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#1 04/02/2017 13h03 → Ademos : étude de cas immobilier (construction d'une maison pour la louer) (cash flow, immobilier, locatif, rendement)

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Bonjour à tous!

J’espère tout d’abord que j’ai bien respecté la présentation demandée.

J’ai essayé d’être le plus clair possible.

Je voudrai votre avis sur la rentabilité de mon futur investissement:

VOTRE PROFIL

- Ademos, 35 ans, chef d’entreprise, 45k€ annuels

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

J’ai deja deux immeubles de rapport ou je suis associé en SCI, un appartement en loi Pinel et une maison en location deja payée. Propriétaire de ma RP.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Une maison de 90m2 que je veux faire construire sur un terrain nu de 500m2 m’appartenant déja
- projet prévu pour 2017

LOCALISATION DU BIEN

- le bien sera situé dans une petite commune très prisée à coté de Saint Etienne dans la Loire
- Le bien prendra de la valeur car je suis déja propriétaire du terrain suite à un héritage

RENTABILITÉ DU BIEN

- La construction va couter 110000 euros TTC, j’ai fait faire tous les devis avec l’aide d’un maitre d’oeuvre et je fais la maçonnerie moi même
- Je loue déja une maison un peu plus grande (et déja payée) juste en face pour 980 euros par mois, du coup je suis parti sur une hypothese défavorable à 850 euros de loyer/mois pour ce bien
- Taux de vacance envisagé de 1 mois par an, c’est la campagne, peu de turnover
- Pas de frais de gestion locative, je vais louer en direct.

- Taxe foncière de 900 euros par mois je pense, c’est ce que je paie pour la maison deja louée
- Assurance PNO de 200 euros par an

- Rentabilité brute 9.27%
- Rendement opérationnel brut 7.50%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 0 euros
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 1.80% sur 20 ans
- Frais de tenue de compte 40 euros/an
- J’ai une bonne épargne de précaution, environ 75k€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue foncier réel, je vais dépasser le micro foncier entre ma maison déja louée et déja payée et l’appartement en pinel

CASH FLOW

C’est la ou j’ai besoin d’un peu d’aide, car je pense qu’avec les impots sur le revenu, je vais être en cash flow légèrement négatif. J’ai un peu besoin d’aide la dessus car les ouvrages sur la fiscalité sont très évasifs… Quand je regarde les vidéos d’Olivier Seban on dirait que la fiscalité n’existe pas!

Du coup je me demande si je dois mettre par exemple 20k€ d’apport pour faire baisser les mensualités ou alors tout emprunter et payer mes impots?

Merci de votre aide à tous.

Ademos

Mots-clés : cash flow, immobilier, locatif, rendement

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#2 11/02/2017 19h17 → Ademos : étude de cas immobilier (construction d'une maison pour la louer) (cash flow, immobilier, locatif, rendement)

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Je crois que je n’inspire pas grand monde :-)

Un petit coup de pouce?

Merci!

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#3 12/02/2017 07h37 → Ademos : étude de cas immobilier (construction d'une maison pour la louer) (cash flow, immobilier, locatif, rendement)

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Bonjour,

le calcul classique pour le régime foncier au réel est (j’ai rayé ce qui ne devrait pas vous concerner) :

charges :
charges de l’emprunt : intérêts + assurance
TF
assurances bailleur : PNO, GLI
gestion : agence ? Sinon, forfait 20 €.
entretien annuel
charges copro non récupérables auprès du locataire
travaux entretien
total charges =

loyer HC - charges = revenu imposable net.
x (TMI +PS) = imposition à payer
revenu imposable net - imposition = revenu net net = le vrai revenu, la vraie rémunération de cet investissement.
cashflow = revenu net net - remboursement du capital.

N’oubliez pas que votre coût de construction neuve ne peut pas être déduit ! Les travaux déductibles sont ceux d’entretien, réparation et amélioration. Cela exclut très clairement tout ce qui se rapporte à la construction de cette maison neuve.

Après, je ne comprends pas pourquoi vous focalisez sur le cashflow, et envisagez de mettre de l’apport pour l’améliorer. Au contraire, plus vous empruntez, plus vous aurez d’intérêts et assurance, qui sont déductibles en charges donc baisseront (un peu) votre imposition.

Non, le problème global, c’est qu’une maison neuve n’apporte quasiment aucune charge déductible pour le bailleur. Reprenez la liste ci-dessus, et vous aurez quoi ? PNO, disons 150 €/an. Intérêts et assurance de l’emprunt, mais ceux-ci seront assez faibles vu les faibles taux actuels ; de plus, la part des intérêts dans la mensualité va baisser rapidement en quelques années. Si vous empruntez 110 k€ sur 20 ans, ça sera de l’ordre de 2000 € la première année, mais déjà seulement 1550 €/an en année 6. Pas de frais de gestion donc forfait 20 €. Bref, vous aurez très peu de charges à déduire donc vous paierez des impôts plein pot.

Cela dit, on verrait mieux l’ampleur du problème si vous indiquiez votre TMI (taux marginal d’imposition, la tranche la plus haute de votre imposition).

La solution la meilleure me semble être le statut LMNP imposé au réel simplifié. Dans ce cas, contrairement aux revenus fonciers, on peut déduire le coût de la construction, sous forme d’amortissement. Après, est-ce qu’une maison de 90 m² peut se louer en meublé dans votre coin ? Ou faudrait-il faire plutôt un petit immeuble avec 3 ou 4 studios/T1 ? En tout cas, d’un point de vue fiscal, il n’y a pas photo, louer cette maison en meublé serait bien plus intéressant pour vous qu’en location nue.
Et si vous faites un immeuble avec 3 ou 4 studios/T1, vous pouvez prévoir d’emblée la revente ultérieure à la découpe. Cela nécessite de faire une division en autant de lots qu’il y a d’appartements, et de prévoir les arrivées de fluide bien séparées (un compteur EDF par appartement (+1 pour les parties communes), et si possible un compteur d’eau aussi). Le jour où vous avez besoin de sous, vous vendez chaque appartement avec une excellente plus-value.

Cf. :
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs
et un exemple récent de calculs en location meublée, bien décortiqués :
Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?)
Si vous n’êtes pas à l’aise avec les calculs, utilisez un simulateur : Simulateur Investissement Locatif. Calcul du rendement net

Dernière modification par Bernard2K (12/02/2017 07h59)

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#4 18/02/2017 11h42 → Ademos : étude de cas immobilier (construction d'une maison pour la louer) (cash flow, immobilier, locatif, rendement)

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Merci beaucoup pour avoir pris le temps de me répondre de façon détaillée.

En fait j’ai besoin d’aide dans le sens ou je suis tombé dans à peu près tous les pièges dans lesquels on peut tomber pour finir dans la "rat race":

=> Gros revenus à 25 ans donc adaptation de mon niveau de vie à ces gros revenus

=> Défiscalisation en Pinel ou j’économise 300 euros d’impots par mois mais je rajoute 200 euros de ma poche (et surement un bien un peu surpayé…)

Bref j’en ai marre de faire des conneries et de tomber dans le panneau à chaque fois.

J’ai besoin d’optimiser fiscalement ma situation et de rétablir le tir.

La démarche de cet investissement c’est de créer un actif qui ne va pas venir grever mon budget chaque mois mais être au moins "neutre" voir déjà générer un peu de cash.

En tranche marginale d’imposition je suis à la limite en 14% et 30%, avec cet investissement je vais tomber à 30% c’est sur.

J’ai peu d’infos sur la location en meublé. S’agit il seulement de meubler la maison puis le locataire peut il virer les meubles et mettre les siens? Dans ce cas ça peut marcher mais sinon c’est la campagne ici, je ne pense pas que ça fonctionne.

Pour un petit immeuble avec 3 T1 c’est une idée à creuser. Nous avons en SCI un immeuble de 8 apparts juste en face et tout se loue bien donc pour quoi pas?

Je vais aller lire vos liens.

Merci

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#5 28/02/2017 13h53 → Ademos : étude de cas immobilier (construction d'une maison pour la louer) (cash flow, immobilier, locatif, rendement)

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Bonjour,

Peut être que pour le calcul de rentabilité il faudrait inclure la valeur du terrain, même si vous le possédez déjà.

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#6 28/02/2017 14h29 → Ademos : étude de cas immobilier (construction d'une maison pour la louer) (cash flow, immobilier, locatif, rendement)

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pour éviter l’impôt en immobilier, 2 solutions:

-soit du lmnp mais est ce possible de louer 90m² en meublé , il doit y avoir peu de demande. il faut vérifier (faites une annonce sur lbc)

-soit travaux donc achat ancien + travaux qui vont créer du déficit foncier. Certains membre sont spécialistes sur le site. Certains avancent qu’il faut avoir min 30% de la facture total en travaux pour que le projet puisse être intéressant.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#7 17/07/2017 20h31 → Ademos : étude de cas immobilier (construction d'une maison pour la louer) (cash flow, immobilier, locatif, rendement)

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Pour le LMNP, il est possible de louer avec un bail meublé un appartement qui ne l’est en fait pas vraiment. Si le locataire ne veut pas des meubles vous les stockez ailleurs (et pourquoi pas sur votre compte en banque). Je ne recommande pas cette démarche qui est certainement illégale (selon interprétation de la possibilité du locataire de renoncer à utiliser les meubles proposés dans la location), mais je connais un bailleur qui fait cela sans problème particulier. Évidemment cela vous expose car le locataire connaît la combine, et donc peut vous dénoncer au fisc ou, en tout cas, exiger tous les meubles requis par une location meublée.

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#8 17/07/2017 22h34 → Ademos : étude de cas immobilier (construction d'une maison pour la louer) (cash flow, immobilier, locatif, rendement)

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Vous cherchez trop compliqué sven.

Vous le louer en meublé, avec une liste très réduites des équipements nécessaires.
Seul le lit peut poser problème. Au pire des cas, une matelas gonflable et des draps pourront faire l’affaire, pliés et bien rangés dans une armoire, ca tient pas de place.

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#9 18/07/2017 03h04 → Ademos : étude de cas immobilier (construction d'une maison pour la louer) (cash flow, immobilier, locatif, rendement)

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La question n’est pas de savoir si c’est compliqué ou non. C’est tout simplement illégal.
Cela revient à faire une fausse déclaration au fisc, c’est "possible" oui mais à ne pas recommander et à faire en connaissance de cause et sous sa propre responsabilité sur le risque encouru.

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#10 18/07/2017 09h30 → Ademos : étude de cas immobilier (construction d'une maison pour la louer) (cash flow, immobilier, locatif, rendement)

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sven337 a écrit :

interprétation de la possibilité du locataire de renoncer à utiliser les meubles proposés dans la location

L’interprétation est assez précise : les meubles doivent avoir été présents au moment de l’état des lieux. Il faudrait donc, dans cet état des lieux, écrire en face de chacun "refusé par le locataire. Repris et stocké par le propriétaire." Ca veut dire que ces meubles existent : vous les avez payés, puis ils sont refusés, donc vous devez vous encombrer à les stocker !

Le fait que l’ensemble des meubles ait été réfusé vous garantit à 99 % un redressement en location nue, en cas de contrôle. 1 ou 2, c’est encore crédible, mais l’ensemble, la fraude est manifeste.

Globalement, je ne vois pas l’intérêt de faire remonter une étude de cas datant de 5 mois, postée par une personne qui n’est plus intervenue depuis, pour proposer une solution qui expose manifestement à un risque de redressement fiscal !!!

Dernière modification par Bernard2K (18/07/2017 09h32)

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