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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 31/10/2017 11h06

Membre
Réputation :   2  

Bonjour à tous,

Après vos conseils sur mon intention de faire un Pinel pépère, j’ai annulé ce projet, et investi dans un premier immeuble de rapport (500k€) de 5 logements via une SCI à l’IS (avec un cash flow de 0… je sais ce n’ai pas terrible) avec ma compagne.
Nous nous posons actuellement la question d’un second investissement dans un immeuble de rapport de 7 logements meublés.

Notre profile

- En cours de mariage (en Avril 2018) sous le régime de la séparation de bien, 30 ans, TMI de 30%, revenus totaux de nous deux de 100k€ brut par an + 10k€ de variable et 10k€ de participation intéressement.

Nos APTITUDES

- Comptables : moyennes
- Fiscales : basiques
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : basiques
- Sociales : moyennes
- Temps disponible : 2 à 5h par semaines

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Maison ancienne totalement rénovée composé de 4 studio, 2 T1 et 1 T2/3.
-Tous les appartements sont actuellement loués meublés.
- 1 RDC + 2 étages. Pas de parking ni de cours.
- Chauffage individuel électrique
- Compteurs d’eau divisionnaires individuels. Compteur d’électricité unique pour tout l’immeuble sans divisionnaire.
- Décoration : Neuf et neutre.

LOCALISATION DU BIEN

- Ile de France, à 14km de Paris avec un accès facile à 2 autoroutes, A 8 minutes à pieds d’une gare RER, et 10 minutes en transports/voiture d’un énorme bassin d’emploi.
- Périphérie : L’immeuble est dans la même rue qu’un petit collège et un gymnase. Commerces à proximité (100m).
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je pense mais je n’ai aucune certitude.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 485k€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 47 000€ / an hc
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les ans
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 9% (assurance GLI inclue) soit 5000€ / an

-Travaux de maintenance : 1350€/an
- Taxe foncière hors TEOM : 2000€/ans
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 500€/an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : intégrée dans les frais de gestion de 9%

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 9.69%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance – Taxe foncière – Assurance - comptabilité / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 7%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 20k€
-Montant du crédit : 465k€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1.50%
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 10k€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Aucun

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP

CASH FLOW

Le cash flow est légèrement positif (+1000€/an) en intégrant 1 mois de vacance locative par an ainsi que l’ensemble des frais annexe (agences, etc etc) comme si je ne m’en occupé pas mais délégué la gestion et les travaux à l’agence.

Voici mes questions :

-La rénovation / division de la maison en appartements n’a pas été déclarée à la mairie (les travaux sont finies depuis 2 mois). Existe-il un risque administratif/fiscal a loué les appartements et à fortiori en meublés ? (Sachant que je ne compte pas revendre à court et moyen terme et encore moins en lot).

-Il n’y pas officiellement de lot et aucun compteur électriques divisionnaires. Puis faire installer des compteurs électriques divisionnaires (afin de répercuter les charges de façon justes et factuelles) ?

-Toutes vos remarques / questions sont les bienvenues.

Au plaisir de vous lire.

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 31/10/2017 11h46

Membre
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Réputation :   376  

Bonjour,

Si jamais le PLU exige la création de place de stationnements, vous risquez simplement d’être mis en demeure de remettre à l’état initial. Idem s’il y a eu des travaux en façade (changement de croisés ?) et que vous êtes en secteur ABF : l’ABF n’accepte pas forcément tout les matériaux (PVC…).

Le fait de n’avoir jamais demandé une autorisation de travaux est considéré comme un facteur aggravant (ce n’est pas forcément logique mais c’est ainsi) ; ainsi la jurisprudence distingue les 2 cas dans l’éventualité ou une fois la prescription obtenue, le propriétaire souhaite faire évoluer son bien par exemple en rénovant la toiture ou agrandissant : refus si aucune demande n’a été tentée.

La prescription : désormais 6 ans en droit administratif et 10 ans en droit privé. En clair, la Mairie, l’Etat ont 6 ans pour vous "aligner" à compter de la fin des travaux, les tiers (voisins) 10 ans pour vous mettre un procès sur le dos.
Bien sur vous vous retournerez contre le vendeur et le notaire (qui se renverront la balle ?). Bon courage.
Un vrai bon notaire devrez refuser de faire ce genre de vente si la situation est bien telle que vous la décrivez et si j’ai bien traduit, en avez vous consulté un ?

Si les travaux sont régularisables il vaut mieux mettre cela en condition suspensive et négocier le prix peut être SAHANT QUE LA CREATION DE PLACE DE STATIONNEMENT EST PAYANTE quand on a la chance d’avoir le terrain disponible pour cela.

Dernière modification par Iqce (31/10/2017 11h49)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#3 31/10/2017 12h17

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Du point de vue de l’urbanisme, certaines personnes considèrent que tant que c’est à l’intérieur, sans changer les façades, "on fait ce qu"on veut". Néanmoins le risque évoqué par Iqce existe.

Pour ce qui est des compteurs électriques, les compteurs divisionnaires sont illégaux. Et, avec ou sans sous-compteurs, un particulier n’a pas le droit de revendre de l’électricité et de plus l’électricité privative ne fait pas partie des charges récupérables. Cf. Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ?

Pour créer des vrais compteurs éléctriques "EDF", un par appartement, suivant la configuration des lieux et de l’installation, ça va de très cher à très très cher.

Le vendeur est sans doute conscient qu’il vend une rentabilité obtenue par des solutions plus que borderline, d’où le prix bas.

Sujets abordés un million de fois sur le forum, faites des recherches. Vous devriez notamment lire les études de cas de cricri77700 qui est un peu le champion de la rénovation d’immeubles avec création de logements.

Dernière modification par Bernard2K (31/10/2017 12h23)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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