Siocnarf : étude de cas immobilier (vente à soi-même)

2,2% et 2,4%  pour le locatif en fixe et 3,8% pour le In Fine en variable.
Si nous trouvons un financement, il sera certes plus élevé que les 1ers, mais probablement moins élevé que pour le In Fine…

Ce montage nous permettrait en quelque sorte de pouvoir déduire des intérêts sur un emprunt initialement réalisé pour la résidence principale…

Dernière modification par Siocnarf (12/04/2023 18h44)

Il y a encore des crédits sur les biens, donc des frais également pour un apport à une SCI (environ 15.000€)

Concernant le In Fine, j’ai déjà demandé à ma banque pour le convertir en amortissable à taux fixe. Foutage de gueule, 5% sur 20 ans, impossible avec le taux d’usure actuel (c’est une banque au luxembourg).
Et il me semble très difficile de faire racheter juste ce prêt par une autre banque. En effet, il y a une hypothèque en 1er rang prise par la banque qui nous finance actuellement, et si un autre établissement voudrait bien racheter ce prêt, ça risque d’être compliqué au niveau des garanties.

Par contre, si la SCI rachète ce prêt, en quelque sorte, comme je le disais plus haut, les intérêts seront déductibles… Par ailleurs, ce rachat ferait aussi diminuer pas mal le montant de notre dette sur cette RP.

Enfin, si option pour IS, les frais d’achat seront déductibles.

Donc au final, oui, il y a plus de frais avec la solution OBO mais en prenant tous les éléments en considération, il n’y en a pas tant que ça.

Dernière modification par Siocnarf (13/04/2023 10h54)

Attention, je ne parle pas du tout de racheter la RP, mais juste une partie locatif ! C’est clair que pas mal d’histoires d’abus de droit concernent justement les OBO avec rachat de RP ou de RS puis location à soi-même dans le but de déduire des travaux par exemple.

Quand je dis « si la SCI rachète ce prêt » en parlant du In Fine sur la RP, je fais un gros raccourci, mais si on fait le bilan global, c’est un peu comme si c’était bien le cas.
J’aurai en quelque sorte transféré une partie de la dette sur notre RP à cette SCI qui nous rachètera juste une partie du locatif.

En gros, sur le total de notre patrimoine immobilier :
Dette actuelle RP : 737k
Dette actuelle locatif: 392k

Dette future RP : 555k
Dette future locatif : 611k

Pas loin… J’aimerais bien, mais ce n’est pas aussi simple.
J’ai la chance d’avoir un très bon salaire et d’être assimilé fonctionnaire au luxembourg.
Mon épouse est indépendante (mandataire d’un réseau immo). Les affaires marchent très bien pour elle , mais on ne sait jamais pour combien de temps… c’est très cyclique, l’immobilier et en ce moment les perspectives sont moins bonnes que l’année dernière par exemple.

Arrêter en ce moment mon emploi stable et sûr pour me lancer en tant qu’indépendant (ce que j’aimerais faire, à terme), c’est prendre un risque non négligeable.
C’est pas que je ne sois pas prêt à prendre des risques, mais tant que nous avons des enfants à charge par exemple, c’est un peu compliqué.

Alors j’aimerais bien me lancer éventuellement en parallèle de mon emploi actuel (en passant à mi-temps par exemple), mais en tant qu’assimilé fonctionnaire, c’est comme en France, je n’ai pas le droit d’avoir une 2ème activité rémunérée. Il y aurait aussi la possibilité du congé sans solde pour raison professionnelle.
Ces 2 possibilités restent soumises à l’accord de ma direction, et ils me semblent assez frileux. Enfin dans le pire des cas, je risque un refus. Mais il faut que j’attende de valider le diplôme pour faire une demande.

Pour revenir au sujet, nous avons vraiment la volonté de nous débarrasser de ce prêt "toxique", car je ne peux pas le convertir en taux fixe et que les taux n’ont probablement pas fini de monter… J’ai bien évidemment envisagé des moyens qui semblent plus simples à première vue, mais ça ne fonctionne pas.
Et j’avais trouvé l’idée de la vente à soi même pas mal, ça permettrait de faire d’une pierre 2 coups (avec donc la réorganisation d’une partie du patrimoine locatif).
Mais le financement semble assez compliqué. Pas au niveau de notre dossier en général, nous sommes encore relativement jeunes et avec un taux d’endettement qui reste faible ; non c’est au niveau du montage en lui-même.
J’ai eu des rendez-vous dans les 2 banques qui financent actuellement les biens concernés. LCL et Caisse d’Epargne. C’était très positif au LCL, mais le dossier ne peut pas être traité par l’agence, ça doit monter plus haut. Caisse d’Epargne c’était moins positif. Le conseiller m’a indiqué que le locatif chez eux, c’est compliqué en ce moment. Et pareil, il doit faire monter le dossier car le montant est trop élevé pour son pouvoir de décision.
J’attends des retours d’une courtière avec qui travaille ma femme aussi…
Bref, on verra ce que ça donne. Si c’est trop compliqué d’obtenir un financement, on fera autrement… ou pas du tout !

Dernière modification par Siocnarf (13/04/2023 15h06)

Mon fichier excel est déjà prêt (j’ai dû faire une présentation du dossier à Madame, il me fallait du concret ) , il ne manque plus que les infos sur le nouveau financement… s’il arrive !

Et oui, je posterai ici des nouvelles du projet…

Pour les statuts, je suis en train de m’abreuver d’informations (notamment chez Henry Royal, je trouve qu’il y a vraiment de très bonnes idées)
Je compte les rédiger en partie moi-même et en partie avec le notaire spécialisé en gestion de patrimoine de l’étude avec laquelle travaille beaucoup ma femme. Nous nous entendons très bien avec lui et il connaît déjà bien notre situation.

Mais d’abord, le financement ! Sans ça, évidemment ça ne sert à rien de perdre du temps et de l’argent avec des statuts.

Bernard2k a écrit :

Vous êtes CGP

Oulà… je n’ai pas du tout cette prétention ! Je viens de terminer une formation de CGP, pour moi je suis encore très loin de l’appellation CGP !

Dernière modification par Siocnarf (13/04/2023 16h02)

Pv faible (les immeubles n’ont pas prix bcp de valeur à cet endroit) = 2k€ grâce aux abattements (durée de détention, travaux)
Droits de mutation et de garantie nouveau prêt = 40k€
IRA = max 3k€ (j’ai pris le pire scénario, il me semble que je n’ai pas d’IRA sur 1 des 2 prêts - mais je n’ai pas eu le courage d’aller fouiller les archives pour retrouver l’offre)

Donc oui, ça fait pas loin de 10%…
Il faudra voir en fonction de l’éventuel nouveau prêt…

Si j’apportais à une SCI, ça ne serait pas un apport pur et simple a cause des crédits en cours…