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#1 20/02/2017 09h59 → OPCI Silver Génération d'A Plus Finance : une OPCI à fiscalité de LMNP ? (credit, lmnp, opci)

Membre
Réputation :   

Bonjour,
Il existe une OPCI à fiscalité LMNP. J’ignore si je peux dire le nom sur le forum…
La connaissez-vous? Qu’en pensez-vous?
En connaissez-vous d’autres?

Peut-on acheter des OPCI à crédit?

Merci de vos réponses

Mots-clés : credit, lmnp, opci

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#2 20/02/2017 10h41 → OPCI Silver Génération d'A Plus Finance : une OPCI à fiscalité de LMNP ? (credit, lmnp, opci)

Membre
Réputation :   10 

Bonjour,

une offre est sortie en 2016, il s’agit de l’OPCI Silver Génération d’A plus Finance.
Cette OPCI investit dans des résidences seniors non médicalisées, dites "résidences Services". 60 à 70% de ses revenus seront éligibles à la fiscalité LMNP.

Le montant minimum d’investissement est de 1000 euros. Les frais d’entrée sont de 8,80%. Les frais de gestion annuels sont de 2,7% de l’actif net.

Il devrait y avoir une offre via assurance-vie (je ne connais pas encore d’assureur offrant cette OPCI au sein d’un contrat). Elles sont aussi finançables à crédit.

L’objectif de rendement est de 4-4,5% bruts avant fiscalité donc.

avis personnel : le rendement affiché ne semble pas mirobolant, les frais de souscription et de gestion semblent assez élevés. Les biens achetés sont neufs ou en VEFA, difficile d’estimer une éventuelle plus-value en sortie.
Pas de retour d’expérience puisque le fonds très récent.

AMF : je commercialise cet OPCI.

A Plus Finance - OPCI Silver Generation

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#3 20/02/2017 13h09 → OPCI Silver Génération d'A Plus Finance : une OPCI à fiscalité de LMNP ? (credit, lmnp, opci)

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Réputation :   29 

4% - 4.5% brut mais "net" si déficit comptable existant en LMNP avec d’autres biens ?
Enfin ça reste maigre malgré tout.

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#4 20/02/2017 13h28 → OPCI Silver Génération d'A Plus Finance : une OPCI à fiscalité de LMNP ? (credit, lmnp, opci)

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Réputation :   10 

effectivement en net, en faisant jouer l’amortissement sur 60-70%, on peut peut-être "gommer" une partie de la fiscalité. A plus Finance a beaucoup communiqué l’an dernier sur l’"innovation" mais finalement on reste un peu sur sa faim au vu du rendement annoncé. Le fait d’investir dans du neuf, les frais expliquent certainement ce niveau de rentabilité.
D’autres opci vont, je pense, se lancer sur ce créneau. L’offre doit se développer et se structurer.

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#5 20/02/2017 13h36 → OPCI Silver Génération d'A Plus Finance : une OPCI à fiscalité de LMNP ? (credit, lmnp, opci)

Membre
Réputation :   57 

Bonjour,

Si je résume les posts :
- montant minimum 1000 euros
- frais d’entrée 8,80%
- frais de gestion 2,7% annuel
- objectif (non garanti) de rendement 4 à 4,5% bruts avant impots (donc moins après impôts)

Je trouve ces chiffres peu incitatifs.

Cordialement,

Eric


=== Ressources anti-arnaques. === Gardons nous bien de nourrir inutilement les trolls… ===

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#6 20/02/2017 15h00 → OPCI Silver Génération d'A Plus Finance : une OPCI à fiscalité de LMNP ? (credit, lmnp, opci)

Membre
Réputation :   29 

2.7% de frais de gestion pourquoi pas, 8-9% de frais d’entrée à la rigueur (de même qu’il y a les frais de notaire pour un investissement en direct).
Par contre la rentabilité de 4.5% c’est une blague, car si avec un gros volume d’argent ils font moins qu’un petit particulier qui va chercher et gérer en dehors de son travail de salarié…
2.7% de gestion pour des professionnels qui font moins que l’écrasante majorité de ce forum, c’est très cher payé. Concept intéressant mais je passe mon chemin.

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#7 10/10/2017 21h14 → OPCI Silver Génération d'A Plus Finance : une OPCI à fiscalité de LMNP ? (credit, lmnp, opci)

Membre
Réputation :   

sadim45  Bonjour à tous
Je suis nouveau sur ce forum et pour complémenter  une  retraite qui sera sans doute maigre je compte optimiser l’épargne que j’ai
A ce titre j’ai une question à vous poser
Comment peut-on promettre un rendement de 4 à 5 % annuel
Avec des frais de gestion de 2,7 % par an
Et un  droit d’entrée de 8,9 % amorti sur 9 ans ça fait 1 % par an à peu près
Donc presque  2’7+1=3,7 % de frais annuel
Sachant que les principaux promoteurs  de résidence service senior vous garantissent un rendement maximal de 4,5 % (optimisation fiscale comprise)
En intégrant même une plus-value en cas de revente ( hum)
Pouvez-vous m’expliquer cela en des termes plutôt simple je vous remercie

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#8 11/10/2017 00h22 → OPCI Silver Génération d'A Plus Finance : une OPCI à fiscalité de LMNP ? (credit, lmnp, opci)

Modérateur
Réputation :   1316 

Le document commercial de ce fond indique "Objectif de performance net de fiscalité (à TMI 30%) = 3.3% (contribution à la performance liée au rendement) + 0.7% (contribution liée à la revalorisation des actifs du fond)". Donc :
  - pas de "rendement garanti",
  - à mon sens "objectif de rendement = 3.3%" (parce que les 0.7%/an, il en faudra pendant beaucoup d’années avant de juste rattraper les frais de souscription).

Il existe sur le marché un autre FILM / OPCI un peu similaire (qui génère des BIC, avec de la location meublée) : LF Cerenicimo +. Il est uniquement distribué par des CGP, assez lourdement chargé en frais, et son objectif de performance semble de 3.5%.

Les deux produits sont en phase de démarrage, et il faudra encore attendre un peu avant d’avoir les premiers rapports financiers.

Personnellement, ça ne me tente pas du tout…


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