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#1 10/04/2017 16h46 → Muschmann [IdF] : étude de cas immobilier (appartement sous les toîts mal isolé) (classe g, isolation, toits)

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Bonjour,

j’ai visité en IDF un appartement d’environ 35m2 carrez au dernier étage d’un immeuble ancien .

Il est mansardé et très mal isolé . Il est classé G au diagnostique , 593kwh/an/M2.

Le diagnostique qui m’a été fourni à titre indicatif date de 2012 et se base , l’immeuble datant d’avant 48, sur les factures du locataires de l’époque sans aucune precision sur les habitudes du consommateur (Souvent absent ? chauffage à fond ou économe etc ). Il en ressort une note EDF de plus de 900€ sur l’année 2012.

En passant par un simulateur en ligne aujourd’hui on serai dans les 3500€ ! sad

Cela vous parait il normal?

Le bien est très bien placé et à a mon sens un réel potentiel , mais louer un bien qui générera , si elles sont avérées ,de telles dépenses pour le locataire cela me parait impensable.

J’ai pris contact avec mon artisan qui m’à orienté vers de l’isolant fin (sorte de couverture de survie bodybuldée pour toit et murs qui avec ses 3 cm d’épaisseur vient compléter voir remplacer la laine de roche par exemple) . Il en à déjà posé (notamment chez lui) et obtenu de très bons résultats .
J’envisage donc suivant le devis de refaire une isolation + plaquage par l’intérieur (pas le choix) puisque cela ne mangerai pas trop d’espace .

Quelqu’un connait il ce matériaux ?

D’ici 2025 les propriétaires de logements classées F et G devront effectuer des travaux d’amélioration .
Est ce que dans une copropriété ces travaux seront répartis sur l’ensemble ou juste à la charge du propriétaire concerné?
Bref est ce une bonne idée d’anticiper à mes frais les travaux, surtout si les factures ne s’avéraient pas si catastrophiques , ou est ce que d’ici 7 ans la copro fera de toute façon un appel pour faire ré-isoler la toiture répartissant la charge sur l’ensemble des co-proprietaires?

Merci

Mots-clés : classe g, isolation, toits

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#2 10/04/2017 17h04 → Muschmann [IdF] : étude de cas immobilier (appartement sous les toîts mal isolé) (classe g, isolation, toits)

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Vous ne faites pas référence aux matériaux déjà en place et seulement au diagnostic. Pouvez-vous nous préciser ?

Tout ceux qui pratiquent régulièrement pourront vous dire le peu de valeur de ceux-ci ! D’ailleurs, celui-ci peut être effectué sur deux bases différentes : analyse de matériaux/thermique ou relevé de facture (et selon le type de locataire le résultat est effectivement totalement différent).

A titre de démonstration je loue une maison classée B qui est moyennement bien isolée et des appartements classés D qui sont pas loin du top…

Muschmann a écrit :

J’ai pris contact avec mon artisan qui m’à orienté vers de l’isolant fin (sorte de couverture de survie bodybuldée pour toit et murs qui avec ses 3 cm d’épaisseur vient compléter voir remplacer la laine de roche par exemple) . Il en à déjà posé (notamment chez lui) et obtenu de très bons résultats .

Je ne suis pas certain que votre artisan soit de bon conseil. En effet, ces matériaux sont dans tous les cas complémentaires et jamais auto suffisants… de plus, leur efficacité ne peut être niée mais reste vraiment très relative !

Muschmann a écrit :

D’ici 2025 les propriétaires de logements classées F et G devront effectuer des travaux d’amélioration .

Il s’agit bien entendu de travaux pour chaque appartement et qui devront être pris en charge par chaque bailleur pour avoir droit de louer.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#3 10/04/2017 17h48 → Muschmann [IdF] : étude de cas immobilier (appartement sous les toîts mal isolé) (classe g, isolation, toits)

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Merci pour votre réponse,

"Vous ne faites pas référence aux matériaux déjà en place et seulement au diagnostic. Pouvez-vous nous préciser ?"

D’apres le diag:

Murs :
Mur simple en briques pleines donnant sur l’extérieur avec
isolation intérieure
Inconnu non isolé donnant sur un local chauffé
Inconnu non isolé donnant sur des circulations communes sans
ouverture directe sur l’extérieur

Toiture:
Combles aménagés sous rampants non isolé donnant sur
l’extérieur

Plancher bas:
Plancher entre solives bois avec ou sans remplissage non isolé
donnant sur un local chauffé

Menuiseries :
Porte(s) bois opaque pleine
Fenêtres battantes PVC double vitrage avec lame d’air 20 mm et
plus
Fenêtres oscillantes bois de toit double vitrage avec lame d’air 14mm

DDtee a écrit :

Muschmann a écrit :

J’ai pris contact avec mon artisan qui m’à orienté vers de l’isolant fin (sorte de couverture de survie bodybuldée pour toit et murs qui avec ses 3 cm d’épaisseur vient compléter voir remplacer la laine de roche par exemple) . Il en à déjà posé (notamment chez lui) et obtenu de très bons résultats .

Je ne suis pas certain que votre artisan soit de bon conseil. En effet, ces matériaux sont dans tous les cas complémentaires et jamais auto suffisants… de plus, leur efficacité ne peut être niée mais reste vraiment très relative !

Muschmann a écrit :

D’ici 2025 les propriétaires de logements classées F et G devront effectuer des travaux d’amélioration .

Il s’agit bien entendu de travaux pour chaque appartement et qui devront être pris en charge par chaque bailleur pour avoir droit de louer.

Dans ce cas faut il fuir ce genre de bien?

Si ce type d’isolation ne fonctionne pas et qu’il faut recourir à des matériaux classiques et très encombrants on risque de  perdre pas mal d’espace notamment dans le cas d’appartement mansardés…

Je ne me rends pas compte de ce que cela représente que de passer d’un logement classé G ou F a un logement de type E.

Les diag ont peut être peu de valeur et la réalité est surement parfois différente de ce qu’ils indiquent n’empêchent que les locataires ou acheteurs y sont désormais sensibles et que c’est sur cette note que risque que de se décider la future "louabilité" d’un bien.

Le risque de se retrouver dans 7 ans avec un bien non louable et invendable existe t’ il ou est ce que je grossis le trait?

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#4 10/04/2017 18h38 → Muschmann [IdF] : étude de cas immobilier (appartement sous les toîts mal isolé) (classe g, isolation, toits)

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Le diag c’est bien, mais vous ou l’artisan, qu’avez vous trouvé comme isolant et en quelle épaisseur (mur/plafond) ?

Vous vous retrouveriez surtout avec le risque de devoir bien isoler quitte à perdre quelques m2.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#5 10/04/2017 19h25 → Muschmann [IdF] : étude de cas immobilier (appartement sous les toîts mal isolé) (classe g, isolation, toits)

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DDtee a écrit :

Le diag c’est bien, mais vous ou l’artisan, qu’avez vous trouvé comme isolant et en quelle épaisseur (mur/plafond) ?

Vous vous retrouveriez surtout avec le risque de devoir bien isoler quitte à perdre quelques m2.

Je n’ai pas fais une étude aussi intrusive mais la prochaine fois j’irai avec ma masse et mon burin c’est plus sur :-).
Blague à part je dois faire une contre visite avec l’artisan justement, nous irons alors plus avant dans nos investigations.

Pour les mètres carrés perdu ça sera à prendre en compte dans la nego évidement .

Merci pour vos réponses DDtee.

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#6 10/04/2017 19h25 → Muschmann [IdF] : étude de cas immobilier (appartement sous les toîts mal isolé) (classe g, isolation, toits)

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Bonjour,

Tant qu’on ne sait pas quels matériaux ont été utilisés, sur quelle épaisseur, et de quand datent les travaux à peu près, on ne sait quasiment rien.

une personne compétente qui veut estimer l’isolation d’un appartement va recourir à de nombreuses observations et astuces. L’une des meilleures consiste à faire un démontage non destructif, en regardant par les trous déjà ménagés (démontage d’une prise, d’une interrupteur, d’un cache au niveau du passage des fils électriques des luminaires… après avoir coupé le disjoncteur bien sûr).

La caméra thermique est intéressante aussi pour un contrôle non destructif qui permet d’identifier les zones de déperdition, mais il faut réunir pas mal de conditions : hiver, appartement chauffé, et accéder en face de l’appartement pour prendre les images (dans votre cas, cela suppose qu’on peut accéder dans l’immeuble en face pour prendre les images depuis une fenêtre située en face ou mieux, un peu au-dessus, de l’appartement à diagnostiquer).

Après avoir posé ce diagnostic, suivant ce qui s’y trouve comme isolant, et suivant l’épaisseur disponible pour le remplacer par un matériau plus isolant, on peut savoir ce qu’on peut espérer obtenir comme isolation en refaisant isolation + parement intérieur.

Ensuite, si l’on décide de faire les travaux : qui dit démontage dit qu’il faut refaire pas mal de choses : isolation, parement (habituellement placo), rénovation au moins partielle de l’électricité (tant qu’à avoir démonté on en profite pour ajouter quelques prises), et après les joints, un peu d’enduit, ponçage, un primaire, puis une finition (peinture ou papier peint). Sans oublier les finitions de toutes les zones de raccordement entre les différentes surfaces (plinthes, baguettes…). Si le sol était déjà abîmé, ou bien qu’on ne l’a pas suffisamment protégé, on peut le refaire aussi vu qu’il aura été taché et marqué par les travaux des murs et du plafond. Il faut chiffrer tout cela.

Sur les isolants minces, on en a parlé ici : www.devenir-rentier.fr/t13870

Notez que, d’une manière générale, il importe de bien isoler de partout. Les pont thermiques sont des endroits où l’isolation est défaillante. Exemples typiques :
- l’isolation déroulée est "molle" et s’est tassé dans les murs, laissant quelques centimètres à dizaines de centimètres non isolés tout le haut du mur. Dans cet exemple, 10 cm de mur non isolé sur quelques mètres de long peuvent déperdre autant que tout le reste de la surface qui serait bien isolée.
- murs bien isolés mais embrasures de fenêtres non isolées parce qu’il n’y avait pas la place nécessaire…
etc.

Dernière modification par Bernard2K (11/04/2017 07h56)

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