Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à notre newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 03/02/2021 17h49

Membre (2021)
Réputation :   0  

Il y a 3 mois, nous avons eu un coup de cœur pour un ancien corps de ferme dans le centre d’une petite ville touristique de 3800 habitants à 40 km de Limoges.

Souhaitant réserver la maison principale à notre usage propre, nous aimerions rénover & louer les dépendances (700m²) pour nous faire un petit revenu (meublé ou non)…

Même si nous avons entamé les travaux dans notre demeure, nous n’avons encore rien fait dans les dépendances, estimant qu’il nous faut peaufiner notre projet avant de commencer à toucher quoi que ce soit dans les parties locatives.

A ceux qui ont mené à bien un projet identique, quels conseils nous donneriez-vous ?
Quel format juridique avez-vous choisi ?
Que regrettez-vous d’avoir fait ou de ne pas avoir fait ?
Pour la partie fiscalité, quel professionnel selon vous, s’est avéré meilleur conseil ?
Merci par avance de vos réponses,

Natacha

Mots-clés : ferme, location, renovation, sci (société civile immobilière)

Hors ligne Hors ligne

 

#2 03/02/2021 18h03

Membre (2013)
Réputation :   168  

Bonjour et bienvenue,

Un peu de lecture :
- Nouveau venu : par où commencer ? (4.1. Investir dans l’immobilier physique)
- Cas pratiques d’investissement dans l’immobilier locatif (rechercher des études de cas similaires à la vôtre. D’ailleurs puisqu’il s’agit d’une étude de cas, vous pourriez donner plus d’infos en vous basant par exemple sur le modèle de demande d’avis : Modèle de demande d’avis d’un achat locatif

A+
Sylvain


Be the change that you wish to see in the world

Hors ligne Hors ligne

 

#3 03/02/2021 20h54

Membre (2015)
Top 20 Année 2021
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   504  

Bonjour,

Vous n’évoquez pas ce point, mais par sécurité il vaut mieux l’aborder : avez obtenu avant l’achat (condition suspensive) une autorisation d’urbanisme, le PLU éventuel autorise t’il le changement de destination des dépendances ?

https://www.service-public.fr/professio … its/F35336
Lexique (pour parler des mêmes choses, le cas échéant) :
http://outil2amenagement.cerema.fr/IMG/ … 17f2cd.pdf


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

Hors ligne Hors ligne

 

#4 13/02/2021 18h38

Banni
Réputation :   -5  

Bonjour NatachaO,

Je vais suivre un peu la lancée de Iqce. Vos questions me semblent prématurées, car il faut s’assurer avant de la faisabilité du projet.

Faisabilité technique
Une dépendance, c’est souvent une ancienne grange, un garage, etc. Étant moins importante que l’habitation, c’est souvent construit avec des matériaux moins nobles. Les fondations peuvent ne pas supporter l’ajout de charges (si vous voulez couler une dalle pour faire un étage par exemple). Il faut donc déjà consulter un maçon compétent pour qu’il valide la faisabilité technique. Il y a même création de surface habitable, il est donc obligatoire de passer par un architecte. Il va falloir chiffrer l’ensemble des travaux et des coûts.

Faisabilité financière
Entre l’architecte, les sondages du maçon, la création du compteur électrique et tout le reste, la facture va être salée et sera facilement entre 1000 et 2000€/m² selon vos capacités de négociations et les travaux que vous faites. Il y a probablement un prêt à demander à la banque. Or, ce n’est pas une acquisition immobilière (vous avez déjà la dépendance), vous n’aurez donc qu’un prêt sur 10ans max. La mensualité va être élevée et votre taux d’endettement va grimper. Il faut que tout cela soit viable. Bien sûr si vous disposez déjà de la somme, il n’y aura pas de problème.
Je vous suggère de faire un excel qui détaille les coûts, la mensualité du prêt, le loyer et le cashflow. Mais a priori, sans grand apport, il sera négatif. Cela veut dire que tous les mois, vous paierez plus que vous ne récupérerez de loyers. Si vous louez en touristique (Airbnb, gite), il sera peut être positif. Mais bon en pleine crise covid, je ne sais pas…

Faisabilité législative
Comme mentionné, il faut que la ville accepte votre demande et que le PLU le permette. Il va obligatoirement falloir déposer un permis de construire. Je vous suggère de téléphoner au service d’urbanisme de votre ville et de leur demander déjà si votre projet est réalisable.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #5 14/02/2021 12h04

Membre (2017)
Réputation :   11  

Monsieur le Comte

Vous devriez vivement envisager de vous abstenir de répondre si c’est pour répandre tant de contre vérités:

Comtehauban a écrit :

Il y a même création de surface habitable, il est donc obligatoire de passer par un architecte.

Ah bon? Vous êtes sur? Peut on avoir un lien?

Comtehauban a écrit :

Or, ce n’est pas une acquisition immobilière (vous avez déjà la dépendance), vous n’aurez donc qu’un prêt sur 10ans max.

Cette affirmation m’étonne au plus au point. Pour des travaux, 15 ou 20 ans sont également des durées régulièrement consenties.

Comtehauban a écrit :

Il va obligatoirement falloir déposer un permis de construire.

Ah bon? Le changement de destination est obligatoirement soumis à permis? Je dirai plutôt que ça dépend de l’ampleur des travaux réalisés, du PLU et des modifications apportées à l’aspect extérieur de la construction.

Les 700m2 évoqués ne seront probablement pas rénovés intégralement en une fois. Des déclarations préalables  peuvent suffire.
On peut donc probablement jouer avec les autorisations d’urbanisme pour ne pas passer par une procédure lourde de permis.

Comme Natacha indique avoir déjà débuté les travaux dans la partie rp, on peut considérer que l’acquisition est faite. En nom propre?

Si c’est le cas, il sera onéreux de scinder l’activité touristique dans une structure indépendante à l’IS, chose qui aurait pu être utilement réalisée lors de l’acquisition.

Hors ligne Hors ligne

 

#6 14/02/2021 23h08

Membre (2013)
Réputation :   67  

Bonjour,

Aux commentaires très pertienents de Guizmaille, je rajouterai ceci:
- pour la fiscalité, il faudrait idéalement connaître le potentiel de loyers que vous espérez en tirer.
Le LMNP pourrait ne pas être le statut idéal, et d’autres forumeurs pourraient vous orienter vers d’autres solutions (type SCI IS ou bien une société commerciale).
- pour les conseils « génériques », regardez déjà ce qui se fait dans cette petite ville. Cela vous donnera déjà pas mal d’idées. Plusieurs chambres, des petits gîtes, où bien un mix de petits gîtes et de grands gîtes. Le type de prestations envisagées etc…
Avec une telle surface, vous pourriez même envisager des gîtes avec une grande salle de réception, ce qui pourrait permettre de « de saisonnaliser » votre activité, mais au détriment de votre confort personnel (sono?).
Pour ne pas être esclave de la gestion, je vous invite à étudier de prêt la possibilité d’automatiser certaines tâches (serrures à code?).
Bref, un bon benchmark s’impose!

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur