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#1 07/03/2019 14h03 → FCPR Anaxago Society One : fonds d'investissement immobilier (fcpr (fonds commun de placement à risques), immobilier, peapme)

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Bonjour à tous,

J’ai vu récemment qu’Anaxago, plateforme de crowdfunding immobilier (sur laquelle je n’ai jamais investi, le ticket de €1000/projet étant un peu trop élevé à mon goût) vient de lancer un FCPR spécialisé dans l’immobilier. Il projette d’investir via actions, obligations convertibles et obligations simples dans un portefeuille de projets immobilier, essentiellement développement et réhabilitation. Au moins 75% des investissements en France, et jusqu’à 25% en Europe.

L’horizon d’investissement est de 5ans (extensible jusqu’à 7ans), le TRI net visé est de 8%, le ticket minimum est de 10,000€.

Sur le papier ça me semble intéressant, d’autant plus que le produit est éligible PEA-PME. Néanmoins, il s’agit du premier produit de ce type lancé par Anaxago (même s’ils ont plusieurs années d’expérience dans le crowdfunding immobilier).

Dans tous les cas, vu le ticket mini et la faible liquidité du produit, le produit semble réservé aux investisseurs à long-terme ayant un patrimoine >200k

Certains d’entre vous ont-ils déjà investi dans des produits similaires et/ou envisagent-ils d’investir dans celui-ci ?

(je ne sais pas si c’est la bonne section, mais vu que le sous-jacent est de l’immobilier non côté, celle-ci me semble adaptée. Merci de déplacer ce message si ce n’est pas le cas).

Mots-clés : fcpr (fonds commun de placement à risques), immobilier, peapme

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[+1]    #2 08/03/2019 11h57 → FCPR Anaxago Society One : fonds d'investissement immobilier (fcpr (fonds commun de placement à risques), immobilier, peapme)

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Sheeplooser a écrit :

Il projette d’investir via actions, obligations convertibles et obligations simples dans un portefeuille de projets immobilier, essentiellement développement et réhabilitation.

Bof.

Quelle est la différence par rapport à un portefeuille de foncières cotées ou un ETF de foncières, qui aura l’avantage d’être complètement liquide et probablement moins chargé en frais ?

Ou encore plus proche, quelle différence par rapport à un OPCI ?

Sheeplooser a écrit :

L’horizon d’investissement est de 5ans (extensible jusqu’à 7ans), le TRI net visé est de 8%, le ticket minimum est de 10,000€.

C’est juste une promesse. Ça ne vaut rien.

Vous pouvez investir dans de la promotion immobilière via Howard Hughes, qui cote aux USA. Vos intérêts sont complètement alignés avec les dirigeants, le titre est liquide et il faut attendre environ 4 ans pour le dénouement complet des développements en cours, avec de superbes emplacements aux USA (notamment Pier 17 à Manhattan).

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#3 08/03/2019 12h46 → FCPR Anaxago Society One : fonds d'investissement immobilier (fcpr (fonds commun de placement à risques), immobilier, peapme)

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InvestisseurHeureux a écrit :

Sheeplooser a écrit :

Il projette d’investir via actions, obligations convertibles et obligations simples dans un portefeuille de projets immobilier, essentiellement développement et réhabilitation.

Bof.

Quelle est la différence par rapport à un portefeuille de foncières cotées ou un ETF de foncières, qui aura l’avantage d’être complètement liquide et probablement moins chargé en frais ?

Ou encore plus proche, quelle différence par rapport à un OPCI ?

Ça n’a simplement rien à voir.

Globalement, toutes les solutions auxquelles vous faites allusion reposent sur une stratégie de « buy and hold » (simple conservation des actifs) alors que la solution Anaxago ou d’autres, proposées par Novaxia ou Horizon AM par exemple, reposent sur une stratégie de recherche de valeur ajoutée à partir d’un sous-jacent immobilier. Ce n’est donc pas le même moteur de performance.

Je ne cherche nullement à défendre telle ou telle stratégie plutôt que telle ou telle autre. Néanmoins, force est de constater que, si elles sont bien réalisées et bien conduites, les opérations de réhabilitation ou de revalorisation d’actifs immobiliers peuvent en effet permettre de viser les TRI annoncés… et ce net de frais (puisque cela semble être votre préoccupation).

D’ailleurs, si vous lisez bien les contrats, vous verrez qu’il existe également la plupart du temps des clauses de « carried interest » qui permettent d’intéresser les équipes de gestion au delà d’une performance minimale, ce qui est un gage de motivation.

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#4 08/03/2019 13h14 → FCPR Anaxago Society One : fonds d'investissement immobilier (fcpr (fonds commun de placement à risques), immobilier, peapme)

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C’est vrai que le produit a plus de frais et une liquidité bien moindre qu’une action de REIT ou de promoteur immobilier, mais je lui trouve néanmoins plusieurs avantages:

- cadre fiscal favorable, en France les possibilités d’investir dans l’immobilier indirect sans subir à minima la flat tax sont très limités, que ce soit les SIIC (pas éligible au PEA comme chacun sait) ou le crowdfunding immobilier (flat tax de 30%). Idem plus généralement pour les obligations. Ici on loge les parts dans le PEA PME permettant de capitaliser les gains éventuels à long-terme.

- une alternative intéressante au crowdfunding immobilier, dans lequel j’investis de temps à autre. Les rendements visés sont de 8 à 11% avec un horizon d’investissement en général de 12 à 24mois. Mais ici aussi on supporte 30% de flat tax (l’éligibilité au pea-pme de ces titres restant très théoriques et en tout cas pas adaptés pour des petites sommes, boursedirect me demande 300€ pour un ordre sur un titre non côté). Donc le 9% de rendement devient 6.3%, et ce avant défaut. Après défaut je n’ai pas encore le recul mais on tombe sûrement à 5% (en étant optimiste). Avec ce FCPR, on capitalise le rendement.

- gain de temps par rapport au crowdfunding immobilier, où pour participer aux "bonnes" affaires (en tout cas sur wiseed), on n’a pas interêt à avoir ne serait-ce que 30secondes de retard sur l’heure d’ouverture de la collecte. Ici le FCPR nous donne une exposition à de nombreux projets en one shot (pour nous), sans souci de devoir réinvestir les sommes tous les 12/24mois.

Après on est bien d’accord que c’est un produit de diversification mais je trouve qu’il a un positionnement assez différent du reste de l’offre existante (ici c’est surtout de la dette plutôt que des fonds propres). Un des risques étant qu’il s’agit du premier fonds d’Anaxago, malgré une expérience d’environ 5ans en crowdfunding immobilier.

Enfin j’ai vérifié, comme le souligne OxxiGen, le management est intéressé au delà d’un TRI de 8%, ils prennent 20% de la surperformance.

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#5 08/03/2019 13h24 → FCPR Anaxago Society One : fonds d'investissement immobilier (fcpr (fonds commun de placement à risques), immobilier, peapme)

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L’état devrait autoriser les particuliers à investir directement dans les obligations et actions étrangères dans leur PEA plutôt que de laisser des gens monter des structures ( bourrées de frais inutiles ) pour qu’on puisse y accéder indirectement.

Et l’AMF ne devrait pas autoriser ce genre de mentions "TRI visé x%", "objectif x%" … par ce que ça induit les gens en erreur, comme Aristophil à l’époque qui n’a jamais promis de racheter les œuvres mais s’en réservait juste la possibilité.

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#6 08/03/2019 13h50 → FCPR Anaxago Society One : fonds d'investissement immobilier (fcpr (fonds commun de placement à risques), immobilier, peapme)

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Bonjour

En préambule, je précise en tant qu’utilisateur que j’apprécie la plateforme Anaxago qui délivre un service de qualité.

Le métier d’Anaxago est couteux en frais fixes et ce FCPR est une réponse parmi d’autre à cette problématique.

le produit comme tout FCPR qui se respecte est chargé en frais

Souscription minimum    Parts I : 10.000 euros
                                        Parts H : 100.000 euros
Droits d’entrée maximum    Parts I : 2,5%
                                        Parts H : 2,0%
Frais de gestion récurrents    Parts I : 2,25% / an
                                        Parts H : 2% /an

Au regard du portefeuille du FCPR, je ne comprends pas ce niveau de frais

Maintenant en considérant que la cible de ce FCPR est celle des personnes avec un patrimoine conséquent qui passent par des CGP les frais de gestion don une partie servira probablement à rémunérer les CGP s’expliquent.

marketing habituel avec un taux de rendement cible qui est une communication agressive
aprés si le produit rapporte entre 6% et 8,5% pour une personne qui place un petit billet de 100 à 500 KE c’est plutot satisfaisant.

A mon avis c’est un produit qui vise une clientèle différente de celle de la plateforme voir des institutionnels.


Parrain: LEGALSTART -20%, YOMONI, MACOMPTA.FR

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#7 08/03/2019 16h19 → FCPR Anaxago Society One : fonds d'investissement immobilier (fcpr (fonds commun de placement à risques), immobilier, peapme)

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Oblible a écrit :

l’AMF ne devrait pas autoriser ce genre de mentions "TRI visé x%", "objectif x%" … par ce que ça induit les gens en erreur, comme Aristophil à l’époque qui n’a jamais promis de racheter les œuvres mais s’en réservait juste la possibilité.

L’indication d’un objectif de TRI ne me parait ni inutile, ni trompeuse. Fixer un objectif ne veut pas dire qu’on va forcément l’atteindre, mais à l’inverse ne pas en fixer serait encore plus hypocrite. Vous imaginez-vous ne pas poser la moindre question relative au rendement espéré en face d’un conseiller qui vous propose un nouveau produit ?

PS : Concernant Aristophil, je ne suis même pas allé jusqu’à lire leur contrat, cinq minutes de présentation suffisant à comprendre qu’il ne s’agissait que d’un piège destiné à n’attraper que les naïfs.

Dernière modification par OxxiGen (08/03/2019 16h36)

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#8 08/03/2019 16h24 → FCPR Anaxago Society One : fonds d'investissement immobilier (fcpr (fonds commun de placement à risques), immobilier, peapme)

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J’ai étudié un peu le fonds ca reste très chargé en frais pour un objectif de rendement pas exceptionnel compte tenu du risque pris.

Autant faire du projet en direct chez Anaxago.

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#9 09/03/2019 00h36 → FCPR Anaxago Society One : fonds d'investissement immobilier (fcpr (fonds commun de placement à risques), immobilier, peapme)

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Anaxago Capital n’a aucun track record, je ne connais pas l’équipe de gestion.
Je pense qu’il fait avoir un peu de recul.
Et puis ce qui me gêne un peu c’est le conflit d’intérêt poetentiel: le fonds aura-t-il fonction d’aller "dé-coller" la plateforme sur des opérations difficiles à financer ?

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#10 09/03/2019 10h58 → FCPR Anaxago Society One : fonds d'investissement immobilier (fcpr (fonds commun de placement à risques), immobilier, peapme)

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Je suis assez dubitatif.
Je comprend que ça simplifie la gestion pour eux, plus besoin de gérer des petits tickets de 1k par opérations X le nombre d’opérations.
Cela leur permettra surtout de cacher les retards réguliers sur les dossiers (mais en meme temps de l’immo en France… pas surprenant).
Cela permets aussi de diluer (en montant et en communication) dans le cas d’un défaut.

Pas de risque sur leur plateforme: il n’y a quasi plus d’opérations dessus. Je pense qu’ils vont la garder pour les startups voir ne plus prendre de startups…

Bref, je passe mon tour (et j’attend avec impatience que mon dernier investissement, en retard, soit clos).

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#11 09/03/2019 12h32 → FCPR Anaxago Society One : fonds d'investissement immobilier (fcpr (fonds commun de placement à risques), immobilier, peapme)

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Sheeplooser a écrit :

Ici on loge les parts dans le PEA PME permettant de capitaliser les gains éventuels à long-terme.

- une alternative intéressante au crowdfunding immobilier, … (l’éligibilité au pea-pme de ces titres restant très théoriques et en tout cas pas adaptés pour des petites sommes, boursedirect me demande 300€ pour un ordre sur un titre non côté).

Etes-vous sur que un FCPR est considéré par le gestionnaire du PEA PME comme une FCP classique avec des frais de souscription / garde classique ou sera considéré comme du non côté ?

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#12 09/03/2019 13h07 → FCPR Anaxago Society One : fonds d'investissement immobilier (fcpr (fonds commun de placement à risques), immobilier, peapme)

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J’étais parti du principe que ça serait du non-coté (avec les frais associés). Mais pour boursedirect c’est du rien du tout, pas possible d’en loger sur le peapme chez eux.

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#13 09/03/2019 14h53 → FCPR Anaxago Society One : fonds d'investissement immobilier (fcpr (fonds commun de placement à risques), immobilier, peapme)

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A priori, chez Fortuneo les FCPR qui sont des FIA : Fonds d’Investissement Alternatifs ne coûte que 30€ en frais de souscription
Pas de frais de garde comme le non côté je suppose

Je vais demander confirmation par email

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/5127_fortuneo_fcpr.jpg

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#14 23/03/2019 15h54 → FCPR Anaxago Society One : fonds d'investissement immobilier (fcpr (fonds commun de placement à risques), immobilier, peapme)

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Réponse de Fortuneo : il ne gère pas les FCPR et les FCPI

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#15 23/03/2019 17h09 → FCPR Anaxago Society One : fonds d'investissement immobilier (fcpr (fonds commun de placement à risques), immobilier, peapme)

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aucun intérêt d’avoir un FCPR dans un PEA.
En général on les détient en nominatif auprès de la banque dépositaire de l’émetteur: cela ne coûte rien

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#16 30/04/2019 16h26 → FCPR Anaxago Society One : fonds d'investissement immobilier (fcpr (fonds commun de placement à risques), immobilier, peapme)

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Bonjour,

-L’intérêt de ce fond réside dans la possibilité de participer à des opérations >2 500 000 euros (plus sur à 100% du montant).Ce fond pourra peut être souscrire au coté d’investisseurs sur la plateforme anaxago (les "petits" projets) mais pas nécessairement.Les opérations visées par le fond ne sont en tout cas pas proposables sur la plateforme car trop grosses.

-Le TRI de 8% est un TRI objectif net de frais

-Il semble que le crédit mutuel puisse héberger ces parts dans son pea-pme pour un coût modique…

Je vais tenter l’aventure et me disant qu’Anaxago va tout faire pour ne pas se planter sur ce 1er fond , au risque de détruire la confiance des investisseurs de la plateforme. Evidemment, ça reste un investissement risqué…

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