Jeuneimmo : étude de cas immobilier (1 ou 2 SCI pour un même bien ?)

jeuneimmo · #1

Bonjour à tous,

Je possède plusieurs biens (3 appartements et 1 maison) loués en LMNP et je souhaite continuer à investir via une sci à l’IS avec mon frère.

Il a également investi dans l’immobilier, 2 colocs en LMNP.

Nous sommes tous deux fonctionnaires

Nous avons trouvé un super bien idéalement placé pour créer des gîtes
Achat 80ke bâti (450m² et 6000m² terrain)+ 400ke de travaux.
Mode d’exploitation : location courte durée des gîtes, puis installer des roulottes dans quelques années
Revenu mini 45ke, revenu moyen 65ke, revenu max 85ke

Objectifs
* court terme:
accumuler le cash sur la sci et s’en servir pour réinvestir

* moyen terme :
sortir du cash pour se le verser afin de sortir petit à petit du salariat

- Les loyers étant supérieurs à 38ke, est-il conseillé de créer une seconde sci pour ne pas être imposé à 28% au delà les 38ke ?
réglement de copro à prevoir ? 1 sci pour 2 gîtes et la 2ème sci à les 2 derniers gîtes ?

- Si 2 sci , la holding s’imposera ?

Quelles stratégies voyez vous ?

merci à tous

Mots-clés : gîtes, holding, immobilier, sci (société civile immobilière)

GoodbyLenine · #2

Même avec des ’revenus’ de 85 ke, vous allez avoir des charges conséquentes à mettre en face, ne serait-ce que pour amortir l’acquisition et les travaux, et peut-être rémunérer ceux (vous, votre frère, un employé ?) qui travailleront au jour le jour pour faire tourner cette activité (ça ne sera pas de tout repos…).
Donc ce n’est sans doute pas de sitôt que le bénéfice annuel de l’activité dépassera 38 ke (limite qui peut avoir une signification si vous utilisez une SCI IS, mais sur laquelle il ne faut pas non plus faire une fixation, l’IS normal devant être de seulement 25% a partir de 2022).
Donc j’éviterais de me compliquer la vie assez inutilement (et de multiplier les frais) avec 2 SCI.

Une autre question a vous poser, c’est est-ce qu’une SCI (IS) est la structure adaptée ? Si c’est pour faire de la location meublée, une SARL de famille (IR) est sans doute plus adaptée. Sinon si c’est pour exploiter un bien hôtelier, une SARL ou une SAS "classique" est sans doute plus adaptée.

Faites aussi attention à votre choix au niveau de la TVA, qui peut avoir des implications importantes aussi.

jeuneimmo · #3

En effet la sarl de famille est possible, afin de bénéficier du régime LMNP ?

Je dois calculer, car j’ai déjà des revenus locatifs en LMNP, et je ne veux pas dépasser les revenus du foyer pour passer en LMP…

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