PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 25/11/2020 18h21

Membre (2018)
Réputation :   1  

Bonjour à tous,

Je vous écris car je suis un peu perdu avec les SCI et tout ce qu’il est possible de faire.

Je vous explique la situation :

Famille C*****
Père M décédé
Mère N vivante (67 ans)
3 filles :
-Fille 1 C mariée avec JM avec un contrat de mariage pour préserver les biens de JM
-Fille 2 S mariée avec JF sans contrat
-Fille 3 M mariée avec A sans contrat

SCI créée il y a plus de 20 ans par M et N avec les parts suivantes :
M : 6 parts
N : 4 parts

Au décès de M, les 6 parts ont été réparties aux filles à raison de 2 parts chacune.

La SCI comprend aujourd’hui 2 appartements payés et dont les loyers locatifs rapportent 1500 euros par mois environ sans les déductions des frais.
L’appartement de N, entièrement payé appartient à M et n’est pas dans la SCI.
Pour des raisons de transmission, N souhaite faire ajouter son appartement à la SCI.
Comment faire ? Quels sont les impacts ? Quels sont les coûts ?

Par ailleurs, les 3 filles, leurs maris et N souhaitent faire l’acquisition d’une maison de famille.
Comment procéder ? Est-il judicieux d’affecter des parts également pour les conjoints à hauteur du bien nouvellement acquis ?
7 petits enfants font partie de la famille. Est-il possible de les ajouter dans la SCI ? La plus grande a déjà 17 ans et la plus petite 4 ans.

J’avoue ne pas être au fait des dispositifs et ne sait pas trop comment m’y prendre.

Merci de votre aide !

Mots-clés : immobilier, sci (société civile immobilière), transmission

Hors ligne Hors ligne

 

#2 26/11/2020 14h51

Membre (2019)
Réputation :   17  

Alors perso je simplifierai.
On garde la SCI
On en crée une autre pour la maison des parents.
On en crée une autre pour la maison de famille, entre les 3 soeurs uniquement.
7 petits enfants, 3 maris, beaucoup trop de chances que ça se passe mal.


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #3 27/11/2020 08h56

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Comment faire ? Demander conseil à votre notaire.

Je suis d’accord avec Tlaloc sur le fait qu’il faut scinder les problématiques. J’aurais néanmoins une approche légèrement différente :

- On garde la SCI pour les logements locatifs
- L’appartement que N veut transmettre, il est certainement possible d’optimiser la transmission par un démembrement sans nécessiter une SCI. Quand un bien immobilier en SCI est la résidence principale d’un des associés, ça complique tout de suite. Une question à se poser quand même : est-ce que l’appartement conviendra toujours à N, qui vieillit ? Si elle a besoin de le vendre à un moment, le fait qu’elle ait déjà transmis la nue-propriété peut compliquer un peu la vente;
- la maison de famille : il y a diverses solutions : SCI (créée pour l’occasion), indivision… Ca semble plus simple de n’y associer que les trois soeurs mais le problème, c’est que deux sont mariées sans contrat, donc communauté, donc elles vont avoir du mal à financer sur propres. De même, s’il y a des dépenses d’entretien, elles vont les payer avec l’argent de la communauté, ce qui crée une dette… Ca complique. Après tout, c’est une maison prévue pour les vacances en famille, je suppose ? Donc, il serait normal que tout le monde qui va en profiter s’associe au projet et mette la main à la poche. Donc SCI ou indivision à 7 (N, 3 filles et leurs conjoints) et vogue la galère.
La complexité ou les risques de mésententes vient du fait que 7 personnes veulent s’associer pour acheter la maison de famille. C’est peut-être une mauvaise idée à la base ; mais une fois que cette idée est actée, l’outil va changer un peu la donne (la SCI est plus "stable" alors que l’indivision, toute personne peut demander le partage), mais quand on ne s’entend plus, on ne s’entend plus, donc ce n’est pas l’outil qui va empêcher la situation de s’envenimer si elle doit s’envenimer.

Important : peut-être que ce qui vous plaît tant dans la SCI, au point de vouloir y ajouter plein de biens immobiliers, c’est la possibilité de déduire les charges. Or, ça ne fonctionne que pour des biens donnés en location.
La résidence principale, pas possible d’en déduire les charges. La maison de famille qui sera vraissemblablement réservée comme résidence secondaire de l’ensemble des associés ou coindivisaires, vous ne pourrez pas déduire les charges de vos impôts. Ca sera une résidence secondaire coûteuse, entièrement à votre charge, comme toutes les résidences secondaires, sauf à la louer en saisonnier pour la rentabiliser. Et c’est bien pour ça que c’est une mauvaise idée de mettre la résidence principale dans la SCI ; tandis que la résidence secondaire dans une SCI, c’est une idée correcte mais pas géniale : les charges de cette résidence secondaire seront 100 % à votre charge sans aucune possibilité de déduction.

Dernière modification par Bernard2K (27/11/2020 09h13)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums