OPCI Grand public : vos avis sur les OPCI ?

Springle · #26

Surin a écrit :
Vous avez bien fait d’écrire ceci, quand juste après on lit :
Springle a écrit :
De plus les frais sont bien inférieurs à ceux des scpi (environ 3% frais entrée et sortie de mémoire)
Ce qui est bien évidemment faux, sauf à comparer des choses qui ne le sont pas. En AV les frais ne sont plus un critère de sélection car tout à fait comparables.

Pas dans la mienne (Darjeeling de Placement Direct).
Dans l’avenant SCPI que j’ai signé il y a entre 0 et 3% de frais d’entrée pour les SCPI mais au minimum 10% de frais de sortie.

Par contre vous avez juste, je pensais qu’il y avait 3% de frais de sortie pour l’OPCI mais je ne retrouve pas de trace, il est uniquement stipulé 3% de frais d’acquisition, tant mieux dans ce cas.

GoodbyLenine a écrit :
Il reste certes le point de la liquidité : les assureurs ne garantissent pas qu’il sera toujours possible de céder des parts de SCPI, et on peut en théorie craindre qu’en cas de marché secondaire bloqué des SCPI (s’il y a bien plus de vendeurs que d’acheteurs, contrairement à aujourd’hui) il devienne difficile de céder ses UC SCPI ou que leur prix baisse pas mal. Mais dans ce scénario, qui garantit que la poche de liquidité d’un OPCI permettra de faire face à toutes les demandes de rachat ? A mon avis "personne" (surtout si on réalise que le gestionnaire de l’OPCI devra TOUJOURS conserver un pourcentage minimal de liquidités dans son fond, donc ne pourra même pas utiliser toutes ses liquidités pour rembourser les premiers vendeurs…) et le seul avantage d’avoir une poche de liquidité sera en fait que la baisse de l’immobilier sera un peu "amortie" par ces liquidités. Est-ce vraiment ce que les investisseurs recherchent avec un OPCI ? J’en doute…

Vous avez raison et d’ailleurs l’OPCI Dynapierre prévoit ceci :

Avertissement SwissLife Dynapierre a écrit :
Avertissement : SwissLife Dynapierre détient majoritairement (directement et/ou indirectement) des immeubles dont la vente exige des délais qui dépendront de l’état du marché immobilier. Si les contraintes de liquidité de l’OPCI l’exigent, le délai de règlement des demandes de rachat peut être porté à 2 mois maximum.

NicolasV · #27

GoodbyLenine, le 04/11/2019 a écrit :
(surtout si on réalise que le gestionnaire de l’OPCI devra TOUJOURS conserver un pourcentage minimal de liquidités dans son fond, donc ne pourra même pas utiliser toutes ses liquidités pour rembourser les premiers vendeurs…) et le seul avantage d’avoir une poche de liquidité sera en fait que la baisse de l’immobilier sera un peu "amortie" par ces liquidités. Est-ce vraiment ce que les investisseurs recherchent avec un OPCI ? J’en doute…

Bonjour,

Ces fonds pourront être utilisés pour rembourser les premiers vendeurs, c’est leur raison d’être. Cf le prospectus de Diversipierre par exemple :
"Il est précisé qu’en cas de forte demande de rachat, la poche financière et la poche de liquidité pourraient diminuer fortement et en conséquence porter ponctuellement la poche immobilière de la SPPICAV à plus de 60% de l’actif."

Par ailleurs le délai de 2 mois évoqué plus haut est assez standard, c’est le délai maximum légal (et parfois aussi contractuel, comme sur boursoramie vie) de rachat d’UC (toute nature). L’assureur insiste sur ce point car comme déjà indiqué à juste titre, l’OPCI offre certes davantage de liquidité qu’une SCPI mais seulement à hauteur de sa poche liquide.

Dechandelet · #28

J’ai une question de débutant sur les OPCI, y-a-t-il le versement d’un loyer trimestriel comme pour les SCPI ?

Caratheodory · #29

Non. Il n’y a pas d’obligation légale à le faire, c’est capitalisant. La société de gestion publie périodiquement, tous les 15 jours pour ceux que je connais, un prix de part. Maintenant il peut y avoir des dividendes.

Attention, ce n’est pas un excellent véhicule. Comme expliqué plus haut, il y a 40% minimum de liquidités et placements monétaires ou obligataires liquides. En une période de taux réels très négatifs sur ce type d’actifs, c’est un gros handicap.

La différence est la chose suivante: considérant les frais d’entrée assez considérables, des parts de SCPI devraient se garder à vie, sauf raison impérieuse de vendre, tandis que c’est nettement moins dommage de vendre des parts d’OPCI au bout de 8-10 ans. Le but des parts de SCPI est de fournir des revenus passifs réguliers, le but des parts d’OPCI est de capitaliser pour valoriser du patrimoine avec un horizon de 8-10 ans.

loicd · #30

Bonjour,
Non l’OPCI diffère pas mal de la scpi ne serait-ce que sur la pureté. Alors qu’une SCPI a pour unique sous-jacent de l’immobilier, l’opci a une gestion plus dynamique et détient des foncières côtés, des valeurs mobilières, des obligs ou autre. Ca donne davantage de liquidité en contrepartie d’une volatilité parfois mal maitrisée qui donne des performances décevantes même si l’immobilier en portefeuille s’est bien comporté.
Certains OPCI distribuent 1 dividende (minimum), d’autres 4. Mais globalement c’est plutôt un fonds de capitalisation et donc de perf (évolution de la VL) vs la scpi.

sm94 · #31

Les OPCI sont dans l’obligation de verser 85 % des revenus locatifs nets, 50 % des plus-values nettes réalisées sur les immeubles ou titres de sociétés immobilières filiales, 100 % des dividendes reçus des filiales "SIIC". ( OPCI, des obligations de distribution - Pierrepapier.fr )

Le rythme peut probablement être autre que trimestriel.

Vous avez des exemples ici OPCI - Primaliance , avec pour chaque OPCI une fiche qui indique la variation de la valeur liquidative et les distributions.

Dernière modification par sm94 (25/01/2022 10h08)

Nicha · #32

Je remonte ce sujet car je suis vraiment déçu des performances de mes deux OPCI Dynapierre de swisslife et Diversipierre de BNP.
j’en ai acheté fin 2020 suite à la vente d’un bien car ils avaient à l’époque des performances intéressantes et ils me paraissaient être une bonnes alternatives pour éviter les frais d’entrée plus importants des SCPI.

Deux ans et demi plus tard ces deux OPCI n’ont même pas rattrapés les frais d’entrées, elles ont mêmes eu des performances très négatives en 2022 et ça continue de baisser en 2023.

Je sais que quand on investis dans dans une OPCI qui est un support principalement constitué d’immobilier, il faut être patient et conserver sur une longue période pour amortir les frais d’entrée mais je me demande quand même si je ne devrais pas vendre pour réinvestir sur des SCI qio semblent plus performantes type CAPIMMO, CAP SANTE, VIAGENERATION, SILVER AVENIR…

Est-ce que selon vous, il faut être patient ou alors pensez-vous que ces OPCI sont "has been" et que j’aurais meilleure compte à revendre sans récupérer ma mise de départ pour réinvestir vers des SCI ?

Dernière modification par Nicha (01/04/2023 20h51)

Rentavix · #33

Bonjour,

Les obligations de détention d’actifs autres que l’immobilier physique qui incombent aux Opci (contrairement aux SCI et SCPI) ont largement pesées sur la performance des OPCI ces dernières années:

- Monétaire (entre 15 et 20% de l’actif) : rendement négatif jusqu’à fin 2022, avec un Euribor 3 mois entre 2,5 et 3%, cette classe devrait être désormais (tant que les taux restent positifs) un moteur de performance plutôt que de contre-performance
- foncières cotées (entre 3 et 10% de l’actif) : avec des baisses moyennes de 50% depuis 3 ans, l’impact a été important sur les VL des Opci en détenant. Pour les deux ans à venir, à voir si ces titres arrêtent leur chute (auquel cas ils devraient amener de la performance ne serait-ce que par la distribution de dividendes) ou la poursuive si les taux d’intérêt continuent de monter ou si une récession se présente (auquel cas leur contribution resterait négative ou nulle).
- obligations(entre 0 et 10% de l’actif) : idem que pour les titres de foncières cotées (les dividendes étant remplacés par les coupons)
- l’immobilier(entre 60 et 65% de l’actif) : elles ont distribuées des loyers corrects (avec un retour à la normale pour les actifs hôteliers) mais commence à poindre une baisse de la valeur des actifs qui risque de se poursuivre si les taux demeurent au niveau actuel voir augmentent encore.

J’ai eu l’occasion d’échanger cette semaine avec un gérant d’une grosse société de gestion.
En deux ans, (2022 et 2023) les loyers facturés aux locataires des meilleurs actifs auront été augmentés de 10%.
Pour la valeur des actifs, les valorisations des actifs français n’ont pas encore été impactés autant que les actifs des autres pays européens (entre -3 et -6%), car lorsque qu’un vendeur ne trouve pas preneur au prix escompté, le bien est retiré de la vente. Pour combien de temps? Cela va dépendre pour les SCPI, OPCI, SCI de l’afflux de souscriptions ou de retraits nets de la part des associés. Dans ce dernier cas, les gérants devront se résoudre à céder des actifs. Les OPCI,ayant justement des liquidités pour faire face aux retraits, pourront dans une certaine mesure vendre moins vite.

Pour tenter de répondre à votre question, il se pourrait bien que pour les exercices à venir les OPCI délivrent de meilleurs performances globales (ou de moins mauvaises) que les SCPI et SCI.

Dernière modification par Rentavix (02/04/2023 10h53)

Greyna · #34

Je crois que les OPCI, produits hybrides entre immobilier (mini 60 %) et actifs financiers (max 40 %) n’ont au final jamais trouvé leur cible.
Pourquoi ? Parce que les épargnants voudraient qu’ils se comportent comme des fonds immobiliers (SCPI - SCI), ce qu’ils ne sont pas ! Du coup, les déceptions s’enchainent. Et donc la collecte patine et la décollecte arrive. Cf stats sur le site de l’Aspim.

Pour moi clairement ça sent le sapin. Ce sont des produits que je ne comprends et donc que je n’utilise pas. Si je veux de l’immo, j’achète un fonds immo. Si je veux des actifs financiers, j’investis dans des actifs financiers. Pas dans un fonds hybride dans lequel je ne maitrise rien.

Rentavix · #35

Les OPCI ont été créées au début des 2000´ sur le modèle des fonds immobiliers allemands qui représentaient des montants d’investissements astronomiques au regard des montants de nos SCPI à l’époque (il leur était reproché leur manque de liquidités pour un différentiel entre rendement et taux d’intérêts assez faible) et des SCI encore peu nombreuses et confidentielles. L’idée était bonne et les OPCI ont connues de belles performances à leur lancement compte tenu de frais plus faibles et bien entendu d’un rendement des actifs monétaires et obligataires largement attractifs.
Cette belle histoire s’est interrompue avec l’arrivée des taux zéro puis négatifs.
La construction de ces produits ne me semble pas incompréhensible, et lorsque qu’on l’a appréhendé, on comprend les performances passées, et nous pouvons nous projeter dans les années à venir (Ok pas très loin quand même).

Nicha · #36

L’OPCI diversipierre a encore perdu près de 3% au cours du 2ème trimestre 2023 soit une baisse de 12% sur un an.

Bizarre un tel effondrement alors que les SCPI et les SCI se portent bien.

Je sais que l’Immo s’achète sur le long terme mais j’ai perdu 8% depuis mon achat fin 2020 et j’hésite à revendre…

Dernière modification par Nicha (30/06/2023 15h02)

loicd · #37

Bonjour,
Un OPCI est un fonds hybride, la poche immo physique étant limitée à 60%.
Avez-vous vous un rapport de l’opci récent pour identifier d’où vient la baisse de la VL ? fonds actions/obligations, foncières cotés ?

PyT25VC · #38

Nicha a écrit :
Bizarre un tel effondrement alors que les SCPI et les SCI se portent bien.

Bonjour, dire que les SCPI et les SCI se portent bien actuellement est un peu optimiste, une bonne partie du marché est quand même sous tension et l’horizon pour cette classe d’actifs n’ est pas forcément dégagé non plus pour les mois à venir.

Comparez plutôt ce qui est comparable, donc par rapport à d’autres OPCI.

Sinon sur cette même file, en remontant un peu les messages de cette année, vous avez de bonnes explications sur les causes des difficultés actuelles des OPCI.

Asn540 · #39

Dynapierre :

Informations par tous moyens

la précision des modalités d’application du dispositif de plafonnement des demandes de rachat (gates) en cas de circonstances exceptionnelles,

Les portes de sortie seront fermées à partir du 30 juillet donc…

sm94 · #40

’Nous vous informons que des modifications vont être apportées à la documentation légale de SwissLife ESG Dynapierre…
Ces modifications, qui rentreront en vigueur le 30 juillet 2023, concernent principalement :
- la précision des modalités d’application du dispositif de plafonnement des demandes de rachat (gates) en cas de circonstances exceptionnelles…’

Je ne comprends pas que le dispositif de plafonnement sera activé le 30 juillet. Avez-vous d’autres sources?

Mcgill · #41

Moi je comprend qu’ils se préparent à la tempête plutôt aussi pas qu’ils bloquent tout maintenant .

Super_Pognon · #42

Est-ce que certains ont pu acquérir des OPCI à crédit ?

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#26 04/11/2019 19h35

Surin a écrit :

Springle a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Avertissement SwissLife Dynapierre a écrit :

#27 16/05/2021 03h04

GoodbyLenine, le 04/11/2019 a écrit :

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Nicha a écrit :

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