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Forums des investisseurs heureux

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#1 04/03/2017 16h35 → Muschmann : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (fiscalité, immeuble de rapport, immobilier, imposition)

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Bonjour à tous.

Je réfléchis à l’achat d’un immeuble de rapport de 200m2 situé dans une ville du sud de la France d’environ 45000 habitants.
La distance n’est pas vraiment un problème , je suis amené à m’y rendre plusieurs fois dans l’année et j’ai de la famille sur place susceptible d’intervenir dessus en cas d’urgence.

Le bien se compose de 6 appartements et d’un petit commerce.
Tous sont équipés de compteurs et en bon état .
L’immeuble est très bien placé.
Pas de gros travaux à prévoir. Rafraichissement des parties communes et d’un appartement.

Prix de vente: 300K
Rapport locatif annuel : 31k€ (dont 4400 pour le commerce)
Taxe foncière : 2700€
J’apporterai les frais de notaire 22K
10K de travaux ou de meubles pour l’estimation selon le type de location

C’est un couple qui vend.
Madame possède le commerce et 2 appartements , Monsieur en SCI les 4 appartements restants.
Y à t’il ici une spécificité à relever ou est ce transparent pour moi en tant qu’acheteur?

Mon problème se rapproche de celui de Vianney posté précédemment .
En partant sur ces chiffres avec un TMI de 14% et 45k de revenu (évaluation) et en faisant une simulation sur rendementlocatif .com avec un taux de credit sur 20 ans à 1.50

-en location nue je suis en CF négatif des la 3e année
-en meublée j’ai un Cf entre 10k et 6K les 6 premières années puis cela baisse sans jamais être négatif jusqu’a la fin du credit

Certains locataires sont en place depuis plusieurs années. Pour 3 locataires sur 6 un passage au meublé est envisageable d’après les propriétaires pour les autres pas d’info. 
Cela me parait très hypothétique tout de même.

Peut on acter ce changement de bail avant la vente?

Avec les données que vous avez ici quel est l’avis des investisseurs émérites qui fourmillent ici?
Cela retiendrait il votre attention ou passeriez vous votre chemin?

D’avance merci pour vos commentaires

Dernière modification par Muschmann (04/03/2017 18h07)

Mots-clés : fiscalité, immeuble de rapport, immobilier, imposition

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#2 08/03/2017 23h47 → Muschmann : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (fiscalité, immeuble de rapport, immobilier, imposition)

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Pas d’avis ni de conseils ?

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#3 09/03/2017 07h41 → Muschmann : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (fiscalité, immeuble de rapport, immobilier, imposition)

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Bonjour et bienvenu

Vous ne détaillez pas beaucoup : ni votre présentation, ni ce projet , il est donc difficile de vous donner un avis mais deux points m’interpellent : ne sous estimez pas la distance ou le temps de déplacement qui peuvent devenir très pénalisant et chronophage .si vous achetez en location nue, vous devez partir sur cette base pour votre simulation : vous ne pourrez pas modifier les contrats unilatéralement.
Par ailleurs vous semblez avoir une certaine autonomie dans les travaux c’est un bon point.
Et d’un point de vue générale, vous semblez très orienter immobilier ce qui peut être un point faible dans votre patrimoine ( pas de PEA, AV )
Voilà mon humble avis smile

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#4 09/03/2017 09h39 → Muschmann : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (fiscalité, immeuble de rapport, immobilier, imposition)

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Merci pour votre réponse.

Pour ce qui est de la distance , ayant de la famille sur place je déléguerai une partie de la gestion à un membre.

La transition vers le meublé se ferai progressivement au départ des locataires ou par la conclusion d’un accord avec ceux restants en place mais intéressés éventuellement par une amélioration des prestations de leur logement .

En ce qui concerne la diversification de  mon patrimoine pres de la moitié est en AV.

Pour ce qui est des détails , que manque t’ il pour améliorer ma présentation et mon post?

Cdt

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#5 09/03/2017 16h58 → Muschmann : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (fiscalité, immeuble de rapport, immobilier, imposition)

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Bonjour,

le fait d’acheter un commerce (sous entendu : murs…et fonds) vous implique différement en tant qu’acheteur ; il y a beaucoup de cas évoqués sur le forum je crois ?

Pour changer les baux avant la vente, puisque ceux ci sont conclus entre le propriétaire et le locataire, c’est entre eux que cela se passe.

Dernière modification par Iqce (09/03/2017 20h26)

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#6 10/03/2017 12h48 → Muschmann : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (fiscalité, immeuble de rapport, immobilier, imposition)

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J’ai plusieurs fois étudié l’achat d’immeuble, mais je n’ai encore personnellement jamais trouvé la perle rare. Les immeubles attirent souvent les investisseurs, et j’ai l’impression que les rendements sur ceux ci ont grandement diminués. (ce n’est peut être qu’une impression personnelle, ou du aux zones ou je m’intéresse a l’investissement!)

Les points qui ont attiré mon attention sont les suivantes :

- Attention, toutes les banques ne font pas des prêts sur les bâtiments mixtes (commerces et habitations).

- Je ne connais pas vos relations avec votre famille, mais un immeuble avec 6 logements (surtout en meublé) peut nécessiter pas mal de déplacement, pensez à prévoir une compensation financière pour les déplacement de la personne sur place (oui, car finalement c’est comme un travail, si la personne n’a pas de part dans cet investissement, elle va vite être lassée de se déplacer).

- Pour le changement de bail le problème est qu’ils faut que soit l’ancien propriétaire le fasse, mais les locataires vont ils accepter sans les meubles? Je n’en suis pas sur, et si vous le faites après, vous n’êtes pas sur qu’une fois que vous avez acheté les locataires seraient tjrs d’accord. C’est toujours un sujet compliqués pour les immeubles déjà loués.

-Faites attention également au CF, vous en prévoyez un légèrement négatif en nue, et positif en meublé que se passera-t-il si vous ne louez pas tous les appartements.
Existe-t-il une réelle demande dans la zone? Vous ne l’abordez pas du tout, avez vous essayé de poster une fausse annonce??
Vous ne parlez pas du tout de la durée du prêt prévue, que pensez vous faire?
Je pense (mais c’est un avis personnel), que pour un immeuble il faut un rendement supérieur, mais je ne connais pas le marché du Sud de la France, qui est globalement assez cher, avec des risques moindre, mais des rendements Egalement inférieurs.

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#7 10/03/2017 19h37 → Muschmann : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (fiscalité, immeuble de rapport, immobilier, imposition)

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Bonjour à tous et merci pour vos réponses,

-pour ce qui est du credit je ne pense pas que cela posera de gros problèmes. Le commerce fait 20m2 et ne représente que 370€ de loyer mensuel. Il ne définit pas vraiment le bien à mon avis mais je ne saisi  pas bien en quoi le fait qu’il y ai un commerce "m’implique différemment en tant qu’acheteur"?

-pour la gestion je suis amené à me rendre sur place durant l’année et rémunérer quelqu’un de ma famille si besoin est ce que j’avais envisagé d’autant que l’un d’entre eux est artisan.

-meme réflexion que vous pour le passage en meublé , comme cela à souvent été évoqué sur le forum .Ce sera décisif ici en location nue la fiscalité rognant trop mon CF

-vraie demande pour le meublé , vérifié par une annonce fictive sur LbC.

-le prêt sera sur 20ans , IRA négociées et prêt transférable donc possibilité de revendre le bien avant sans pénalités et en gardant pour l’ investissement suivant un taux de 1,30 pour partie.

-le rendement brut est d’environ 10% , 8,5 net en meublé mais avec l’impact de ma fiscalité d’aujourd’hui qui va baisser à l’avenir .
C’est je pense le minimum absolu pour ce type d’investissement . La localisation explique le rendement plutôt bas mais j’ai fais tous les calculs avec le prix avant nego , par ailleurs Je ferai des travaux au bon moment pour optimiser.

Je visiterai la semaine prochaine ainsi que quelques autres biens qui semblent intéressants sur le papier.
Je ne manquerai pas de poster une simulation ici si certains retiennent mon attention.

Cdt

Dernière modification par Muschmann (10/03/2017 19h40)

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#8 10/03/2017 20h36 → Muschmann : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (fiscalité, immeuble de rapport, immobilier, imposition)

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Je vais essayer de vous expliquer, mais n’ayant pas acheté dans cette configuration je ne fais que tenter de me souvenir de ce qui est relaté sur ce forum pour le 2) .
1- si vous achetez le fonds (ça métonnerait, mais ?) ce n’est pas un achat immobilier donc vous n’êtes pas dans la même situation qu’en immobilier.
2) le fait qu’il y ait un commerce ne vous autorise pas un délai de rétractation : vous n’êtes pas impliqué comme dans le cadre d’un achat classique, faites donc très attention…A votre offre.

Permettez que je fasse un "edit" pour lancer le débat bien : s’agissant d’un contrat de droit privé librement consenti, on doit pouvoir rajouter cette clause de rétractation (quand on le sait).
Je ne crois pas que l’on puisse crier à la clause Léonine surtout s’il y a des logements dans l’immeuble.

Dernière modification par Iqce (10/03/2017 20h45)

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#9 13/03/2017 10h19 → Muschmann : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (fiscalité, immeuble de rapport, immobilier, imposition)

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arkamoon a écrit :

- Je ne connais pas vos relations avec votre famille, mais un immeuble avec 6 logements (surtout en meublé) peut nécessiter pas mal de déplacement, pensez à prévoir une compensation financière pour les déplacement de la personne sur place (oui, car finalement c’est comme un travail, si la personne n’a pas de part dans cet investissement, elle va vite être lassée de se déplacer).

Sur un des immeubles que j’ai visité, le batiment était en location et en vente, le tout géré par le beau père du propriétaire.
Immeuble de 7 logements, dés la visite du 2nd logement, on a vu le ras le bol apparaitre : le beau père nous annonçant que le proprio prenait que des cassos (et la description des locataires faisait peur).
A la visite du premier grenier, il nous a demandé le prix où on l’avait vu et nous a annoncé que le prix dans une semaine sera 20k€ moins élevé…
Donc bon, la famille c’est bien, mais c’est pas leur choix, c’est le votre, donc leur imposer peux avoir des effets secondaires.

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#10 13/03/2017 21h43 → Muschmann : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (fiscalité, immeuble de rapport, immobilier, imposition)

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Tout à fait d’accord avec vous .
Ensuite chacun voit midi à sa porte .
Choisir des locataires difficiles et laisser quelqu’un d’autre que moi les gérer  ce n’est pas vraiment ce que j’envisage…
Je ne vais pas détailler ici plus avant ma situation à ce niveau mais meme si je comprend qu’on puisse s’en inquiéter le noeud du problème ne sera pas ici pour moi .
Visites cette semaine du bien en question et de quelques autres . Je donnerai mon retour .
Merci pour vos posts.

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#11 14/03/2017 09h02 → Muschmann : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (fiscalité, immeuble de rapport, immobilier, imposition)

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Vous n’avez pas répondu à la question que Icqe posait : madame possède un commerce et le vend -> vous seriez donc aussi acquéreur d’un fonds de commerce ?

Ca me paraît peu probable, vu que le local commercial a un revenu locatif que vous indiquez au début. Mais ce malentendu vient d’une imprécision de vocabulaire de votre part : "Madame possède le commerce".
Madame possède-t-elle un commerce et vous le vend-elle, ou Madame possède-t-elle un local commercial (les murs seulement), loué à un commerçant et elle ne vous vend que les murs ? Vend-elle le fonds de commerce par ailleurs ce qui impliquerait une incertitude sur le revenu locatif (le repreneur sera-t-il solide ?).

Sur le passage en meublé, vous indiquez :
"La transition vers le meublé se ferai progressivement au départ des locataires ou par la conclusion d’un accord avec ceux restants en place mais intéressés éventuellement par une amélioration des prestations de leur logement"
arkamoon écrit "les locataires vont ils accepter sans les meubles?"

Vous indiquez aussi avoir lu le forum à ce sujet, donc je ne fais que résumer très rapidement :
Avec le même locataire, ce n’est pas un "passage en meublé", mais la résiliation du bail nu pour en conclure un nouveau en meublé. La résiliation par le bailleur étant très encadrée et même impossible les premières années s’il est nouvellement acquéreur du bien, il ne reste donc que la possibilité du congé donné par le locataire. Ce qui pose un paquet de problèmes :
1) pourquoi le locataire accepterait-il de donner congé pour signer un bail en meublé, régime nettement moins protecteur du locataire, alors qu’il a déjà un bail et qu’il a déjà ses meubles ? Quelle va être votre incitation pour faire cette manoeuvre ?
2) la première chose qui est regardée en cas de contrôle, c’est que le bail mentionne "meublé", mais la seconde chose, tout de suite après, c’est la présence des meubles obligatoires dans l’état des lieux annexé. Allez-vous leur fourguer de force des meubles et équipements qu’ils ont déjà ? Allez-vous racheter leurs meubles ? Ou allez-vous faire un faux en listant sur l’état des lieux des choses qui n’y sont pas ou ne sont pas à vous ?
3) toujours en cas de contrôle, le passage en meublé avec le même locataire ne va-t-il pas être interprété comme une manoeuvre à but essentiellement fiscal, attaquable pour "abus de droit" ?

Bon, sinon vous demandiez des points de vigilance :
- Techniquement, cet immeuble est une copropriété (puisque 2 propriétaires différents). En l’achetant, tout retombe dans les mains du même propriétaire, donc la copropriété est dissoute.
Monsieur et Madame respectaient-ils les formes imposées à une copropriété (AG annuelle, etc.) ? Très improbable.
Cette copropriété informelle peut-elle vous poser problème ? Peu probable, mais je pense qu’il faut quand même bien regarder les questions de travaux, charges ou autres qui seraient encore pendants au moment de la transaction.
- lisez bien le bail commercial. La répartition des charges entre bailleur et locataire est assez libre dans un bail commercial (beaucoup moins depuis la loi ALUR d’ailleurs), donc il importe de bien savoir qui paie quoi.
- vous achetez un immeuble mais il y a deux transactions. Certains frais de notaire risquent de se cumuler. A discuter/négocier avec le notaire.
- Monsieur cherchera peut-être à vous vendre les parts de la SCI au lieu de l’immeuble. Attention, ce n’est pas du tout pareil. Je pense qu’il faut rester inflexible sur le fait que vous achetez l’immeuble et pas la SCI.
- le vendeur d’un logement loué nu doit faire une offre de vente au locataire en place. Toute baisse de prix publique ou consentie à un acheteur en particulier doit faire l’objet d’une nouvelle offre au locataire à ce nouveau prix. Si le bailleur a respecté cette obligation : ça induit une lourdeur, des délais, et une incertitude (un locataire va-t-il se porter acquéreur ?). Si le bailleur n’a pas respecté cette obligation, ça induit une incertitude juridique : tout locataire en place peut attaquer la vente. On peut d’ailleurs se demander si un notaire consciencieux ne refuserait pas de s’occuper de l’acte de vente si cette obligation n’a pas été respectée.
- vous listez 10 k€ pour travaux et/ou meubles avant d’avoir visité le bien. Ce n’est pas très sérieux. L’acquéreur d’un immeuble entier prend la responsabilité de l’ensemble de l’immeuble, et les travaux peuvent porter par exemple sur la toiture ou la façade, ou sur l’intérieur des logements. Vous ne saurez l’ampleur des travaux qu’après visite (attentive ; et seconde visite avec un artisan si nécessaire) ET lecture de l’ensemble des diagnostics. Rien que pour le passage en meublé, il faut de l’ordre de 2000 € par logement pour acquérir des meubles et équipements corrects et adaptés au logement, donc 2x6= 12 k€. Les travaux sont en plus !

Dernière modification par Bernard2K (14/03/2017 09h19)

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#12 17/03/2017 01h39 → Muschmann : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (fiscalité, immeuble de rapport, immobilier, imposition)

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Bonsoir ,
merci pour votre retour Bernard2k . Vous faites partie de ceux dont je lis depuis des mois les interventions avec le plus grand intérêt et j’ai grâce à vous appris beaucoup je pense.

-Je ne suis effectivement pas acquéreur du fond de commerce. Il s’agit d’un  petit restaurant le couple qui le tient loue aussi le deux pièces adjacent.

-Pour le passage en meublé :
Les propriétaires ont établis des baux en location nue alors qu’ils ont fournis pour plusieurs logements le quasi nécessaire à la qualification en meublé . Cuisine équipée , couchage , canapé , table et chaise etc
La liste n’est pas complète mais les locataires pour une majorité ne sont pas propriétaires de l’ensemble de leur mobilier.Ils semblent après en avoir discuté avec eux être ok pour un changement de bail.
Ils donneraient leur préavis aux actuels propriétaires pour résigner en meublé avec moi si je leur garantis de les reprendre au même loyer. Reste à voir le timing et la mise en oeuvre , cela pourrai s’avérer compliqué…
Personnellement je trouve certains des appartements vieillots et pas très bien équipés.
C’est tout à fait décent mais bon , je suis peut être encore un peu idéaliste mais je ne conçois pas de laisser les biens en l’état sans quelques travaux d’amélioration cosmétique, ni sans fournir des meubles ou des accessoires neufs.
Je sais bien que la bonne foi ne suffit pas toujours mais je n’ai pas le sentiment d’être dans l’abus de droit. Je me trompe peut être.

-Pour les points de vigilance:
Meme réflexion que vous sur les premiers.
Pour les parts de SCI je ne l’avais même pas envisagé , visiblement le vendeur non plus. Je me pencherai sur la question car cela m’intrigue…

Pour l’offre aux locataires , aucune chance que l’un d’eux rachète mais cela ne dispense pas pour autant les propriétaires de s’en acquitter qui plus est l’immeuble à été lotit.
Question peut être naïve mais si cela n’avait pas été le cas le bailleur aurait il dut faire une offre à chaque locataire non pas sur l’appartement qu’il occupe mais sur la totalité de l’immeuble?

Pour les travaux une visite avait déjà été effectué par quelqu’un de ma famille . Rien n’est à prévoir dans l’immédiat en tous cas sur l’immeuble en lui même. Façade et toiture sont OK , les fenêtres récentes en double vitrage pvc . Les parties communes mériteraient d’être repeinte.
Cela porterai surtout sur de la peinture afin de rafraichir les appart et un peu de mobilier pour compléter ou remplacer l’existant . 3 des 6 appartements sont déjà bien pourvu et l’électroménager en place est même de bonne facture . Avec 10K je ne pense pas être trop en dessous . Disons 15k max avant expertise d’un ou plusieurs artisans bien sur .

Pour moi le problème pourrait être ,paradoxalement, que la moitié des locataires en place le sont depuis longtemps et voudront le rester.
Ils s’agit de 3 personnes entre 60 et 75 ans, (1 retraité , 2 aux AL) qui clairement se voient finir leur vie ici et je  ne serais pas la personne qui les en empêchera.
Par contre leur loyers sont bas et cela m’empêche clairement de me projeter sur une optimisation du bien . La plus value après une amélioration des préstations ne sera que fiscale car me permettant de passer en meublé éventuellement ,mais au même tarif de location .

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#13 17/03/2017 08h50 → Muschmann : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (fiscalité, immeuble de rapport, immobilier, imposition)

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Bonjour,

si effectivement la plupart des meubles ont été fournis par le proprio (état des lieux à l’appui), vous pourriez argumenter sur la régularisation d’une situation de fait. Déjà meublé, donc résiliation du bail (par le locataire) puis nouveau bail meublé, avec fourniture des meubles manquants et renouvellement de meubles un peu défraîchis, au profit du locataire : ça peut s’argumenter et ça montre qu’il ne s’agit pas d’une manoeuvre purement fiscale. Pas mal du tout ! Pensez à bien faire figurer l’ensemble des meubles fournis (dont tous ceux de la liste obligatoire) sur l’état des lieux : c’est essentiel pour prouver la location meublé en cas de contrôle du fisc ou en cas de conflit avec un locataire.

Ils n’ont pas besoin de résilier avec l’ancien proprio : ils peuvent faire la manœuvre avec vous une fois que vous serez propriétaire. La façon de les sécuriser est simple : signer un bail meublé dès avant qu’ils donnent leur congé. Ca va être un peu difficile de mettre pile la bonne date d’effet (il faut calculer quand leur préavis de congé finira). A la rigueur un bail avec date d’effet laissée en blanc, à compléter dès que vous savez la date de fin de préavis.

Notez aussi que cette manoeuvre peut se faire à l’occasion d’un déménagement d’un logement à l’autre. Exemple, locataire A s’en va. Vous rafraîchissez le logement, vous le meublez, puis vous le faites visiter aux autres locataires. Locataire C trouve que son logement est trop petit et en bien moins bon état ; certes le loyer du A est plus élevé mais depuis qu’il est entré il a progressé en salaire et il peut se payer le loyer du A. Dans ce cas, il va donner congé de son bail du logement C et signer un bail meublé pour le A. Du coup, logement C est vide, vous le rafraîchissez et le meublez, puis vous le faites visiter aux locataires. Ca ne se fera pas comme ça pour tous, mais c’est quand même une possibilité à garder en tête.

Sur l’offre de vente faite au locataire : je vous ai donné une information fausse, désolé. Selon l’article 15 de la loi de 1989, il y a obligation de faire une offre de vente, lorsque le vendeur a délivré au locataire un congé pour vendre. Là, il n’y a pas eu de congé pour vendre donc il n’y a pas d’obligation.

Il pourrait y avoir une obligation similaire venant de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, mais c’est lorsqu’un vendeur vend en une seule fois un immeuble de plus de 5 logements. Là, il y a plus de 5 logements, mais il y a deux vendeurs distincts, donc ça ne s’applique pas non plus.

Lorsque l’immeuble n’est pas loti, il n’y a pas la possibilité de respecter ces obligations, qui existent pourtant.  Dans votre cas, l’immeuble est forcément divisé en lots (au moins deux), sinon il ne pourrait pas y avoir deux propriétaires qui possèdent chacun une partie différente.

sur les loyers : pensez à l’augmentation annuelle (si elle est prévue au bail, sinon vous ne pouvez pas) ! Même si l’IRL est très faible, c’est toujours ça et ça évite que les locataires croient qu’un loyer constant est un dû.
Il y a aussi la possibilité d’augmentation de loyer à l’échéance du bail, mais il faudra vérifier comment ça s’applique en fonction de la nature du bail et de si vous êtes dans une zone tendue ou non.

Dernière modification par Bernard2K (17/03/2017 08h56)

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#14 17/03/2017 09h45 → Muschmann : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (fiscalité, immeuble de rapport, immobilier, imposition)

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Muschmann a écrit :

-Pour le passage en meublé :
Les propriétaires ont établis des baux en location nue alors qu’ils ont fournis pour plusieurs logements le quasi nécessaire à la qualification en meublé . Cuisine équipée , couchage , canapé , table et chaise etc

Faites le nécessaire pour que le mobilier soit sur l’acte notarié pour prouver votre bonne foi quand au passage en logement meublé. Si il est ancien vous n’aurez cependant aucune valeur à retrancher.


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