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Favoris 6   [+22]    #1 15/03/2017 18h42

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Je vous propose, au travers de cet article (téléchargeable également ici au format PDF : http://clubscpi.com/linvestissement-en- … ationales/), de faire un récapitulatif de l’intérêt des SCPI internationales et des SCPI diversifiées à l’international ainsi que de la fiscalité qui leur est applicable.

Alors que la France et le Royaume Uni ont connu une forte hausse du marché immobilier d’entreprises depuis les années 2000, certains pays comme l’Allemagne ou la Belgique n’ont pas connu une telle envolée des prix et les actifs immobiliers restent plus abordables à l’achat. L’Espagne et le Portugal ont également connu une importante bulle spéculative qui se dégonfle fortement depuis 2008. Cette baisse des prix génère des opportunités d’investissement à l’échelle européenne.

Comment investir à l’étranger en toute sérénité, pour profiter de ce différentiel, sans se prendre les pieds dans le tapis fiscal des conventions internationales, des problèmes de langue, de réglementation des pays d’investissement ou de distance à franchir ?

La SCPI de rendement investissant à l’étranger est certainement une des solutions parmi les plus efficaces et les plus sereines pour investir hors de nos frontières dans de l’immobilier professionnel.

Les SCPI de rendement ont pour objectif la distribution de revenus, si possible élevés. Ainsi, les meilleures d’entre elles ont encore distribué plus de 5 % net en 2016. Elles sont généralement composées de commerces, de bureaux mais aussi de locaux spécialisés… En franchissant les frontières, elles gardent bien sûr ces mêmes spécificités.

Les SCPI qui investissent à l’étranger ont choisi l’Europe comme terrain de jeu, dans le même but d’assurer à leurs propriétaires, la distribution d’un revenu complémentaire !

Certaines choisissent spécifiquement l’Allemagne pour profiter de fondamentaux économiques plus solides, parce que la consommation est en augmentation chaque année, avec très peu de chômage, une politique stable…Bref, un environnement économique plus sécurisant, mais aussi plus dynamique qu’en France !

D’autres choisissent l’Europe, plus largement, en panachant leurs investissements sur différents pays européens (Belgique, Pays Bas, Portugal, Allemagne, Irlande, Slovénie, mais aussi Espagne ou Portugal, pour profiter de gros rendements et d’actifs à prix cassés dans des marchés qui ont sérieusement corrigé) en complément d’investissements en France. Les stratégies de gestion sont donc très différentes d’une SCPI à l’autre.

Toutes ont cependant un point commun : une fiscalité généralement plus « douce » que les SCPI exclusivement françaises, liée à la perception de revenus de source étrangère imposés selon les règles du pays d’investissement. En parallèle, elles bénéficient, en France, des conventions fiscales internationales destinées à éviter la double imposition des revenus et des plus-values. Voyons tout cela dans le détail…


I – SCPI « internationales »  : quel intérêt pour votre patrimoine ?


Comme vous le savez sans aucun doute, la grande majorité des SCPI de rendement est composée en intégralité d’immobilier professionnel situé en France. Mais des SCPI, dont certaines de création récente, permettent maintenant d’investir dans de l’immobilier d’entreprise situé à l’étranger, diversifiant votre patrimoine par des bureaux ou des commerces dans toute l’Europe occidentale. En effet, nous assistons, depuis plusieurs années, à :
- un développement d’offres dont l’objectif est d’investir principalement ou exclusivement les fonds collectés dans des actifs de qualité, situés hors de nos frontières.
- une diversification, parfois importante, de certaines SCPI par l’achat d’actifs situés hors de France, dans le but de capter une rentabilité additionnelle par rapport aux actifs français.

Cette offre n’est pas encore, à ce jour, pléthorique. Elle a vocation à se développer fortement dans les années à venir.

* Les avantages pour l’investisseur
Il peut être intéressant de choisir une SCPI partiellement ou totalement investie à l’étranger pour mutualiser les risques et profiter d’opportunités en dehors du territoire français.
En plus de la diversification géographique, le rendement des SCPI Internationales peut être plus intéressant que celui des SCPI Françaises. En effet, le taux de rendement offert par les investissements réalisés, combiné avec la fiscalité des revenus fonciers de source étrangère (selon la convention fiscale internationale) peuvent procurer, un avantage notoire pour les investisseurs concernés, en France, par un fort taux marginal d’imposition.

En effet, pour les personnes physiques soumises à un fort taux marginal d’imposition, il est plus avantageux de s’acquitter d’un prélèvement forfaitaire libératoire hors de nos frontières (Allemagne : 15,825%, Pays-Bas 25%…), plutôt que de l’impôt sur le revenu de droit français au barème progressif (jusqu’à 45%) majoré des contributions sociales (15,5%).

* Les inconvénients pour l’investisseur   
Le financement à crédit de parts de SCPI investies à l’international peut poser problème. En effet, certaines banques, comme, par exemple, le Crédit Foncier de France, refusent de financer les SCPI à vocation internationale et posent des conditions supplémentaires dans l’octroi de financements pour les SCPI diversifiées hors de France, généralement un apport supplémentaire correspondant à la part de diversification internationale.   
L’investissement en SCPI « internationales » ou en SCPI « diversifiées à l’international » est la source de complexité dans la déclaration des revenus fonciers encaissés provenant d’immeubles situés à l’étranger. Citons d’emblée :
- l’application d’une ou plusieurs conventions fiscales internationales, en fonction de chaque pays de situation des immeubles détenus par la ou les SCPI. Cette question sera traitée dans la suite de cette étude ;
- les règles particulières de déductibilité des intérêts de l’emprunt souscrit pour acheter des parts de SCPI « internationales » ou « diversifiées à l’international ». Ce point sera également abordé dans la suite de nos développements ;
- le traitement fiscal extra-comptable des revenus de sources étrangères et des retenues à la source acquittées à l’étranger, dans le cadre d’un investissement en parts de SCPI dans une structure soumise à l’impôt sur les sociétés (holding patrimonial à l’IS, SCI à l’IS ou société opérationnelle).

Toutefois, l’investisseur en parts de SCPI internationales est largement préservé de la plupart de ces complications. Chaque année, la société de gestion produit un document d’aide à la déclaration des revenus de la SCPI, sur lequel figure les montants et les rubriques à renseigner. Sur ce document, les informations sont personnalisées pour chaque investisseur. Celui-ci se contente juste de les recopier, la plupart du temps.

II – Les offres du marché

* Quelques exemples de SCPI « diversifiées à l’international » (liste non exhaustive…)

- Pierval santé : Elle est, gérée par EURYALE ASSET MANAGEMENT : Pierval Santé est une SCPI d’entreprise thématique, dédiée aux actifs immobiliers de santé, en France et en Allemagne. Constituée sous forme de SCPI à capital variable, Pierval Santé propose une solution d’épargne innovante des SCPI d’entreprise classiques. Au 31/12/2016, sa capitalisation est de 113 millions d’euros et le taux d’occupation financier est de 99%.

Répartition géographique : Allemagne 44%, France 56%
Taux d’occupation financier (31/12/2016) : 99% DVM net 2016 : 5,15%

- Actipierre Europe : à notre connaissance, c’est historiquement la première SCPI à avoir investi en Europe, hors de nos frontières. Actipierre Europe est une SCPI gérée par Ciloger. Elle a été créée en 2007. Cette SCPI est investie principalement en « murs de commerces ». Sa capitalisation est de bonne taille : 338 millions d’euros au 30 juin 2016.

Répartition géographique : Allemagne 12%, Belgique 2%, Espagne 6%, Île-de-France 14%, Province 59%, Paris 7%,
Taux d’occupation financier (2016) 96,05%
DVM net 2016 4,31%
%TRI 5 ans 4,6% (2011 à 2016)

- Immorente : on ne présente plus Immorente, la plus grosse SCPI à dominante « commerces » du marché. Cette SCPI a entrepris une diversification hors de nos frontières depuis quelques trimestres, dans le but de capter un supplément de rentabilité, par rapport aux actifs français. Elle ambitionne actuellement de renforcer ses investissements aux Pays-Bas.

Répartition géographique : Allemagne/Belgique/Pays-Bas 16,40%, Immo. indirect 3,2%, Île-de-France 23,2%, Province 35,4%, Paris 21,7%
Taux d’occupation financier (2016) 93,98%
DVM net 2016 4,84%
%TRI 10 ans 6,61%

Plusieurs autres SCPI « traditionnelles » ont choisi de faire évoluer leurs statuts pour leur permettre d’investir, dans un avenir proche, à l’étranger (Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine, Epargne foncière, etc…). Cette diversification internationale sera certainement la tendance de fonds des prochaines années !

* Les SCPI majoritairement investies à  l’« international »

- Novapierre Allemagne : Cette SCPI est gérée par paref gestion. Elle a été lancée le 29 novembre 2013. Elle commence à fonctionner en « rythme de croisière » depuis seulement quelques trimestres. Comme son nom l’indique, elle est exclusivement investie en immobilier professionnel situé en Allemagne, essentiellement de l’immobilier commercial.

Répartition géographique : Allemagne : 100%
Taux d’occupation financier (2016) 97,4%
DVM net 2016 4,71%
%TRI 10 ans NS

- Corum convictions : Cette  SCPI est gérée par Corum AM. Elle a été créée en février 2012. A ses débuts, elle investissait presque exclusivement en France, tout en revendiquant, dès le début, un positionnement fortement opportuniste, à une échelle européenne.

La diversification internationale a progressivement accompagné le développement substantiel des encours depuis plusieurs trimestres, tant et si bien qu’elle a changé de nature par rapport à ses débuts : il s’agit plus aujourd’hui d’une SCPI internationale (80%) diversifiée en France (20%), qu’une SCPI française diversifiée à l’international ! Cette SCPI est la plus diversifiée de toute en termes de localisations géographiques. Elle offre un rendement (DVM) de haut niveau et un taux d’occupation qui se maintient à proximité des 100% depuis sa création.

Répartition géographique (%) : Ile de France 9%, Province 11%, Allemagne 19%, Pays-Bas 34%, Espagne 7%, Portugal 4%, Belgique 4%, Italie 10%, Irlande 1%, Slovénie 1%
Taux d’occupation financier (2016) 99,5%
DVM brut* 2016 6,45%
%TRI 5 ans 5,18%

* Le DVM mentionné pour Corum Convictions tient compte à la fois des sommes effectivement distribuées, mais également des prélèvements fiscaux payés à la source, à l’étranger. Ceux-ci représentent environ 13,1% de la distribution totale. Pour comparer ce DVM avec celui des autres SCPI présentées ici, il convient donc de retrancher environ 13,1% du DVM  2016 (6,45%- (6,45% x 13,1%) = 5,61%) !

- Eurovalys : Il s’agit d’une SCPI crée en mars 2015 et gérée par Advenis AM. Elle a pour vocation d’investir en locaux de bureaux exclusivement en Allemagne.  Au 4ème trimestre 2016, la capitalisation de cette SCPI est de 57,5 millions d’euros et la SCPI a fait l’acquisition de 4 actifs.

Répartition géographique : Allemagne : 100%
Taux d’occupation financier (2016) 96,6%
DVM brut 2016 4,5%

- LF Europimmo : La SCPI LF Europimmo est gérée par La Française AM. Elle a été créée en juillet 2014. Elle a pour vocation d’investir en immobilier d’entreprise européen, principalement en bureaux, neufs ou récents. La stratégie d’allocation géographique vise en premier lieu l’Allemagne, puis la France en diversification de portefeuille et potentiellement d’autres pays selon opportunité.

Répartition géographique : Paris 12,47%, Province 5,32%, Allemagne /Hollande 82,21%
Taux d’occupation financier (2016) : 99,8%
DVM net 2016 4,56%
%TRI 5 ans : NS

- Europimmo market :  Il s’agit d’une SCPI de création récente gérée par la Française AM. Elle ne dispose pas encore d’un historique suffisant de performance ou d’investissement pour pouvoir se prononcer sur la qualité et y investir sereinement. C’est donc un dossier à surveiller pour l’avenir.

III - Le traitement fiscal de l’investissement


Pour les SCPI diversifiées à l’international, nos développements ne portent que sur la partie « internationale » des revenus encaissés par le porteur de parts.

A. Pour les personnes physiques domiciliées en France

1. L’élimination des doubles impositions

En règle générale, en vertu des conventions fiscales internationales signées entre la France et les pays où se trouvent les immeubles loués, l’imposition est réservée au pays du lieu de situation de l’immeuble, et bien souvent sous la forme d’une retenue à la source.

Corrélativement, il est également prévu que ce revenu ne doit pas faire l’objet d’une seconde taxation en France, puisque les Etats s’entendent justement, dans ce type de convention, pour éliminer les « doubles impositions ».

Plusieurs mécanismes fiscaux permettent, en France, d’éliminer la double imposition des revenus fonciers de source étrangère, de façon plus ou moins parfaite et de façon plus ou moins avantageuse pour le contribuable. Le mécanisme applicable est celui visé dans chaque convention internationale, tant et si bien qu’il convient de raisonner en décomposant le revenu encaissé « pays par pays ».

Deux grands mécanismes coexistent en droit fiscal français :

* La Méthode de l’exonération avec progressivité (dite méthode du taux effectif – ligne 8TI de la déclaration)  : elle entraîne la prise en compte des revenus de source étrangère nets d’impôt étranger pour calculer « un taux moyen d’imposition » applicable aux seuls revenus taxables en France. C’est de cette façon qu’elle préserve la progressivité de l’impôt sur le revenu en France.

Exemple : Revenus de source française : 200. Revenus de source étrangère (net d’impôts étrangers) : 10. IRRP calculé sur les deux revenus : 60. Taux effectif applicable aux seuls revenus de source française : 60/210 = 29%. IRPP du : 29% (taux effectif) x 200 (revenus de source française = 58

Cette méthode s’applique aux revenus des SCPI provenant des pays suivants : Pays-Bas, Portugal, Belgique…

* La Méthode de l’imputation (crédit d’impôt – ligne 8TK de la déclaration) : elle consiste à calculer l’impôt en France sur les revenus de source française majorés des revenus de source étrangère (bruts = avant impôt étranger), puis à déduire de l’impôt ainsi calculé, le supplément d’impôt français correspondant aux revenus de source étrangère.

Pour une application pratique de cette méthode, vous pouvez vous reporter aux exemples situés ci-dessous au paragraphe C.

Ici encore, cette méthode de calcul permet de préserver la progressivité de l’impôt sur le revenu français. Elle est moins favorable que la première méthode car elle intègre des revenus bruts de source étrangère pour la détermination de la progressivité.

Cette méthode s’applique aux revenus des SCPI provenant des pays suivants : Allemagne, Royaume-Unis, Espagne, Slovénie…

2. Une application pratique : les revenus de SCPI provenant d’immeubles situés en Allemagne

En vertu de la Convention fiscale  allemande du 21 juillet 1959, les revenus locatifs perçus par la SCPI investie en Allemagne sont taxés en Allemagne.

Pour les revenus provenant des loyers d’immeubles situés en Allemagne, la SCPI se trouve directement soumise à l’impôt sur les sociétés Allemand au taux local de 15,825%. Cet impôt est supporté par les associés, au prorata des droits et de la jouissance de leurs parts.

Comme indiqué ci-dessus, afin d’éviter une double imposition et en application des conventions internationales, les revenus locatifs de source allemande sont exonérés d’impôt sur le revenu en France. L’exonération est réalisée par la soumission à l’impôt sur les revenus français des revenus bruts Allemands mais sous octroi d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français afférent à ces revenus.

Les revenus locatifs de source allemande sont exonérés des prélèvements sociaux en France, dans la mesure où la CSG et la CRDS sont des impôts entrant dans le champ d’application des conventions fiscales. Toutefois, à l’usage, il semblerait que cette règle génère quelques difficultés d’application pratique par certains services des impôts en France !

3. Les intérêts d’emprunt liés aux prêts finançant des parts de SCPI européennes

Ils ne sont pas déductibles des revenus fonciers de source française, exception faite de la partie qui concerne les revenus de source française. Le calcul d’un prorata correspondant aux seuls revenus de source française est donc nécessaire si la SCPI distribue à la fois des revenus de source française et des revenus de source étrangère. Seule la partie « française » doit être prise en compte. Toutefois, les intérêts d’emprunt peuvent venir réduire le montant du revenu foncier de source étrangère pris en compte pour la détermination du taux d’imposition en France des revenus de source française (dans la méthode du taux effectif) ou pour la détermination du montant du crédit d’impôt (dans la méthode de l’imputation).

B. Pour les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés

Pour les investisseurs qui sont des sociétés ou des entités soumises à l’impôt sur les sociétés, en l’absence de progressivité de l’impôt sur les sociétés français, la méthode d’élimination des doubles impositions prévue par les Conventions fiscales équivaut à une exemption. Ainsi, les revenus fonciers concernés qui sont imposables à l’étranger conformément aux dispositions de la convention ne sont donc pas à retenir pour la détermination du résultat fiscal français. Pour le calcul de l’impôt sur les sociétés, il faut donc procéder à une rectification extra-comptable du bénéfice de la société. Les revenus fonciers de source étrangère sont déduits de celui-ci avant application du barème de l’impôt sur les sociétés.

Ici encore, ce dispositif est très favorable dans la mesure où :
- le prélèvement libératoire étranger est généralement inférieur au taux de l’impôt sur les sociétés de droit français (IS à 33,33% qui devrait être progressivement ramené à 28% d’ici 2020),
- il nous paraît possible de considérer que les usufruits de parts de SCPI internationales restent amortissables pour la détermination du bénéfice comptable,
- il nous paraît également possible de considérer que les intérêts des emprunts souscrits pour l’acquisition des parts de SCPI investies à l’étranger sont déductibles pour la détermination du bénéfice comptable.

C. Exemples chiffrés :  SCPI investie en Allemagne / SCPI investie en France
    (méthode de l’imputation)

Exemple 1 : souscripteur personne morale à l’IS, au taux de 33,33% (bénéfices de la société supérieur à 38.120 euros par an). Comparons un investissement de 60.000 € qui génère un revenu brut foncier de 3000 € (SCPI investie en France/ SCPI investie en Allemagne). Nous avons :


* SCPI investie en France : 60.000 euros sans emprunt
Revenus SCPI = 3000 €
Impôt : 1000 € (3000 x 33,33%)
Taux global d’imposition IS  : 33,33%
Revenus nets : 2000 €

* SCPI investie en Allemagne : 60.000 euros sans emprunt
Revenus SCPI = 3000 €
Impôt 475 € (3000 x 15,825 %)
Taux global d’imposition IS allemand : 15,825 %
Revenus nets : 2525 €


Exemple 2 : Souscripteur personne physique, TMI de 30%. Personne physique mariée sans enfant – salaire annuel de 130.000 euros. Comparons un investissement de 60.000 € qui génère un revenu brut foncier de 3000 € (SCPI investie en France/ SCPI investie en Allemagne). Nous avons :

* SCPI investie en France : 60.000 euros sans emprunt
Revenus SCPI (DVM 6% brut) = 3000 €
Impôts : 1319,10 € (3000 x 43,97 %)
Explication du taux global d’imposition : 43,97%
(TMI + prélèvt soc – part déductible prélèv soc)
[30% + 15,5% - (5,1% x 30%)]
Revenus nets : 1680,90 €

* SCPI investie en Allemagne : 60.000 euros sans emprunt
Revenus SCPI (DVM 6% brut) = 3000 €
Impôts : 755 € (Dont 475 € IS allemand (3000 € x 15,825 %) et dont 280 € (frottement : progressivité de l’IRPP))
Taux global d’imposition : 25,16%
(15,825% : IS all + 9,33% : progressivité)
Revenus nets : 2245 €


   Détail du calcul du surcoût lié à la progressivité de l’IRPP français     avec 2 parts
   Revenu brut imposable                                                                    130 000,00 €
   1 Revenu net imposable avant SCPI                                                 117 843,00 €
   2 IRPP avant SCPI                                                                            24 075,00 €
   Taux moyen d’imposition avant SCPI (2/1)                                                20,43%

   3 Revenu SCPI (avant impôt allemand)                                                 3 000,00 €
   4 Revenu net imposable total avec SCPI (1+3)                                   120 843,00 €
   5 IRPP théorique avec SCPI avant crédit d’impôt                                  24 975,00 €
   6 Taux moyen d’imposition                                                                        20,67%
   7 Crédit d’impôt (6 x 3)                                                                           620,00 €

   8 IRPP final (5-7)                                                                                24 355,00 €

   Frottement fiscal IRPP                                                                              280,00 €


Exemple 3 : Souscripteur personne physique, TMI de 41%. Personne physique mariée sans enfant – salaire annuel de 280.000 euros. Comparons un investissement de 60.000 € qui génère un revenu foncier de 3000 € (SCPI investie en France/ SCPI investie en Allemagne). Nous avons :

* SCPI investie en France : 60.000 euros sans emprunt
Revenus SCPI brut = 3000 €
Impôts : 1632,27 € (3000 x 54,41 %)
Explication du taux global d’imposition : 54,41%
(TMI + prélèvt soc – part déductible prélèv soc)
[41% + 15,5%  (5,1% x 41%)]
Revenus nets : 1367,73 €

* SCPI investie en Allemagne : 60.000 euros sans emprunt
Revenus SCPI brut = 3000 €
Impôts : 775 € (Dont 475 € IS allemand (3000 € x 15,825 %) et dont 300 € (frottement : progressivité de l’IRPP)
Taux global d’imposition : 25,8%
(15,825% : IS all + 10% : progressivité)
Revenus nets : 2225 €

   Détail du calcul du surcoût lié à la progressivité de l’IRPP français                 2 parts
   Revenu brut imposable                                                                          280 000,00 €
   1 Revenu net imposable avant SCPI                                                       267 843,00 €
   2 IRPP avant SCPI                                                                                  82 752,00 €
   Taux moyen d’imposition avant SCPI (2/1)                                                     30,89%

   3 Revenu SCPI (avant impôt allemand)                                                      3 000,00 €
   4 Revenu net imposable total avec SCPI (1+3)                                        270 843,00 €
   5 IRPP théorique avec SCPI avant crédit d’impôt                                       83 982,00 €
   6 Taux moyen d’imposition                                                                            31,01%
   7 Crédit d’impôt (6 x 3)                                                                               930,00 €

   8 IRPP final (5 - 7)                                                                                 83 052,00 €

   Frottement fiscal IRPP                                                                                300,00 €

Synthèse des exemples chiffrés :

SCPI investie en France : 60000 euros / 3000 euros brut/an)

TMI 14% : 2136 euros de revenus nets
TMI 30% : 1681 euros de revenus nets
TMI 41% : 1368 euros de revenus nets

SCPI investie en Allemagne : même montants
TMI 14% : 2355 euros de revenus nets
TMI 30% : 2245 euros de revenus nets
TMI 41% : 2225 euros de revenus nets


SCPI investie en France : 240000 euros / 12000 euros brut/an)

TMI 14% : 8544 euros de revenus nets
TMI 30% : 6720 euros de revenus nets
TMI 41% : 5472 euros de revenus nets

SCPI investie en Allemagne : même montants
TMI 14% : 9423 euros de revenus nets
TMI 30% : 9059 euros de revenus nets
TMI 41% : 8840 euros de revenus nets


CONCLUSION :


L’investissement en parts de SCPI peut être une excellente solution pour profiter d’une diversification géographique et des opportunités que nous offrent les marchés immobiliers européens. L’intérêt de percevoir des revenus de source étrangère est lié à la fiscalité du pays d’investissement qui  est toujours plus avantageuse que la nôtre !

Cette attractivité fiscale est également renforcée par le fait que les conventions internationales accordent aux pays de situation des immeubles le droit exclusif de taxer les revenus ainsi distribués, ce qui exclut la taxation en France.

Les revenus de source étrangère sont uniquement pris en compte pour majorer la progressivité de l’impôt sur le revenu qui n’est applicable qu’aux seuls revenus de source française.

Dernière modification par stephane (16/03/2017 10h26)

Mots-clés : conventions fiscales internationales, double imposition, scpi internationale, scpi

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #2 11/07/2018 09h10

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Par définition oui car ce ne sont que des SCPI récentes (autour de 5 ans maxi), à capital variable et qui collectent beaucoup. Niveau diversification, investir uniquement en SCPI investies à l’étranger, c’est donc pas bon pour ces critères.

Ensuite vous n’avez le choix qu’entre 3 ou 4 SCPI: Corum donc on connait les limites (patrimoine de second rang), Corum XL qui a tout à prouver notamment sur la gestion du change, Novapierre Allemagne qui est donc investie en Allemagne (commerces de périphérie, bof) et éventuellement LF Europimmo, 75% en Allemagne le reste en France (je ne connais pas).
C’est très restrictif non ? Sans parler des sociétés de gestion qui sont soit sans assez de recul pour juger, soit mal appréciées.
Aucune SCPI n’investit dans les capitales européennes, elles sont venues chercher du rendement à l’étranger mais il est bien difficile de se faire une opinion sur la qualité du patrimoine. Eurovalys propose une cible assez lisible (6 principales villes d’Allemagne) mais tout cela est très récent.
Ces SCPI sont à mon sens idéales pour diversifier un portefeuille déjà existant, pas pour le constituer.

Par contre vous avez davantage de diversification possible sur le patrimoine lorsque vous visez des SCPI investies à hauteur de 10-20% de leur patrimoine à l’étranger, il y a alors Immorente, Efimmo, Pierre +, PFO2 ou Rivoli Avenir Patrimoine. Mais tout le reste est en France.
Au moins ces SCPI sont anciennes et proposent un vrai choix (bureau/commerce, pays différents, patrimoine réputé).

Je ne vous parle même pas des fausses SCPI européennes que sont Actipierre Europe ou Fructirégions Europe et qui sont en fait des SCPI provinciales avant d’être européennes.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #3 04/01/2019 20h05

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Une SCPI est une société transparente fiscalement. Donc fiscalement tout se passe, si vous détenez 0.01% des parts d’une SCPI, comme si vous percevez 0.01% des revenus que la SCPI perçoit. 

Le seul souci que vous pourriez avoir avec le fisc français viendrait des loyers sur les biens en France de la SCPI (Novapierre Allemagne n’en à pas), des revenus financiers de la SCPI (marginaux, voire nuls) ou du taux minimum applicable aux non-resident (s’ils ne veulent pas exposer tous leurs revenus mondiaux au fisc francais).

Je vous suggère d’interroger la société de gestion sur ce point (et je suppose quelle confirmera).
L’IFU que j’ai reçu pour cette SCPI l’an passé mentionnait, comme montant à déclaré (au fisc français, comme associé de la SCPI français imposé à l’IS) : 0€.


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[+1]    #4 21/04/2019 00h39

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Bonsoir,

il me semble que les explications se trouvent ici :
SCPI internationales : quels intérêts pour le patrimoine et quelle fiscalité?
ou probablement dans la file concernant Novapierre Allemagne.

On peut lire notamment dans le lien ci-dessus :

stephane a écrit :

Les intérêts d’emprunt liés aux prêts finançant des parts de SCPI européennes

Ils ne sont pas déductibles des revenus fonciers de source française, exception faite de la partie qui concerne les revenus de source française. Le calcul d’un prorata correspondant aux seuls revenus de source française est donc nécessaire si la SCPI distribue à la fois des revenus de source française et des revenus de source étrangère. Seule la partie « française » doit être prise en compte. Toutefois, les intérêts d’emprunt peuvent venir réduire le montant du revenu foncier de source étrangère pris en compte pour la détermination du taux d’imposition en France des revenus de source française (dans la méthode du taux effectif) ou pour la détermination du montant du crédit d’impôt (dans la méthode de l’imputation).

Les charges (intérêts d’emprunt et assurance) ne sont donc pas déductibles des revenus fonciers français mais elles sont imputables sur les revenus à déclarer pour la méthode de l’imputation (ligne 8TK de la déclaration) qui concerne les revenus de source allemande.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (21/04/2019 00h41)

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[+1]    #5 26/04/2019 15h16

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Bonjour,
J’attaque ma déclaration d’IR et j’ai une question sur la manière de traiter les intérêts d’emprunts. En effet, 2 des SCPI dont je détiens des parts ne semblent pas les traiter de la même façon.

Pour Immorente, j’ai un tableau  de pourcentages à appliquer pour la ventilation des intérêts :
France 76.88%
Belgique 3.5%
Pays-Bas 15.23%
Allemagne 4.39%
==> La somme fait bien 100%.

Pour la fraction d’intérêts des revenus réalisés en France, il faut les ajouter aux intérêts de la SCPI L113 du 2044.
Pour la fraction d’intérêts des revenus réalisés en Allemagne, il faut les soustraire du revenu net déclaré en rubriques 4 et 6 du 2047.
Pour la fraction d’intérêts des revenus réalisés en Belgique et Pays-Bas, il faut les soustraire du revenu net déclaré en rubrique 8 du 2047.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Pour PFO2,  j’ai une colonne donnant le pourcentage des revenus fonciers totaux de la SCPI et c’est là que ça coince. En effet, dans la partie "revenus fonciers imposables en France", j’ai 95.7%. Dans la partie "détails des revenus étrangers", j’ai:
- 5.6% pour l’Allemagne
- 1.96% pour l’Italie
- 4.3% pour les Pays-Bas
==>la somme dépasse 100%. Il semble que les revenus réalisés pour l’Allemagne et l’Italie soient inclus dans les 95.7% de revenus foncier imposables en France.

Ainsi la fraction d’intérêts des revenus imposables en France (et non pas réalisés en France comme pour Immorente) est à ajouter aux intérêts de la SCPI L113 du 2044.

Par contre, PFO2 n’évoque pas le fait de soustraire en rubrique 4 et 6 du 2047 pour l’Allemagne et en rubrique 8 du 2047 pour les Pays-Bas.

Certain(e)s d’entre vous auraient-ils des explications sur cette lecture différente ?

Adrien

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[+4]    #6 05/05/2019 10h04

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@Adrien

Je détiens des parts de la scpi PFO2 et les documents envoyés par Perial mentionnent bien que l’on peut soustraire les intérêts d’emprunt sur la 2044 et la 2047 au prorata bien sûr des revenus étrangers par rapport aux revenus totaux.

Au bas des pages 8 ( revenus 8TK) et 9 (revenus 8TI) de la notice explicative figure la même note d’information que je recopie ici mot pour mot :

Attention : pour toute acquisition à crédit, vous pouvez déduire de ce montant, les intérêts payés en 2018 au titre des emprunts souscrits pour acquérir vos parts de SCPI, ajustés du pourcentage indiqué, pour chaque pays, cases F du récapitulatif.

Est-ce que cela répond à votre question ?

Par ailleurs,

J’avais moi-même été surpris de la différence de présentation des sociétés de gestion Sofidy et Perial pour les revenus français ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français (revenus 8TK), à savoir chez Sofidy la séparation en deux ou trois immeubles pour distinguer les revenus français des revenus étrangers (comme Corum d’ailleurs).
Tandis que Perial (comme d’ailleurs La française) continuent de les regrouper, à raison d’ailleurs puisque la déclaration fait bien état de revenus à déclarer en France (4BA) DONT ceux de source étrangère (4BL*).
Toutefois intrigué, j’ai adressé un mail à Périal et j’ai obtenu une réponse circonstancière particulièrement détaillée dont je vous fournis la copie ci-dessous :

Monsieur,

Chaque SCPI constitue un immeuble dans la 2044. Ainsi, dans le cas où vous éclaterait la SCPI en plusieurs immeubles en fonction de la source du revenu, cela pourrait susciter une incohérence au niveau de l’administration fiscale qui pourrait qualifier la SCPI comme établie à l’étranger et par conséquent soumise à un régime fiscale différent.
S’agissant du blocage que vous rencontrez pour le calcul du CIMR au niveau de la rubrique 10 de la page 5 du formulaire 2044 qui vous empêche de mentionner dans cette dernière un montant différent de celui porté dans la ligne 111.
L’administration fiscale a reconnu qu’il s’agissait d’un blocage à tort au niveau de la déclaration en ligne qui sera levé prochainement.
En effet, comme indiqué dans la notice explicative « Perial », il faut mentionner dans la ligne 111 de la 2044 le montant des revenus bruts imposables en France à savoir les revenus de sources française, allemande et italienne. En outre, pour le calcul du CIMR, il faut renseigner dans la rubrique 10 de la page 5 de la 2044 uniquement les revenus bruts de source française.
Néanmoins, pour télédéclarer vos revenus en ligne, vous n’avez pas la possibilité de mentionner dans la rubrique 10 de la page 5 de la 2044 un montant différent de celui qui est porté dans la ligne 111 qui matériellement ne peut pas être le même.
En effet, l’administration fiscale a précisé qu’un contrôle de la rubrique 10 de la page 5 de la 2044 bloquait à tort la saisie d’un montant différent de la ligne 111 en rubrique 10.
Dès lors, ce contrôle sera levé à l’occasion de la livraison d’une version corrective dans la déclaration en ligne afin de pouvoir mentionner dans la rubrique 10 de la page 5 de la 2044 un montant différent de celui qui est porté dans la ligne 111.
Par ailleurs, l’administration fiscale, ne nous a pas communiqué d’information concernant la date de publication de cette version corrective.
En conséquence, nous vous invitons à patienter pour télédéclarer vos revenus fonciers le temps que l’administration fiscale lève se blocage ainsi que de vous reporter à votre notice explicative personnalisée « Perial » pour déclarer vos revenus fonciers.
Dans le cas où ce blocage persisterait, nous vous remercions de bien vouloir vous adresser directement à l’administration fiscale.


Je confirme que le blocage que j’avais effectivement constaté a été corrigé car je n’y ai plus été confronté ce week-end.

*4BL : Attention avec cette case car le report n’est pas automatique. Pour ma part, je n’ai à l’étranger que des revenus fonciers et je recopie donc à la main le montant 8TK en 4BL. Sinon, pas de crédit d’impôt !

Dernière modification par Franck059 (05/05/2019 10h21)

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[+1]    #7 05/05/2019 16h56

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J’ai choisi l’approche Périal en déclarant 1 immeuble par SCPI.

Pour PFO2, je pense que les 4.3% correspondent au Pays-bas d’après le document Périal.

J’ai fini par comprendre qu’on ne déduisait pas 2 fois les intérêts…Thanks.

Il me reste un dernier doute : dans le document Immorente
Guide IR Sofidy
il doit y avoir un bug en p.21.

En effet, il est indiqué qu’il faut déduire l’impôt acquitté en Belgique et Pays-bas des revenus nets. Pourtant dans la rubrique 8 du 2047, en colonne 4, ils ont recopié dans "revenus après déduction de l’impôt étranger" le montant du revenu net.

Ce montant en colonne 4 est-il donc avant ou après acquittement de l’impôt ?

Je vais probablement leur demander sauf si quelqu’un l’a déjà fait.

Adrien

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[+1]    #8 08/06/2019 09h00

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Si vous ne disposez d’aucun revenu français, les revenus 8TI n’augmenteront que votre revenu fiscal de référence.

En effet, après avoir pris en compte au barème le revenu total et déterminé le montant de l’impôt théorique, la règle du taux effectif donnera "montant de l’impôt x 0 / Revenu total = 0".

Par contre, si vous disposez de revenus français, les revenus 8TI impacteront votre impôt dans la mesure où votre taux moyen d’imposition va augmenter.

En effet, ces revenus 8TI sont ajoutés à l’ensemble de vos revenus pour former le revenu total (ou mondial). Et c’est sur la base de ce revenu total que le fisc détermine le montant théorique de l’impôt en appliquant la règle du barème (ceci afin de préserver la progressivité de l’impôt). Ensuite, le montant de l’impôt théorique déterminé est multiplié par le rapport "Revenu net imposable en France / Revenu Total."

En espérant avoir été clair car la fiscalité française est loin de l’être ha ha !

Dernière modification par Franck059 (09/06/2019 16h58)

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[+2]    #9 24/10/2019 18h27

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Dans un contexte d’européanisation des SCPI je souhaitais partager avec vous cette image, issue de la recherche BNP REIM sur les volumes d’investissement en Europe.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/1550_cre_investment_volume_q32019.jpg

A noter, d’un point de vue macro :

- le regain d’intérêt pour l’Italie et l’Espagne
- le fort recul des Pays-bas
- Le maintien du trio UK / All / Fce parmi les marchés les plus attractifs (et de fait les plus liquides)
- la faiblesse des volumes d’investissement en Europe de l’est.

Au niveau global, on a un léger tassement des volumes investis, -3% sur 1 an comparé au T3 2018.


Parrain ING : ASMYFZA

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Favoris 7   [+8]    #10 02/12/2019 04h00

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Je vais clore ces échanges avec un exemple concret, avec des chiffres plausibles  (j’ai une SCI de ce type depuis 10 ans), en espérant que ça vous aidera à comprendre mieux (entre autres pourquoi acheter de la SCPI étrangère dans une SCI a l’IS peut être un très bon plan pour optimiser la fiscalité, les montants associés aux revenus d’immeubles à l’étranger sont en gras) :

Hypothèses (pour une année donnée) :
  - la SCI a investi 100k dans de l’US 10 ans de SCPI générant 15k de recettes à l’étranger (quote part des recettes de la SCPI correspondant aux parts detenues par la SCI) cette année, et distribuant 14k à la SCI.
  - la SCI a investi 200k dans de l’US 10 ans de SCPI générant 28k de recettes en France (quote part des recettes de la SCPI correspondant aux parts detenues par la SCI) dans l’année, et distribuant 29k à la SCI (on suppose qu’un peu de RAN ou de plus value est distribué).
  - la SCI a investi 100k dans des foncières ou d’autres actions générant cette année des dividendes de 7k.
  - durant l’exercice dont on étudie la comptabilité, la SCI a revendu une partie de ces foncières ou autres actions, qui avaient un prix de revient de 10k, pour un total de 16k (dont une plus-value de 6k), et par ailleurs a acheté pour 17k d’autres titres.
  - durant l’exercice dont on étudie la comptabilité, la SCI a des charges diverses (frais de fonctionnement, etc.) de 3k, et des charges financières (intérêts d’emprunts, etc.) de 9k.

Voici ce que comportera le Compte de résultat (simplifié) de la SCI pour cet exercice :
    Produits comptables = 15k + 28k + 7k + 6k = 56k
    Charges comptables = 10k + 20k + 3k + 9k = 42k  (10k et 20k sont les amortissements)
    Evolution de la trésorerie = 14k + 29k + 7k + 16k -17k - 3k -9k = 37k 
        (…dont il faut retirer la part de capital des éventuelles échéances d’emprunt ou remboursements de CCA)
        (Notez que ce ne sont pas toujours les mêmes montants que ceux des Produits et Charges !)   
    Résultat comptable = 56k - 42k = 14k
    Résultat fiscal = 14k - 15k = -1k   (sur lequel il faudrait payer de l’IS s’il était positif)
         (Ce résultat fiscal négatif sera reporté, sans limite de temps, sur les exercices ultérieurs.)
    IS = 0
    Résultat distribuable de l’exercice = 14k

On pourrait ajouter des SCPI détenues en pleine proprité (ça augmenterait les Produits, et sans doute les Résultats), mais je pense que ça n’aiderait pas à comprendre mieux comment tout ceci est comptabilisé.

Note: Ce message serait peut-être mieux à sa place dans Gestion d’une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité , écritures, bons plans… ou Investir en SCPI au travers d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : cas pratique ou SCI à l’IS pour acheter des SCPI en usufruit ? (autant de discussions que je vous invite à lire attentivement).


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[+1]    #11 25/04/2020 12h02

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Bonjour,

Dans votre liste, vous avez oublié Eurion, la dernière-née de Corum AM. Vous devriez prendre le temps d’y jeter un œil.

Sinon, parmi toutes celles que vous avez citées, ma préférence va clairement pour Corum Origin, qui présente l’intérêt d’une taille respectable (> 1,8 Md€) et d’une diversification à la fois sectorielle et géographique, en plus d’offrir depuis sa création le meilleur taux de rendement du marché (ce qui n’est pas complètement inutile quand on doit rembourser un crédit).

J’avoue ne pas être un grand fan des SCPI d’Advenis, mais disons que c’est plus subjectif qu’autre chose… Atream Hôtels est l’archétype de la SCPI thématique certes facile à commercialiser (un bon story telling permet toujours de faire adhérer plus facilement un futur souscripteur) mais ça revient objectivement à accepter de vous laisser enfermer dans une seule thématique, avec les risques et inconvénients que ça suppose et qu’il n’est pas nécessaire de développer davantage au vu de la crise actuelle.

Enfin, Novapierre Allemagne 2 est une SCPI spécialisée dans le secteur du commerce (bricolage "DIY", retail parks, petits centres commerciaux) qui est encore en phase de constitution de portefeuille et ne sera pas en rythme de croisière avant quelques mois.

Concernant la diversification, tout dépend de ce que vous voulez. Il est clair que si vous ne voulez investir que dans des SCPI thématiques, vous avez tout intérêt à en prendre plusieurs, et dans des secteurs différents évidemment. En revanche, si vous acceptez l’idée de déléguer la diversification à une société de gestion, une seule peut suffire pour 200 K€ puisque par définition, la diversification est déjà faite en amont. Mais je sais que ce mode de pensée est très peu partagé…

Les frais de souscription seront identiques, que vous passiez en direct auprès de la société de gestion ou par un intermédiaire (CGP ou plateforme Internet). La question est simplement de savoir si vous voulez un conseil ou non, mais le fait que vous passiez par ce forum montre que vous semblez faites partie de la minorité des souscripteurs susceptibles d’être autonomes.

PS : si vous souhaitez souscrire des Corum Origin, il faut savoir que les CGP, dont les enveloppes de commercialisation étaient déjà restreintes depuis 2016, n’ont désormais plus la possibilité d’en commercialiser depuis le début de l’année, et ce jusqu’à nouvel ordre (on ne sait pas encore si la commercialisation leur sera rouverte avec la crise). Mais bien entendu, rien ne vous oblige à passer par un intermédiaire et il reste tout à fait possible de les souscrire en direct auprès de la société de gestion.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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[+1]    #12 25/04/2020 12h46

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Vos propos sont tout à fait justes et pertinents. Origine est selon moi la meilleure SCPI diversifiée et Eurion est très intéressante en complément car elle va commencer à investir dans un contexte où le cash est roi ce qui offre des opportunités de négociation intéressantes.

J’ai pour ma part souscrit à 30 000€ de Eurion au comptant et mon CGP a pu négocier 15 000 € de Corum Origin en complément malgré la limitation de collecte.

Message édité par l’équipe de modération (25/04/2020 15h11) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

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[+2]    #13 02/05/2020 18h18

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J’avoue ne pas être un grand fan des SCPI d’Advenis, mais disons que c’est plus subjectif qu’autre chose…

Vous devriez argumenter un minimum, je pense.
Car un argument subjectif vaut "zéro" AMHA.

Personnellement, je pense qu’Eurovalys a des avantages et des inconvénients, mais elle vaut le coup d’être étudiée de près quand même.

Avantages :
- Capitalisation qui devient conséquente : 450 M€ fin 2019
- Spécialisation sur un marché restreint = une meilleure connaissance de ce marché
- Investissement dans les 8 villes dites de catégorie A à 83% (source : RA 2018)     
- Sur ces villes, une demande de bureaux récents ou neufs de qualité assez faible donc des loyers qui augmentent
- Eurovalys a choisi ce segment particulier
- Rendement moyen des actifs : 5,51%
- Les acquisitions sont (très) récentes et à priori de qualité (ex : consommation énergétique moyenne qui baisse au fil des acquisitions et qui est très inférieure à la moyenne du marché)
- Des baux fermes relativement longs (minimum 5/6 ans, parfois > 10 ans) 
- Endettement en baisse (33% fin 2016, 38% fin 2017, 30% fin 2018, 20% fin 2019)
- Rendement net de fiscalité stable : 4,50%

Inconvénients / faiblesses :
- SCPI jeune (juillet 2015)
- Collecte importante (capi. fin 2015 / 2016 / 2017 / 2018 / 2019 : 24 - 57 - 117 - 243 - 450)
- Soit un doublement de taille tous les ans
- Des difficultés pour utiliser rapidement le capital collecté (trésorerie conséquente à la fin de chaque exercice)

Je suis plus à l’aise avec une SCPI comme Eurovalys (bureaux sur les principales métropoles allemandes) que des SCPI comme Atream Hôtels (trop spécialisée) ou Novapierre All. 2 (magasins de périphérie dans des zones commerciales de second plan).
Mais bon, chacun voit midi à sa porte !

Je n’ai pas de rétro-commission plus élevée sur Eurovalys que sur les 2 autres, car je ne suis pas CGPI, c’est seulement mon avis de particulier ;-).

Dernière modification par maxicool (02/05/2020 19h16)


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[+1]    #14 11/06/2020 16h01

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Effectivement lorsque vous investissez dans des SCPI qui ont des biens à l’étranger, il n’y a pas de crédit d’impôt pour celles logées dans les assurances vie. Car c’est l’assureur qui est propriétaire des parts et vous rétribue seulement les loyers et augmentation ou diminution des prix de parts.

Pour ne pas être imposé en assurance vie, il faut bien utiliser l’abattement disponible au bout de huit ans :

https://zupimages.net/up/20/24/dhyo.png

Dernière modification par Audacesfortunajuvat (11/06/2020 17h53)

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Favoris 6   [+3]    #15 12/06/2020 15h01

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Bonjour,

Pour faire suite à cette discussion, je me suis amusé à créer un simulateur que je partage en google sheet (edition libre, connexions tiers anonymes), répondant a la questions suivantes:

Pour une SCPI avec une allocation géographique X de ses revenus, et un profil fiscal Y (TMI, taux moyen d’imposition etc…), quel montage (SCPI personne morale IS, SCPI PP, SCPI IS) a la fiscalité la plus avantageuse (= mesuré par le taux global d’imposition) ?

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/20087_capture_de769cran_2020-06-12_a768_135325.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/20087_capture_de769cran_2020-06-12_a768_145809.png

Quels sont les résultats ? La fiscalité IS avec SCPI 100% en France serait toujours plus avantageuse:
- SI le taux francais d’IS réduit de 15% est appliqué, et SI ce taux est inferieur aux taux IS de prélèvement étranger
- Avant la prise en compte de la fiscalité des dividendes. Je ne sais pas si l’impact est significatif. Ceux qui ont ce type de montage (GBL) peuvent peut etre nous éclairer. Cela nous permettrait d’avoir une vraie comparaison (Combien touche l’individu a la fin et quelle est l’imposition totale ?)

Si on laisse le cas SCPI IS de côté, Quel est le meilleur choix entre SCPI en direct PP (classique) et AV ?

TMI=0%, deux cas de figure:
SI le taux d’imposition IS étranger > PS: SCPI PP investie en France
Si taux d’imposition IS étranger < PS: SCPI PP investie a l’étranger

TMI=11%
SCPI PP investie a l’étranger si taux IS a la source étranger faible et taux moyen d’imposition francais fort (credit d’impôt)
OU SCPI AV investi en France si taux IS étranger fort et taux moyen d’imposition francais faible

TMI=30%
SCPI PP investi a l’étranger si son taux d’imposition global est inferieur a 24,70% (possible avec un taux d’IS prélevé à la source à l’étranger faible et/ou un taux moyen d’imposition fort). Sinon SCPI AV investie en France.

TMI=41%
Meme logique que TMI=30% mais SCPI AV encore plus intéressant (SCPI PP nécessite un taux moyen d’imposition francais tres fort et un taux d’imposition IS étranger tres faible pour être plus avantageux)

Je vous laisse jouer avec les paramètres (inputs en vert) pour vous faire une idée. Les calculs sont également détaillés et facile a auditer. S’il y a une erreur merci de me la signaler ou de modifier directement si vous êtes sur de votre coup.

Quelques éléments importants à prendre en compte avant de tirer des conclusions:
- PLU a 12,5% au dessus de 150k d’apport sur AV non prise en compte   
- Abattement sur AV non pris en compte       
- Seule la méthode de l’imputation (avec crédit d’impôt) est prise en compte                           
- Le revenu brut est supposé le même pour les différents montages, ce qui ne sera pas forcement le cas (ex: nombre limité de SCPI sur AV et pas forcement les plus performantes, rendement brut meilleur a l’étranger ?)   
- La fiscalité n’intervient qu’au moment du rachat du contrat pour l’AV vs annuellement pour les SCPI en direct et personne physique et morale IS, ce qui permet un réinvestissement des dividendes.
- La fiscalité des dividendes pour la SCPI personne morale avec IS n’est pas prise en compte       

J’ai également laissé l’autorisation d’édition si un membres veut intégrer des fonctionnalités manquantes. Quelques pistes d’amélioration:
- Détailler l’allocation "étranger" en "different pays", allant de paire avec l’ajout de la méthode de l’exonération avec progressivité et le detail des taux d’imposition IS des différents pays étrangers                           
- Intégrer la fiscalité des dividendes pour une réelle comparaison entre SCPI IS et SCPI PP/AV Il serait notamment intéressant de voir quel est le taux d’imposition global pour SCPI IS net de l’imposition sur les dividendes.

Ce simulateur est aussi intéressant dans les files concernant le choix du support.

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