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Forums des investisseurs heureux

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#1 02/12/2016 18h16 → Comment faire du conseil en gestion immobilière ? (entreprendre, gestion de patrimoine, gestion immobilière)

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Bonjour,

Cela fait déjà un moment que cette idée cogite dans ma tête et j’aimerai receuillir vos avis et vos expériences.

Je me suis investis depuis 6 mois dans l’investissement immobilier de manière intensive et je passe au minimum 1h par jour sur ce forum, sur internet à apprendre et me perfectionner (mais aussi sur le terrain..). Mes connaissances en terme d’immobilier sont loin d’être aussi étoffées que certains membres du forum auquels je dois beaucoup pour leurs partages d’expérience mais je continue à apprendre un peu chaque jour.

Mes proches et certains collègues de travail sont au courant de ma nouvelle passion et je suis devenu en quelque sorte leur référence en terme d’investissement immobilier (à tort ou à raison, là n’est pas la question) et je les conseil volontier sur la gestion de leur patrimoine (en somme très léger tout comme le mien). Je me réfère d’ailleurs régulièrement au forum pour les aider sur la partie immobilier.

Mon travail me permet de les conseiller sur la partie assurance-vie et PEA (majoritairement des fonds passif) mais ils sont surtout demandeurs sur la partie investissement locatif.

Je rêve sur le long terme (5 à 10 ans) de continuer à pouvoir acquérir encore de l’expérience mais surtout les accréditations afin de monétiser mes conseils (pas pour mes proches évidemment..).

Concernant les accréditations, celles qui m’intéressent sont notamment celles demandées pour exercer le métier de CGPI à savoir:

- Carte CIF
- Carte "T"
- Intermédiaire en assurance

J’ai tous les pré-requis pour obtenir l’accréditation CIF mais ce n’est pas intéressant pour moi pour l’instant car très honéreux. Celle d’intermédiaire en assurance ne m’intéresse pas pour l’instant. Mais je pense plutôt à la carte "T"…

Avez vous déjà songé vous aussi à cette idée ? Avez vous des conseils/formations afin de pouvoir l’acquérir ?

Je pensais à des formations en ligne, il faut que je répertorie celle me permettant d’obtenir la carte à moindre frais.

NB: Je ne prétend pas être compétent aujourd’hui pour donner des conseils et encore moins les vendre. Mais je vois plutôt cette idée comme un projet de long terme, tout comme le projet de devenir rentier. Les deux vont pour moi ensemble, c’est à dire gérer au mieux mon patrimoine en me formant. Mais aussi d’un autre côté monétiser toute l’expérience acquise (pour l’instant petite).

Message édité par l’équipe de modération (03/12/2016 16h43) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Magnetov (02/12/2016 18h22)

Mots-clés : entreprendre, gestion de patrimoine, gestion immobilière

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#2 19/01/2017 22h57 → Comment faire du conseil en gestion immobilière ? (entreprendre, gestion de patrimoine, gestion immobilière)

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Bonjour,

Concernant la carte "T" relative aux activités d’agent immobilier, je pense qu’avec le diplôme (vu dans votre présentation wink) d’ingénieur "Statisticien - Gestion de risques - Ingénierie Financière", cela peut être suffisant…à voir si dans la formation, il y avait une composante "juridique, économique ou commerciale".
Le lien suivant explique bien l’aspect règlementaire de la profession:
Agent immobilier | AFE, Agence France Entrepreneur

Je suis très intéressé par ce sujet car j’ai un projet d’entreprise qui s’en rapproche un peu.
Je vais créer mon propre sujet pour en parler.

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#3 19/01/2017 23h12 → Comment faire du conseil en gestion immobilière ? (entreprendre, gestion de patrimoine, gestion immobilière)

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Magnetov, si vous ne voulez que la carte T, à moindre coût vous pouvez aussi avoir quasiment l’équivalent en vous "engageant" auprès d’un réseau d’agents mandataires…

Pourquoi dites-vous que l’obtention de l’accréditation CIF est trop onéreuse ?
Quel budget considérez-vous quand vous dites "moindre frais" pour l’obtention de la carte T ?

Dernière modification par Siocnarf (19/01/2017 23h16)


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#4 20/01/2017 00h00 → Comment faire du conseil en gestion immobilière ? (entreprendre, gestion de patrimoine, gestion immobilière)

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Bonjour,

J’ai une formation d’ingénieur dans le domaine informatique. J’ai quitté mon emploi salarié depuis 1 an pour atteindre 2 objectifs: la création d’entreprise et l’investissement immobilier car c’est un domaine qui me passionne réellement. D’autant plus que j’ai concrétisé mon 1er investissement qui me semble vraiment réussi (rendement brut >20%). Je vais faire un sujet exclusivement dessus pour vous donner plus de précisions!!

L’idéal pour moi serait de regrouper ces 2 objectifs à travers la création d’une entreprise proposant un "package complet" d’investissement locatif en 3 étapes:
1.L’achat
2.Les travaux
3.la gestion locative

Pour faire simple, l’idée serait de faire pour un client tout le travail que réalise un investisseur à titre privé. Évidemment ce travail serait facturé. Pour que cela fonctionne, il faut évidemment trouver des investissements vraiment rentables, pas juste à la limite.

Plus précisément mes prestations incluraient:
-choix d’un appartement (emplacement, taille, état, prix…)
-négociation (ou conseil de négociation)
-conseil / aide au montage financier (prêt/assurance)
-conception et réalisation des travaux (j’ai refait moi-même un studio de A à Z)
-ameublement et décoration
-gestion de la location (annonces, choix des locataires, bail,…)

Je vais avoir besoin d’une carte "T" (agent immobilier) pour la partie achat et gestion locative.
=> je suis prêt à suivre une formation à distance BTS "professions immobilières"

Pour les travaux, j’aimerais pouvoir en faire une partie (le plus léger comme de la peinture ou monter une cuisine…etc) et sous-traiter les postes plus "pro" (électricité, carrelage, plomberie).

Je ne vise pas des gros volumes de clients (3 ou 4 opérations dans l’année).
Je n’ai pas beaucoup d’expérience mais on apprend énormément au cours du 1er investissement ("dépucelage" sans être vulgaire).

Une autre option un peu plus classique consisterait au métier de marchand de bien. Mais là, j’avoue être un peu craintif vis à vis de la revente de bien rénové à bon prix. Pour moi les risques sont plus importants. J’ai aussi des doutes quant à l’adhésion des banquiers pour le démarrage d’une telle activité. Ceci dit, il y a beaucoup de points communs: presque tout sauf la dernière: location ou revente. Fiscalement parlant, je n’ai pas vraiment de notions sur la situation de marchand de biens.

Au plaisir de vous lire

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#5 20/01/2017 08h17 → Comment faire du conseil en gestion immobilière ? (entreprendre, gestion de patrimoine, gestion immobilière)

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Bonjour PerrierCitron,

Je le redis, vous n’êtes pas obligé d’avoir la carte T pour faire tout ça, vous pouvez le faire en tant que mandataire pour un réseau… A part pour la gestion locative "réelle" c’est à dire pendant la vie du bail avec encaissement des fonds. Par contre la partie recherche de locataire peut se fait.

Un de nos membres (Guillaume33) fait exactement ça.

C’est à mon avis l’idéal pour débuter et voir ce que ça donne, quitte à passer par la suite un diplôme permettant d’obtenir la carte T pour se mettre réellement à son compte.

J’avais par exemple trouvé un réseau qui permet de fonctionner sous sa propre marque, et sans redevance mensuelle.

J’avoue que c’est une idée qui me trotte dans la tête depuis un moment pour une  éventuelle reconversion… Mais je m’oriente plutôt vers une formation de CGP, qui en plus de permettre d’obtenir la carte T, permet d’avoir le statut CIF (pour pouvoir faire du conseil hors du cadre d’un mandat de vente ou de recherche), mais de faire du courtage en crédit et en assurances.

Pour la partie marchand de biens, le problème est surtout dans le financement des premières opérations… ça peut être une activité accessoire.

Dernière modification par Siocnarf (20/01/2017 08h18)


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#6 20/01/2017 10h03 → Comment faire du conseil en gestion immobilière ? (entreprendre, gestion de patrimoine, gestion immobilière)

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Non pour le projet que veux faire PerrierCitron, je confirme il lui faut la carte T (il va rechercher un bien au nom d’un client, effectuer des visites en son nom avant de faire l’intermédiaire pour la transaction).
J’ai le même projet que lui, le projet est en train de finir de murir dans ma tête.

Grossomodo à titre d’exemple ce qui vous intéresse c’est ce que ce site réalise:

Investissement locatif : investissement immobilier avec rendement élevé

(toujours réaliser une étude/veille de l’existant avant de commencer à construire son propre projet).

Je pense un tel projet intéressant. La compétence en investissement immobilier est nécessaire et primordiale mais la différence vis à vis de l’existant et l’obtention de clients se fera par un bon marketing (joli site internet, carte de visite, présence à des forums….) et à un réseau solide sur lequel s’appuyer. Pour ma part je dévellope ces deux aspects là avant de me lancer concrètement dans l’aventure.

@Siocnarf
Pour mon cas j’ai aussi une L3 à Paris-Dauphine en économie et un M2 en science de gestion (appliquée finance), ces deux diplômes me permettent d’obtenir la carte T.

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#7 20/01/2017 10h25 → Comment faire du conseil en gestion immobilière ? (entreprendre, gestion de patrimoine, gestion immobilière)

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Magnetov a écrit :

Non pour le projet que veux faire PerrierCitron, je confirme il lui faut la carte T (il va rechercher un bien au nom d’un client, effectuer des visites en son nom avant de faire l’intermédiaire pour la transaction).

J’insiste…
Un agent commercial mandataire pour un réseau ne possède pas la carte T et peut faire exactement ça…
Ca s’appelle un mandat de recherche !

Un agent mandataire peut tout à fait signer un mandat de recherche. Ainsi qu’un mandat de vente - exlusif ou pas, ainsi qu’un mandat de  recherche de locataire.

Demandez donc à Guillaume33… ou allez voir ce qu’il propose sur son site. C’est quasiment pareil que celui que vous mentionnez. Au passage, j’ai publié il y a un moment sur mon blog une interview de Mickael Zonta, le fondateur du site que vous mentionnez…

Je le répète : la différence c’est qu’un agent mandataire ne peut pas faire de gestion locative.
Il ne peut pas non plus encaisser d’argent directement.

Dernière modification par Siocnarf (20/01/2017 10h28)


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#8 20/01/2017 10h34 → Comment faire du conseil en gestion immobilière ? (entreprendre, gestion de patrimoine, gestion immobilière)

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Bonjour,

Oui j’ai lu la discussion évoquant les activités de Guillaume33 (Agent commercial immobilier avec le statut d’auto-entrepreneur ?)
Des propos très intéressants par rapport à mon projet!

Le fait d’être mandataire d’une agence m’empêcherait de proposer des biens issus d’une autre agence, n’est-ce pas? Ca restreint pas mal les possibilités…

Mon idée initiale, c’est vraiment de faire toute les démarches comme si j’investissais pour moi-même et au dernier moment, le client vient et signe chez le notaire. Le client se déplace au minimum, j’agis en son nom. Évidemment je prend une commission sur l’opération.
Cette idée est peut-être compliquée à mettre en œuvre règlementairement (justement carte "T" pour agent immobilier, pour faire courtier en prêt immobilier il y a surement des règlementations aussi?).

Donc une alternative serait de "coacher" le client (sans carte "T") qui réalise lui-même en son nom les démarches:
-pour l’achat: je fais des visites, trouve un bien, analyse les détails (points à négocier)
ensuite, j’envoie le client faire la visite, et faire l’offre d’achat (tout est "prémaché", il ne fait qu’une seule visite)

-pour le dossier bancaire, idem, je "monte" le dossier pour le client mais c’est lui qui va voir le banquier et signe l’offre de crédit

Au niveau facturation du client, je vends une "formation/coaching" en immobilier, qui comporte une petite partie théorique mais surtout une assistance pour réaliser concrètement un achat.

Par rapport à un agent immobilier, je ne suis pas contractuellement l’intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur. Je vends simplement mes conseils à un acheteur. Si j’ai moi-même visité le bien (avant de le proposer à mon client), est-ce que ça pose un problème?

En relisant encore une fois la définition de l’activité d’agent immobilier, je crois que mon "coaching" s’apparente trop à la notion de "chasseur d’appartements".

afecreation a écrit :

Personne physique ou société qui, de manière habituelle, se livre ou prête son concours, même à titre accessoire, à des opérations portant sur les biens appartenant à des tiers et relatives notamment à :
- l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou la sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis, 
….
Article 1 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970

Précisions :
- Les personnes exerçant l’activité dite de « chasseur d’appartements » sont tenues de respecter la réglementation des agents immobiliers.

Agent immobilier | AFE, Agence France Entrepreneur

Je pense que mon projet n’est pas encore au point…je le retourne dans tous les sens mais difficile de se passer de la carte "T".

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#9 20/01/2017 10h43 → Comment faire du conseil en gestion immobilière ? (entreprendre, gestion de patrimoine, gestion immobilière)

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@Siocnarf: c’est en effet possible, mais cela restreint les possibilités à mon sens et réduit le chiffre d’affaire.

@PerrierCitron, je vous conseil effectivement de passer par la carte T. J’ai moi aussi retourné le sujet dans tous les sens en décembre et j’en suis arrivé à cette conclusion. Surtout que vous allez vous faire taper sur les doigts par les agents immobiliers pour "concurrence déloyale"..
Et le but est en effet de fournir une solution clef en main… le client n’a pas besoin a mon sens de se déplacer pour la visite, et qui dit déplacement dit aussi perte de temps, l’affaire risque de vous passer sous le nez…

La carte T vous offre l’avantage de l’indépendance et de ne pas être tributaire d’autres personnes…
Dans quelle région voulez vous opérer votre projet ?

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#10 20/01/2017 11h02 → Comment faire du conseil en gestion immobilière ? (entreprendre, gestion de patrimoine, gestion immobilière)

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PerrierCitron a écrit :

Le fait d’être mandataire d’une agence m’empêcherait de proposer des biens issus d’une autre agence, n’est-ce pas? Ca restreint pas mal les possibilités…

Absolument pas !
J’ai l’impression que vous avez du mal à saisir le concept d’agent commercial mandataire… Il faut le voir comme un agent immobilier point.
Pour proposer des biens issus d’autres agences, que vous soyez à votre compte avec une carte T ou agent mandataire c’est pareil. Vous aurez préalablement signé un mandat de recherche.
Si vous dégotez un bien à un particulier directement, tant mieux pour vous, vous touchez toute votre commission. Si le bien est déjà dans une autre agence, vous partagez la commission avec l’agence - si elle est d’accord… Mais encore une fois, agent immo avec carte T ou agent mandataire, pas de différence.

PerrierCitron a écrit :

Par rapport à un agent immobilier, je ne suis pas contractuellement l’intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur. Je vends simplement mes conseils à un acheteur. Si j’ai moi-même visité le bien (avant de le proposer à mon client), est-ce que ça pose un problème?

Oui ça risque de poser problème car pour vendre du conseil lié à un investissement - qu’il soit immobilier ou non - il faut avoir le statut CIF. C’est pour cette raison que je me tourne vers un diplôme de CGP qui permet d’avoir ce statut.
Et c’est là que les personnes vendant du coaching (comme Guillaume33) sont un peu borderline avec la loi.
Proposer du conseil dans le cadre d’un mandat de recherche de bien est autorisé car la rémunération n’est pas directement liée à ce conseil. Percevoir une rémunération pour avoir prodigué des conseils et rien d’autre sans avoir le statut de CIF pose problème.

@ Magnetov : nous sommes bien d’accord, le CA est réduit. C’est pour cette raison que j’ai dit que c’était idéal pour débuter ce genre d’activité, car il n’y a pas besoin de la carte T, et donc ça réduit le risque pour se lancer.
J’ai fait le calcul pour mon épouse (qui est mandataire pour un réseau). L’année dernière, elle a reversé 30K€ à son réseau. Maintenant ce ne sont pas 30K€ de perdu, car si elle était à son compte, elle devrait acquérir un logiciel d’agence immo, payer les diffusions, payer des frais de communication, payer plus cher sa RC Pro…

Magnetov a écrit :

Surtout que vous allez vous faire taper sur les doigts par les agents immobiliers pour "concurrence déloyale"

C’était peut-être vrai il y a quelque temps… et par endroits. Mon épouse ne ressent nullement cette situation, et elle travaille avec d’autres agences / des conseillers d’autres réseaux sans problème.

Dernière modification par Siocnarf (20/01/2017 11h03)


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#11 20/01/2017 11h24 → Comment faire du conseil en gestion immobilière ? (entreprendre, gestion de patrimoine, gestion immobilière)

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Siocnarf a écrit :

@ Magnetov : nous sommes bien d’accord, le CA est réduit. C’est pour cette raison que j’ai dit que c’était idéal pour débuter ce genre d’activité, car il n’y a pas besoin de la carte T, et donc ça réduit le risque pour se lancer.
J’ai fait le calcul pour mon épouse (qui est mandataire pour un réseau). L’année dernière, elle a reversé 30K€ à son réseau. Maintenant ce ne sont pas 30K€ de perdu, car si elle était à son compte, elle devrait acquérir un logiciel d’agence immo, payer les diffusions, payer des frais de communication, payer plus cher sa RC Pro…

Je suis d’accord, je percois cela comme une sorte de "franchise". Cela offre un filet de sécurité, tout dépend après de l’ambition que l’on veut donner à son projet. Dans le cadre de votre femme, en tant que revenus principaux, c’est logique d’agir ainsi et j’en aurai surement fait de même.

Après dans le cas d’avoir des revenus complémentaires de manière ponctuelle, avec un risque que cela ne fonctionne pas, l’indépendance est plus intéressante à mon sens. Le levier est plus important, plus de risque, mais moins d’enjeux car ces revenus ne sont pas vitaux.

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#12 20/01/2017 11h44 → Comment faire du conseil en gestion immobilière ? (entreprendre, gestion de patrimoine, gestion immobilière)

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Décidément, la discussion avance rapidement…

Magnetov a écrit :

Grossomodo à titre d’exemple ce qui vous intéresse c’est ce que ce site réalise:

Investissement locatif : investissement immobilier avec rendement élevé

Oui oui, j’ai également trouvé ce site hier soir!
De même, il existe une agence Elise Franck Conseil dont l’activité est similaire.

De mon coté, je me trouve en province, une petite ville de 40000hab.

Dans mon projet, je voudrais éventuellement réaliser une partie des travaux moi-même. Là encore, je crois que c’est compliqué au niveau règlementaire…

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#13 20/01/2017 12h01 → Comment faire du conseil en gestion immobilière ? (entreprendre, gestion de patrimoine, gestion immobilière)

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PerrierCitron a écrit :

Pour les travaux, j’aimerais pouvoir en faire une partie (le plus léger comme de la peinture ou monter une cuisine…

Rien de plus simple au niveau réglementaire… Statut d’auto-entrepreneur, et pas besoin d’assurance décennale vu les travaux envisagés, une RC Pro devrait suffire.

Bon vu la discussion et vu l’engouement que je perçois (sur ce forum et autour de moi) pour l’activité de conseiller en investissement immobiler, je viens de décider de me lancer dans le coaching en "démarrage d’activité de conseil en investissement immobilier".
Ca rapportera plus
;-)))

Dernière modification par Siocnarf (20/01/2017 12h02)


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#14 20/01/2017 12h21 → Comment faire du conseil en gestion immobilière ? (entreprendre, gestion de patrimoine, gestion immobilière)

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Pardonnez moi Siocnarf, mais votre interprétation du statut de CIF (qui signifie, rappelons-le, conseiller en investissements financiers) n’est pas tout à fait exacte.

En effet, le statut de CIF (articles L. 541-1 et suivants du CMF) autorise notamment à fournir de manière habituelle la prestation de conseil en investissement (article L. 321-1, 5° du CMF).

Le conseil en investissement est défini comme le fait de fournir des recommandations personnalisés pour la réalisation de transactions portant sur des instruments financiers.

Un bien immobilier ne constituant pas un instrument financier, conseiller une acquisition ne relève pas du conseil en investissement financier (cela est différent par exemple pour les conseils d’acquisition d’OPCI ou de SCPI, ces derniers étant bien des instruments financiers).

A l’inverse, la jurisprudence a pu considérer que l’activité de conseil foncier (et notamment la recherche, négociation, conseil sur une opération…) relevait bien de la Loi Hoguet et nécessitait donc une Carte T.

C’est la raison pour laquelle, notamment, Elise Frank dispose de la carte T mais n’est pas CIF.

Je vois aussi ci-dessus des mentions relatives à ce qui pourrait s’apparenter à la de la recherche de financement. A ce titre, attention aussi au statut d’IOB.

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#15 20/01/2017 12h49 → Comment faire du conseil en gestion immobilière ? (entreprendre, gestion de patrimoine, gestion immobilière)

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Merci de cette précision. Et tant mieux si je me suis trompé !
N’ayant pas l’habitude, je m’étais un peu perdu dans le code monétaire et financier.

Par contre, est-ce que vous pensez que proposer ce genre de services (uniquement du conseil, sans donner lieu à une vente faite par l’intermédiaire d’un mandat de recherche) tomberait sous l’activité d’intermédiaire en biens divers (réglementée également)

L550-1 du CMF a écrit :

I.-Est un intermédiaire en biens divers :

1° Toute personne qui, directement ou indirectement, par voie de communication à caractère promotionnel ou de démarchage, propose à titre habituel à un ou plusieurs clients ou clients potentiels de souscrire des rentes viagères ou d’acquérir des droits sur des biens mobiliers ou immobiliers lorsque les acquéreurs n’en assurent pas eux-mêmes la gestion ou lorsque le contrat leur offre une faculté de reprise ou d’échange et la revalorisation du capital investi ;

2° Toute personne qui recueille des fonds à cette fin ;

3° Toute personne chargée de la gestion desdits biens.

II.-Est également un intermédiaire en biens divers toute personne qui propose à un ou plusieurs clients ou clients potentiels d’acquérir des droits sur un ou plusieurs biens en mettant en avant la possibilité d’un rendement financier direct ou indirect ou ayant un effet économique similaire.

III.-Les communications à caractère promotionnel portant sur les propositions mentionnées aux I et II adressées à des clients ou des clients potentiels :

1° Sont clairement identifiables en tant que telles ;

2° Présentent un contenu exact, clair et non trompeur ;

3° Permettent raisonnablement de comprendre les risques afférents au placement.

IV.-Sans préjudice des compétences de l’autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation, l’Autorité des marchés financiers peut se faire communiquer tous documents, quel qu’en soit le support, afin de s’assurer de la conformité des propositions mentionnées aux I et II du présent article aux dispositions relevant du présent titre.

V.-Les personnes mentionnées au I du présent article sont soumises aux articles L. 550-2, L. 550-3, L. 550-4, L. 550-5 et L. 573-8 du présent code.

Les personnes mentionnées au II du présent article sont soumises à l’article L. 550-3.

VI.-Le présent titre ne s’applique pas aux propositions portant sur :

1° Des opérations de banque ;

2° Des instruments financiers et parts sociales ;

3° Des opérations régies par le code des assurances, le code de la mutualité et le code de la sécurité sociale ;

4° L’acquisition de droits sur des logements et locaux à usage commercial ou professionnel ou des terrains destinés à la construction de ces logements ou locaux.


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#16 20/01/2017 13h04 → Comment faire du conseil en gestion immobilière ? (entreprendre, gestion de patrimoine, gestion immobilière)

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Au risque de passer pour le rabat-joie de service, je me permets de rappeler que la loi Hoguet encadre strictement l’activité d’agent immobilier :
- carte T obligatoire pour les transactions, carte G obligatoire pour la gestion (ou bien être agent commercial / mandataire d’une personne titulaire de la carte).
- les honoraires pour une transaction sont limités à une commission (ou honoraires) dont le montant ou le pourcentage doit être affiché en vitrine, convenus dans le mandat, et payé seulement lorsque la vente est définitive.

Il est donc difficile de se faire rémunérer à sa juste valeur l’ensemble des "conseils" et du format "clé en mains" ou "je m’occupe de tout" que vous envisagez :
- si vous vous faites rémunérer pour des prestations, en sus du mandat, vous êtes clairement hors la loi.
- si vous vous faites rémunérer au même niveau que vos concurrents, alors que vous apportez une prestation plus complète, ça veut dire que vous acceptez d’être moins rémunéré, ramené à l’heure de travail.
- si vous vous faites rémunérer à plus haut niveau que vos concurrents, ça veut dire qu’il faut faire passer auprès du client l’idée que c’est la juste rémunération de vos services qui sont plus importants, plus complets et plus "attentionnés" que ceux de vos concurrents.
A mon sens, c’est cette dernière solution qui permet d’être rémunéré à la hauteur des services "de A à Z" que vous prévoyez de fournir : un mandat de recherche avec une commission suffisamment élevée pour couvrir l’ensemble de vos efforts. C’est la solution qui rémunère correctement l’ampleur du service tout en restant conforme à la loi Hoguet. Il subsiste néanmoins le risque que, si l’opération ne va pas jusque la vente, vous aurez travaillé en pure perte.

Concernant l’établissement de plans et la conduite des travaux, j’attire votre attention sur le fait que ceux dont c’est le métier ont cette compétence spécifique, mais aussi et surtout une assurance professionnelle qui couvre leur responsabilité.
Deux exemples : vous encadrez des travaux qui comportent le changement des menuiseries extérieures. Après travaux, une infiltration d’eau non détectée finit par abîmer le mur, l’isolation et le parement sous les fenêtres. Lorsque le client se retourne vers vous/vers l’entreprise, quid des responsabilités ?
Pire, mais pas du tout irréaliste : vous avez fait intervenir une entreprise sur une installation gaz. Suite à une fuite, une explosion a lieu et cause de gros dégâts, plus un mort et quelques blessés. Quid des responsabilités ?
Les entreprises du bâtiment, les architectes et les maîtres d’oeuvre indépendants (non architectes) connaissent bien ces sujets parce qu’ils se tapent régulièrement des pénalités, des retenues, des expertises, un procès de temps en temps, etc. Ca fait malheureusement partie du métier. Se lancer là-dedans sans prendre en compte ce risque est très casse-gueule.
Faire faire des travaux quand tout se passe bien, c’est facile. Que fait-on quand l’entreprise prend beaucoup de retard, quand l’entreprise cesse de venir sur le chantier, quand l’entreprise abîme quelque chose qui ne faisait pas partie de son lot, quand l’entreprise fait une malfaçon que vous détectez, quand l’entreprise fait une malfaçon non détectable à la fin du chantier mais qui cause des dommages des mois ou des années plus tard ? C’est là que ça se corse. Par exemple, savez-vous que tant qu’il n’y a pas eu de réception contradictoire des travaux, l’assurance professionnelle de l’artisan n’est pas engagée ? Qui pense à faire un procès-verbal de réception des travaux de façon contradictoire pour de "simples" travaux de rénovation ? Pour faire ce procès-verbal, avez-vous la compétence nécessaire pour faire la réception de travaux de n’importe quel corps de métier, en jugeant d’un coup d’oeil que l’artisan a bien respecté le DTU bidule et la norme truc ?
J’aurais tendance à dire qu’il faut :
1) bien veiller à mesurer vos responsabilités. Par exemple, si vous présentez un artisan à votre client, mais que c’est le client qui passe commande en direct à l’artisan, c’est une chose. Si vous écrivez que vous vous chargez de trouver les entreprises et de coordonner les travaux, c’est autre chose.
2) à mon humble avis, dès que les travaux sont un peu complexes, déléguer. Trouver un maître d’oeuvre ou une entreprise tous corps d’état qui travaille bien et le solliciter dès que les travaux sont un peu compliqués.

Je ferai le même conseil sur les aspects légaux et fiscaux : dès que c’est complexe, renvoyer vers un spécialiste (notaire ou avocat fiscaliste). Si vous établissez de bons rapports avec ces professionnels, ils vous seront reconnaissants que vous leur envoyiez des clients à bon escient plutôt que de faire leur boulot sans en avoir la qualification ni l’assurance professionnelle.

On reproche souvent aux AI d’être de purs vendeurs, quitte à négliger quelque peu le conseil à leur client ou même à donner des informations fausses (à l’oral) pour embellir les qualités du bien. Mais il faut bien reconnaître que c’est la rémunération exclusivement à la commission, prévue par la loi hoguet, qui veut ça. C’est un métier de vendeur rémunéré purement à la commission ; on peut le déplorer mais c’est comme ça.

Vouloir apporter davantage de conseil, davantage de package "clés en mains", c’est excellent et j’applaudis des deux mains. C’est assurément une solution d’avenir, qui va se développer. Mais il faut reconnaître que la loi Hoguet ne s’y prête pas vraiment.

Je ne dis surtout pas qu’il ne faut rien faire ni que le projet n’est pas viable. Je dis juste que les activités envisagées sont strictement encadrées, et qu’il faut donc bien approfondir la formule qui va vous apporter une juste rémunération tout en restant conforme à l’encadrement légal.

Dernière modification par Bernard2K (20/01/2017 13h37)

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#17 20/01/2017 13h05 → Comment faire du conseil en gestion immobilière ? (entreprendre, gestion de patrimoine, gestion immobilière)

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Siocnarf a écrit :

PerrierCitron a écrit :

Pour les travaux, j’aimerais pouvoir en faire une partie (le plus léger comme de la peinture ou monter une cuisine…

Rien de plus simple au niveau réglementaire… Statut d’auto-entrepreneur, et pas besoin d’assurance décennale vu les travaux envisagés, une RC Pro devrait suffire.

Ok pour les petits travaux mais s’il faut faire intervenir d’autres artisans, un auto-entrepreneur peut-il s’occuper de gérer l’ensemble du chantier? Peut-il facturer une prestation de conduite de travaux et aussi participer à ces travaux?

Siocnarf a écrit :

Bon vu la discussion et vu l’engouement que je perçois (sur ce forum et autour de moi) pour l’activité de conseiller en investissement immobiler, je viens de décider de me lancer dans le coaching en "démarrage d’activité de conseil en investissement immobilier".
Ca rapportera plus
;-)))

oui il y a une niche wink

Merci Bernard pour ce retour bien développé (encore une fois ma réponse précédente est arrivée avant je le lise votre message)

Bernard2K a écrit :

Au risque de passer pour le rabat-joie de service, je me permets de rappeler que la loi Hoguet encadre strictement l’activité d’agent immobilier :
- carte T obligatoire pour les transactions, carte G obligatoire pour la gestion (ou bien être agent commercial / mandataire d’une personne titulaire de la carte).
- les honoraires pour une transaction sont limités à une commission (ou honoraires) dont le montant ou le pourcentage doit être affiché en vitrine, convenus dans le mandat, et payé seulement lorsque la vente est définitive.

Il est donc difficile de se faire rémunérer à sa juste valeur l’ensemble des "conseils" et du format "clé en mains" ou "je m’occupe de tout" que vous envisagez :
- si vous vous faites rémunérer pour des prestations, en sus du mandat, vous êtes clairement hors la loi.
- si vous vous faites rémunérer au même niveau que vos concurrents, alors que vous apportez une prestation plus complète, ça veut dire que vous acceptez d’être moins rémunéré, ramené à l’heure de travail.
- si vous vous faites rémunérer à plus haut niveau que vos concurrents, ça veut dire qu’il faut faire passer auprès du client l’idée que c’est la juste rémunération de vos services qui sont plus importants, plus complets et plus "attentionnés" que ceux de vos concurrents.
A mon sens, c’est cette dernière solution qui permet d’être rémunéré à la hauteur des services "de A à Z" que vous prévoyez de fournir : un mandat de recherche avec une commission suffisamment élevée pour couvrir l’ensemble de vos efforts. C’est la solution qui rémunère correctement l’ampleur du service tout en restant conforme à la loi Hoguet. Il subsiste néanmoins le risque que, si l’opération ne va pas jusque la vente, vous aurez travaillé en pure perte.

Vous ne m’offusquez pas en rappelant la loi Hoguet, surtout lorsque c’est présenté aussi clairement wink
Effectivement, la rémunération de l’ensemble des services est la pierre angulaire du projet. Si elle n’est pas clairement définie (et légale), tout s’écroule!

Bernard2K a écrit :

Concernant l’établissement de plans et la conduite des travaux, j’attire votre attention sur le fait que ceux dont c’est le métier ont cette compétence spécifique, mais aussi et surtout une assurance professionnelle qui couvre leur responsabilité.
Deux exemples : vous encadrez des travaux qui comportent le changement des menuiseries extérieures. Après travaux, une infiltration d’eau non détectée finit par abîmer le mur, l’isolation et le parement sous les fenêtres. Lorsque le client se retourne vers vous/vers l’entreprise, quid des responsabilités ?
Pire, mais pas du tout irréaliste : vous avez fait intervenir une entreprise sur une installation gaz. Suite à une fuite, une explosion a lieu et cause de gros dégâts, plus un mort et quelques blessés. Quid des responsabilités ?
Les entreprises du bâtiment, les architectes et les maîtres d’oeuvre indépendants (non architectes) connaissent bien ces sujets parce qu’ils se tapent régulièrement des procès, des expertises etc. Ca fait malheureusement partie du métier. Se lancer là-dedans sans prendre en compte ce risque est très casse-gueule.
J’aurais tendance à dire qu’il faut :
1) bien veiller à mesurer vos responsabilités. Par exemple, si vous présentez un artisan à votre client, mais que c’est le client qui passe commande en direct à l’artisan, c’est une chose. Si vous écrivez que vous vous chargez de trouver les entreprises et de coordonner les travaux, c’est autre chose.
2) à mon humble avis, dès que les travaux sont un peu complexes, déléguer. Trouver un maître d’oeuvre ou une entreprise tous corps d’état qui travaille bien et le solliciter dès que les travaux sont un peu compliqués.

Je ferai le même conseil sur les aspects légaux et fiscaux : dès que c’est complexe, renvoyer vers un spécialiste (notaire ou avocat fiscaliste). Si vous établissez de bons rapports avec ces professionnels, ils vous seront reconnaissants que vous leur envoyiez des clients à bon escient plutôt que de faire leur boulot sans en avoir la qualification ni l’assurance professionnelle.

Tout à fait d’accord pour prendre en interne uniquement les choses assez simples, au niveau des travaux ainsi qu’au niveau légal ou fiscal.

Bernard2K a écrit :

On reproche souvent aux AI d’être de purs vendeurs, quitte à négliger quelque peu le conseil à leur client ou même à donner des informations fausses (à l’oral) pour embellir les qualités du bien. Mais il faut bien reconnaître que c’est la rémunération exclusivement à la commission, prévue par la loi hoguet, qui veut ça. C’est un métier de vendeur rémunéré purement à la commission ; on peut le déplorer mais c’est comme ça.

Vouloir apporter davantage de conseil, davantage de package "clés en mains", c’est excellent et j’applaudis des deux mains. C’est assurément une solution d’avenir, qui va se développer. Mais il faut reconnaître que la loi Hoguet ne s’y prête pas vraiment.

Le concept existe déjà: on l’a évoqué quelques messages plus tôt, https://www.investissement-locatif.com/
En fait, ce service s’appuie sur une agence immobilière physique traditionnelle (donc aucun soucis pour la partie "chasseur d’appart" et la gestion "gestion locative")
Pour la partie financement, ils ne s’en occupe pas (recommandation de courtier)
Pour la partie travaux, j’ai compris (d’après la FAQ) qu’ils travaillaient avec 5 entreprises spécialisées en rénovation. Il y aurait aussi un architecte pour la conduite des travaux. S’il y a un problème après les travaux, c’est la garantie décennale des artisans qui intervient.

Pour résumer, ils proposent le "package complet" au client mais leur cœur de métier restent "agent immobilier" et activités annexes sont gérées en sous-traitance. Au niveau facturation de ces activités annexes, je ne sais pas comment ça se passe…

Bernard2K a écrit :

Je ne dis surtout pas qu’il ne faut rien faire ni que le projet n’est pas viable. Je dis juste que les activités envisagées sont strictement encadrées, et qu’il faut donc bien approfondir la formule qui va vous apporter une juste rémunération tout en restant conforme à l’encadrement légal.

Il faut vraiment que je fasse la présentation de mon "premier investissement", modeste mais avec du rendement.
Mon projet de création est dans le même esprit: des petits projets, simples, avec beaucoup de rendement.

Dernière modification par PerrierCitron (20/01/2017 13h51)

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#18 20/01/2017 14h00 → Comment faire du conseil en gestion immobilière ? (entreprendre, gestion de patrimoine, gestion immobilière)

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Je sais bien que ça existe : Elise Franck Conseil, immobilier-locatif.com, immeuble de rapport.fr… et sans doute des agences immobilières classiques qui font quasiment la même chose sans forcément le mettre en avant sur internet !

A propos de la responsabilité sur les travaux, lisez cette page : Mon avis Sur "Elise Franck" Conseil : Faites attention !

Au-delà de ce dégât des eaux pas vraiment important en tant que tel (la remise en état n’a pas du être très coûteuse), les dommages sont aussi en termes d’image de marque pour EF Conseil : cette page est l’un des premiers résultats de recherche sur google !

Dernière modification par Bernard2K (20/01/2017 14h59)

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#19 20/01/2017 15h27 → Comment faire du conseil en gestion immobilière ? (entreprendre, gestion de patrimoine, gestion immobilière)

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Bernard2K a écrit :

Je sais bien que ça existe : Elise Franck Conseil, immobilier-locatif.com, immeuble de rapport.fr… et sans doute des agences immobilières classiques qui font quasiment la même chose sans forcément le mettre en avant sur internet !

A propos de la responsabilité sur les travaux, lisez cette page : Mon avis Sur "Elise Franck" Conseil : Faites attention !

Au-delà de ce dégât des eaux pas vraiment important en tant que tel (la remise en état n’a pas du être très coûteuse), les dommages sont aussi en termes d’image de marque pour EF Conseil : cette page est l’un des premiers résultats de recherche sur google !

C’est bien cette page là qui m’a fait découvrir le cabinet Elise Franck Conseil, et du coup une image assez ternie wink

J’ai crée une discussion où je raconte ma vie donne beaucoup de détails sur mon 1er investissement me conduisant au projet de création d’entreprise évoqué ici

PerrierCitron[71]: mon 1er achat de 2 studios LMNP, waouh

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#20 20/01/2017 15h56 → Comment faire du conseil en gestion immobilière ? (entreprendre, gestion de patrimoine, gestion immobilière)

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Quelques réflexions complémentaires :
Il semblerait que les AI puissent aussi toucher des commissions lorsqu’ils apportent une affaire à une banque, un courtier, ou un artisan. Mais le client doit (en principe…) être informé du montant de la commission et des conventions ou autres liens existants entre l’AI et ces partenaires. A voir s’il faut s’épuiser à essayer de "gratter" des commissions venant de ces partenaires ou si, dans l’optique que vous envisagez qui est surtout un mandat de recherche, il vaut mieux que ce soit votre client (mandant) qui vous rémunère globalement à la commission. Le client aura sans doute l’impression d’une plus grande transparence s’il y a une seule commission (même élevée) plutôt que ces nombreuses "rétrocommissions".

En tout cas, il est interdit à un diagnostiqueur immobilier de verser une commission, pour cause d’indépendance nécessaire. Donc pas de commission à espérer de ce côté-là.

A mon avis, les activités de travaux du bâtiment devraient être séparées = une autre entreprise. Vous aurez alors l’obligation légale d’informer vos clients/mandants que vous (AI) proposez que vous (entreprise du bâtiment) fassiez les travaux, et du lien qui existe entre les deux entreprises.

Votre entreprise du bâtiment devra payer une floppée de taxes, charges, assurance professionnelle et compagnie. Vous devriez alors vous retrouver quasiment au même prix que les autres artisans, car ceux qui margent comme des fous ne sont pas nombreux !

Vos compétences de bricoleur semi-pro seraient peut-être mieux employées à encadrer et contrôler étroitement un maître d’oeuvre et/ou des artisans, plutôt qu’à faire les travaux vous-même. J’ai bien dit "peut-être", tout ça s’étudie.

Dernière modification par Bernard2K (20/01/2017 15h59)

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#21 20/01/2017 17h41 → Comment faire du conseil en gestion immobilière ? (entreprendre, gestion de patrimoine, gestion immobilière)

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Bernard2K a écrit :

Votre entreprise du bâtiment devra payer une floppée de taxes, charges, assurance professionnelle et compagnie. Vous devriez alors vous retrouver quasiment au même prix que les autres artisans, car ceux qui margent comme des fous ne sont pas nombreux !

Même si je pense avoir certaines compétences en bâtiment, j’imagine bien qu’il est impossible d’ouvrir une entreprise de bâtiment sans formation ou validation des acquis d’expérience, par exemple en électricité. D’ailleurs je m’interroge sur les formations nécessaires pour une entreprise "générale" du bâtiment: elle doit avoir des artisans formés dans chaque domaine…

Je dois me renseigner sur les prérequis pour des proposer des travaux "légers": peinture, installation d’une cuisine, pose de parquet…
D’après siocnarf, il suffit de se déclarer auto-entrepreneur.

siocnarf a écrit :

Rien de plus simple au niveau réglementaire… Statut d’auto-entrepreneur, et pas besoin d’assurance décennale vu les travaux envisagés, une RC Pro devrait suffire.

J’ai besoin de laisser décanter tout ça!!
Ca tourne en boucle dans ma tête hmm

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#22 20/01/2017 17h53 → Comment faire du conseil en gestion immobilière ? (entreprendre, gestion de patrimoine, gestion immobilière)

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J’ai aussi tourné le sujet dans tout les sens et les travaux ainsi que la facturation de ces derniers me semblent être un nid à problèmes!!

J’en suis arrivé avec mes "associés" à la conclusion qu’il vaut mieux se contenter de fournir une liste d’artisan et s’arrêter dans l’accompagnement une fois le devis accepté.
La partie travaux ne doit pas être facturé, il faut la voir comme "un bonus", une recommandation à titre gratuit. C’est à dire accompagnement du client jusqu’à son acceptation d’un devis pour les travaux, une fois le devis accepté, la mission est finie.

Quitte à fournir au client plusieurs devis de plusieurs artisans en lui précisant bien que le choix final doit venir de lui.

Dernière modification par Magnetov (20/01/2017 17h54)

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#23 21/01/2017 07h21 → Comment faire du conseil en gestion immobilière ? (entreprendre, gestion de patrimoine, gestion immobilière)

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PerrierCitron :

Pour être entrepreneur du bâtiment, il ne faut pas seulement maîtriser les gestes techniques de son métier, il faut aussi :
- connaître les normes et documents techniques applicables à son métier : DTU, normes, avis techniques… Si par exemple, à la réception du chantier, l’architecte dit à l’artisan : "attention, la pose est non conforme au DTU XX.X, car la pente devrait être au minimum de tant de dégrés et le diamètre devrait être au minimum tant de mm, vous allez me refaire tout ça et sans surcoût naturellement puisque vous êtes en faute", l’artisan à intérêt à comprendre de quoi parle l’architecte. Et si l’artisan avait connu ces prescriptions et les avait appliquées du premier coup, il aurait évité de recommencer les travaux à ses frais.
- connaître sa responsabilité et les assurances applicables.
- etc.

Par exemple, vous parliez de la garantie décennale. Pourtant, celle-ci trouve rarement à s’appliquer en rénovation, car la garantie décennale concerne essentiellement le gros oeuvre alors que la rénovation ne porte souvent que sur du second oeuvre.
Mais l’artisan doit aussi à son client la garantie biennale (2 ans sur tous les équipements) et la garantie de parfait achèvement. Ces garanties peuvent être couvertes par une assurance, ou non. Assurance qui va essayer de se défausser pour ne pas indemniser, par exemple si l’artisan n’a pas respecté les normes et bonnes pratiques de son métier.

Je ne pense pas que beaucoup d’artisans aient lu les DTU, mais heureusement ils disposent de gens qui les leur vulgarisent : déjà durant leur formation ; ensuite des documents de leur syndicat, les documents de fabricants de matériel (par exemple sur le DTU 24.1, un fabriquant de conduits de fumée fournit une brochure extrêmement claire où tout est bien expliqué à l’aide de schémas : c’est gratuit et c’est très clair, super, ça permet de comprendre le DTU 24.1 sans s’en cogner la lecture)…

Prenons le cas d’un peintre : la peinture n’intervenant pas dans la structure, il n’a pas besoin de prendre une garantie décennale. Il ne doit pas non plus la garantie biennale car la peinture n’est pas un équipement, elle ne fonctionne pas. Pour autant, il doit le parfait achèvement, et il doit respecter les normes et bonnes pratiques spécifiques à son métier.
En revanche, s’il réalise des peintures techniques ayant une fonction d’étanchéité (toit, terrasse, cave…), là il lui faut la décennale.
On pourrait croire que le peintre est relativement indépendant des autres corps de métier, puisqu’il n’intervient "que" pour de la décoration. Mais qu’on réfléchisse seulement aux questions suivantes : si la peinture n’est pas régulière parce que le support n’était pas régulier, la faute à qui, au peintre ou au plaquiste qui a réalisé le support ? Si le peintre doit démonter des prises et interrupteurs pour poser son papier peint, lui faut-il une habilitation électrique ? Si l’escabeau du peintre fait des marques sur le parquet qui venait d’être reverni, c’est la faute du peintre ou la faute du coordinateur des travaux qui aurait dû faire venir le vitrificateur de parquet après les autres artisans ?

Tout cela constitue un environnement extrêmement complexe. Le très bon bricoleur saura faire, à la rigueur, les aspects techniques du métier. Mais l’artisan doit, en supplément par rapport au bricoleur, connaître tout un environnement normatif, réglementaire, etc.

Rien que sur la question de savoir quelles assurances professionnelles un peintre devrait souscrire (non pas seulement obligatoirement mais volontairement pour être bien protégé dans son activité, sans pour autant payer pour des trucs inutiles), ce n’est pas simple.

Un peintre fait à peu près le même métier à Berlin, Paris ou New York ; mais pourtant, l’environnement juridique, réglementaire, régime des assurances etc. n’est pas du tout le même. Outre savoir peindre, il a besoin de toute une floppée de connaissance sur ses responsabilité, son articulation avec les autres entreprises, l’architecte, etc. qui varient d’un pays à l’autre.

Petit exemple de ces variations d’un pays à l’autre : j’ai participé un jour à une formation de bureau d’études où les gens venaient de plusieurs pays. Sur les compétences purement techniques, ils avaient tous les mêmes. Les étrangers parlaient couramment français, il n’y avait pas de barrière de la langue. Par contre, lorsque les Français se sont mis à parler "stade APD", "mission DCE+EXE", "c’est pas dans le DTU mais il y a un avis technique du CSTB", etc. les étrangers ne comprenaient plus rien. On voit qu’en plus des connaissances techniques, il y a toute une série de connaissances sur l’environnement réglementaire, légal et normatif, qui sont spécifiques à chaque pays.

Il faut bien prendre la mesure de toutes ces questions. C’est là qu’on apprend à respecter les artisans qui sont souvent plutôt des manuels et qui doivent pourtant évoluer dans un environnement d’une complexité qui donnerait des migraines à un ingénieur. C’est aussi pour ça que les artisans adhèrent à la CAPEB ou à la FFB : pour avoir un support technique, juridique etc. à appeler sur les questions complexes.

Et encore, on n’a même pas parlé d’avoir un employé ! Dès que vous avez un salarié, vous êtes employeur ! Bonjour code du travail, sécurité des travailleurs, fiches de paie, licenciements, mutuelle, etc.

bon, arrêtons là. Il faut juste bien comprendre qu’exercer un métier du bâtiment de façon professionnelle est complexe. Si vraiment vous voulez vous lancer, renseignez-vous bien avant, pour bien comprendre tous ces aspects du métier.

Dernière modification par Bernard2K (21/01/2017 07h54)

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#24 21/01/2017 09h39 → Comment faire du conseil en gestion immobilière ? (entreprendre, gestion de patrimoine, gestion immobilière)

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Le discours est un peu décourageant mais le fond, je pense que vous avez raison: ces métiers d’apparence très manuels nécessitent d’appréhender un environnement un peu plus complexe.
Sur le terrain, on trouve de tout: des artisans cantonnés à leur cœur de métier et d’autres bien plus à jour sur les règles de l’art, les normes, les assurances.
Et c’est d’autant plus vrai que ces "normes" évoluent sans cesse, par exemple au niveau de l’isolation RT2005, RT2012 et la prochaine pour 2020 il me semble. Et les impacts concernent un peu tous les corps de métier: il existe maintenant des boitiers d’encastrement isolés (pour prise ou interrupteur).
En faisant de la rénovation pour son propre compte, on s’expose beaucoup moins à des soucis. Selon vous, quels seraient les risques majeurs?

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#25 21/01/2017 09h46 → Comment faire du conseil en gestion immobilière ? (entreprendre, gestion de patrimoine, gestion immobilière)

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Risques majeurs de quoi ? Je ne comprends pas.

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