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#1 15/04/2017 23h03

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Suite à la présentation de c3nains, une découverte du lancement prochain des premiers fonds d’investissement en location meublée (FILM).

ASPIM a écrit :

Lancement des Fonds d’Investissement en Location
Meublée (FILM) : la gestion collective s’invite dans le
financement des résidences gérées

L’ASPIM se félicite du lancement prochain des premiers fonds
d’investissement en location meublée (FILM).

Cette nouvelle catégorie de fonds immobilier spécialisé trouve sa source
dans la loi Macron d’août 2015, qui a permis aux OPCI d’acquérir une part
de meubles affectés à l’exploitation des immeubles, et le correctif fiscal qui
s’en était suivi. Le FILM, destiné à une clientèle de particuliers, distribuera
essentiellement des revenus sous forme de bénéfices industriels et
commerciaux (BIC) traités suivant le régime de la location meublée non
professionnelle (LMNP).

Au plan du marketing, le FILM constitue une double novation. Il s’agit d’un
fonds de placement immobilier (FPI) qui a connu jusqu’à présent un
développement limité, la très grande majorité des OPCI commercialisés
étant des SPPICAV. En outre, pour produire des BIC dans les mains des
investisseurs, les parts du FILM auront vocation à être détenues sur le
compte-titres des porteurs alors même que les OPCI « grand public » sont
distribués presque exclusivement par le biais d’unités de compte (UC) de
contrats d’assurance-vie. Le FILM apportera en outre aux investisseurs
motivés par l’investissement en résidences gérées et la fiscalité qui s’y
rattache les avantages reconnus de la gestion collective : la délégation et
la professionnalisation de la gestion immobilière, la mutualisation des
risques, le calibrage de l’investissement (l’abondement mensuel sera
techniquement possible) et du désinvestissement.

Pour Arnaud Dewachter, Délégué général de l’ASPIM, « le FILM ouvre de
nouvelles perspectives en vue du financement de besoins résidentiels
qualitatifs dont le déficit est criant dans notre pays pour certaines
catégories d’utilisateurs : étudiants, personnes âgées isolées ou
dépendantes, revitalisation de résidences de tourisme. Il constitue un
marqueur supplémentaire de l’engagement sociétal des fonds
d’investissement immobilier. »

La concrétisation du FILM a été permise du fait d’échanges approfondis
avec l’Autorité des marchés financiers (AMF) qui délivre les agréments
pour la gestion de ces véhicules. Les débats ont naturellement porté sur la
préservation des intérêts des investisseurs qui sont de bénéficier tout à la
fois d’un véhicule investi le plus possible en résidences gérées ainsi que
de la liquidité due par un fonds ouvert au sens de la loi. La réponse
technique à cette double exigence figure dans la doctrine de l’AMF relative
au contrôle des rachats de parts (« gating ») des fonds ouverts destinés
aux investisseurs non professionnels que le régulateur doit publier
incessamment. Suivant la position de ce dernier, il est possible de prévoir
des plafonnements de rachats de parts pour l’OPCI, avec des « gates » à
2% par mois en contrepartie d’un délai maximal de 12 mois pour le
remboursement des parts.

Au plan macro-économique, le FILM constitue un signal positif pour la
promotion de l’épargne de long terme, un objectif essentiel autant pour les
futurs retraités que pour l’économie française dans son ensemble. Cet
objectif doit pouvoir s’accompagner, dans certaines circonstances
conjoncturelles, de mesures de plafonnement de la liquidité des
placements de manière à préserver les grands équilibres de l’épargne.

Un certain nombre de sociétés de gestion, adhérents de l’ASPIM,
envisagent de lancer des FILM dans les prochaines semaines.

Lancement des Fonds d’Investissement en Location Meublée (FILM)

Mots-clés : film, fpi, lmnp, lmp, meublé, opci, résidences


Dif tor heh smusma

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#2 19/04/2017 21h02

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Il serait intéressant de savoir s’il est possible d’effectuer un "amortissement" afin de réduire la fiscalité, ce qui fait l’intérêt  du statut LMNP au régime réel.

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#3 19/04/2017 22h11

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C’est probablement l’idée (avoir une structure juridique transparente à l’IR pour les personnes physique, un peu comme les SCPI). Reste à voir quand un premier FILM sera lancé,  et à étudier ses caractéristiques en détail,  puis ses acquisitions.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#4 10/05/2017 23h21

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Immobilier locatif : le statut de loueur en meublé avec un Opci

Les Echos Patrimoine - ANNE-SOPHIE VION / JOURNALISTE a écrit :

Un Opci original permet d’investir à la fois dans des résidences de tourisme, étudiantes et pour personnes âgées.
Vous pouvez investir, au sein d’un unique placement, dans des logements en résidences pour touristes, étudiants et personnes âgées grâce à LF Cerenicimo +, un produit collectif original lancé conjointement par Cerenicimo et La Française REM. Son principal atout : vous donner accès, à partir d’un ticket d’entrée modéré, de 5.000 euros, à ces trois types d’actifs d’immobilier gérés en France, dans le neuf et l’ancien, que vous pourriez difficilement acheter seul, en direct, et dans ces conditions.

Autre point fort, grâce à la structure juridique de LF Cerenicimo +, à la fois Opci (organisme de placement collectif immobilier) et FPI (fonds de placement immobilier), vous bénéficiez du régime fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce qui devrait vous permettre, assure Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo, « de viser un rendement net annuel, après impôts, autour de 3 % ».

Cette forme de placement - Opci bénéficiant du régime favorable du LMNP - n’est pas inédite puisqu’un premier fonds de ce type, Silver Generation d’A Plus Finance, est né en 2016, mais celui-ci est dédié aux seules résidences pour seniors. Ces produits appartiennent à une nouvelle catégorie, les fonds d’investissement en location meublée (FILM).

Rachat après cinq ans
La durée d’investissement recommandée est d’au moins huit ans. A noter que vous ne pourrez pas récupérer votre argent pendant cinq ans à compter du lancement du fonds, sauf dans certains cas préalablement définis (licenciement, divorce, décès…).

A l’issue de la période de blocage de LF Cerenicimo +, le gérant est tenu d’accéder à votre demande de rachat dans un délai d’un an au maximum. Autre originalité, vous pouvez souscrire une assurance protection revente, pour un coût de 300 euros, qui vous protège, pendant huit ans à partir de l’achat et sous condition, jusqu’à une baisse de 20 % de la valeur de votre investissement et dans la limite de 20.000 euros

Immobilier locatif : le statut de loueur en meublé avec un Opci

Rendement visé pas affolant pour un investissement bloqué 5 ans …


Dif tor heh smusma

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#5 01/04/2018 17h36

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bonjour,
M’intéressant à la pierre papier et ayant investit dans des biens en LMNP, l’annonce de la création de ces opci film avait attiré mon attention.

Sur le papier, ça pouvait être pas mal.

Un an après, est-ce que des membres du forum ont tenté l’aventure et peuvent faire un retour ?

Je m’interroge surtout sur le rendement servi , mais aussi sur la qualité de l’information aux investisseurs donnée par les gérants et sur la mise en œuvre de la fiscalité en particulier au réel.

Dernière modification par petitproprio (01/04/2018 17h37)

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#6 01/04/2018 22h07

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J’ai un peu creusé,  mais sans y investir. Les encours des FILM sont encore très faibles (quelques M€), et les rendements visés aussi (3-4% brut), et la nature des investissements effectués me laissent un peu dubitatif.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#7 19/07/2018 14h00

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Bonjour,

Je souhaiterais me lancer dans un investissement locatif en LMNP "en direct" pour les particuliers, dans un bien ancien à rénover. Cela pourra déboucher sur une location simple, ou bien une colocation.

En revanche, comme il s’agit d’une "première", j’essaie de beaucoup de documenter et afin de ne pas faire fausse route.

Si jamais je décide de ne pas tout faire "moi-même", il y a quelques acteurs qui proposent des services "clés en main" pour identifier un bien, y faire les travaux et l’ameublement, puis le louer. Cela peut être une piste.

En revanche, je me suis posé une question en découvrant le système des SCPI/OPCI : est-ce que des entreprises existent pour proposer la même chose appliquée aux LMNP aux particuliers ?

J’ai jusque là vu uniquement des OPCI en LMNP type résidences séniors/tourisme/étudiant, mais aucune OPCI en LMNP dirigée vers les particuliers. Savez-vous si cela existe ?

Merci ! smile

Message édité par l’équipe de modération (19/07/2018 18h28) :
- discussion (Ce message + les 6 suivants) déplacée vers celle traitant déjà du même sujet

Dernière modification par Juninh08 (19/07/2018 14h01)

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#8 19/07/2018 14h31

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Bonjour
Merci Google   ( OPCI LMNP )

http://www.cerenicimo-finance.fr/opci.php

Je ne connais pas le produit

bonne lecture et bonne recherche

Si j’ai bien compris le sens de la question..
sinon, je ne suis pas sur que la notion d’OPCI soit claire. l’idee n’est pas d’avoir un Organisme qui gere un parc de " particuliers".

peut etre un interet pour vous est dans le  crowfunding et les montages associes

cdt

Dernière modification par Timinel (19/07/2018 14h37)

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#9 19/07/2018 14h35

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Il y a  dans la catégorie des OPIC. 2 types
1/ Les FPI qui bénéficient du status LMNP avec l’amortissement qui va avec. A ma connaissance, il n’en existe que deux LF CERENICIMO et SILVER GENERATION (A)
2/ Les SPPICAV qui n’en bénéficient pas et il y en a plusieurs.

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#10 19/07/2018 14h42

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Comme évoqué par Mettero ci-dessus dans son 1/, il y avait une file qui avait été ouverte pour discuter des :
Fonds d’Investissement en Location Meublée (FILM).

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#11 19/07/2018 14h58

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L’intérêt est réel pour les gros TMI encore une fois.
Si une SCPI sert un rendement brut à 5 %, avec un TMI à 41 %, ça fait du 2.95 % en TRI
Si une OCPI sert du rendement à 3-4 %, l’amortissement investi peut amoindrir fortement l’impôt. Pour autant , je n’arrive pas à savoir combien représente l’amortissement par rapport au dividende/loyers perçus

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#12 19/07/2018 15h06

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Mettero, pour donner un ordre de grandeur de l’amortissement et de tous les abattements possibles, j’aurai tendance à reprendre l’abattement micro-bic de 50%. S’il a été choisie à cette hauteur, c’est qu’il devait bien représenté une "certaine" réalité.

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#13 19/07/2018 15h59

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Bonjour,

Merci à tous les trois pour vos réponses.

Je vous confirme avoir bien lu les articles/pages dont vous me faites part. Or, ils convergent tous vers la même chose : la gestion de LMNP de types résidences séniors/tourisme/étudiant…

@TIMINEL : le merci Google dont vous parlez ne correspond donc pas à ma demande smile

Sur la plaquette produit CERENICIMO+, ils indiquent :
"Investir sur toutes les thématiques de l’immobilier géré (résidences seniors, étudiantes, tourisme,
EHPAD…) pour une durée de placement recommandée de 8 ans minimum."

Et concernant les FILM, il y est bien précisé aussi :
"Fonds d’Investissement en Location Meublée (FILM) : la gestion collective s’invite dans le
financement des résidences gérées"

Donc là encore, pas de piste de réponse à ma question d’une gestion collective de type OPCI/FMI spécialisé dans le LMNP pour particuliers et pas pour résidences gérées.

Si vous avez d’autres pistes de recherches…

Merci !

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#14 19/07/2018 16h42

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C’est ce que je vous ai dit ….

Precisez ….

timinel a écrit :

Si j’ai bien compris le sens de la question..
sinon, je ne suis pas sur que la notion d’OPCI soit claire. l’idee n’est pas d’avoir un Organisme qui gere un parc de " particuliers".

peut etre un interet pour vous est dans le  crowfunding et les montages associes

Exactement vous cherchez un OPCI qui gere quoi?

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[+1]    #15 19/07/2018 16h49

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Dans le projet initial de LF Cerinicimmo+, l’objectif était de 3.5% de rendement dont 2.5% d’amortissement soit une fiscalité qui portait sur 1%.

Si l’on compare SCPI brut 5%- 41%-17.2% = 2.09% et FILM 3.5 % -1%*0.41-1%*0.172= 2.92%.

Je n’ai pas les données sur les rendement réellement servi par le produit.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#16 19/07/2018 18h05

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En effet, c’est juste le terme OPCI qui ne semble pas approprié, désolé.

Je recherche une "structure" qui fait exactement comme les OPCI mais pour les particuliers.
En gros comme une SCPI dans le nu pour particuliers, mais pour du meublé pour particuliers (et donc revenus BIC).

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#17 19/07/2018 19h21

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mais qu’est ce que FAIT une SCPI dans le nu POUR les particuliers ?

Elle investie pour pour elle meme , et redistribue une partie des bénéfices a ces investisseurs.

Quel est l’interet qu’elle investisse dans des appartements meublés  alors qu’elle a le levier financier pour investir dans toute une structure ( si elle veut investir dans le meublé )

Pourquoi voulez vous investir la dedans " precisement "

merci

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#18 19/02/2019 15h56

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Bonjour à tous je viens de tomber sur de la documentation lf cerenicimo.
Je remonte ce post car  je me demandais si des personnes de ce forum on un retour sur ce genre de produit?
Le concept parait seduisant mais les frais beaucoup moins.

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#19 29/02/2020 17h23

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Bonjour,
Je cherche à placer une épargne et je me suis intéressé aux FPI en lisant quelques pages du forum.
il est fait mention des FPI : silver generation et LF cerenicimo+

J’ai compris que cela pouvait être intéressant dans le cadre du Statut de LMNP mais je ne cerne pas les modalités d’application : acquisition pour possibilité d’amortir une quote part de l’investissement.

Je dispose d’un appartement loué meublé en LMNP sur lequel il me reste un pret de 60k€ et suis en déficit depuis son acquisition. Déclaré en LMNP au réel, il ne me permet pas de réduire mon taux d’imposition mais s’autofinance au fil des années.
La déclaration est faire par un expert comptable.

Je suppose que pour rester en LMNP, je pourrais acheter des FPI pour un montant de dividendes par année qui serait au maximum égal à la différence entre la limite LMNP de 23000€ et les revenus de ma location d’appart actuel, est ce bien cela ?

Disons 23000-12000 = 11000€.
A titre d’exemple cela fait 220k€ de FIP a dividendes de 5%/An.

Comment se passe ensuite la déclaration d’amortissement d’une part de l’investissement ?
Relevé fourni par la société gestionnaire, à reporter dans la déclaration d’impots ?

Et surtout son calcul pour essayer d’estimer cela ? est ce aussi simple que de répercuter le % d’immobilier contenu dans le FPI ?

je vous remercie.
tom

Acquérir

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#20 29/02/2020 20h59

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Déjà, si rester LMNP est vraiment important pour vous (mais j’avoue avoir un peu de mal à comprnedre pourquoi, cf autres discussions sur ce thème), et que vous risquez de ne plus l’être avec plsu de 23 000€ de recettes (rien n’est moins sur , si vous avez des revenus d’activités bien supérieurs à 23 k€ au niveau de vtre foyer fiscal) je garderais une marge de précaution et n’investirais que pour générer par exemple 20 k€ de recettes (sinon, toute augmentation des recettes, qui normalement devrait être une très bonne nouvelle, deviendrait une catastrophe).

Ensuite (et surtout), avez-vous consulté le rendement que vous pouvez escompter de ces FPI ? Moi je l’ai fait, j’ai été discuté avec un CGP commercialisant ces produits. Et j’ai choisi d’oublier ce genre d’investissement, au rendmeent maigrichon (et qui ne doit se vendre que parce que les clients sur-évaluent l’avantage fiscal de pouvoir amortir quelque chose). Un rendement proche de 3% net pour prendre un risque à long terme sur l’immobilier, et supporter de tels frais d’entrée ou sortie (avec un doute sur la liquidité à la sortie), qui mangent plusieurs années de rendmeent, ça ne m’a pas paru intéressant, même avec des crédits à taux bas (sans oublier que j’ai bien mieux à faire de ma capacité d’emprunt).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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