l’analyse des chiffres du 1S19 tend à me rassurer (en tout cas, elle me permet de voir une inflexion par rapport à 2018).

4/ Bulletin publication
La SDG laisse sous entendre qu’elle va publier le bulletin semestriellement.
Elle conserve toutefois une période trimestrielle pour 2019.

Dernière modification par alex470 (27/07/2019 18h46)

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#52 01/08/2019 21h19

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Bonsoir,

En complément des remarques d’Alex470 :

1 - La trésorerie globale était proche de 10 M€ au 31/12, en effet un crédit de TVA de 2 221 k€ apparaît à l’actif (page 28 du rapport annuel), crédit sans doute lié à l’acquisition de l’hôtel de Schiltigheim en décembre 2018. Ce crédit a du être remboursé à la SCPI au cours du T1 2019. Compte tenu des souscriptions au cours du S1 2019 (3237 k€ net), le recours à l’emprunt a du être limité à un peu plus de 2000 k€ qui seront surement compensés par les souscriptions au cours de T3 2019.

2 - Les rendements acte en main se tassent : achats avant 2018 proches de 6%, 5,7 % pour l’achat 2018, 5,5% pour le dernier achat.

3 - On peut estimer les loyers à quittancer pour T3 et T4 à 991 k€ sur la base d’un loyer pour le dernier hôtel de 213 k€ par trimestre. On arrive à un total de 3651 k€ de loyer sur l’année, soit 13,50 euros par part si on estime que le nombre moyen de parts en jouissance sur l’année 2019 sera de 270598.

Sur la base du % de charges enregistré en 2018 (page 17 du rapport), on arrive à 12,10 € de résultat par part… soit un DVM  de 4,57 % en baisse de 0,15%.

Le résultat remonte donc, mais pas suffisamment pour retrouver les rentabilités 2014-2017.

4 - La SCPI n’a ps jugé bon de revaloriser le prix de la part cet été, peut-être pour éviter un nouveau flux de souscriptions qui aurait pu pénaliser à nouveau le rendement.

5 - Aucun nouveau projet d’investissement n’a été annoncé dans le bulletin.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (01/08/2019 21h48)

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#53 01/08/2019 22h41

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Canyonneur75

Pour rebondir sur vos points beaucoup plus détaillés :

Canyonneur75 a écrit :

2 - Les rendements acte en main se tassent : achats avant 2018 proches de 6%, 5,7 % pour l’achat 2018, 5,5% pour le dernier achat.

La baisse (6 / 5.5 = - 8.3%) est un plus prononcée que la hausse des parts depuis 2017 (265/250 = + 6%), mais il y a une corrélation marquée. Ce qui doit normalement ne pas avoir un impact trop important sur le montant du résultat par part.

Canyonneur75 a écrit :

3 - On peut estimer les loyers à quittancer pour T3 et T4 à 991 k€ sur la base d’un loyer pour le dernier hôtel de 213 k€ par trimestre. On arrive à un total de 3651 k€ de loyer sur l’année, soit 13,50 euros par part si on estime que le nombre moyen de parts en jouissance sur l’année 2019 sera de 270598.

Sur la base du % de charges enregistré en 2018 (page 17 du rapport), on arrive à 12,10 € de résultat par part… soit un DVM  de 4,57 % en baisse de 0,15%.

Le résultat remonte donc, mais pas suffisamment pour retrouver les rentabilités 2014-2017.

L’exercice de déterminer le résultat par part m’apparait assez difficile, notamment sur cette SCPI, tant les différents facteurs peuvent avoir un impact significatif, aussi bien négatif, comme on a pu le voir en 2018, que positif (Foncia a augmenté sensiblement la capacité d’emprunt de la SCPI lors de la dernière AG, et pourrait utiliser ce levier pour favoriser le résultat net in fine. Je pense que l’année 2017 avait bénéficié d’éléments positifs au vu du résultat par part).
En tout état de cause, avec un résultat estimé de 12.10 euros (j’ai tenté de faire le même exercice, j’arrive à +/- 12,30 de mon côté), CAPH pourra à minima distribuer 12 euros comme en 2015 et 2016 (même s’il semble que l’on se dirige vers davantage au vu du dividende 2t19). Cela me donne l’impression que CAPH va reprendre le chemin initié avant 2018, distribuer entre 12 et 12,48 avec un résultat dans des proportions +/- proche, mais soumis aux aléas déjà évoqués (taille et sur/sous - collecte / investissement).
Réponse en fin d’année.

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#54 02/08/2019 08h45

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Canyonneur75 a écrit :

2 - Les rendements acte en main se tassent : achats avant 2018 proches de 6%, 5,7 % pour l’achat 2018, 5,5% pour le dernier achat.

Oui, et cela est assez moyen.. pour de l’hôtellerie. Ce secteur devrait laisser espérer de meilleurs rendements que les bureaux moins risqués.

Si la SDG n’est pas capable de trouver des acquisitions avec un rendement correct (autrement, be pas surpayer une acquisition), elle ferait mieux de fermer la collecte.

Dernière modification par WhiteTiger (02/08/2019 08h45)


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#55 02/08/2019 10h53

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Bonjour WhiteTiger,

Le taux facial de 5,5% apparait ainsi faible.
Celui-ci, au-delà d’être la conséquence de la hausse des actifs, n’est-il pas aussi le reflet qu’il est net pour la SCPI (baux triple net) et que les durées des baux sont sur des périodes plus longues (ici 12 ans ferme pour la dernière acquisition) ?
Avec ces considérations, retraitées, et en comparaison avec des investissements dans des bureaux,  n’auraient on pas un taux de rendement équivalent ou supérieur ?

Pour le détenteur de part de CAPH, la particularité de ces baux triple net a de plus été prise en compte dans les frais de gestion facturés par Foncia qui, me semble-t-il, font partie des plus bas du marché (0,24% de l’ANR) (de la même manière que les frais de souscription à 8,60%). Ceci est en faveur de l’investisseur, même si ces éléments ne modifient pas le rendement AEM, mais permet d’avoir un résultat net un peu plus important. A titre de comparaison dans le même univers de l’hôtellerie (uniquement sur les frais), ATREAM HOTEL a des frais de souscriptions de 12%, et des frais de gestion de 0,31% de l’ANR.

Dernière modification par alex470 (02/08/2019 10h58)

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#56 02/08/2019 11h33

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Bonjour Alex,

Vous avez raison. Je ne remets pas en cause la qualité de cette SCPI. Les baux LT, un patrimoine trés qualitatif…. Cela dit, je m’interroge sur l’opportunité d’investir dans des biens au rendement inférieur, peut-être lié à l’excès d’investisseurs sur le marché.

Cela permet d’augmenter le capital et donc de diversifier. Mais il ne faudrait pas que cela soit au détriment de la qualité de biens et du rendement.

A vrai dire, je pense que ce type de SCPI spécialisée devrait plutôt être à capital fixe et qui lancerait une augmentation de capital seulement lorsqu’une réelle opportunité se présenterait.


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#57 02/08/2019 12h03

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WhiteTiger,

WhiteTiger a écrit :

l’opportunité d’investir dans des biens au rendement inférieur, peut-être lié à l’excès d’investisseurs sur le marché.

J’ai bien peur que c’est le problème de l’ensemble des SCPI à capital variable.

WhiteTiger a écrit :

A vrai dire, je pense que ce type de SCPI spécialisée devrait plutôt être à capital fixe et qui lancerait une augmentation de capital seulement lorsqu’une réelle opportunité se présenterait.

Je vous rejoins, mais la tendance est malheureusement à l’inverse, surtout pour les SCPI à thèmes, qui sont plutôt récentes (et donc à capital variable).
Pour CAPH, avec une seule acquisition en N-1, et également une seule en 2019 à aujourd’hui, FONCIA ne met clairement par le turbo pour développer. Nous ne sommes pas si loin que ça (par rapport aux autres SCPI à capital variable) d’une SCPI à capital fixe avec des augmentations de capital, mais la SDG se retrouve à jongler entre collecte et investissement. J’espère vraiment qu’ils vont utiliser leur effet de levier pour mieux piloter les décalages.

Dernière modification par alex470 (02/08/2019 12h13)

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#58 02/08/2019 16h00

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N’est-ce pas l’essentiel du boulot pertinent d’une SDG, justement, de "jongler entre collecte et investissement", puisqu’aucun de ces deux termes ne devrait largement dominer l’autre ?

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#59 03/08/2019 07h46

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Deb 67,

Ça fait parti inévitablement de leur job.
Toutefois un décalage/mauvais timing d’un seul projet n’a pas le même effet sur une SCPI ayant une capitalisation de plusieurs centaines de millions d’euros voir quelques milliards d’euros qu’une SCPI qui pointe à 50/70 millions comme CAPH.
Le décalage pour CAPH en 2018 semble (d’après les échos que j’ai pu avoir) être le résultat du décalage/report de la date d’investissement.
Il s’agit d’un risque, qui est propre aux petites capitalisations.
J’espère que FONICA ne renouvellera pas cette aventure, le joker Ran ayant été déjà utilisé,

Dernière modification par alex470 (03/08/2019 22h39)

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#60 03/08/2019 10h21

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100% d’accord !

Le joker no1 ayant déjà été utilisé; il me semble que le joker no2 doit maintenant être envisagé… surtout avec les taux bas actuels ! wink


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#61 19/10/2019 14h22

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Bonjour,

La sémillante Danielle François Brazier, Directrice générale de Foncia Pierre Gestion, a annoncé des investissements assez importants en Belgique pour le début 2020 pour, semble t’il, Foncia Cap Hebergimmo (FCH) au cours d’une interview donnée le 30 septembre dans le cadre du salon PATRIMONIA.

FCH détient déjà un actif en Allemagne depuis août 2017.

A suivre…

Canyonneur

Edit : je suis associé de cette SCPI

Dernière modification par Canyonneur75 (19/10/2019 14h57)

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#62 19/10/2019 14h40

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Canyonneur75 a écrit :

au cours d’une interview

Dans laquelle elle explique que "l’objectif était de rendre plus liquide des 2 SCPI" en parlant de Placement Pierre et FPR passées à capital variable (ce qui est le cas depuis le début pour Foncia Cap’Hébergimmo).
Dommage qu’elle oublie la petite astérisque qui dit *tant qu’il y a un afflux de souscripteurs.

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#63 30/10/2019 18h36

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Bonsoir,

Le BT3 de Foncia Cap Hebergimmo est disponible sur le site de Foncia Pierre Gestion.

Distribution T3 2019 : 3,12 Euros par part (idem T2 2019 et T3 2018)

Souscription : à nouveau un très gros retrait de parts (11 000 parts) et une collecte nette de 1961 parts au cours du trimestre pour un total de 272 559 parts en fin de trimestre.

Loyers quittancés au cours du trimestre : 1001 k€

Les hypothèses que j’ai avancées dans le message #52 semblent se confirmer.

Pas d’annonce de nouvel investissement.

Canyonneur

Edit : je suis associé de cette SCPI

Dernière modification par Canyonneur75 (30/10/2019 18h38)

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[+1]    #64 04/11/2019 18h10

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Le premier retrait de 11 000 titres sur le 2t19 m’avait interpellé. Le bis repetita sur le 2t19 (11 000 titres également) m’interpelle encore plus.

J’ai obtenu les informations (qui sont rassurantes) ci-après :
Les retraits de ces parts correspondent au retrait des parts détenus par le groupe FONCIA, qui avait contribué au lancement de la SCPI CAPH (à priori en souscrivant environ 27 000 parts).
Aujourd’hui, la SCPI atteint une taille suffisamment importante pour poursuivre le développement de la SCPI sans l’appui du groupe Foncia. Le Groupe Foncia n’a (à priori) pas vocation à conserver dans leurs bilans des placements de trésorerie en SCPI.
Il resterait donc encore +/- 5 000 parts à retirer.

Personnellement, je me dis qu’ils auraient pu commencer en 2018, ça aurait permis de contrebalancer le décalage important entre les souscriptions et l’investissement. L’effet sera positif sur 2019 (et peut-être un petit peu sur 2020).

Il est prévu une augmentation du dividende 2019 à 12.48 euros (vs 12,36 en 2018).

@ Canyonneur75
Pour vos calculs, j’estime de manière simplifié un impact positif de + 0.16/0.17 l’effet des retraits 2t19 et 3t19 du groupe FONCIA sur le montant du dividende distribuable (ca n’impacte pas le résultat, entendons-nous bien).
(22 000 parts * 3,12 (dividende)  * 2/3 (délai de jouissance de nouvelles parts)    /   272 559 parts (nombre de parts au 30/09/19) = 0,167 euros par parts.
Il resterait donc un impact positif pour les parts restantes (pour 2019/2020).

Avec, « en début 2020 des investissements assez importants en Belgique » (interview DF Brazier, message #61 de Canyonneur75) (et qui à priori se confirment), et le reflux des dernières parts du groupe FONCIA sur le 4t19, le délai de jouissance des nouvelles parts 4t19, CAPH devrait maintenir sa situation actuelle d’être en sous collecte/sur investissement sur les prochains mois (4t19 – 1t20)
Au 30/09/19 :
*trésorerie + crédit TVA au 31/12/18 (7.7+2.2) : + 9.9 me
*investissement 2019 : - 15 me
*Collecte 1/2/3 T19 : + 4 me
= sur collecte de 1 me

Je suis associé principalement en qualité d’usufruitier de cette SCPI.

Dernière modification par alex470 (04/11/2019 19h41)

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#65 13/01/2020 18h43

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Bonjour,

Je n’ai pas trop vu de topics sur cette SCPI un peu atypique: Atream Hôtel. Elle est uniquement centrée sur un seul secteur d’activité, l’hôtellerie comme son nom l’indique. Je la regarde car sélectionnée par mon GDP dans le cadre d’une diversification. Elle semble en effet peu connue et sa taille est relativement faible. Avez vous de votre côté des remarques ou des infos sur cette SCPI ? En possédez-vous ?

Je vais faire un gros investissement en SCPI à travers une SCP; J’ai sélectionné déjà Epargne Pierre, Immorente et Corum XL (Corum AM étant plus ou moins bloquée). Du coup je regarde aussi des choses un peu différentes comme cette SCPI et aussi Cadence XII (mais également très très jeune et quid de la société de gestion?).

Merci de vos avis.

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#66 29/01/2020 10h52

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Bonjour,

Est ce que l’un d’entre vous est déjà associé d’Atream Hôtel ?
Je pose la question car depuis plus d’un mois leur site est en maintenance et le Numéro de téléphone disponible sur leur site sonne dans le vide depuis plusieurs jours.

Plus étrange encore parfois le site n’apparaît pas en maintenance mais en anglais et très mal mis en page…

Comme je dois prochainement y souscrire je m’inquiète un peu …

D’avance merci


Parrainage Binck, Fortuneo HelloBank et assurancevie.com

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#67 30/01/2020 14h54

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Bonjour,
Le dividende Atream est de 47,52€ pour 2019.
Le site est toujours en maintenance mais le téléphone fonctionne.
Je vous invite à les rappeler la semaine prochaine afin de s’assurer du délai de remise en service du site qui doit être remis dans les prochains jours d’après mon correspondant.

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#68 31/01/2020 16h44

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Bonjour,

Le bulletin 2S19 de Foncia Cap Hebergimmo est disponible sur le site de foncia pierre gestion.

Distribution T4 2019 : 3,24 Euros par part (+0,12 Euros vs T3 2019 et T4 2018)

La société de gestion semble innover en annonçant une distribution incluant la fiscalité étrangère à l’instar de Corum. La distribution nette serait de 3,06 portant la distribution annuelle à 12,30 euros en retrait de 0,06 euros par rapport à 2018.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16426_ih_fch_2s19.jpg

Souscription : à nouveau un gros retrait de parts (5 000 parts - en phase avec la prévision d’Alex470 dans le message #64) et une collecte nette de 19345 parts au cours du trimestre pour un total de 272 559 parts en fin de trimestre. La collecte brute 2019 s’élève à 62 060 parts et la collecte nette à 34 669 parts.

Loyers quittancés au cours du trimestre : 1007 k€ (vs 1001 k€ T3 2019)

Les hypothèses que j’ai avancées dans le message #52 semblent se confirmer.

Confirmation d’un investissement de 29 M€ en Belgique en indivision avec un rendement AEM de 5,25% (en baisse par rapport aux investissements précédents mais la rédaction peut laisser penser qu’il s’agit d’un rendement prorata temporis). Cette acquisition étant faite pour une très grande part à crédit (à affiner à la lecture du rapport annuel), le rendement risque d’augmenter en 2020 surtout si  la fiscalité étrangère est incluse…

Canyonneur

Déontologie : je suis associé de cette SCPI

Dernière modification par Canyonneur75 (31/01/2020 17h10)

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#69 05/02/2020 10h39

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Bonjour

loulou75015 a écrit :

Bonjour,

Est ce que l’un d’entre vous est déjà associé d’Atream Hôtel ?
Je pose la question car depuis plus d’un mois leur site est en maintenance et le Numéro de téléphone disponible sur leur site sonne dans le vide depuis plusieurs jours.

Plus étrange encore parfois le site n’apparaît pas en maintenance mais en anglais et très mal mis en page…

Visiblement ils ont fini de faire le ménage sur leur site

Atream Hotels T4 2019

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#70 05/02/2020 11h37

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Erreur probable dans le rapport T4 2019 cité ci-dessus: Dans la catégorie "Patrimoine détenu et contrôlé par la SCPI Atream Hôtels", on devrait retrouver Center Parks Nordseeküste, et non pas Eemhof qui figure aussi dans "Participations détenues par la SCPI Atream Hôtels ". Mais c’est un détail…
Notons tout de même que les acquisitions récentes (B&B Stuttgart  Airport  Messe) ou annoncées (NH Erlangen) affichent un rendement initial plus faible que ceux obtenus pour les acquisitions plus anciennes, ce qui pourrait présager d’un DVM un peu plus faible à l’avenir.
Et le rendement attendu pour la nouvelle acquisition Center Parks Eemhof (qui représente presque 10% de la valorisation totale) n’est lui précisé nulle part, sauf erreur de ma part.
La SCPI reste néanmoins à mon avis une diversification envisageable pour qui veut se positionner sur le créneau du tourisme en zone euro.

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#71 05/02/2020 14h10

Modérateur
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Réputation :   2329  

Note : en simplifiant un peu, un immeuble acquis avec une rentabilité locative de 5%, financé à moitié avec un crédit à 2%, générera pour la SCPI un rendement vers 8%  ( = ((100*5%)-(50*2%))/50%) la première année (ensuite ça baissera pour rendre vers 5% en fin de credit).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#72 26/02/2020 10h39

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Réputation :   217  

Bonjour,

L’acquisition d’hôtels en Belgique par différentes SCPI de Foncia Pierre Gestion semble finalisée (voir news).

La quote part de Foncia Cap Hébergimmo est de 51%, soit environ 27M€. L’investissement représente plus de 35% de la capitalisation actuelle de cette SCPI.

Canyonneur

Déontologie : je suis associé d’une des SCPI citées

Dernière modification par Canyonneur75 (26/02/2020 10h46)

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[+1]    #73 01/04/2020 17h45

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Voici la note d’information d’Atream concernant Atream Hotels : Covid19 - Atream Hotels

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[+1]    #74 09/04/2020 11h28

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Atream Hôtels, la SCPI ou je m’attendais à un gros trou d’activité, mais je suis moins inquiet que les SCPI de commerces. Cependant Atream est assez lucide pour indiquer une espérance de retour à la normale pour 2022.  Pour moi c’est seulement 3.35% de mon portefeuille SCPI.

Malgré l’adaptation immédiate des exploitants et la mise en place des mesures citées ci-dessus, le manque d’activité a toutefois conduit à la fermeture consécutive de la majorité des hôtels de la SCPI Atream Hôtels entre le 13 mars et le 1er avril 2020. Au 1er avril 2020, 86% des établissements étaient fermés au public. Seuls les hôtels Hampton by Hilton Amsterdam et Park Inn by Radisson Nüremberg restaient ouverts. A noter toutefois, que la fermeture temporaire de ce dernier est prévue le 5 avril 2020, portant ainsi le taux de fermeture des établissements de la SCPI Atream Hôtels à 93%.

En conséquence et à titre préventif, Atream a décidé de revoir à la baisse le montant du premier acompte sur dividende pour 2020 à un niveau de TDVM équivalent annuel proche de 3% contre un niveau prévisionnel initial de 4,60%.

https://zupimages.net/up/20/15/ftps.png

Com Atream Hotel

Dernière modification par Audacesfortunajuvat (09/04/2020 15h08)

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#75 09/04/2020 19h29

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Tiens les deux seuls Hôtels qui sont restés ouverts sont donc ceux de Amsterdam (capitale européenne) et Nuremberg (ville + 500 000 habitants), et celui de Nuremberg est désormais fermé depuis le 5 Avril.
Cela tend plutôt à renforcer mes convictions : Prime, Prime, Prime
Les faits sont têtus décidément :-)

Edit : bien que je puisse aussi faire un peu de non prime, à dose homéopathique


Parrain ING : ASMYFZA

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