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Forums des investisseurs heureux

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#1 08/02/2017 09h30 → CosMic77 : étude de cas immobilier (SCI obligatoire ?) (immeuble, impôts, sci)

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Bonjour,

Je me pose quelques questions concernant mon premier investissement locatif. Étant peu expérimenté, j’espère que vous pourrez répondre a mes interrogations. Voici tout d’abord le contexte :

Je viens de trouver (après plusieurs mois de recherches et de visites) un immeuble de rapport dans le sud de la France à 195.000€ comprenant 4 appartements et 1 local commercial pour un revenu locatif net de charge annuel de 21.000€.
Je pense le financer avec un apport personnel de 60.000€ et un emprunt de 150.000€.

La vision que j’avait (je suis jeune et novice) de l’investissement était la suivante : je voulait que mon. J’en s’autofinance le plus rapidement possible (15 ans) pour ensuite jouir pleinement des revenus locatifs dans 15 ans, et pourquoi pas garder un appartement vide comme pied à terre pour mes futures vacances dans le sud.

Cependant, ça, c’était ma vision ! Pour avoir parlé avec plusieurs investisseurs, et avec l’actuel propriétaire de l’immeuble qui est investisseur depuis des dizaines d’années. Ils m’ont tous conseillés d’adopter une stratégie différente à savoir : acheter le bien non pas sur 15 ans mais 20 ans, et le revendre au bout de 5 à 7 ans. Je n’ai pas compris l’intérêt mais ils m’expliquent que les premières années on rembourse surtout les intérêts qui sont déductibles des impots, qu’on capitalise un maximum pendant ce laps de temps et qu’on fini par revendre le bien pour racheter le crédit. Cela devrait permettre de réaliser une plus value de 40 à 60k€ En 5 ans (pas de science exacte bien entendu..). Ce qui permet ensuite de réinvestir dans encore plus gros et de répéter l’opération tous les 5 ans (grosso modo..). Ils m’ont également conseillé la SCI car ils connaissent que ca et ne savaient pas me répondre sur l’impôt sur revenu.

D’où mes questions :

- au cas où j’achète ce bien, me conseillez vous de créer une SCI ? Sachant que je toucherai "que" 21000€ de revenus locatifs.

- Si je ne crée pas de SCI, vais je pouvoir tout de même déduire des impôts les travaux, intérêts d’emprunt etc ? Pour info je suis taxé actuellement sur le revenu à 30% puisque célibataire sans enfant…

- Comment sont déduit les interêt d’emprunt exactement ? Je vois sur le tableau d’amortissement que la première année par exemple je vais devoir rembourser 6400€ de capital et 2400€ d’intérêts. Quelle sera la réduction d’impôt que je vais réellement avoir ? De même pour les travaux, Si j’effectue 1000€ de travaux, quelle sera ma déduction d’impôt ?

Je vous remercie par avance de votre réponse. Désolé si je n’ai pas été clair je reformulerai.

Cordialement

:-)

Message édité par l’équipe de modération (08/02/2017 19h59) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immeuble, impôts, sci

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#2 08/02/2017 11h47 → CosMic77 : étude de cas immobilier (SCI obligatoire ?) (immeuble, impôts, sci)

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- Vous n’êtes évidemment pas obligé de créer une SCI.
- Une SCI impose des contraintes : déjà, trouver au moins un associé. Ensuite, les formalités de création. Chaque année, des comptes et une AG.
- le vendeur qui vous promet une plus-value, mon oeil. Si l’immeuble valait plus cher il le vendrait plus cher.
- une plus-value est imposée donc ça ne sera pas net pour votre poche.
- vu les taux bas actuels, on recommande effectivement d’emprunter le maximum possible (apport minimum) et sur 20 ans.

Vous semblez ne rien connaître à la façon dont vos revenus seront imposés. Si les appartements sont loués nus (non meublés), vos revenus relèvent des revenus fonciers. Je vous invite à faire des recherches sur le forum et sur google sur les mots clés suivants :
revenus fonciers régime réel
revenus fonciers régime réel charges déductibles

Je vous invite à lire aussi :
Synthèse : pas à pas de l’investisseur immobilier heureux ! et les différents fils listés.
- au moins une dizaine d’études de cas dans le forum "études de cas" pour voir comment les autres foreumeurs abordent leurs projets, et surtout sur quoi les foreumeurs expérimentés les corrigent ou attirent leur vigilance.
- sur la question de l’effet des intérêts qui baissent, lire : L’effet ciseau du prêt à échéances constantes dans l’immobilier locatif… (mais à lire après le reste sinon vous risque de n’y rien comprendre).

Quand vous aurez acquis les bases, on pourra discuter plus utilement !

Dernière modification par Bernard2K (08/02/2017 11h49)

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#3 08/02/2017 12h39 → CosMic77 : étude de cas immobilier (SCI obligatoire ?) (immeuble, impôts, sci)

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Il est généralement conseiller d’éviter la SCI, si on n’a pas identifié des avantages bien concrets,  tangibles, et chiffrés comme valant bien plus que les inconvénients de la SCI (frais et complications en particulier).
(et si le vendeur expérimenté essaie de vous refiler sa SCI à l’IS, méfiez-vous !)

Pour un débutant, mieux vaut éviter la SCI (il y a beaucoup d’autres choses à apprendre, bien plus importantes) et commencer par un petit investissement (aucun débutant raisonnable en ski ne commencera par une piste noire très longue) (ce que vous visez me semble gros et compliqué dans votre situation).


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#4 08/02/2017 13h46 → CosMic77 : étude de cas immobilier (SCI obligatoire ?) (immeuble, impôts, sci)

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J’ajoute qu’une SCI "normale" (IR et pas IS) est transparente fiscalement. C’est à dire que les associés sont imposés comme s’ils avaient touché eux-mêmes leur part des loyers et payés eux-mêmes leurs part des charges.

Supposons que vous ayiez 99 % de la SCI et votre associé 1%. Vous déclarerez 99% des loyers et 99 % des charges. Du point de vue fiscal, par rapport à un achat en nom propre, ça sera donc kif-kif pour vous. Si ce n’est que la SCI sera bien plus compliquée à gérer ! Donc, vous vous compliquez inutilement la vie (et vous vous rajoutez des frais comme le dit GBL).

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#5 08/02/2017 15h14 → CosMic77 : étude de cas immobilier (SCI obligatoire ?) (immeuble, impôts, sci)

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Je réponds "rapidement" car je ne suis pas un pro du sujet, et je n’ai pas pris le temps d’aller lire les sujets correspondants sur le forum. Mais il me semblait que les SCI à l’IS ne payent d’impots "que" si elles font des bénéfices, donc en réutilisant régulièrement les bénéfices pour des travaux, on valorise le bien tout en ne payant pas, ou peu, d’impots. Après oui, qui dit "sci à l’is" dit forcément "frais de gestion"…..
Vous confirmez?

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#6 08/02/2017 15h36 → CosMic77 : étude de cas immobilier (SCI obligatoire ?) (immeuble, impôts, sci)

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La SCI IS a des inconvénient et des lourdeurs encore pire qu’une SCI IR :
- compta comme une entreprise (y compris amortissement du bien)
- rémunération sous forme de dividende
- et surtout, imposition sur la plus-value comme une entreprise : si le bien est revendu dans 20 ans, vu qu’on en aura amorti la plus grande partie, l’impôt sur la plus-value à payer sera énorme.

Je pense que la SCI IS est à éviter absolument pour un débutant.

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#7 08/02/2017 15h38 → CosMic77 : étude de cas immobilier (SCI obligatoire ?) (immeuble, impôts, sci)

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@Arnaud13 Plutôt que de poster (pour dire que vous ne savez pas), lisez www.google.fr/search?q=site:www.devenir … +sci+is+ir . On ne va pas répéter la même chose à chaque fois que quelqu’un ne souhaite pas lire ce qui a déjà été écrit.

Par ailleurs, en possédant les biens en direct (sans aucune SCI), ou avec une SCI IR, pas mal de travaux sont aussi déductibles des revenus fonciers.


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