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#1 06/06/2017 13h16 → Davidof31 : étude de cas immobilier (location qui débute mal) (défiscalisation, immobilier, location)

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Bonjour,

j’ai reçu par donation une maison en agglomération Toulousaine dans laquelle j’ai habité pendant 3 ans. La maison date de 2005 et est en très bon état: j’ai tout repeint en blanc, changé les placards, fait poser un placard sur mesure sous l’escalier etc..

J’ai déménagé et je suis maintenant locataire à Toulouse. Comme j’ai un travail prenant, et que je n’y connaissais rien, j’ai décidé dès le départ de la mettre en location via une agence.

J’ai fait venir 2 agences et les frais étaient identiques (un mois de loyer pour la mise en location) et environ 9% de frais (incluant la garantie loyers impayés). Le turn-over des locataires était d’environ 2-3 ans dans le coin selon l’agence.

Je signe donc avec une agence pour un loyer de 850€ charges comprises. Je touche environ 780€ / mois net de gestion. La taxe foncière est de 1000€ par an.

La maison a été louée assez rapidement, sauf qu’après 4 mois les locataires ont posé leur préavis car ils ont acheté. Je vais devoir payer de nouveau les frais de mise en location, donc j’ai appelé l’agence pour leur dire que je ne voulais pas payer la somme totale, car les locataires sont restés seulement 4 mois. Ils m’ont dit qu’ils feront un geste, je verrai bien de combien.

En tout cas, devoir payer 1600 de frais en moins de 6 mois, détruit complètement le rendement sur plusieurs années. Sans compter que le prochain mois ne sera pas forcément plein..

Ce problème me fait me questionner sur la pertinence de cet "investissement".

Le prix d’achat de la maison de 85m2 était de 195k net vendeur il y a 5 ans. Comme le marché a baissé entre temps et que je ne pense pas récupérer cette somme, je pensais la laisser en location.

Maintenant quand je regarde sur Toulouse, un T1 étudiant coûte environ 70k et peut rapporter environ 400€ de loyer brut, donc je me dis qu’en rajoutant un peu, je pourrai probablement acquérir 3 T1 étudiant et les meubler, à la place de cette maison.

Je paye pas mal d’IR donc la location meublée est probablement plus intéressante..D’un autre côté, mon boulot est très prenant, j’ai peur que cela me demande trop de temps à gérer.

J’aimerais vos conseils sur cet investissement et ce que vous pensez qu’il est plus judicieux de faire ? Je peux probablement leur laisser une chance avec les nouveaux locataires, mais je pense dans tous les cas qu’il me faut "pivoter" cet investissement, au prochain départ, car il n’est pas assez rentable.

Dernière modification par davidof31 (06/06/2017 13h20)

Mots-clés : défiscalisation, immobilier, location

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#2 06/06/2017 13h35 → Davidof31 : étude de cas immobilier (location qui débute mal) (défiscalisation, immobilier, location)

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Une maison sera toujours moins rentable au m2 qu’un studio.
Après il est difficile de s’arrêter à la 1ère expérience de location.
Vous pouvez très bien avoir ensuite des gens qui restent plusieurs années.

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#3 06/06/2017 13h43 → Davidof31 : étude de cas immobilier (location qui débute mal) (défiscalisation, immobilier, location)

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Je suis d’accord, il faut que je prête plus attention au dossier des prochains locataires je pense..

La vendre ainsi que racheter plusieurs appartements serait aussi coûteux en temps.

Je pense qu’il est plus sage d’attendre un peu et voir comment cela se passe avec les prochains. En attendant j’apprends mieux le fonctionnement

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#4 06/06/2017 13h48 → Davidof31 : étude de cas immobilier (location qui débute mal) (défiscalisation, immobilier, location)

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Pour avoir les 2, j’avoue qu’il est difficile de tirer une conclusion.
La maison se loue effectivement généralement sur du long terme.
Par contre les coûts d’entretien sont supérieur (bon vous c’est relativement récent).

A contrario, les appartements sont plus rentables, mais le turn over est plus élevé!

Donc à vous de faire un choix en fonction de vos besoins! wink

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#5 06/06/2017 14h10 → Davidof31 : étude de cas immobilier (location qui débute mal) (défiscalisation, immobilier, location)

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davidof31 a écrit :

Le prix d’achat de la maison de 85m2 était de 195k net vendeur il y a 5 ans. Comme le marché a baissé entre temps et que je ne pense pas récupérer cette somme, je pensais la laisser en location.

Maintenant quand je regarde sur Toulouse, un T1 étudiant coûte environ 70k et peut rapporter environ 400€ de loyer brut, donc je me dis qu’en rajoutant un peu, je pourrai probablement acquérir 3 T1 étudiant et les meubler, à la place de cette maison.

Je paye pas mal d’IR donc la location meublée est probablement plus intéressante..D’un autre côté, mon boulot est très prenant, j’ai peur que cela me demande trop de temps à gérer.

Bonjour,

En cherchant bien, vous pouvez trouver des T2 à 75k€ qui se louent 500€ HC à Toulouse.
J’en ai acheté un pour 80k€ tout compris (avec frais de notaire, garantie crédit logement et meubles) que je loue à ce prix.
Cela demande du temps pour bien tout mettre en place (apprendre les bases du LMNP, trouver un comptable, aménager le bien…) mais une fois que l’affaire tourne, ça ne demande plus trop de temps (même en gestion directe).
La rentabilité sera bien meilleure sur 2/3 petits biens de ce type que sur votre maison, et l’imposition plus douce grâce au LMNP (inexistante les 1eres années). Mais forcément un turnover plus élevé.

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#6 06/06/2017 14h37 → Davidof31 : étude de cas immobilier (location qui débute mal) (défiscalisation, immobilier, location)

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Cela a été dit. Difficile d’en tirer une conclusion de manière aussi rapide.
Néanmoins, il n’y a pas de secret. En direct ou via une agence cela consomme du temps et si vous n’êtes pas au plus près de votre sujet, vous risquer d’avoir des mésaventures, car agence ne signifie aucune garantie. Et je dirai parfois cela peut vous faire perdre votre temps.

Vendre une maison (je n’ai pas compris si c’est un achat ou une donation) et en racheter 3 ou 4 studios, vous expose à des frais de transaction.

Maintenant que vous êtes parti avec l’agence, attendez pour cette itération. Au prochain départ du locataire vous avisez. Le préavis est de trois mois ce qui vous laisse le temps de vous organiser.

En parallèle et si vous avez l’assise financière, vous pouvez tenter l’achat d’un studio à gérer par vous même. Les personnes "peu solvables" restent davantage plus longtemps dans un logement. Mais là vous affrontez des problèmes d’une autre nature.

Moralité, on ne peut pas tout avoir. Il y a des choix à faire et surtout à assumer par la suite. Aucun choix ne vous met à l’abri des problèmes. Perso, je privilégie la gestion en direct si on a la possibilité.

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#7 06/06/2017 21h15 → Davidof31 : étude de cas immobilier (location qui débute mal) (défiscalisation, immobilier, location)

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Bonjour,

pour ma part, j’ai déjà répondu largement dans votre présentation, et notamment :
- rendement faible pour cette maison
- pistes pour augmenter le rendement de cette maison
- attention, si revente, à la susceptibilité des parents qui ont fait la donation,
- une grande partie des frais de recherche de locataire sont plafonnés (en fonction de la surface) et peuvent être mis à 50 % à la charge du locataire, nommément "l’organisation des visites, la constitution du dossier, la rédaction du bail, l’établissement de l’état des lieux d’entrée." Cf lien donné dans votre présentation. Regardez bien la nature de ce qui vous a été facturé par l’agence, les montants, si ces montants respectent les plafonds, et si une partie a été mise à la charge des locataires.

Après, vous avez signé avec cette agence, vous connaissiez les frais, et maintenant vous trouvez que ça fait beaucoup. Les départs de locataire sont imprévisibles : le prochain restera peut-être 10 ans. C’est comme ça, c’est la vie.

Vous pouvez aussi résilier le mandat de cette agence (en respectant les délais et procédures, que vous trouverez facilement avec un moteur de recherche) et gérer en direct. Le mandat étant probablement d’au moins 1 an, vous n’avez pas le choix : si vous voulez remettre en location c’est forcément avec cette agence.

Gérer en direct un bien en location nue est généralement peu prenant, mais peut parfois le devenir (locataire problématique, travaux urgents…).

Si vraiment vous voulez vendre, il faut vendre quand c’est vide (la demande est bien plus large car vous touchez ainsi ceux qui cherchent leur RP au lieu de toucher seulement des investisseurs bailleurs). La vente met automatiquement fin au mandat de gestion, vous n’aurez pas à le résilier et donc vous pouvez vendre même si la durée du mandat court toujours.

Dernière modification par Bernard2K (06/06/2017 21h23)

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#8 07/06/2017 07h35 → Davidof31 : étude de cas immobilier (location qui débute mal) (défiscalisation, immobilier, location)

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Bonjour,

il m’a été facturé "bail du xx/xx/xxxx" pour 800€ et les locataires ont été facturés pareil (800€).

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#9 07/06/2017 08h38 → Davidof31 : étude de cas immobilier (location qui débute mal) (défiscalisation, immobilier, location)

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Ce n’est pas détaillé, mais ça rentre dans "l’organisation des visites, la constitution du dossier, la rédaction du bail, l’établissement de l’état des lieux d’entrée".

Le plafond s’applique uniquement à la partie locataire, qui ne peut être supérieure à celle payée par le bailleur. En zone tendue (vous y êtes sans doute), ce plafond est de 10 €/m², soit 850 € pour 85 m². L’agence aurait pu ajouter 3€/m² pour l’EDL, soit encore 255 € de plus.
L’agence aurait donc pu, à la limite de l’encadrement légal, facturer 1105 € au locataire et autant à vous.

De plus, côté propriétaire spécifiquement, l’agence aurait pu vous facturer des honoraires en sus (pour une prestation autre que "l’organisation des visites, la constitution du dossier, la rédaction du bail, l’établissement de l’état des lieux d’entrée"), à condition bien sûr qu’ils soient prévus à leurs tarifs et dans le mandat de gestion que vous avez signé. Ce qu’ils n’ont pas fait.

Donc, au total, à "seulement" 800 €, vous ne vous en tirez pas si mal que cela.

Dernière modification par Bernard2K (07/06/2017 08h40)

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#10 07/06/2017 08h54 → Davidof31 : étude de cas immobilier (location qui débute mal) (défiscalisation, immobilier, location)

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Oui, la maison est située en zone tendue.

Dans le contrat que j’ai signé, les honoraires de mise en location sont plafonnés à 800€ TTC.

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#11 23/06/2017 08h40 → Davidof31 : étude de cas immobilier (location qui débute mal) (défiscalisation, immobilier, location)

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Au final, elle est relouée au départ des anciens locataires par un couple avec enfants mutés dans la région pour 3 ans. J’ai réussi à négocier une réduction des frais de gestion

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#12 25/06/2017 21h39 → Davidof31 : étude de cas immobilier (location qui débute mal) (défiscalisation, immobilier, location)

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Ca se termine bien.

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