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#1 05/02/2017 18h39 → Mika971 [26] : étude de cas immobilier (studio sous les toits, 1er investissement locatif) (immobilier, studio, valence)

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Bonjour,
Je souhaiterai acquérir un studio dans ma ville et le mettre en location , il s’agit de ma première visite effectué cette semaine , je cherchais un bien pour répondre aux attentes des étudiants ou jeunes actifs .

VOTRE PROFIL

- Fonctionnaire ,24 ans , TMI : 14% ,1300€ net imposable /mois

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : je fais appel à un cabinet pour gérer ça .
- Fiscales: Novice
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) :moi personnellement aucunes mais la famille , amis sont aptes à réaliser certain travaux pour moi .
- Temps disponible: le soir après le travail et les week-end

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement type T1 , sous les toits (LES PHOTOS DE L’ANNONCE NE CORRESPONDENT PAS AU BIEN Visité) 
- Année de construction: oublié de demandé à l’agent immobilière qui a effectué la visite avec moi .
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : 2eme étages /2 , très lumineux , surface : au sol 40m² et 22.42m² carrez , pas d’ascenseur.
- Déjà occupé ? Inhabité ?: Inhabité
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole : Bénévole je crois ( pas demandé non plus )
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? : Individuel électrique
- Espaces verts dans la copropriété : Non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? : Pas demandé
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées : Pas demandé
- Concierge : Non
- Décoration : Aucune .

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : Drome , Valence
- Centre-ville, périphérie: En pleine ville .
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : Oui certainement l’appartement est très bien placé et proche de tout (transport , bar , université , cinéma , restaurants …)

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: 50 000€ + 4887€ frais de notaire
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 400€
- Taux de vacance envisagé : 2 mois par ans

- Travaux immédiats: Aucun normalement
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: Je ne sais pas
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire): Je ne sais pas
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture): Je ne sais pas

- Taxe foncière hors TEOM: 376€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): Pas encore effectué de devis
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Pas encore effectué de devis
- Rentabilité brute : 8,75%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 0€ Financé à 110%
- Taux du crédit avec assurance: 1.55
- Durée du crédit: 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.): Oui , je bénéficie d’une épargne qui sera en mesure de faire face .
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Aucun

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP micro-bic.

CASH FLOW

- Cash flow : Négatif de 97€/mois en effectuant un calcule sur rendementlocatif.com .

Il y a quelque chiffres qui n’ont pas été inséré dans la feuille de calcule , les assurances ( je ne sais pas encore si il est vraiment nécessaire de souscrire à certaines ), etc … , en voyant ce cash flow négatif de 97€ , tout sachant que certains points n’ont pas été pris en compte , cela montre que l’investissement ne sera pas rentable , sauf si il y a une baisse sur le prix de l’appartement normalement .

Que faire à ce moment là ? Négocier ? comment ? ou lâcher l’affaire et attendre la prochaine ?

Mots-clés : immobilier, studio, valence

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#2 05/02/2017 19h07 → Mika971 [26] : étude de cas immobilier (studio sous les toits, 1er investissement locatif) (immobilier, studio, valence)

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Mika971 a écrit :

syndic professionnel ou bénévole : Bénévole je crois ( pas demandé non plus )

Mika971 a écrit :

- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: Je ne sais pas
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire): Je ne sais pas
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture): Je ne sais pas

Vous semblez faire impasse sur la copropriété et ses charges associées… Elles sont pourtant extrêmement importantes dans les calculs.

D’ailleurs les calculs du cashflow et de la rentabilité sont très différents. Et on peut tout à fait avoir un bien rentable avec un cashflow à -97€/mois.

Renseignez-vous pour la copro, affinez vos calculs, et si vous souhaitez aller plus loin, préparer vos arguments pour faire une offre qui vous offrira une meilleur rentabilité et un cashflow positif

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#3 05/02/2017 20h06 → Mika971 [26] : étude de cas immobilier (studio sous les toits, 1er investissement locatif) (immobilier, studio, valence)

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Outre ce que signale Nicolach sur la copro, il faut aussi regarder attentivement quels travaux sont nécessaires sur le bien lui-même. Il est impeccable, ou bien faut-il envisager un coup de peinture ici ou là, changer tel ou tel truc ? A la lecture de votre message, on a l’impression que l’état du bien ne vous intéresse pas spécialement : vous ne savez pas de quand date l’immeuble, il n’y a aucune remarque sur l’état de conservation du bien, sur l’isolation… L’isolation est importante, pour un appartement au dernier étage et avec chauffage électrique. S’il n’est pas isolé, le locataire va avoir des facturse d’électricité élevées et ça peut être une cause de turnover important.

De même, vous envisagez LMNP, mais vous n’avez pas chiffré l’acquisition des meubles.

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#4 05/02/2017 20h38 → Mika971 [26] : étude de cas immobilier (studio sous les toits, 1er investissement locatif) (immobilier, studio, valence)

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Bonjour,

Vous avez indiqué dans la fiscalité LMNP micro-bic.Est-ce que le régime au réel ne serait pas plus intéressant pour vous?

Avez-vous eu les diagnostics notamment électrique et énergétique?.Cela peut être un point de négociation si des travaux de mise aux normes ou d’isolation sont à envisager.

Vous prévoyez 2 mois de vacance par an,ce qui est assez élevé.Si vous visez le public étudiant,est-il possible ,si le bien est très bien situé ,comme vous le dites,de coupler avec de la location courte durée (plus de temps à y consacrer ou déléguer cette gestion ,mais pas de perte de rentabilité l’été)?
Ou sinon,choisir de louer en bail meublé à l’année à de jeunes actifs,ce qui ne devrait pas occasionner autant de vacance si le bien est correctement aménagé et bien placé.

Continuez à demander à l’agence tous les renseignements qui vous manquent,ce qu’ont signalé les précédents intervenants et bonne réussite pour votre projet.

Cordialement.

Dernière modification par creusois (05/02/2017 20h39)

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#5 05/02/2017 23h29 → Mika971 [26] : étude de cas immobilier (studio sous les toits, 1er investissement locatif) (immobilier, studio, valence)

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Vous semblez faire impasse sur la copropriété et ses charges associées… Elles sont pourtant extrêmement importantes dans les calculs.

Je vais envoyer un message à l’agent immobilier demain pour les connaitre .

D’ailleurs les calculs du cashflow et de la rentabilité sont très différents. Et on peut tout à fait avoir un bien rentable avec un cashflow à -97€/mois.

Il serait dommage de sortir 97€ par mois en plus , non ?

Outre ce que signale Nicolach sur la copro, il faut aussi regarder attentivement quels travaux sont nécessaires sur le bien lui-même. Il est impeccable, ou bien faut-il envisager un coup de peinture ici ou là, changer tel ou tel truc ? A la lecture de votre message, on a l’impression que l’état du bien ne vous intéresse pas spécialement : vous ne savez pas de quand date l’immeuble, il n’y a aucune remarque sur l’état de conservation du bien, sur l’isolation… L’isolation est importante, pour un appartement au dernier étage et avec chauffage électrique. S’il n’est pas isolé, le locataire va avoir des facturse d’électricité élevées et ça peut être une cause de turnover important.

De visuel , quasiment rien n’est à prévoir , après au niveau isolation dois-je faire appel à un expert pour regarder la chose ? car l’AI peut très bien me sortir un mensonge histoire de mieux vendre l’appartement .Pendant la visite chauffage était éteint , il ne faisait pas froid dans l’appartement , c’est le seul constat que je peux établir de moi même .
Pour la date de construction de l’immeuble , je vais aussi lui demander ça demain . 

Vous avez indiqué dans la fiscalité LMNP micro-bic.Est-ce que le régime au réel ne serait pas plus intéressant pour vous?

J’ai effectué une première simulation avec quasiment les mémé chiffres et je tombe sur un cash flow positif de 8€

Avez-vous eu les diagnostics notamment électrique et énergétique?.Cela peut être un point de négociation si des travaux de mise aux normes ou d’isolation sont à envisager.

J’ai demandé ces diagnostiques à l’AI pendant la visite , il a été incapable de me les donner , je lui ai demandé de me les envoyer par mails , toujours pas capable , je vais relancer demain.

Vous prévoyez 2 mois de vacance par an,ce qui est assez élevé.Si vous visez le public étudiant,est-il possible ,si le bien est très bien situé ,comme vous le dites,de coupler avec de la location courte durée (plus de temps à y consacrer ou déléguer cette gestion ,mais pas de perte de rentabilité l’été)?
Ou sinon,choisir de louer en bail meublé à l’année à de jeunes actifs,ce qui ne devrait pas occasionner autant de vacance si le bien est correctement aménagé et bien placé.

Je ne connais pas le marché du saisonnier à Valence , mais ce n’est pas une ville touristique l’été …, mais le chose reste à étudier .

Dernière modification par Mika971 (05/02/2017 23h33)

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#6 05/02/2017 23h45 → Mika971 [26] : étude de cas immobilier (studio sous les toits, 1er investissement locatif) (immobilier, studio, valence)

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Pour l’isolation, apprenez à la repérer vous-même :
- sur les vitrages, on distingue facilement simple et double-vitrage. Le double, il y a une épaisseur dans la tranche, au bord du vitrage. Entraînez-vous à le repérer si vous ne le savez pas déjà.

- pour les murs, il suffit de taper sur les murs extérieurs :
- son mat, mur très dur qui fait mal aux doigts : pierre ou moellons direct.
- son "brique" : probablement de la brique en doublage. Ca se faisait dans les années 60 et 70, avant que le placo et l’isolation se généralisent. La brique isole un peu mais pas beaucoup.
- son très léger, creux, ça résonne et rebondit sous le doigt : placo. Probablement de l’isolant derrière. Ca arrive qu’on double en placo sans mettre de l’isolant derrière, mais c’est rare. Donc, en général, bien isolé.

Entraînez-vous sur des maisons/appartements où l’on sait comment c’est isolé (ceux de la famille, amis, connaissances). Après 5 à 10 essais, vous serez devenu votre propre expert.

Si on en a la possibilité, on peut aussi démonter une prise ou un interrupteur qui serait sur un mur extérieur, pour voir ce qu’il y a derrière. Après avoir avoir disjoncté le compteur bien sûr. Mais c’est déjà un peu plus intrusif.

Dernière modification par Bernard2K (05/02/2017 23h50)

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#7 06/02/2017 14h06 → Mika971 [26] : étude de cas immobilier (studio sous les toits, 1er investissement locatif) (immobilier, studio, valence)

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Bernard2K a écrit :

Pour l’isolation, apprenez à la repérer vous-même :
- sur les vitrages, on distingue facilement simple et double-vitrage. Le double, il y a une épaisseur dans la tranche, au bord du vitrage. Entraînez-vous à le repérer si vous ne le savez pas déjà.

Les fenêtre sont aussi un bon indicateur sur la présence d’isolant et son épaisseur.
Selon l’emplacement de la fenêtre, la résonance des murs en encadrure, il y a moyen de déduire l’épaisseur d’isolant.

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#8 06/02/2017 15h03 → Mika971 [26] : étude de cas immobilier (studio sous les toits, 1er investissement locatif) (immobilier, studio, valence)

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L’AI m’affirme que l’immeuble date de 1970 "à peu près" .

Pour l’isolation , est-ce que les diagnostiques peuvent m’aider ?  , elle doit me les envoyer par mail dans quelques instants .

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#9 06/02/2017 15h06 → Mika971 [26] : étude de cas immobilier (studio sous les toits, 1er investissement locatif) (immobilier, studio, valence)

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Oui et non, les diagnostics sont très théoriques et souvent très éloignés de la réalité.
Ils ne vous renseigneront que très peu sur les matériaux en place…


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