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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 17/02/2017 17h45

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Bonjour,

mon contrat d’AV Groupama ayant un peu plus de 8 ans maintenant , j’ai décidé de le conserver pour la fiscalité avec son ancienneté (sait-on jamais, avec la participation d’Orange Bank, il y aura peut être enfin des placements intéressants). Il ne dispose de toute façon que de 300 € sur l’un des fonds euros les plus médiocres du marché (1,2 % net de frais de gestion).

Je suis actuellement en quête d’investissements dans des SCPI logées en AV, je pense ouvrir d’ailleurs prochainement un contrat Linxea Spirit

Cependant, j’ai souhaité au préalable contacter mon agent Groupama pour savoir ce qui était proposé dans leurs contrats et on ne ma proposé qu’une seule formule : l’OPCI Groupama Gan Pierre 1.

Voici les conditions :
- 0,8 % de frais de versement à partir de 10 K€ versé
- 3,5 % de frais de versement quelque soit le montant (au lieu des 5 % affichés sur la brochure)
- Les frais de gestion sont de 4% (!) ( 2%en frais de gestion de fonctionnement + 2% frais d’exploitation immobilière)
- la rémunération a été de 3.63% net de frais de gestion pour l’année 2016 (hors frais unique de frais de versement + frais d’acquisition)

Au dernier rapport (je n’en ai pas trouvé de fin 2016 ?), voici les infos :

- Actif net : 32 M€
dont :
- Actifs immobiliers : 26,10 M€
- Actifs financiers : 0,1 M€
- Liquidités : 5,8 M€

En terme financier, qu’en pensez-vous ? Cette OPCI manque t’elle de maturité ? Ou de bonnes perspectives théoriques pour l’avenir ?
Les locaux sont neufs avec des baux récents, il y a une part non négligeable de liquidités pour investir, encore faut-il que l’investissement soit pertinent…

En terme contractuel, qu’en pensez-vous ? Les frais d’acquisitions peuvent paraître moins cher que la moyenne du marché, en revanche les frais de gestion annuel sont considérables et le rendement pour le moins limité jusqu’à présent…

Je reste plus que mitigé sur ce produit…

Mots-clés : assurance-vie, ocpi, rendement, scpi

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#2 17/02/2017 18h24

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Bonjour et bienvenu,
Ne serait-ce que pour les frais de versement sur l’AV, je n’y verserai plus rien ; concernant le fond en question, vous pourrez sans aucun doute en trouver des semblables, sinon plus adaptés, sur des AV en ligne bien moins chers, et vous permettant une gamme plus large vous permettant de ré-orienter vos fonds au grès de vos besoin / compréhension. En ce sens votre idée d’ouvrir un contrat Linxea Spirit me parait loin d’être bête.
Conservez donc cette AV, si vous le souhaitez, mais je ne pense pas qu’il soit utile d’y versez un centime de plus pour l’instant : à 30 ans, vous avez largement le temps de profiter d’un nouveau contrat sans avoir besoin de recourir à un de plus de huit an qui ne vous rapporte rien, voir vous coûte.

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#3 17/02/2017 18h40

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Merci. Nous sommes plutôt d’accord !

J’ai eu jusqu’à 800 € en 2009 sur ce contrat fond euros. A l’époque j’étais naïf et j’avais souscrit à un versement programmé de 50 € /mois pour bénéficier d’une prime d’assurance auto inférieure…

J’ai rapidement stoppé ces versements, le Livret A à l’époque rapportait plus ! Je n’ai jamais mis 1 seul centimes depuis et j’ai attendu les 8 ans pour récupérer mesquinement 500 € dessus via un rachat :-)

Dernière modification par Gamma76 (17/02/2017 18h40)

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#4 17/02/2017 20h19

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Gamma76 a écrit :

- Les frais de gestion sont de 4% (!) ( 2%en frais de gestion de fonctionnement + 2% frais d’exploitation immobilière)

4% de quoi ? C’est sans doute élevé vu la tonalité générale mais tout de même : parle t-on de l’actif ? de la situation nette ? des loyers ?  etc…. un minimum de précision permet de savoir de quoi on parle.

Gamma76 a écrit :

- Actif net : 32 M€

Effectivement c’est tout petit. Je vous propose de prendre connaissance des actifs nets des SCPI recensés par l’organisme IEIF au lien suivant : Capitalisation des SCPI (source IEIF)

Sans être expert du sujet, il me semble qu’il y a assez de SCPI (ou de SCI de SCPI) sur le marché pour éviter de mettre tous vos oeufs dans le mauvais panier.

bon we.


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[-1]    #5 17/02/2017 23h38

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Vos chiffres de capitalisation ont plus d’un an Skywalker.
Voici les chiffres actualisés: SCPI de rendement : Comparez les meilleures SCPI
Il suffit de cliquer sur "capitalisation" pour voir la liste s’afficher dans l’ordre, de la plus petite à la plus grande ou réciproquement.

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#6 18/02/2017 12h18

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@skywalker31, concernant les frais de gestion, c’est plutôt opaque, j’ai eu un simple copier-coller de mon agent Groupama, qui s’est contenté de faire lui-même un copier-coller depuis la plaquette commerciale… Sans me donner davantage d’explications. Voici ce qui est indiqué :

Groupama a écrit :

Frais courants** TTC :

- frais de gestion et de fonctionnement : 2 % actif net (1,8 % actif brut)
- frais d’exploitation immobilière : 2 % actif net (2,5 % actif brut immobilier)

** Les frais courants peuvent varier d’une année sur l’autre et ne comprennent pas les frais d’intermédiation excepté dans le cas de frais d’entrée et/ou de sortie payés par l’OPCI lorsqu’il achète ou vend des titres d’un autre véhicule de gestion collective.
Les frais et commissions acquittés servent à couvrir les coûts d’exploitation de l’OPCI y compris les coûts de commercialisation et de distribution des titres, ces frais réduisent la croissance potentielle des investissements. Durant la première année de l’OPCI, les frais courants indiqués ne sont qu’estimés.

Faut-il penser que ces frais sont intégrés dans la valeur de l’indice de l’OPCI ? Tout comme les dividendes annuels d’ailleurs.

Dernière modification par Gamma76 (18/02/2017 12h19)

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#7 18/02/2017 13h06

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- la rémunération a été de 3.63% net de frais de gestion pour l’année 2016 (hors frais unique de frais de versement + frais d’acquisition)

Ce qui peut être assez imprécis ; une première approche serait de demander combien ont été effectivement versé par part, et de comparer au coût de revient de celle-ci, tous frais de versements inclus. (frais de versement sur l’AV et sur l’OPCI) Vous aurez ainsi le rendement exacte de l’année précédente, ce qui ne présume en rien celui de l’année suivante…
Il faut garder à l’esprit que des frais de versements peuvent fortement réduire la rentabilité, voir la rendre négative sur une certaine période si ceux-ci sont élevés.
Dans votre cas, pour un versement de 100€, en considérant que vous ne verserez pas plus de 10k, et donc ne subirez pas les 0.8% de frais supplémentaires, et qu’il n’y a pas de frais de versement sur l’AV à proprement parler (vous n’en avez pas évoqué, mais… ?), vous perdrez déjà 3,5€.
Ce qui revient à dire que vous serez investi à hauteur de 96,5€. (100*(1-0.035)
Avec ce rendement de 3.63%, que l’on estime par hypothèse net de tous frais et prélèvements, il vous faudra presque une année pleine afin de revenir à vos 100€ de départ. (96.5*1+0.0363)

Je vous en laisse en tirer vos conclusions selon votre vision de l’avenir de ce fond.

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#8 18/02/2017 16h21

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Enfin bref quand on relit on a bien l’impression qu’il y a plus de frais que de rendement dans tout ca. D’ailleurs le rendement depuis la création est de l’ordre de 1,9% par an. A éviter.

Valeur unitaire
Part A
31/01/2017 1 039.06
23/04/2015 1 000.00
Groupama Gan REIM

Dernière modification par skywalker31 (18/02/2017 16h25)


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#9 04/06/2017 22h31

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Au niveau des frais, il ne faut pas confondre
- les frais de versements (1% si je lis bien sur le contrat)
- les frais d’acquisition de l’opci (3.5% au lieu de 5%)
  - et les frais de gestion (conséquents mais comme dans tous produits immobilier, mais le rendement annoncé en tient compte)
- ENFIN LES frais de gestion de votre contrat

Attention une OPCI n’est pas une SCPI; l’OPCI est beaucoup plus liquide et du coup a une rentabilité plus faible généralement. De plus celle ci étant récente, il faudra attendre un peu pour voir sa "vrai rentabilité"  (de l’ordre de 3.5% je crois avoir vu)

L’avantage dans votre cas étant de bénéficier de "l’antériorité fiscale" avec la souscription d’un produit immobilier.  Par contre comme tout placement immobilier (si vous achetez un immeuble quel frais "subirez vous"?), il faut savoir les amortir sur un certain temps

bonne soirée à vous

philippe

ps: les 1.9% cité ne comprennent pas la valeur du coupon qui contrairement aux scpi fait baisser la valeur de la part de l’opci afin de garder sa liquidité)

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#10 04/06/2017 23h34

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Je vous avoue pour ma part être surpris de vos remarques sur les frais…

Vous parlez de 3,5% pour les frais d’acquisition… ne sont ils pas 3 fois plus élevés sur des scpi (de l’ordre de 10 à 12%)

Les frais de gestion des scpi sont de l’ordre quant à eux de près de 10% également, mais sur ce point seul le rendement net importe au final non?

Enfin vous oubliez un autre détail, vos scpi sont fiscalisées 15,5% de prélèvements sociaux + votre tranche d’imposition (14 à 45%), pour l’opci en assurance vie il n’ y a pas de fiscalité tant qu’on ne revend pas ses parts.

De plus vous aurez une liquidité sur l’opci introuvable en scpi.

Ces remarques ne sont pas propres à l’opci gan pierre mais également pour toutes celles du marché.

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#11 05/06/2017 09h28

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capitalholding a écrit :

vos scpi sont fiscalisées 15,5% de prélèvements sociaux + votre tranche d’imposition (14 à 45%), pour l’opci en assurance vie il n’ y a pas de fiscalité tant qu’on ne revend pas ses parts.

Pas d’accord. Vous confondez le produit financier et son enveloppe fiscale.
Une SCPI dans une assurance-vie n’est pas fiscalisée différemment qu’un OPCI dans une assurance-vie.

Sur l’OPCI, le DICI est ici !
fonds.ganpatrimoine.fr/zoom_kid_fiche.h … al=6275756

Frais courants = 4%TTC de l’actif net prélevés chaque année. A fuir le plus vive possible !

Auxquels se rajoutent bien sûr les frais de gestion annuels de l’assurance-vie. Aucune chance de devenir rentier avec ce produit.

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#12 05/06/2017 14h12

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Certes vous avez raison au sujet de la fiscalité qui dépend de l’enveloppe, mais il n’en demeure pas moins que les frais d’entrée sur SCPI restent 3 fois supérieurs à ceux d’OPCI, me trompe je?

Aussi afin de bien comprendre à propos des frais de gestion de l’opci soit 4% de l’actif net en l’espèce… Si comprends bien, pour un épargnant détenant 100€ de parts, il sera ponctionné assurément 4€ pour l’année, donc si la performance de l’OPCI est de 5%, cela revient à un ridicule 1% pour l’épargnant… Ai je bien compris?

Merci d’avance pour votre réponse!

Aussi à titre de comparaison, quels sont les frais moyens de gestion sur les SCPI?

Message édité par l’équipe de modération (05/06/2017 14h58) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent : MERCI de respecter la charte

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#13 05/06/2017 14h25

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capitalholding a écrit :

Aussi afin de bien comprendre à propos des frais de gestion de l’opci soit 4% de l’actif net en l’espèce… Si comprends bien, pour un épargnant détenant 100€ de parts, il sera ponctionné assurément 4€ pour l’année, donc si la performance de l’OPCI est de 5%, cela revient à un ridicule 1% pour l’épargnant… Ai je bien compris?

Non pire.

96*5/100= 4,8.

Donc, in fine, l’épargnant se retrouve avec une performance de 0,8% et non 1%. et cela, sans compter mes autres frais…


Parrainage Binck (100€)

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#14 05/06/2017 14h30

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Capitalholding bonjour,
je vous recommande de vous fier avant tout aux informations financières publiées pour vos investissements, et de remonter aux comptes proprement dits. Ici l’exercice est assez facile à faire, il suffit de se donner la peine d’ouvrir le rapport annuel 2016 disponible sur internet :
- nous avons page 27 : frais de gestion en charges 485.933 € TTC
- estimons un actif net correspondant à la moyenne arithmétique de celui de clôture et d’ouverture page 25 soit 1/2*(32 300 000+20 275 000)=26 287 500
soit 485933/26287500=1,8% de frais de gestion réels supportés TTC.
Je pense que 4% c’est donc un maximum potentiel.

Le problème me semble-t-il avec les OPCI est qu’on risque d’empile plus de frais qu’une SCPI si on détient d’autres produits financiers par exemple des SCPI. Là le fonds détient directement des immeubles. Il peut sembler assez assimilable à une SCPI de ce fait.

néanmoins il n’y a que 3,64% de rendement net en 2016 alors que de nombreuses SCPI font bien mieux. d’où cela peut il venir ?  Comparons pour faire un exemple avec Rivoli Avenir Patrimoine 2016 :
frais de gestion 5.800.000 / .5* (1 537 691 517 + 1 200 000 000) = 5800000/1369000000 = 0,4%

==>Les frais de gestion de l’OPCI sont donc 4X plus élevés que cette SCPI prise au hasard VS actif net.

Dernière modification par skywalker31 (05/06/2017 14h31)


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#15 05/06/2017 14h46

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Dans la fiche donnée en lien on trouve:
Frais prélevés par l’OPCI sur une année
Frais courants 4% actif net
dont
frais de gestion et de fonctionnement  2% actif net (1,8% actif brut)
frais d’exploitation immobilière           2% actif net (2,5% actif brut immobilier)


Donc Skywalker on retrouve votre 1,8% de frais de gestion auxquels il faut ajouter les frais d’exploitation immobilière.
A la première lecture du message de sm94 cela m’étonnait mais si, il semble qu’ils aient osé.
Il a raison: il est urgent de fuir !

Sur les frais d’entrée je lis 5%…

Ne pas oublier, OPCI a beaucoup de points communs avec "opaque". Les SCPI ne sont pas des modèles du genre mais davantage éprouvées et plus de retours sur ce forum.

Dernière modification par kc44 (05/06/2017 14h49)

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#16 05/06/2017 17h13

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Gamma 76: Un petit résumé des différentes réponses:

Frais d’entrée de l’unité de compte: 5% pour l’OPCI contre 8 à 12% pour les SCPI (mais c’est souvent moins en assurance-vie type Linxea spirit ou mes placements-liberté)

Frais annuels 4% (de l’actif) pour l’OPCI contre environ 10% des revenus qui sont d’environ 4,5% soit 0,45% pour les SCPI. En 2 ans, vous aurez rattrapé le surcout des frais d’entrée des SCPI…

En AV, vous rajoutez les frais de versement (vous dites 3,5%, cadeau du conseiller!) alors qu’il y a des assurance-vie sans frais sur versement. Notez bien que les frais sur versement et les frais d’entrée sur l’OPCI se cumulent.

Tous les ans, les frais de gestion du contrat (probablement plus de 0,6%, pouvez-vous nous dire?).

A la sortie, une éventuelle imposition plus les PS, là c’est égalité pour toutes les AV.

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#17 05/06/2017 17h49

Modérateur
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Attention :
   1) sur les SCPI les frais de gestion sont certes d’environ 10%, mais sur une assiette qui n’est jamais le dividende distribué aux associés (lequel avoisine 4.5% en moyenne en ce moment), mais plutôt le montant des loyers encaissés (parfois les loyers facturés donc aussi certains non encaissés; parfois l’ensemble de ce qui est facturé donc aussi les charges refacturées…), qui est plus proche de 6.5% que de 4.5%, et donc des frais plus proches de 0.65% que de 0.45%.
   2) Sur l’OPCI sujet de cette discussion, dans les 4% de frais, la moitié est constituée des "frais d’exploitation immobilière" (2% actif net / 2,5% actif brut immobilier) … dont ne sont pas forcément exonérés les associés de SCPI, même si pour arriver à 2% de l’actif net il faut bien charger la barque.

Mais il reste probable qu’avec un OPCI on risque d’empiler plus de frais qu’avec une SCPI (et la partie "liquide" de l’actif de l’OPCI fera en général baisser le rendement).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#18 07/06/2017 04h16

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Je suis surpris qu’il n’y ait pas plus de réactions sur ces frais.
Je possède quelques parts de l’OPCI OPCIMMO dans une AV. Les frais sur UC représentent un peu moins de la moitié du dividende. On arrive à 0,8% par an et j’imagine qu’au sein de L’OPCI d’autres frais sont prélevés sur le capital via la valeur de part (Frais de gestion TTC (en % de l’actif net):    2,10 % max). Qu’est-ce que l’actif net? Pourquoi "max"?
Sa valeur de part n’ayant pas progressé depuis 2 ans, j’ai donc un placement liquide mais surtout très statique et finalement pas plus rémunérateur qu’un livret A, que l’assureur a classé dans la catégorie "risqué". C’est ma dernière UC, je me suis débarrassé de toutes les autres qui étaient obligataires.

Pour en revenir à l’OPCI Groupama Gan Pierre 1, c’est un peu comme si vous achetiez un appartement de 100m² et que chaque année on vous enlève 4m². Si les loyers perçus (dividendes de l’OPCI) qu’il faut réinvestir ne couvrent pas le rachat de ces m², vous pouvez être sûr qu’après 20 ans votre capital aura fondu comme neige au soleil. Si jamais le prix de part s’apprécie, les frais s’apprécient d’autant. C’est du gagnant-gagnant pour le gérant.

J’ajoute que ces OPCI sont dotés d’une poche de liquidités faiblement voire pas rémunérée qui viennent gréver d’autant le dividende de la partie immobilier. Savoir qu’une part de ces liquidités part chaque année dans la poche de l’assureur ET (?) du gérant, cela commence à faire beaucoup.

Dernière modification par kc44 (07/06/2017 04h22)

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