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[+4]    #1 05/07/2017 09h44 → SCPI investissant dans des hôtels : Foncia Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels… (atream hôtels, foncia cap'hebergimmo, scpi hotel, scpi hôtels)

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Bonjour,
Je propose d’étudier les SCPI qui investissent dans des murs d’hôtels ou assimilés (châteaux pour hébergement  / séminaires / conférences etc…).
Il y a une tendance récente il me semble qui pousse certaines SCPI à acquérir des murs d’hôtels et 2 nouvelles SCPI spécialisées sont apparues en mai 2013 pour Foncia Cap’Hebergimmo et octobre 2016 pour Atream Hôtels.

1 - Foncia Cap’Hebergimmo:


Cette SCPI est gérée par Foncia Pierre Gestion.
Son objectif est d’investir dans "des murs abritant des établissements spécialisés dans:
_l’accueil et le service pour les personnes âgées
_l’organisation de séminaires
_l’hôtellerie
_les résidences étudiantes
"    (source: statuts de la SCPI)

Premier investissement en janvier 2014:

Un hôtel B&B situé à Gujan Mestras (33) acquis pour 4,5 millions d’euros et délivrant un rendement de 6,1% AEM.

Investissement en septembre 2014 en VEFA:

Le domaine de Château-Cely situé à Cely en Bière (77) en indivision à 70%, le solde de 30% étant détenu par la SCPI Foncia Pierre Rendement.
La part acquise par Foncia Cap’Hebergimmo est de 10,01 millions d’euros.
Le 04/06/2015 a été signé un contrat de bail (bail ferme de 12 ans) avec le locataire Châteauform moyennant un loyer annuel de 611109€ soit un rendement AEM de 6,1%.

Investissement en juin 2016:

Un Châteauform et un golf en indivision à 30% pour un montant de 6,93 millions d’euros, le solde de 70% étant détenu par la SCPI Foncia Pierre Rendement, situés Domaine du Grand Château à Rochefort (78).
Le golf et la partie hôtel/séminaire sont considérés comme 2 actifs immobiliers dans le patrimoine de la SCPI.
D’après le RA2016, la SCPI a perçu 218078€ de loyers pour 6,5 mois soit un rendement de 5,8% AEM pour le Châteauform de Rochefort.

Investissement en 2017:

La SCPI vient d’acquérir les murs des 8 hôtels de la chaîne "Roi Soleil" en Alsace-Lorraine dont voici le site internet:
8 Hôtels Roi Soleil en Alsace - Lorraine
Cette acquisition est faite en indivision à 40% pour un montant de 12,9 millions d’euros, le solde de 60% étant détenu par la SCPI Foncia Pierre Rendement (20%) et Pierrevenus (40%).
Le rendement AEM est de 6,16%.

Généralités:

La commission de gestion de cette SCPI est de 7,2% TTC du montant des produits locatifs HT encaissés et des produits financiers nets.
Le prix de part de la SCPI va passer de 250€ à 260€ au 1er août soit une augmentation de 4%.

Déontologie: je viens d’acquérir des parts en nue-propriété, ce choix de diversification étant en adéquation avec mes besoins et mon portefeuille de SCPI existant et déjà étoffé.

2 - Atream Hôtels:


Cette SCPI est gérée par Atream.
Son objectif est d’investir "dans des actifs immobiliers construits, à construire, anciens ou neufs dans le secteur de l’hôtellerie et, dans la limite de 30% de son patrimoine, dans celui des résidences gérées (étudiantes, tourisme, personnes âgées…) situés en France et en Europe, au sein des pays de la zone Euro."    (source: statuts de la SCPI)

Investissement en juin 2017:

http://www.patrimea.com/fr/scpi/atream-hotels a écrit :

La SCPI Atream Hôtels a réalisé sa première acquisition aux Pays-Bas à Amsterdam, le 9 juin 2017, pour 15,7 M€.

L’Hôtel Hampton by Hilton Amsterdam Schiphol, de catégorie 3 étoiles. Située à proximité de l’aéroport d’Amsterdam, cette acquisition est assortie d’un bail à loyer fixe d’une durée de 20 ans. L’actif délivre un rendement de 5,13%. Le locataire est Westmont Hospitality, un opérateur américain exploitant plus de 500 hôtels dans le monde.

Cette acquisition confirme la stratégie de la SCPI: investir dans des murs d’hôtels loués au travers de baux de long terme et dans les principales villes de la Zone Euro.

Je trouve ce rendement de 5,13% plutôt faible comparé aux 6% environ des acquisitions de Foncia Cap’Hebergimmo et plus pour d’autres SCPI. Compensé certainement par la durée du bail et la qualité de l’investissement.

Autre investissement:

BT 1er trimestre 2017 a écrit :

Atream Hôtels est entrée en exclusivité pour l’acquisition de deux immeubles à usage d’hôtels en France et aux Pays-Bas pour un montant total d’investissement d’environ 23 millions d’euros.

Soit 7,3 millions d’euros pour ce 2nd investissement.
Dans le BT 4ème trimestre 2016 ils écrivaient ceci: "Plusieurs dossiers d’investissement sont d’ores et déjà à l’étude en France et en Allemagne."

La société de gestion Atream:

Site de Atream a écrit :

Créée en 2008 et détenue par ses associés fondateurs, ATREAM est une société de gestion indépendante agréée AIFM spécialisée dans la création, la gestion de fonds immobiliers et le conseil en investissement, destinés à des investisseurs institutionnels et privés.

atream.com
Elle gère notamment déjà 2 OPCI.

Généralités:

La commission de gestion de cette SCPI est de 12% TTC du montant hors taxes des produits locatifs encaissés et des produits financiers nets.
A noter: je viens de lire cette information récente sur le site de Primaliance:
Atream Hôtels peine à démarrer - Primaliance
Ils disent que le prix d’acquisition de l’hôtel à Amsterdam "reste secret", or il est communiqué sur le site de Patriméa.
Il faut donc attendre les prochains BT pour avoir confirmation de ceci et de l’acquisition en France.
Si certains ont des informations supplémentaires à apporter, elles sont les bienvenues.

3 - Autres SCPI ayant investi dans des hôtels:


Cette fois-ci les acquisitions sont présentées dans l’ordre décroissant de date d’achat:

Foncia Pierre Rendement:


Le patrimoine de Foncia Pierre Rendement est constitué d’hôtels/séminaires à hauteur de 18,92% à fin 2016 (et 23,3% suite aux derniers investissements, voir BT2-2017) dont voici la liste des acquisitions:

2017 (edit):

La SCPI vient d’acquérir les murs des 8 hôtels de la chaîne "Roi Soleil" en Alsace-Lorraine dont voici le site internet:
8 Hôtels Roi Soleil en Alsace - Lorraine
Cette acquisition est faite en indivision à 20% pour un montant de 7 millions d’euros.
Le rendement AEM est de 6,16%.

2016:
_Le Chateauform Schloss Krickenbeck en Allemagne le 7 octobre en indivision à 70% pour un montant de 15,68 millions d’euros, le solde étant détenu par la SCPI Placement Pierre (20%) et Pierrevenus (10%).
D’après le RA2016, la SCPI a perçu 121754€ de loyers pour 2,75 mois soit un rendement de 3,386% AEM pour le Châteauform de Belle-Eglise. J’imagine qu’il y a une explication à ce faible rendement, je n’ai pas trouvé d’informations sur le bail signé ou d’éventuelles franchises de loyer.

_Le Chateauform Campus Saint-Just à Belle-Eglise (60) le 14 septembre en indivision à 80% pour un montant de 14,385 millions d’euros, le solde étant détenu par la SCPI Placement Pierre (10%) et Pierrevenus (10%).
D’après le RA2016, la SCPI a perçu 276777€ de loyers pour 3,5 mois soit un rendement de 6,59% AEM pour le Châteauform de Belle-Eglise.

_Le Chateauform et golf Domaine du Grand Château à Rochefort (78) en indivision à 70% le 16 juin.
La part acquise par Foncia Pierre Rendement est de 16,18 millions d’euros, son rendement AEM est de 5,8%.

2014:
Le domaine de Château-Cely situé à Cely en Bière (77) en indivision à 30%.
La part acquise par Foncia Pierre Rendement est de 4,29 millions d’euros, son loyer 2016 est de 261709€ soit 6,1% de rendement sur la base de sa valeur d’expertise hors droits 2016 qui est aussi la valeur d’acquisition en VEFA en 2014.

2012:
Le domaine du Val-de-Seine à Seine-Port (77), valeur d’expertise 2016: 11,66 M€, loyer 812475€ soit 6,97% de rendement sur la base de sa valeur d’expertise hors droits.

Source: le RA 2016

Corum:


Le patrimoine de Corum est constitué d’hôtels à hauteur de 10% au 31 mars 2017 dont voici la liste des acquisitions:

2017:
8 hôtels en Espagne gérés par la chaîne B&B.
Prix Acte en mains : 30,30M€ Rendement à l’acquisition : 6,87% AEM Durée du bail : 15 ans
Ils s’ajoutent aux 3 B&B que CORUM possède déjà en France à (Beaune, Amiens et Brétigny).

2016:
_Hôtel à La Haye aux Pays-Bas.
C’est l’enseigne 4 étoiles INDIGO (IHG Groupe Intercontinental ) qui s’y installera pour un bail ferme de 25 ans.
Acquis pour un montant de 9,3 M€, l’actif génère un taux de rendement à l’acquisition de 6,96% AEM.
Note: pourquoi l’emploi du futur pour l’enseigne "qui s’y installera" ?

_Hôtel à Anvers en Belgique.
L’hôtel est situé face à la Gare Centrale.
L’immeuble, un bâtiment en cours de rénovation de 8207m2 et 142 chambres, sera livré en juillet 2017.
C’est l’enseigne Hampton by Hilton s’y installera, pour un bail ferme supérieur à 20 ans.
Acquis pour un montant de 17,8 M€, l’actif génère un taux de rendement à l’acquisition de 7,03%.
A confirmer aussi que le loyer tombe bien dès ce mois-ci.

2015:
Hôtel Novotel 4 étoiles de 314 chambres à Amsterdam aux Pays-Bas.
Acquis pour un montant de 46,38 M€, l’actif génère un taux de rendement à l’acquisition de 7,08% AEM.
Le bail est de 25 ans mais je ne sais pas à partir de quelle date.

2014:
3 hôtels en France à Beaune, Amiens et Brétigny-sur-Orge gérés par la chaîne B&B.
Acquis pour 6,32 M€, leur taux de rendement à l’acquisition est de 7,39% AEM.
Leur bail est de 12 ans mais je ne sais pas à partir de quelle date.

Source: le site de Corum, très bien fait mais à compléter/préciser.

Immorente:


Pas d’acquisitions d’hôtels au T1 2017 et en 2016.

2015:
_Deux immeubles de standing situés rue de Caumartin et rue Drouot à Paris (9e) pour un prix de revient global de 14,0 millions d’euros
.  Ces immeubles sont notamment destinés à être transformés en hôtels 4 étoiles
.  Ils sont loués avec des baux fermes à un opérateur spécialisé dans le développement d’hôtels parisiens qui prend en charge la totalité des travaux pour un montant total d’environ 8,0 millions d’euros

_Un hôtel de 157 chambres situé à proximité immédiate de l’aéroport d’Hambourg (Allemagne) pour un prix de revient de 14,6 millions d’euros
. Ce bien est loué au groupe Accor (enseigne IBIS) avec un bail de 10 ans fermes dont 7,5 années restent à courir

Répartition:
La composition du patrimoine de Immorente au 31 mars 2017 est de 6,6% pour la partie "autres activités commerciales (activité, habitations, campings, hôtels, santé…)" d’après le BT 1er trimestre 2017.
Les hôtels sont donc anecdotiques dans le patrimoine de Immorente même si l’on peut aussi considérer les campings comme de l’hôtellerie.

Source: Les RA 2015 et 2016.

Autres SCPI:


La SCPI de Foncia Placement Pierre est exposée à 2,53% fin 2016 en hôtels/séminaires du fait de ses acquisitions en indivision avec les autres SCPI de Foncia. Cette part va augmenter si les 19 M€ investis dans les hôtels Roi Soleil se confirment.
Je n’ai pas connaissance d’autres SCPI ayant investi récemment ou ayant un patrimoine de murs d’hôtels représentatif (supérieur à 5%), s’il y en a, n’hésitez pas à le faire savoir.

Déontologie: je possède des parts de toutes les SCPI du paragraphe 3.

Dernière modification par kc44 (18/08/2018 03h31)

Mots-clés : atream hôtels, foncia cap'hebergimmo, scpi hotel, scpi hôtels

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#2 10/07/2017 11h08 → SCPI investissant dans des hôtels : Foncia Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels… (atream hôtels, foncia cap'hebergimmo, scpi hotel, scpi hôtels)

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Bonjour

Eclairage intéressant sur un secteur qui devrait reprendre des couleurs avec le retours des touristes étrangers

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#3 12/07/2017 11h26 → SCPI investissant dans des hôtels : Foncia Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels… (atream hôtels, foncia cap'hebergimmo, scpi hotel, scpi hôtels)

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Hausse du prix de part de Cap’hebergimmo au 1er Août de 4% avec passage du prix de souscription de 250 à 260 €.
Hausse du dividende prévisionnel 2017 à 12.48€.

Rappel: la hausse du prix de part ne doit pas être le seul motif d’un investissement en SCPI.

Carpediem
Edit AMF: je distribue la SCPI citée


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#4 28/07/2017 09h51 → SCPI investissant dans des hôtels : Foncia Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels… (atream hôtels, foncia cap'hebergimmo, scpi hotel, scpi hôtels)

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Le bulletin T2 de Foncia Cap’Hebergimmo est sorti:
pierre-gestion.foncia.com/wp-content/up … RGIMMO.pdf
L’investissement dans les 8 hôtels "Le Roi Soleil" est confirmé, j’ai édité mon 1er message car les chiffres d’indivision donnés initialement étaient erronés, ça ne change pas grand chose sauf que Foncia Pierre Rendement est encore plus exposée du coup à l’hôtellerie.

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#5 17/07/2018 00h02 → SCPI investissant dans des hôtels : Foncia Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels… (atream hôtels, foncia cap'hebergimmo, scpi hotel, scpi hôtels)

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Augmentation prochaine du prix de la part de Cap Heberg’Immo, de 2%.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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[+1]    #6 17/07/2018 14h54 → SCPI investissant dans des hôtels : Foncia Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels… (atream hôtels, foncia cap'hebergimmo, scpi hotel, scpi hôtels)

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C’est confirmé effectivement
La part va passer au 1er août de 260 € à 265 € (+ 1,92%)

Petite interview de la présidente datant du 4 juillet 2018 trouvé par hasard
Interview Présidente Cap Hébergimmo

Dernière modification par nanogoldos (17/07/2018 15h58)

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#7 17/07/2018 16h35 → SCPI investissant dans des hôtels : Foncia Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels… (atream hôtels, foncia cap'hebergimmo, scpi hotel, scpi hôtels)

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Merci pour ce lien. Si quelqu’un arrive à m’expliquer à 2:00 "l’évolution capitalistique de l’ordre de 3%" ? Cela veut dire quoi ?
Ils maintiendront donc 4,8% de distribution malgré l’augmentation de 5€ soit 1,92% du prix de part qui passe ainsi à 265€.
La SCPI Foncia Cap?Hebergimmo va augmenter son prix de part de 1,92%  - Primaliance

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#8 17/07/2018 16h53 → SCPI investissant dans des hôtels : Foncia Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels… (atream hôtels, foncia cap'hebergimmo, scpi hotel, scpi hôtels)

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Je comprends que ca veut dire que le rendement sur l’ancien prix de la part (avant augmentation) passera de 4.80 à  4,89% environ (4.8/0.98)

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#9 17/07/2018 17h37 → SCPI investissant dans des hôtels : Foncia Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels… (atream hôtels, foncia cap'hebergimmo, scpi hotel, scpi hôtels)

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Je ne pense pas que cela ait un lien car elle parle de 3% et non 2.
Quant au dividende, il sera de 4,8% en 2018 sur la TDVM (Taux de Distribution sur Valeur Marché) donc 4,8% de 262,5€=12,6€ puisqu’on change de prix en milieu d’année à peu près).
Il continue donc de croître.

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#10 17/07/2018 17h51 → SCPI investissant dans des hôtels : Foncia Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels… (atream hôtels, foncia cap'hebergimmo, scpi hotel, scpi hôtels)

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Elle dit évolution capitalistique de l’ordre de 3% on augmente de 2…

Je ne sais pas mais c’est le plus plausible. Bref à mon avis elle parle d’un maintient en TVDM a 4.8 comme vous dites, cela correspond à une croissance du div

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#11 20/07/2018 13h34 → SCPI investissant dans des hôtels : Foncia Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels… (atream hôtels, foncia cap'hebergimmo, scpi hotel, scpi hôtels)

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S’il y a une augmentation du dividende par part qui est prévue et vu que le TOF est à 100% (depuis sa création !), c’est certainement que les investissements visés offrent un rendement un peu supérieurs aux biens actuels du PTF.

C’est donc une bonne nouvelle pour les possesseurs de parts, actuels et futurs.


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#12 20/07/2018 18h03 → SCPI investissant dans des hôtels : Foncia Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels… (atream hôtels, foncia cap'hebergimmo, scpi hotel, scpi hôtels)

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Je pense plutôt à la prudence de la société de gestion qui en garde sous le pied. En 2015 un bien acquis en VEFA l’année précédente a commencé à donner des loyers en cours d’année, en 2017 le dividende a progressé avec l’augmentation de prix de part tout en dotant de RAN donc il se sont gardé une marge pour l’augmenter suite à cette deuxième augmentation de prix de part et maintenir le pourcentage de distribution.
A noter que la valeur de reconstitution entre fin 2016 et 2017 a légèrement diminué, passant de 267,62€ à 265,05€.
Le prix de la part colle donc parfaitement aujourd’hui avec la valeur de reconstitution.

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#13 30/07/2018 09h46 → SCPI investissant dans des hôtels : Foncia Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels… (atream hôtels, foncia cap'hebergimmo, scpi hotel, scpi hôtels)

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Surin a écrit :

1 - Foncia Cap’Hebergimmo:


Investissement en 2017:

La SCPI vient d’acquérir les murs des 8 hôtels de la chaîne "Roi Soleil" en Alsace-Lorraine dont voici le site internet:
8 Hôtels Roi Soleil en Alsace - Lorraine
Cette acquisition est faite en indivision à 40% 65% pour un montant de 12,9 millions d’euros, le solde de 60% 35% étant détenu par la SCPI Placement Pierre Foncia Pierre Rendement. Le rendement AEM est de 6,16%.

Ayant pas mal voyagé en Alsace il y a quelques années, je trouve que cet investissement est plutôt peu attrayant. Les hotels de cette chaine sont situés dans des zones industrielles, très exposées à la présence d’usines ; il me semble plus rassurant de viser le tourisme (les centre ville ou la nature) que les zones industrielles.

Atreams a un petit patrimoine, mais uniquement des beaux immeubles, avec l’avantage de la fiscalité moindre sur la partie étrangère (80%)

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#14 30/07/2018 10h00 → SCPI investissant dans des hôtels : Foncia Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels… (atream hôtels, foncia cap'hebergimmo, scpi hotel, scpi hôtels)

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Perso, je préfère les hotels en ZI car il y a en général 2 avantages par rapport à 1 hotel de centre historique:
- De la place pour le parking
- Tranquille le soir

L’Alsace se visite en voiture, alors le parking est important, amha. Et puis, il y a ZI et ZI, par exemple le Roi Soleil dans la ZI de Colmar:

http://www.hotel-roi-soleil.com/wp-content/uploads/2015/07/colmar-slide.gif

Enfin en général, il y a toujours des exceptions.

Mais, il est certains que la valeur foncière est inférieure à un centre ville. Cela dit, l’important est de savoir à combien a été acheté le m2 ?

Dernière modification par WhiteTiger (30/07/2018 10h02)


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#15 30/07/2018 10h13 → SCPI investissant dans des hôtels : Foncia Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels… (atream hôtels, foncia cap'hebergimmo, scpi hotel, scpi hôtels)

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Ce que je voulais mettre en avant c’est la forte dépendance à l’activité économique notamment du groupe PSA et son usine historique de Mulhouse pour les 2 hôtels en ZI de Mulhouse et idem avec Total pour Saint Avold. Je ne suis pas convaincu que les touristes aiment les ZI même si c’est pratique pour stationner vu le charme typique des centre ville alsaciens. Il faudrait connaitre le taux de remplissage le samedi soir de ces hôtels, je suis sceptique. J’y ai surtout vu des commerciaux, mais c’était il y a 5 ans.
Si un alsacien est parmi les membres du forum il pourra mener l’enquête !

Dernière modification par Stephanejudd (30/07/2018 10h13)

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[+1]    #16 17/08/2018 20h48 → SCPI investissant dans des hôtels : Foncia Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels… (atream hôtels, foncia cap'hebergimmo, scpi hotel, scpi hôtels)

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Bonsoir,

Quelques compléments concernant Foncia Cap Herbegimmo :

- Les 8 hôtels sont détenus à 40 % (le solde étant détenu par Foncia Pierre Rendement - 20 % et Pierrevenus - 40%) - Source : rapport 2017
- Achat le 28 août 2017 du Chateauform Rothenburch (Allemagne) pour 5,3 M€ - Rendement AEM : 6,53 % - Source : idem
- Prévision de rendement 2018 : 4,71 % sur la base du nouveau prix de souscription, soit 12,48 € - inchangé vs 2017 - Source : dossier d’information aux associés du 23 juillet - Distribution T1 + T2 : 6,12 €
- Prévision de capitalisation fin 2018 : 75 M€ - Source : idem
- Annonce d’une acquisition de 18 M€ pour fin T3 sur une video Interview DFB- après cette acquisition la SCPI sera investie à hauteur de 58 M€ - il reste donc environ 10 M€ à investir + recours éventuel à l’emprunt (autorisé à hauteur de 15 M€ par la dernière AG

PS: Opus Real (BNP Reim) vient d’investir dans le domaine hôtelier Actu primaliance

Canyonneur

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Dernière modification par Canyonneur75 (20/08/2018 21h05)

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#17 19/08/2018 11h06 → SCPI investissant dans des hôtels : Foncia Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels… (atream hôtels, foncia cap'hebergimmo, scpi hotel, scpi hôtels)

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Stephanejudd a écrit :

Ce que je voulais mettre en avant c’est la forte dépendance à l’activité économique notamment du groupe PSA et son usine historique de Mulhouse pour les 2 hôtels en ZI de Mulhouse et idem avec Total pour Saint Avold.

D’un autre côté, le tourisme à Saint-Avold … lol 

Stephanejudd a écrit :

Je ne suis pas convaincu que les touristes aiment les ZI même si c’est pratique pour stationner vu le charme typique des centre ville alsaciens.

Il suffit d’aller faire un tour sur trip advisor pour se rendre compte de l’appréciation concernants ces hotels. Le parking accessible et gratuit revient souvent comme un point positif. A titre personnel, c’est quelque chose qui compte aussi pour moi. 

Stephanejudd a écrit :

Il faudrait connaître le taux de remplissage le samedi soir de ces hôtels, je suis sceptique. J’y ai surtout vu des commerciaux, mais c’était il y a 5 ans.

D’un autre côté, quel intérêt ? La SCPI possède les murs et touche des loyers fixes… quelque soit le taux de remplissage.

Enfin, pour comparer Atream Hotel et Foncia Cap-Hebergimmo, me semble compliqué tant Atream est récent et doit faire ses preuves… Toutefois, avec 33M€ de capital, seulement 3 biens (dont seulement 1 en direct, les 2 autres étant des parts de SCI). Le risque me semble bien plus grand, si un locataire venait à défaillir !

De son côté, Foncia CHI possède en direct (dont la majorité en indivision avec Foncia PR) 13 biens pour un capital de 38M€… Et les hôtels cités ne représentent qu’une petite partie de ce capital. wink


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#18 19/08/2018 11h33 → SCPI investissant dans des hôtels : Foncia Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels… (atream hôtels, foncia cap'hebergimmo, scpi hotel, scpi hôtels)

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Bonjour,

Trois éclairages en réponse au dernier message :

- Les 8 hôtels "Roi soleil" ont des prix de revient AEM s’échelonnant entre 1,18 M€ et 2.51 M€ - source rapport 2017, mais représentent globalement à ce jour un tiers du patrimoine de la SCPI et environ 20 % selon la projection de la capitalisation à fin 2018.

- Si l’exploitation de ces hôtels s’avère déficitaire, trois risques peuvent apparaître : disparition de l’exploitant, renégociation des loyers à la fin de la période d’engagement, entretien des biens limité au strict minimum, ce qui peut avoir une influence négative sur la valorisation des actifs à terme, le taux d’occupation et les revenus de la SCPI…

- FCH n’a que 3 locataires : l’exploitant de l’hôtel de Gujan Mestras, le Groupe Chateauform (4 actifs) et le Groupe Neho (les 8 hôtels Roi Soleil).

Un élément complémentaire : le rapport 2017 indique pour l’hôtel de St Avold des droits et taxes à hauteur de 1% du prix de revient HT - coquille ou alors fiscalité spécifique en vue de relancer l’activité économique de la région ?

Canyonneur

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Dernière modification par Canyonneur75 (19/08/2018 17h52)

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#19 19/08/2018 12h38 → SCPI investissant dans des hôtels : Foncia Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels… (atream hôtels, foncia cap'hebergimmo, scpi hotel, scpi hôtels)

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Ces petites SCPI en création ont forcément une dépendance importante à certains locataires du fait de leur petit patrimoine. Le TOF de 100% peut vite chuter en cas de défaillance d’un exploitant.

Pour l’hôtel de St Avold je ne crois pas à une erreur au niveau des droits et taxes car si on fait l’addition ça correspond et dans Foncia Pierre Rendement on retrouve les même montants divisés par 2 du fait des répartitions de la SCI.
Ca vaudrait le coup d’interroger Foncia Pierre Gestion sur les raison de ces faibles frais.

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#20 19/08/2018 17h17 → SCPI investissant dans des hôtels : Foncia Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels… (atream hôtels, foncia cap'hebergimmo, scpi hotel, scpi hôtels)

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A noter que le TOF de Atream (actuellement de 100%) n’était que de 35% à fin 2017 pour des raisons de franchise de loyer… On peut apprécier l’impact d’une "défaillance" lorsque le portefeuille est trop peu diversifié.

Dernière modification par WhiteTiger (19/08/2018 17h17)


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#21 21/08/2018 09h05 → SCPI investissant dans des hôtels : Foncia Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels… (atream hôtels, foncia cap'hebergimmo, scpi hotel, scpi hôtels)

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Dans le rapport annuel 2017 de Cap’Hébergimmo en page 15, une ligne avait attiré mon attention:
"Reconstitution du report à nouveau par prélèvement sur la prime d’émission 98 013,11 €"
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_cap.jpg
Je me suis dit, les nouveaux souscripteurs contribuent à augmenter le RAN mais j’étais curieux de savoir de combien par part.
Dans le BT 4T 2017 je trouve le nombre de parts souscrites par trimestre net de retraits ce qui donne 106536 parts pour l’année 2017.
Je prends 98 013,11 et le divise par 106536 => 0,92€/part
En réalité un chouïa moins car 0,92*106536=98 013,12 un centime s’est perdu en route mais bon malgré cela mon calcul me parait bon:
Chaque part nouvellement créée abonderait le report à nouveau de 92 centimes d’euros.
Partagez-vous mon analyse ?

Je n’ai trouvé nulle part confirmation de cela (résolutions RA 2016, statuts août 2017, août 2018…), savez-vous où trouve-t-on ce genre d’information ?
Dans les statuts je lis ceci:

Statuts actualisés en août 2017 a écrit :

Le capital effectif pourra être augmenté par des versements successifs faits par les associés ou par de nouveaux associés.
L’émission de parts nouvelles se fait à la valeur nominale augmentée d’une prime d’émission destinée à :
Ð amortir les frais de constitution, de réalisation d’augmentation de capital en ce compris la commission de souscription versée à la Société de Gestion, des frais de recherche d’immeubles, des frais d’acquisition de patrimoine immobilier locatif (frais de notaire, droits d’enregistrement, TVA non
récupérable).
Ð il pourra également être prélevé sur la prime d’émission, le montant permettant le maintien du niveau par part du report à nouveau existant ;

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[+1]    #22 21/08/2018 09h40 → SCPI investissant dans des hôtels : Foncia Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels… (atream hôtels, foncia cap'hebergimmo, scpi hotel, scpi hôtels)

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Bonjour,

L’article 8 des statuts a été modifié suite à l’adoption de la 11ème résolution (partie AGE) de l’AG 2016 (introduction du paragraphe concernant le maintien du report à nouveau) - source : rapport 2016, page 34.

Le montant de 0.92€ correspond exactement au report à nouveau à l’issue de l’exercice 2016. Le nombre de parts créées en 2017 que vous avez déterminé correspond à celui figurant dans le rapport 2017, page 9.

Les anciens associés ne voient donc pas leur report à nouveau dilué par la création des nouvelles parts.

Si la société de gestion le propose à nouveau pour l’exercice 2018, le RAN pourrait être doté de 1.62€ par part nouvelle créée.

Canyonneur

Déontologie : je suis associé

Dernière modification par Canyonneur75 (21/08/2018 09h58)

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#23 21/08/2018 09h59 → SCPI investissant dans des hôtels : Foncia Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels… (atream hôtels, foncia cap'hebergimmo, scpi hotel, scpi hôtels)

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Mais bien sûr, je l’ai remarqué en plus mais n’ai pas percuté ni fait le lien.
Je cherchais un chiffre, il fallait comprendre la phrase.

_Autre question puisque l’on y est, dans les statuts, je lis :

Statuts mis à jour en août 2017 a écrit :

A. Offres de retrait de part du 1er janvier au 31 décembre 2016
Entre le 1er janvier 2016 et le 31 décembre 2016, la société de gestion a enregistré la souscription de 67036 parts et 18060 parts en retrait.=>erreur
Par conséquent, le capital social à été augmenté au 31 Décembre 2016 de 48976 parts au nominal de 153,00€, soit 7493328€.

Pourquoi 153€ alors que partout ailleurs je lis 200€/part en capital nominal ?
Puis c’est rectifié dans les derniers statuts:

Statuts mis à jour en août 2018 a écrit :

A. Offres de retrait de part du 1er janvier au 31 décembre 2017
Entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2017, la société de gestion a enregistré la souscription de 106898 parts et 362 parts en retrait.

Par conséquent, le capital social a été augmenté au 31 Décembre 2017 de 106536 parts au nominal de 200,00€, soit 21307200€

Une erreur ? => Oui, honte à Foncia Pierre Gestion.

Une observation: beaucoup de vente en 2016, 18060 parts. Est-ce classique dans une nouvelle SCPI que les associés fondateurs vendent leurs parts acquises avec une décote dès les 3 ans (pendant lesquels ils se sont engagé à garder les parts) révolus ?
Edit suite réponse Canyonneur75: Il s’agit vraisemblablement d’un copier-coller malheureux depuis les documents de la SCPI Pierre revenus…

Edit: Dans le RA2016 en page 8 je trouve ceci, du coup je suis perdu:

=> Il faut croire les chiffres du RA ci-dessous.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_par.jpg
C’est incohérent non ?

PS: Je vous dois un cachet, 500mg ou 1g ? => Foncia nous doit des cachets !

Dernière modification par kc44 (21/08/2018 13h21)

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#24 21/08/2018 11h31 → SCPI investissant dans des hôtels : Foncia Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels… (atream hôtels, foncia cap'hebergimmo, scpi hotel, scpi hôtels)

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Bonjour,

un 100 mg suffira…

Il s’agit vraisemblablement d’un copier-coller malheureux depuis les documents de la SCPI Pierrevenus…

Extrait de la notice d’information Pierrevenus 2017 page 8 :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16426_pierrevenus_2017.jpg

Ces chiffres sont cohérents avec ceux du rapport annuel 2017 de cette SCPI.

Moralité : ne pas toujours croire ce qui est écrit dans le journal

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (21/08/2018 18h39)

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#25 07/09/2018 17h53 → SCPI investissant dans des hôtels : Foncia Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels… (atream hôtels, foncia cap'hebergimmo, scpi hotel, scpi hôtels)

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Bonjour
Je souhaite diversifier mon portefeuille de Scpi et souhaite donc m’orienter vers atream hôtels
La question je pense partir sur de la nue propriété  sur 5 ou 10 ans soit décote de 20 ou 33%

Mais la question que je me pose, c’est que la nue propriété longue sur ce genre d’actif n’est elle pas au bénéfice de l’usufruitier ? car les baux sont sur des périodes longues plus de 10 ans. Ils ont donc une quasi garanti de loyer, je ne sais pas ce qui se passe généralement à l’échéance de ces beaux longs.
J’ai’l’impression que l’avantage est clairement à l’usufruitier d’ailleurs la Société de Gestion m’a clairement indiqué qu’il n’y aurait aucun problème pour trouver un usufruitier…

Donc j’hésite, je souhaite partir sur de la nue propriété car je pars sans financement mais autant sur des Scpi classiques de bureaux cela me dérange pas autant sur celle ci j’ai’un doute.

Dernière modification par leo92 (07/09/2018 17h55)

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