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Forums des investisseurs heureux

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#1 09/01/2017 15h29 → Arnaud13 [04] : étude de cas immobilier (maison de ville découpée 4 studios) (alpes-de-haute-provence, immobilier, rendement)

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Bonjour à tous,
je vais vous décrire ici le projet sur lequel je travaille actuellement.
Je vais essayer d’y mettre mes arguments & avancées au fur et à mesure, ça peut toujours servir à d’autres…

Objet: achat d’une maison de ville dans une "petite ville" des alpes de haute provence. Plein centre ville a 50m d’un grand parking…

Ville de 8000 habitants, touristique mais aussi avec plusieurs zones d’activités. Hôpital, lycée pro, école d’hotellerie, Relativement "peu d’emplois" tout de même… mais la ville avance bien quand même!

La maison: déjà découpée en 2 appartements, prets à etre loués (à quelques détails près). Reste 2 appartements à faire. Déjà 4 compteurs EDF en place, parties communes et gros oeuvre refaits, zero defaut. Colonne montante en place et neuve.
Achat estimé 100K + 30K travaux (pour faire les 2 studios, d’ailleurs vous en pensez quoi? 15000€/studio pour elec, plomberie, faire cuisine & sdb, sol….??).

Mon problème pour le moment: je négocie le prix. J’estime 100+30 trop élevé. Les 4 studios, vendus séparément, reviendraient "au mieux dans le marché actuel", à 110000 Eur. (refaits à neuf à ce prix).

Donc achat 130 + Notaire + suivi travaux & tous les problèmes qui vont avec…. je pense que c’est trop cher par rapport à 120K clefs en mains. Je suis ok pour mettre un peu plus, et ne pas avoir ensuite de copro, mais "pas trop quand meme"…

Je pense que meme à 120 travaux inclus + frais notaire & suivi travaux, ça reste cher. Mais je suis "potentiellement" ok pour prendre le risque…

Avec un crédit de 20 ans à 110% (donc 130K€ notaire inclus), ceci me ferait des échéances à +/-680Eur assurance incluse.

Les loyers potentiels sont très bas, un total de 1200€ mensuels répartis sur 4 studios. (soit quand meme un rendement burt de 11%…). Risque répartis sur 4 locataires, donc "impayers & vacances locatives" mois douloureuses, mais "studio" donc turnover élevé…

Cash flow positif estimé à 170€ en LMNP une fois crédit, assurances, TF, CSG, CFE déduites…

(dans ma pire hypothèse je loue le tout pour 1100€, CF=100Eur, et dans un cas "fort possible" je loue le tout pour 1300€, CF=250€)

Autre avantage à ce projet: déjà 2 biens "terminés", donc déjà en 2 mois je pense pouvoir les louer et payer le crédit…

Inconvénient (gros risque…) peu de petites surfaces sur cette commune. Mes studios potentiels font 15, 15, 23 et 23 m2. Je prévois de les louer entre 275 & 315€ chaque. Locations meublées "au top qualité et avec gout", avec lave linge, frigo, micro ondes, etc… TOUT.
Je serais à ce prix là le moins cher de la ville. Mais à 350 on trouve des 40m2 propres (mais non meublés) dans le meme quartier.

Donc voilà pour le moment vous savez tout.
J’hésite donc sur 2 points:
- le prix
- l’intéret de faire du "studio meublé" dans cette commune…

Mots-clés : alpes-de-haute-provence, immobilier, rendement

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#2 09/01/2017 15h52 → Arnaud13 [04] : étude de cas immobilier (maison de ville découpée 4 studios) (alpes-de-haute-provence, immobilier, rendement)

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Bonjour,

Je poste rarement au sujet d’immobilier, mais en lisant cette présentation, une question me vient:
Quel type de locataire visez vous ?

15m², même sur Paris, nombreux sont les gens à trouver ça difficilement vivable. Alors en province, dans une petite ville en plus… j’ai peur que les locataires soient habitués à plus d’espace.

Votre avantage est effectivement d’avoir les logements les moins chers (dans les grandes villes, c’est un immense avantage, d’où l’interdiction des logements de moins de 9m², sinon on louerait 2m² sans problème).
Mais quel profil sera intéressé par ces conditions ?
- les étudiants, si l’école est suffisamment réputée pour attirer des étudiants dont les parents habitent loin
- les travailleurs pauvres et/ou chômeurs ayant des ressources très limitées.
- location saisonnière ?

Je pense qu’affiner la cible vous aidera à décider.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#3 09/01/2017 16h11 → Arnaud13 [04] : étude de cas immobilier (maison de ville découpée 4 studios) (alpes-de-haute-provence, immobilier, rendement)

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Disons que pour mettre 260€/mois dans un loyer pour un 15m2 super bien refait et meublé, c’est vraiment pas cher, meme pour "QUE 15m2". Les 23m2 se loueraient dans les 320€ maxi (refaits & meublés avec gout, j’insiste là-dessus…).

Donc oui, la cible est en effet restreinte: travailleurs/chomeurs avec très peu de revenus, jeunes & étudiants (il y a peu d’étudiants sur cette ville…).
Pas la clientèle idéale je vous l’accorde. D’où mon interrogation actuelle sur "l’intéret de faire du studio meublé dans cette commune…"
J’attend des réponses du plusieurs personnes sur place…
(et il y a parfois on se demande si les agences immo veulent vraiment vendre… je tombe toujours sur des répondeurs et personne ne rappelle, depuis 3 semaines… ils sont trop forts!)

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#4 09/01/2017 16h36 → Arnaud13 [04] : étude de cas immobilier (maison de ville découpée 4 studios) (alpes-de-haute-provence, immobilier, rendement)

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Faire du borloo ancien ne serait pas plus adapté ?

Sinon je rejoins sur la taille, 15m², ça me semble peu.
Je loue des studios/F1 de 30m², et c’est déjà petit.

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#5 09/01/2017 17h56 → Arnaud13 [04] : étude de cas immobilier (maison de ville découpée 4 studios) (alpes-de-haute-provence, immobilier, rendement)

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Arnaud13 a écrit :

Je suis ok pour mettre un peu plus, et ne pas avoir ensuite de copro, mais "pas trop quand meme"…

Normalement, c’est l’inverse ! Un immeuble entier, dont la moitié avec travaux, ça doit se payer moins cher qu’un appartement "clés en mains" !

Faire du borloo ancien ne serait pas plus adapté ?

Le Borloo ancien a vécu. D’après ce qui a été annoncé publiquement, il n’y a plus de nouveau conventionnement sous ce dispositif après le 31/12/16 ; dispositif Cosse qui le remplace mais les avantages seront limités aux communes "en tension" et il est peu probable que cette petite ville y soit éligible !

Je rejoins les autres sur la nécessité d’évaluer la demande. Sur de petites surfaces meublées, vous pourriez avoir une clientèle de type stages, missions CDD, formations (mais y a-t-il de tels profils sur une petite ville), et aussi peut-être du saisonnier. Mais des locations courtes durées comme ça, ça veut dire beaucoup de vacance locative et aussi beaucoup de déplacement pour signer les baux et faire les états des lieux.

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#6 09/01/2017 19h48 → Arnaud13 [04] : étude de cas immobilier (maison de ville découpée 4 studios) (alpes-de-haute-provence, immobilier, rendement)

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Bonjour,

Pour vous faire une idée du marché, n’hésitez pas à vous appuyer sur les données de l’ANAH et du PLH. Ce dernier se trouve en général en ligne, s’il existe (ce qui est souvent le cas, je pense avoir une vague idée de votre petite ville).
Quand aux services de l’ANAH ils peuvent également vous éclairer ; on les trouves en principe en DDT.
Et sinon : les services techniques de la dite ville ou de la Communauté de Communes.
Tout cela est financé avec nos impôts et libre d’accés : "faut pas se priver".

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#7 10/01/2017 09h18 → Arnaud13 [04] : étude de cas immobilier (maison de ville découpée 4 studios) (alpes-de-haute-provence, immobilier, rendement)

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merci, je vais aller voir tout ça.
La "petite ville" est Sisteron…
Et je ne pense pas que je vais faire l’opération, le vendeur refuse de revoir son prix.
De plus, louer de très petites surfaces là-bas sera difficile car on trouve des 40m2 pour à peine plus cher à la location.
Bref… je continue mes recherches d’une "belle petite opération"… et je rigole doucement quand une agence me dis, "ah un bien déjà loué vous irait? alors j’ai vraiment un super coup pour un investisseur, un très beau T2 de 40m2, vendu 90000, loué 400…"

Bref, quelqu’un par ici a investi dans cette région? Sisteron, Les Mees?
(ne me parlez pas de Digne les bains ou Manosque, qui sont complètement saturés de…. logements vides!)

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#8 19/01/2017 16h06 → Arnaud13 [04] : étude de cas immobilier (maison de ville découpée 4 studios) (alpes-de-haute-provence, immobilier, rendement)

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Bonjour,

Un moyen pour sonder le demande locative est de faire une annonce fictive.
Ça peut donner un aperçu de la densité de locataire pour un type de bien sur un lieu donné à une date donnée!

Concernant la surface, personnellement j’aurais du mal en dessous de 20m². C’est un critère important mais évidemment, d’autres qualités (refait à neuf avec goût, emplacement) peuvent compenser cet aspect par rapport à un autre logement un peu plus grand.
Quel est l’état généralement constaté des locations concurrentes dans la même ville?
Beaucoup de neuf? d’anciens? rénovés ou pas?

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#9 30/01/2017 11h39 → Arnaud13 [04] : étude de cas immobilier (maison de ville découpée 4 studios) (alpes-de-haute-provence, immobilier, rendement)

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me re-voici… j’ai quand même avancé sur ce dossier.
Pour le moment j’en suis au fait qu’il faut faire installer 3 nouveaux compteurs EDF (le 4eme étant déjà en place)… donc à priori:
- 3 consuels à +/- 150€
- 2 studios à "remettre aux normes avant" pour 2000€
- les 3 demandes à faire à EDF/ENEDIS pour ajouter 3 compteurs… pour +/- 1500€ par compteur…

A la base la maison était déjà avec "4 compteurs EDF en place"… sauf que ce sont des sous compteurs, donc ça change TOUT ! Retour à la case départ…

donc 2000+450+4500, soit 7000€ rien que pour ce poste "imprévu" !
Et encore, je n’ai pas eu de devis "officiel" de la part d’ENEDIS, je fais juste ça "à la louche"… cela peut même monter dans les 10000€ rien que pour ce poste…

Sachant que pour avoir un devis pour l’installation des 3 nouveaux compteurs, on passe par le service entreprises (car plus de 3 compteurs sur place…) et que… JUSTE POUR FAIRE UN DEVIS… ils ont besoin d’un plan du cadastre, d’un plan de masse à l’échelle, d’un plan des niveaux, etc… bref c’est du grand délire, du vrai n’importe quoi… juste pour avoir "un ordre d’idée du prix".

A ceci s’ajoute le fait que les lignes telephone sont tirées jusqu’à l’entrée de l’immeuble, mais qu’il n’y a qu’une ligne sur cette adresse… donc intervention FRANCE TELECOM/ORANGE pour faire connecter 3 lignes supplémentaires… aucune idée du coût pour le moment, mais ça peut monter assez vite aussi…

Je crois que ces 2 points viennent signer la fin définitive de mon projet…

Autant, faire tout ça sur un projet à 200000€ c’est dilué avec les autres couts, autant, faire tout ça pour un achat à 80000€… on ajoute déjà 15/20% du prix. Donc soit à avoir le bien pour une bouchée de pain et là ça vaut la peine, soit ça n’a aucun intérêt…

Dernière modification par Arnaud13 (30/01/2017 11h42)

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#10 30/01/2017 14h47 → Arnaud13 [04] : étude de cas immobilier (maison de ville découpée 4 studios) (alpes-de-haute-provence, immobilier, rendement)

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C’est quand même un immeuble dont les travaux sont arrêtés au milieu du gué :
- 2 appartements refaits sur 4.
- compteurs élec qui sont des sous-compteurs…

Les lignes téléphonique pas tirées montrent non seulement que c’est au milieu du gué, mais aussi que les travaux ont été mal pensés. S’il y a 2 appartements finis, il devrait y avoir une prise téléphonique raccordée dans chacun de ces 2 appartements + 2 départs pour les deux autres. On ne finit pas des appartements et seulement après on pense à poser le téléphone.

Avec un peu plus d’expérience, ces défauts et travaux à finaliser auraient dû vous sauter aux yeux à la visite… et vous auriez dû faire une offre très basse en conséquence. Si vous dites que 4 studios finis valent 110 k€, cet immeuble devrait se payer 60 k€ maximum. Le vendeur est trop gourmand, il attend le pigeon.

D’une manière générale, quand les travaux sont arrêtés au milieu du gué, méfiance. Ca peut venir d’une raison "normale", comme un porteur de projet qui n’a plus les sous pour finir, le porteur de projet qui est décédé et les héritiers qui veulent s’en débarrasser en l’état, etc. Mais ça peut être dû aussi à un "loup" : un gros défaut sur l’immeuble, un gros surcoût sur les travaux, une autorisation administrative impossible à obtenir… Idéalement il faut chercher à comprendre pourquoi, mais le vendeur ou son AI ne donneront jamais la vraie la raison si elle est de nature à faire fuir l’acheteur.

Dernière modification par Bernard2K (30/01/2017 14h51)

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#11 30/01/2017 14h52 → Arnaud13 [04] : étude de cas immobilier (maison de ville découpée 4 studios) (alpes-de-haute-provence, immobilier, rendement)

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oui tout à fait d’accord… manque d’expérience de ma part. Surtout le coup des sous compteurs EDF c’était flagrant !! (et en plus, un point que je surveillais…!) Erreur de débutant énorme !

Je viens A NOUVEAU de leur faire un email disant que j’abandonnais le projet, trop de risques et d’inconnue pour aucune marge.

Mais j’ai énormément appris en bossant sur ce projet.

et pour compléter: si j’avais fait une offre très basse dès le début (ce que j’aurais du faire…) ils auraient pris peur et cela aurait stoppé toute discussion. Là du coup après un mois, je suis en contact régulier avec eux et ils se font doucement à l’idée que leur bien ne vaut pas ce qu’ils en voulaient au début…. et à force d’arguments justifiés que je leur donne, ils comprennent "en douceur".
Mais bon, là c’est trop d’emmerdes pour pas grand chose, donc… smile

Allez… NEXT… smile

Dernière modification par Arnaud13 (30/01/2017 14h57)

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